0 54 37 / 02 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL PO O LA CORTE SUPREMA DICASSAZIONE Oggetto Frame risolergieus SEZIONE SECONDA CIVILE солочесть келинни Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: - Presidente CALFAPIETRADott. Vincenzo R.G.N. 19505/99 - Cron.16333 Rel. Consigliere Dott. Antonio VELLA Rep. 1222 Consigliere Dott. Giandonato NAPOLETANO Consigliere Dott. Rosario DE JULIO Ud. 16/01/02 Consigliere Dott. Olindo SCHETTINO CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE ha pronunciato la seguente Richiesta Copia studio Sole dal Sig. SEN TENZA per diritti €1.55 sul ricorso proposto da: -15 A 2 002 ZA SALVATORE, ZA LUIGI, ZA MARIO ROSSANO, quali eredi di ZA LF e di coco LA RO, domiciliati in ROMA presso LA CORTE DI CASSAZIONE, difesi dall'avvocato ANTONINO CATANZARO LOMBARDO, giusta delega in atti;
IA

- ricorrenti -

contro

GE, elettivamente domiciliato in ROMA COCO L RIZZO 107, presso lo studio dell'avvocato VELMA VIA BAI, difeso dagli avvocati SEBASTIANO PORTALE, FRANCESCO COCO, giusta delega in atti;
2002 controricorrente 51 -1- avverso la sentenza n. 620/98 della Corte d'Appello di CATANIA, depositata il 21/07/98; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/01/02 dal Consigliere Dott. Antonio VELLA;
udito l'Avvocato CATANZARO LOMBARDO Antonino, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Aurelio GOLIA che ha concluso per il rigetto del ricorso. -2- SVOLGIMENTO DEL PROCESSO CH OC, con atto di citazione notificato il 22 maggio 1975, convenne da vanti al Tribunale di Catania, LF LÀ per la risoluzione per inadempimento del contratto preliminare con il quale gli aveva promesso la vendita di un terreno per il prezzo di 14.000 lire al mq. A sostegno della domanda espose che il promissario, dopo avergli pagato, al momento della sottoscrizione del preliminare la somma di due milioni di lire come caparra confirmatoria, si era impossessato del suolo, aveva su di esso intrapreso dei lavori edilizi e si era rifiutato di concludere il contratto defi nitivo con il pretesto che la compravendita avrebbe dovuto avere come oggetto una superficie di terreno molto più estesa di quella che egli era intenzionato a cedergli. Il convenuto, costituitosi in giudizio, eccepi che il contratto di compravendita non era stato stipulato per colpa esclusiva dell'attore e dichiarò, comunque, di essere disposto a sottoscriverlo,previa misurazione della maggiore superficie di terreno di cui doveva essergli trasferita la proprietà, in base ad altro preliminare concluso con lo stesso Co= co il 5 aprile 1972. Con domanda riconvenzionale chiese l'emanazione di una decisio- ne sostitutiva del contratto non stipulato, e, in subordine, l'indennità spettantegli ai • sensi dell'art.936 del codice civile. Il Tribunale,con sentenza non definitiva del 28 luglio 1979, in accoglimento della do- manda principale, pronunciò la risoluzione del contratto preliminare di compravendi= ta per l'inadempimento del convenuto. Condannò quest'ultimo a rilasciare il terreno occupato e la controparte a restituirgli la somma di due milioni di lire ricevuta come caparra confirmatoria. Dichiarò la simulazione del contratto preliminare sottoscritto il 5 aprile 1972. Con separata ordinanza rimise le parti dinanzi al Giudice istruttore per la determinazione dell'indennità pretesa dallo LÀ, ma,con sentenza definitiva del 23 febbraio 1984 rigettò la relativa pretesa. Contro le due sentenze proposero impugnazione gli eredi di LF LÀ, nel frat' tempo deceduto (NG NZ OC, IG, MA OS e OR Zap- palà), sostenendo che il contratto concluso con l'attore dal proprio dante causa si sa= rebbe dovuto qualificare contratto definitivo e non preliminare di compravendita e pronunciare la sua risoluzione per colpa del OC. Quest'ultimo resistette al gravame eccependone l'infondatezza. Con sentenza del 7 marzo 1991 la Corte d'appello di Catania, in riforma della deci= sione non definitiva di primo grado, ritenne che il contratto concluso dalle parti il 30 gennaio 1972, era una compravendita e non un preliminare. Il soccombente propose ricorso per cassazione che questa Corte accolse,con sentenza del 4 gennaio 1995 n.129 per difetto di motivazione nell'interpretazione del contratto. ⚫ In particolare affermò che "per quanto le parole vende e compratore, contenute nel contratto, erano appropriate per un trasferimento in atto, la mancata previsione di un termine per il versamento del saldo, costituendo un dato riferibile alla futura stipula di un contratto definitivo, rendeva ambiguo il testo della scrittura onde la necessità di integrare l'interpretazione