Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GAETANO FIDUCCIA - Presidente -
Dott. UGO FAVARA - Consigliere -
Dott. FRANCESCO TRIFONE - Consigliere -
Dott. ENNIO MALZONE - Consigliere -
Dott. MARIO FINOCCHIARO - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

S E N T E N Z A
sul ricorso per REGOLAMENTO DI COMPETENZA
proposto da:
ZZ ME, elettivamente domiciliato in Roma, via Taranto n. 6, presso l'avv. Domenico Cartolano, che la difende unitamente all'avv. Giuseppe Belcastro, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
VA ZA AL s.r.l., in persona dell'amministratore unico pro tempore VE RE, elettivamente domiciliato in Roma, via Casal del Piombino n. 29, presso l'avv. Francesco Carnuccio, che difende giusta delega in atti;

- resistente -
avverso la sentenza del tribunale di Locri (sezione distaccata di Siderno) del 25/26 novembre 1999 (R.G. 16321/99).
Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 25 gennaio 2001 dal Relatore Cons. Dott. Mario Finocchiaro;

Lette le conclusioni scritte del P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Rosario Giovanni Russo, che ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso e la declaratoria di competenza della sezione specializzata agraria.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto 28 luglio 1999 ZZ ME, proprietaria di un complesso serricolo, conveniva in giudizio, innanzi al tribunale di Locri, sezione distaccata di Locri, la VA ZA AL s.r.l., locatrice di una porzione di detto complesso, chiedendone la condanna al pagamento di canoni di locazione arretrati nonché al risarcimento dei danni subiti a causa dell'incuria e dell'abbandono delle serre stesse da parte della locatrice.
Costituitasi in giudizio la VA ZA AL s.r.l. resisteva alla avversa pretesa, eccependo, in limine, l'incompetenza per materia del tribunale adito, essendo la controversia di competenza della sezione specializzata agraria presso il tribunale di Locri. Chiesto, dalla attrice, anteriormente alla prima udienza, un accertamento tecnico preventivo in corso di causa con provvedimento 26 novembre 1999 il tribunale adito dichiarava la propria incompetenza per materia, essendo competente la sezione specializzata agraria presso tribunale il tribunale di Locri, assegnando termine di mesi sei per la riassunzione del processo di merito e di quello cautelare.
Avverso tale pronunzia, comunicata il 9 dicembre 1999 ha proposto ricorso, per regolamento di competenza, con atto notificato il 4 gennaio 2000 ZZ ME, invocando la competenza del tribunale ordinario a conoscere della controversia, attesa la evidente carenza dei requisiti soggettivi e oggettivi che regolano la materia agraria.
Resiste, con memoria la VA ZA AL s.r.l. Il P.G. ha chiesto il rigetto del ricorso e la declaratoria della competenza della sezione specializzata agraria.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con la scrittura privata in atti, espressamente definita dalle parti "contratto di affitto di azienda", ZZ ME ha concesso "in affitto" alla CA NT s.r.l. [ora: VA ZA AL s.r.l.], per il canone annuo di lire 175 milioni, "una parte della azienda serricola [di sua proprietà] e precisamente quelle porzioni indicate e delimitate nella allegata planimetria ... porzione comprendenti le serre contrassegnate con i nn. ... con annesso ufficio, un magazzino, due celle frigorifere, aree di accesso e di sosta".
"Le parti danno atto, reciprocamente - si precisa al punto 3 del menzionato contratto - che le serre e gli impianti oggi esistenti non sono di recente costruzione e necessitano di opportuna attività di manutenzione, sicché gli stessi verranno restituiti alla locatrice nello stesso stato, salvo la normale usura, alla fine della locazione".
"La locatrice - prosegue il detto contratto per quanto ancora rilevante ai fini della decisione - effettuerà, a richiesta della conduttrice, le seguenti prestazioni gratuite con proprio personale:
gestione riscaldamento (esclusa sansa e energia); gestione vapore (esclusa sansa, energia e quota parte addetto impianto); manutenzione finestroni ogni tre mesi (esclusi materiali e ricambi); sostituzione vetri (esclusa fornitura di vetri e stucco); rivernicitura tubi e ritocchi annuali (escluso i materiali di consumo); manutenzione spazi esterni".

