Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ANTONIO IANNOTTA - Presidente -
Dott. ROSARIO DE JULIO - Consigliere -
Dott. MATTEO IACUBINO - Consigliere -
Dott. LUCIO MAZZIOTTI DI CELSO - Consigliere -
Dott. ETTORE BUCCIANTE - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
SI IA VED NT, NT RC, NT IV tutti eredi di NT ID, elettivamente domiciliati in ROMA LUNGOTEVERE MICHELANGELO 9, presso lo studio dell'avvocato BIAMONTI LUIGI, che li difende unitamente all'avvocato BIAMONTI ENRICO, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
BERGAMO IMM SPA, in persona del legale rappresentante pro tempore AV IO, elettivamente domiciliato in ROMA VLE BRUNO BUOZZI 99, difeso dall'avvocato CARMINE PUNZI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2898/98 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 01/10/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/10/00 dal Consigliere Dott. Ettore BUCCIANTE;

udito l'Avvocato BIAMONTI Luigi difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito l'Avvocato D'ALESSIO Antonio, per delega depositata in udienza da parte dell'avvocato PUNZI Carmine, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele PALMIERI che ha concluso per l'inammissibilità, nel merito il rigetto.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza del 16 dicembre 1975 il Tribunale di Roma, in applicazione dell'art. 2932 c.c., trasferì dalla s.p.a. GA Immobiliare a DI AN la proprietà di un appartamento ubicato in viale America n. 93-95 nella stessa città, oggetto di un contratto preliminare di vendita tra loro intervenuto il 2 marzo 1970, subordinando l'efficacia della pronuncia alla condizione del pagamento del prezzo residuo, pari a lire 39.000.000, da effettuare per lire 21.830.000 in contanti e per lire 18.170.000 mediante accollo pro quota di un mutuo, garantito da un'ipoteca iscritta sull'edificio. Su gravame della società GA Immobiliare, con sentenza del 25 luglio 1978 la Corte di appello di Roma, in parziale riforma della decisione di primo grado, dichiarò tenuto il promittente acquirente anche al rimborso delle spese per il frazionamento del mutuo, nella misura di lire 2.785.000, oltre agli interessi.
La società GA Immobiliare, esponendo di aver inutilmente invitato il AN, con una diffida del 27 marzo 1979, a versare l'importo di lire 56.053.610 dovutole in totale, lo citò davanti al Tribunale di Roma, con atto notificato il 25 giugno 1979, chiedendo che fosse pronunciata la risoluzione del rapporto per inadempimento del convenuto, con sua condanna al rilascio dell'immobile e al risarcimento dei danni, da liquidare in un successivo giudizio. Tali domande - cui il AN aveva resistito, osservando di aver formulato l'11 aprile 1979 offerta reale della somma di lire 21.933.495, costituente il suo effettivo debito, dopo l'avvenuto accollo del mutuo e il pagamento di alcune sue rate - furono accolte con sentenza del 20 febbraio 1981, avendo il Tribunale ritenuto che il convenuto fosse incorso in un inadempimento di non scarsa importanza, poiché non aveva offerto ne' gli interessi compensativi sulla somma da corrispondere in contanti, ne' le rate del mutuo scadute a partire dal 1 luglio 1970, ne' i relativi interessi moratori.