della volontà delle parti attraverso la considerazione del loro comportamento successivo alla conclusione del contratto. Nella specie detta con- siderazione era mancata avendo i giudici d'appello obliterato la risultanza di atti di diffida al trasferimento e la risposta data attraverso la indicazione del notaio e la pre- cisazione dell'estensione della superficie da trasferire". Il OC riassunse il processo davanti alla stessa Corte d'appello di Catania, indicata come giudice di rinvio in diversa composizione, chiedendo la conferma delle due de= cisioni del Tribunale di Catania, anche per quanto riguarda la qualificazione giuridica del contratto da lui concluso con lo LÀ il 30 gennaio 1972. Gli eredi di quest'ultimo riproposero le censure formulate con l'atto d'appello. Con sentenza del 21 luglio 1998 la Corte d'appello ha confermato le pronunce del Tri bunale. Gli eredi dello LÀ ricorrono per cassazione con tre motivi illustrati con una memoria. Il OC resiste con controricorso. MOTIVI DELLA DECISIONE Con il primo motivo del ricorso si denunzia la violazione degli art. 1362 e ss.del codi= ' → ce civile, in relazione all'art.360 nn.3 e 5 del codice di procedura civile e si censura la sentenza impugnata per avere il Giudice di rinvio deciso l'appello con una motivazio= ne insufficiente e contraddittoria, senza essersi adeguato ai criteri direttivi indicati dalla Corte di cassazione e omettendo l'esame di punti decisivi della causa. E al ri- guardo si osserva che, sebbene il Supremo Collegio avesse cassato la decisione della Corte d'appello, avendo ritenuto che questa aveva definito compravendita e non preli- minare il contratto concluso tra le parti, sulla base del solo significato letterale delle _parole adoperate nell'atto, mentre avrebbe dovuto valutare anche elementi estranei al- lo scritto, il Giudice di rinvio ha qualificato preliminare il contratto, senza avere con- siderato tali elementi (pagamento dell'intero prezzo;
trasmissione del possesso dello immobile alla persona del ricorrente;
l'uso della parola vende nel testo del contratto;
assenso al rilascio della concessione edilizia e il consenso, sia pure tacito all'edifica= zione del locale cantinato), il cui esame avrebbe determinato una sua diversa statuizio- ne, perché da essi emergeva in modo chiaro che le parti avevano voluto stipulare un contratto definitivo. Il motivo è infondato. Contrariamente a quel che si sostiene con l'esposto motivo, il Giudice di rinvio ha ritenuto che il contratto in esame sia un preliminare, proprio applicando le direttive di questa Corte,che aveva considerato,nella specie, insufficiente il criterio letterale in ba- se al quale nella sentenza cassata si era affermato che il contratto fosse, invece, una compravendita. Il Giudice di rinvio ha, infatti, giustificato questa conclusione, con una motivazione esauriente, logica e immune da errori di diritto, avendo rilevato, a sostegno di essa, che: a)- le parole "vende e compratore", contenute nella scrittura, avente per di più come oggetto un terreno non identificato esattamente, non potevano da sole rivelare la volontà delle parti di sottoscrivere una compravendita, perché il si- gnificato letterale di esse non si conciliava con la mancanza nella stessa scrittura della previsione di un termine per il pagamento del prezzo residuo e per la consegna dello immobile, mancanza spiegabile, invece, con l'intenzione di concludere solo in un se- * condo momento il contratto definitivo;
b)-il comportamento complessivo delle parti confermava la natura preliminare del contratto;
in particolare il OC, con atto stra™ giudiziale del 4 settembre 1973, aveva diffidato lo LÀ a designare il notaio per la . .. -- stipulazione dell'atto pubblico di trasferimento dell'immobile, e lo LÀ, con un te- legramma del giorno 19 dello stesso mese, aveva obiettato che la superficie da trasfe= rire era di 320 mq. (in contrasto con la diffida nella quale l'area era di mq.244, perché così promessa in vendita) e aveva invitato la controparte a consegnare al notaio i tito- li di proprietà e l'atto di frazionamento;