2. Chiedendo la locatrice il pagamento dei canoni arretrati, nonché il risarcimento dei danni patiti a causa dell'incuria e dell'abbandono delle serre da parte della conduttrice, quest'ultima ha opposto, in limine che il contratto inter partes era soggetto alla disciplina di cui alla l. 3 maggio 1982, n. 203 e pertanto, da lato, ha chiesto la condanna di controparte alla restituzione delle maggiori somme pagate, rispetto al c.d. equo canone, dall'altro che eccepito la incompetenza, per materia, del tribunale in composizione ordinaria a conoscere della controversia, essendo la stessa devoluta alla competenza della sezione specializzata agraria presso il tribunale di Locri.
In accoglimento di tale ultima eccezione il tribunale adito ha ritenuto la propria incompetenza a conoscere della controversia, essendo competente la sezione specializzata agraria ed avverso tale ultimo provvedimento la ZZ ha proposto regolamento di competenza.

3. L'istanza è fondata, alla luce delle considerazioni che seguono.
Giusta quanto assolutamente pacifico presso una giurisprudenza più che consolidata di questa Corte regolatrice, come noto, rientrano nella competenza funzionale ratione materiae delle sezioni specializzate per le controversie agrarie tutte le controversie nelle quali, in base alla domanda dell'attore o alle eccezioni del convenuto, la decisione della causa implichi un accertamento positivo o negativo dei rapporti soggetti alle speciali norme cogenti in materia di contratti agrari.
Tale competenza, peraltro, viene meno allorché appaia ictu oculi infondata la tesi volta a ricondurre il rapporto controverso nell'ambito di quelli contemplati dalla speciale legislazione sui contratti agrari (cfr., per tutte, Cass., 23 maggio 1997, n. 4610). Ritenendo di fare applicazione del riferito - non controverso - principio di diritto, il giudice a quo ha affermato, in base all'"esame del contratto inter partes e, segnatamente, del suo oggetto", la competenza della sezione specializzata agraria, atteso che "l'affitto di una azienda agraria comprende la concessione o il conferimento di un fondo rustico, con conseguente applicabilità della relativa disciplina".
Premesso che la Corte di cassazione in sede di regolamento di competenza è anche giudice del fatto, per cui può esaminare direttamente gli atti di causa (cfr., Cass., 15 novembre 1999, n. 12630) osserva la Corte che il principio di diritto richiamato dal giudice a quo, ancorché esatto in linea "astratta", è assolutamente inapplicabile "in concreto", con riguardo all'oggetto del contratto per il quale ora è controversia.
È certo, infatti, oltre ogni ragionevole dubbio, che nella specie la ZZ non ha concesso, ne' ha conferito, all'altra parte, il godimento di un "fondo rustico".
Non solo nel contratto non compare mai ne' la parola "fondo rustico", ne' - tantomeno - l'espressione "terreno", ma è precisato che oggetto della concessione in affitto erano "serre" "con annesso ufficio, un magazzino, due celle frigorifere, aree di accesso e di sosta".
Pacifico quanto sopra deve escludersi che la espressione "serra" possa essere considerata quale sinonimo della parola "fondo rustico". Sia nel linguaggio comune, sia nei dizionari della lingua italiana, infatti, si intende, comunemente per serra un "ambiente protetto da una copertura trasparente in vetro o in plastica e spesso anche riscaldato, adibito alla coltivazione, in condizioni climatiche particolari, di ortaggi o fiori".
Conferma la impossibilità di equiparare le "serre" oggetto del contratto ora in esame ad un fondo rustico, altresì, la espressa previsione della clausola n. 4, sopra trascritta, e in forza della quale, in particolare, "la locatrice" si era impegnata "ad effettuare a richiesta della conduttrice, le seguenti prestazioni gratuite con proprio personale:
- gestione riscaldamento (esclusa sansa e energia);
- gestione vapore (esclusa sansa, energia e quota parte addetto impianto);
- manutenzione finestroni ogni tre mesi (esclusi materiali e ricambi);
- sostituzione vetri (esclusa fornitura di vetri e stucco);
- riverniciatura tubi e ritocchi annuali (escluso i materiali di consumo);
- manutenzione spazi esterni".
Tutte tali "prestazioni" sono, palesemente, incompatibili con l'esistenza, tra le parti di un contratto di affitto agrario e dovevano far ritenere, pertanto, prima facie manifestamente infondata l'eccezione di incompetenza sollevata dalla convenuta VA ZA AL s.r.l.