Impugnata da DI AN, la decisione fu riformata dalla Corte di appello di Roma, che con sentenza del 18 dicembre 1983 respinse le domande proposte dalla società GA Immobiliare, ritenendo che i pagamenti in questione non erano oggetto di obblighi, ma di semplici oneri, che per il loro adempimento non era stato fissato alcun termine, che non vi erano incluse le rate di mutuo. Adita dalla GA Immobiliare, con sentenza del 19 maggio 1987 questa Corte cassò la pronuncia di secondo grado, con rinvio ad altra sezione della Corte di appello di Roma, rilevando che le prestazioni poste a carico del AN erano divenute senz'altro esigibili dal passaggio in giudicato della sentenza di trasferimento dell'immobile ex art. 2932 c.c., che esse non comprendevano gli interessi compensativi, che non era stata adeguatamente motivata la decisione concernente l'esclusione, dall'ambito di quanto era dovuto alla società ricorrente, del rimborso delle rate di mutuo. In sede di rinvio la causa fu decisa - in contraddittorio tra la GA Immobiliare e ER NE, CO AN e IA AN, quali eredi di DI AN - con sentenza del 27 novembre 1989, di accoglimento del gravame proposto contro la decisione di primo grado e quindi di rigetto delle domande originariamente formulate dalla società attrice, essendosi ritenuto che a questa avrebbe dovuto essere corrisposto anche l'importo delle somme che aveva versato in restituzione del mutuo, ma che l'inadempimento non poteva considerarsi grave, poiché la prestazione non eseguita ammontava a circa il 25% del totale e l'altra parte aveva avanzato pretese maggiori, mentre il debitore non era stato posto in grado di conoscere l'entità del dovuto e ne aveva poi fatto offerta reale, sia pure tardivamente, il 12 maggio 1982. Anche tale pronuncia, all'esito di un ulteriore giudizio di legittimità, promosso in via principale dalla GA Immobiliare e incidentalmente da ER NE, CO AN e IA AN, con sentenza del 30 dicembre 1992 fu cassata con rinvio ad altra sezione della Corte di appello di Roma, essendosi ritenuto che l'inadempimento di DI AN fosse stato considerato come di scarsa importanza sulla base di affermazioni apodittiche e non confortate da risultanze concrete, mentre fu ribadito che egli era tenuto a rivalere la società promittente venditrice delle rate di mutuo da essa corrisposte e fu altresì precisato che occorreva tenere conto, come nel precedente giudizio di rinvio, del comportamento tenuto dal debitore nel corso della causa. Con sentenza del 1 ottobre 1998 la Corte di appello di Roma ha definito il nuovo giudizio di rinvio con il rigetto del gravame che DI AN aveva proposto contro la decisione di primo grado, ritenendo: le rate di mutuo che avrebbero dovuto essere rimborsate alla GA Immobiliare, oltre alla somma oggetto dell'offerta reale dell'11 aprile 1979, ammontavano a lire 7.827.263, secondo il conteggio effettuato dal Tribunale;
si tratta di quasi un quarto di ciò che doveva essere corrisposto complessivamente in contanti e di oltre un sesto del prezzo residuo;
la somma non può considerarsi trascurabile, poiché corrisponde a lire 32.877.635, secondo il potere di acquisto attuale della moneta;
il mancato pagamento, seppure non risulta che impedisse il recupero dei costi, certamente ha inciso pesantemente sul margine di profitto che dall'affare si proponeva di ricavare la GA Immobiliare, società che gestiva un'impresa di costruzione e vendita di immobili, affrontando i relativi oneri e rischi;
pertanto non si può attribuire scarsa importanza all'inadempimento del AN, neppure in rapporto all'interesse dell'altra parte.
Contro questa sentenza hanno proposto ricorso per cassazione ER NE, CO AN e IA AN, in base a un motivo, poi illustrato anche con memoria. La s.p.a. GA Immobiliare ha resistito con controricorso e ha presentato a propria volta una memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il motivo addotto a sostegno del ricorso ER NE, CO AN e IA AN deducono che la sentenza impugnata è affetta da "violazione e falsa applicazione dell'art. 1455 cod. civ. in merito alla gravità dell'inadempimento - difetto di motivazione e vizio logico (art. 360 nn. 3 e 5 cod. proc. civ.) - conseguente nullità della condanna alle spese (artt. 91 e 385 c.p.c.)", poiché la Corte di appello, nel valutare la gravità
dell'inadempimento del loro dante causa, ha omesso di utilizzare sia il criterio oggettivo della proporzionalità, sia quello soggettivo del comportamento di entrambe le parti, mentre ha dato rilievo a elementi incongrui, come l'importo rivalutato della somma non pagata e l'attività imprenditoriale svolta dalla società GA Immobiliare.
La doglianza non è fondata.
Salvo che la risoluzione per inadempimento operi di diritto, sicché occorra soltanto accertare che si è verificata, con sentenza dichiarativa, negli altri casi lo scioglimento del contratto consegue a una pronuncia costitutiva, che presuppone una valutazione di non scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra parte. Nel compierla, secondo la costante giurisprudenza di legittimità, il giudice deve applicare in primo luogo un parametro oggettivo, verificando se l'inadempimento abbia inciso apprezzabilmente nell'economia complessiva del rapporto, in astratto per la sua entità e in concreto in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente, tanto da dare luogo a uno squilibrio sensibile del sinallagma negoziale;
deve inoltre completare l'indagine, mediante la considerazione di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che possano in ipotesi, per le particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità, nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata (cfr., per tutte, Cass. 27 settembre 1999 n. 10668; 12 maggio 1999 n. 4688;
8 agosto 1997 n. 7356).
A questi principi il giudice di rinvio si è puntualmente attenuto.