inoltre, il convenuto si era opposto all'accogli- mento della domanda di risoluzione nei suoi confronti proposta eccependo che il con- tratto definitivo non era stato concluso per colpa del promittente venditore, e aveva esperito l'azione di cui all'art.2932 del codice civile. Con il secondo motivo, denunziandosi la violazione degli art. 1175, 1337, 1358, 1366, • 1375,1391,1460 del codice civile, in relazione all'art.360 nn.3 e 5 del codice di proce- dura civile, si censura la sentenza impugnata per avere il Giudice di rinvio pronuncia- to la risoluzione del contratto preliminare per colpa del promissario acquirente, ravvi- sata nella sua mancata presentazione dal notaio per la stipulazione del contratto defi- nitivo, sebbene tale comportamento non integrasse il requisito della gravità dell'ina= dempimento, avendo lo LÀ eseguito la sua prestazione principale, costituita dal pagamento dell'intero prezzo. E si sostiene che il Giudice di rinvio avrebbe dovuto ri- tere, invece, che a rendersi gravemente inadempiente era stato il promittente alie- * nante, perché "aveva omesso di produrre i titoli attestanti il suo diritto di proprietà" e non si era comportato in buona fede, avendo concluso con la stessa parte un altro con- tratto (poi dichiarato simulato), avente come oggetto la vendita di una maggiore esten- sione di terreno per un prezzo più elevato, allo scopo di farle ottenere la concessione edilizia per la costruzione di un fabbricato industriale. a Anche questo motivo è infondato. Il Giudice di rinvio ha pronunciato la risoluzione del contratto preliminare, avendo ritenuto che il promissario acquirente si era reso gravemente inadempiente, perché si era rifiutato di concludere il contratto definitivo, con la pretesa, priva di qualsiasi ba= d se, che con questo dovesse essergli trasferita la proprietà di una estensione di terreno maggiore di quella che l'alienante intendeva cedere, e aveva, poi, giustificato il suo comportamento, con obiezioni prive di pregio, perché aveva affermato di non essere stato convocato in occasione della misurazione e del distacco dell'area che avrebbe dovuto acquistare, e che non erano stati consegnati dal venditore al notaio i titoli di proprietà del terreno;
mentre era risultato che aveva chiesto il frazionamento del suolo senza pretendere che la misurazione e il distacco di esso fossero eseguiti alla sua pre- senza, e che detti titoli erano stati depositati, avendo lo stesso LÀ nella sua com= parsa di risposta del giudizio di primo grado precisato che "i documenti non presenta- ti erano soltanto quelli attestanti la libertà del fondo da vincoli e oneri,cioè riguardan- ti una situazione che normalmente forma oggetto di visure alle quali provvede il nota- .io rogante". • Con il terzo motivo, denunziandosi la violazione degli art.873 e 936 del codice civile, in relazione all'art.360 nn.3 e 5 del codice di procedura civile, si censura la sentenza impugnata per avere il Giudice di rinvio respinto la domanda dello LÀ diretta a ottenere la condanna della controparte a pagargli l'indennità per la costruzione del va- no cantinato, sull'erroneo rilievo che trattavasi di immobile edificato abusivamente. Si sostiene, invece, che dai documenti acquisiti e, soprattutto dalla consulenza tecnica di uffico, era risultato che la costruzione era stata eseguita previo rilascio della conces' sione, che poteva essere conseguita in sanatoria, ai sensi dell'art. 13 della legge n.47 del 1985, essendo stata eretta su terreno edificabile. Nemmeno questo motivo è fondato. Per la giurisprudenza della Corte di cassazione il terzo che commetta un reato, ese= .guendo opere abusive con materiali propri sul suolo altrui, non può pretendere alcun indennizzo dal suo proprietario, anche se costui sia decaduto dal diritto di chiedere la rimozione ai sensi dell'ultimo comma dell'art.936 cod.civ. (sent.nn.2498 del 1983, 888 e 8834 del 1997, 713 del 1998). Nella specie, il Giudice di rinvio, in applicazione di questo principio, ha correttamen- te negato che lo LÀ abbia diritto all'indennizzo preteso, avendo osservato che la costruzione da lui eseguita integrava un illecito penale, perché la concessione edilizia gli era stata rilasciata sulla base della sua falsa attestazione di essere il proprietario del terreno promessogli in vendita. Pertanto il ricorso deve essere rigettato e i ricorrenti condannati a rimborsare le spe- • se di questo giudizio al controricorrente. P. T. M. La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al rimborso, a favore del controricor- 0.1690,00 rente,delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro... 1097 129,11 di cui 1.500,00 di onorari d'avvocato. 455T4EST 30,99 Roma 16 gennaio 2002. 1.160,10 11 presidente. Il consigliere estensore. (dott. V.Calfapietra) (dott.Ą. Vella) Francesco Catania eigh IL CANCELLIERE C1 s n a r F S E E H R E L E C R A C L I R m o 1 a A 5 R P 0 2 . 2 0 A I R E L L E C N A C N I O T A T I S O P E D AGENZIA DELLE ENTRATE ROMA 2 2,0 01U. 2003. Soria 4 Registrato b of23299 10 C (euro (Dott.ssa ✓PPO) Responsabile ✓ ludiziari (Dr. M. RACCIPINI) 20. DELLE GL 003 A ENTRATE M O I R D