In realtà come deve escludersi l'applicabilità delle disposizioni contenute nella l. 3 maggio 1982 n. 203 relativa ai contratti di affitto di fondi rustici, a fronte di un contratto avente ad oggetto il godimento, dietro corrispettivo, di un capannone e di aree scoperte attrezzate, non suscettibili di coltivazione, non spiegando alcuna rilevanza al fine di una diversa qualificazione del contratto, che il conduttore possa vantare la qualifica di coltivatore diretto o che costui, nell'esercizio dell'attività avicola, svolta nel capannone, utilizzi in prevalenza o in parte cereali e altri prodotti coltivati dallo stesso (Cass., 5 novembre 1999, n. 12336), così deve escludersi che nella specie la utilizzazione delle "serre" di cui si discute per la coltura (in una particolare atmosfera) di fiori, possa far ritenere concluso, tra le parti, un contratto di affitto agrario.
Le norme della l. 3 maggio 1982 n. 203, infatti, si riferiscono solo ai contratti di affitto (art. 1) o che hanno per oggetto il godimento di un fondo rustico (art. 27), intendendosi per tale quello destinato alla coltivazione per il suo sfruttamento agricolo, e non sono, quindi, applicabili ai contratti di godimento di costruzioni (come, ad esempio, un capannone per la coltivazione dei funghi), terreni attrezzati non coltivabili o strutture comunque non destinate alla produzione agricola (Cass. 5 giugno 1996 n. 5261. Sempre nella stessa ottica, cfr., altresì, Cass. 4 ottobre 1994 n. 8078, che ha escluso la natura agraria dal contratto con il quale era stato concesso in affitto un capannone per l'esercizio di un allevamento avicolo, nonché Cass., 23 novembre 1985, n. 5827, che ha escluso sia configurabile un contratto di affitto agrario quando la cessione di un terreno sia rivolta a consentire l'utilizzazione del fondo per un'attività di allevamento, addestramento e pensione di cani, con deposito e commercio degli articoli inerenti, e, quindi, per un'attività industriale e commerciale non riconducibile nell'ambito di quella agraria o di quelle con essa connesse e Cass., 24 settembre 1990 n. 9686, secondo cui non è ravvisabile un affitto agrario, con riguardo al contratto, avente ad oggetto la cessione del godimento di un manufatto adibito a porcilaia, senza alcuna area annessa). Certo quanto precede, è evidente che è irrilevante, ai fini del decidere, da un lato, accertare se l'attività svolta dalla VA ZA s.r.l. nelle serre per cui è controversia rientri o meno, ad altri fini (ad esempio, fiscali o previdenziali), nell'ambito dell'attività agricola, dall'altro, indagare se la detta società VA ZA s.r.l. possa, o meno, a norma degli artt. 6 e 7 della l. 3 maggio 1982, n. 203, qualificare coltivatore diretto o soggetto ad esso equiparato o, comunque, imprenditore agricolo. Sussiste, infatti, a norma dell'art. 9, l. 14 febbraio 1990, n. 29, la competenza della sezione specializzata agraria non per tutte le controversie inerenti, comunque, gli imprenditori agricoli di cui all'art. 2135 c.c., o l'esercizio di attività che possano definirsi agricole, ma solo per le controversie in materia di contratti agrari. Sono tali (controversie in materia di contratti agrari) non tutti i contratti tramite i quali gli imprenditori agricoli esercitano la propria attività quale descritta dall'art. 2082 c.c., ma esclusivamente quelli relativi ai contratti aventi ad oggetto il conferimento o il godimento, per scopi agricoli, di un fondo rustico e quali risultano dagli artt. 1628 e ss. c.c., nonché dalla particolare legislazione di settore (cfr., ad esempio, le leggi 15 settembre 1964, n. 756, 22 luglio 1966, n. 606, 11 febbraio 1971, n. 11 e 3 maggio 1982, n. 203). Certo che ai fini della produzione di fiori, o di ortaggi, in serre del tipo di quelle per cui è controversia, l'area sulle quali insistono le serre stesse è rilevante non perché è sfruttate a fini "agricoli" ma in quanto sulla stessa insistono quelle particolari, complesse attrezzature cui sopra si è fatto ampiamente riferimento, è palese - come osservato sopra - la irriferibilità, logica prima ancora che giuridica, della disciplina di cui alla legge n. 203 del 1982, ai contratti del tipo di quello ora in esame.

4. Deve dichiararsi, in conclusione, la competenza del tribunale di Locri in composizione ordinaria a conoscere della controversia e la resistente VA ZA s.r.l. va condannata al pagamento delle spese di lite di questa fase del giudizio in favore della ZZ, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte,
dichiara la competenza del tribunale di ordinario di Locri;

condanna la VA ZA AL s.r.l. al pagamento delle spese di questo giudizio di legittimità in favore di ZZ ME, liquidate in lire 220.200 oltre lire 1.200.000 per onorari. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione terza civile della Corte di cassazione, il 25 gennaio 2001. Depositato in Cancelleria il 11 aprile 2001