Svolgendo il compito demandatogli con la seconda sentenza di cassazione - valutare l'importanza dell'inadempimento del AN con "complete ed adeguate argomentazioni, fondate su risultanze risolutive", senza gli apriorismi che caratterizzavano la motivazione della precedente decisione - la Corte di appello ha innanzi tutto correttamente fatto ricorso al criterio oggettivo: ha posto in rilievo l'elevata entità proporzionale (di circa un quarto e un sesto) della somma non pagata ne' offerta a suo tempo, rispetto all'importo da versare in contanti e a quello del debito residuo complessivo;
ha altresì rapportato il suo ammontare al potere di acquisto attuale del denaro, evidenziando così che neppure in assoluto era trascurabile, anche se non ingente;
ha inoltre osservato che l'interesse della società GA Immobiliare era notevolmente sacrificato dal mancato pagamento della somma in questione, che non risultava impedire il recupero dei costi, ma incideva pesantemente sul margine di profitto. Relativamente a quest'ultima affermazione, va senz'altro disattesa la censura che specificamente le rivolgono i ricorrenti, secondo i quali è stata presa in considerazione una circostanza del tutto ininfluente. Proprio l'esigenza, richiamata nell'atto stesso di impugnazione, che il vaglio dell'importanza dell'inadempimento avvenisse in concreto, imponeva di tenere conto anche della qualità della GA Immobiliare, di operatore professionale nel campo delle costruzioni, essendo evidente che una decurtazione degli utili, in misura così elevata, comportava una significativa menomazione dell'interesse della società, poiché una tale falcidia del prezzo di vendita del bene frustrava il risultato di un'attività imprenditoriale nel cui svolgimento, come si è osservato nella sentenza impugnata, si incontrano costi e si corrono rischi, appunto in vista del conseguimento di un adeguato profitto. Nè può essere condivisa la contestazione mossa nel ricorso all'argomentazione che il giudice di rinvio ha svolto, sulla base dell'attualizzazione della somma in questione secondo gli indici del costo della vita. La rivalutazione è stata effettuata per mostrare che si trattava, all'epoca, di un importo anche in assoluto non indifferente, e non ne è conseguita la comparazione di dati eterogenei, come infondatamente i ricorrenti lamentano: le frazioni di quanto era stato pagato o offerto, rispetto a ciò che era dovuto, sono state calcolate sul valore nominale dei relativi importi, per tutti con riferimento all'epoca in cui avrebbero dovuto essere versati.
Quanto poi agli aspetti di carattere soggettivo, va rilevato che il giudice di rinvio ha ricostruito compiutamente la vicenda che ha dato luogo alla controversia e ha preso in considerazione tutti i vari episodi in cui si è articolata. Nè del resto i ricorrenti hanno indicato un qualche comportamento dell'una o dell'altra parte, che potesse utilmente contribuire ad apprezzare l'importanza dell'inadempimento. Hanno infatti richiamato soltanto la circostanza che il loro dante causa, fino al giorno in cui è stato promosso il giudizio, ignorava l'esatto ammontare delle rate di mutuo scadute e versate dalla GA Immobiliare alla banca da cui era stata finanziata. Ma si tratta di una deduzione inconferente, dato che il giudice di rinvio, adeguandosi a quanto era stato deciso con la sentenza di cassazione, ha valutato l'inadempimento di DI AN appunto per il periodo successivo all'inizio della causa, durante il quale egli era rimasto fermo nel proprio atteggiamento di assoluto rifiuto fino al 12 maggio 1982, quando aveva formulato, solo dopo la pronuncia della sentenza di primo grado, un'offerta reale comprendente il rimborso delle rate di mutuo.
Infine, a proposito dei denunciati vizi della motivazione, è sufficiente rilevare che la Corte di appello, come risulta palese da quanto si è fin qui esposto, ha dato conto in maniera esauriente e logicamente coerente delle ragioni della decisione, senza in particolare omettere l'esame di alcuno dei punti che secondo i ricorrenti sono stati trascurati.

Per questi motivi

il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna di ER NE, CO AN e IA AN - in solido, stante il comune loro interesse nella causa - al rimborso delle spese del giudizio di cassazione sostenute dalla s.p.a. GA Immobiliare, che si liquidano nella misura precisata nel dispositivo.
DISPOSITIVO
La Corte rigetta il ricorso;
condanna i ricorrenti in solido a rimborsare alla resistente le spese del giudizio di cassazione, liquidate in lire 4.412.800, di cui lire 4.000.000 per onorari. Così deciso in Roma, il 9 ottobre 2000.
Depositato in Cancelleria il 7 febbraio 2001