Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ENZO MERIGGIOLA - Presidente -
Dott. ANTONIO LIMONGELLI - Consigliere -
Dott. GIULIANO LUCENTINI - Consigliere -
Dott. BRUNO DURANTE - Consigliere -
Dott. GIANFRANCO MANZO - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
VE IN, VA EL, elettivamente domiciliati in ROMA VIA DI S. GIACOMO 18, presso lo studio dell'avvocato LUIGI FLAUTI, che li difende unitamente all'avvocato BENEDETTO DALLA LIBERA, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
AM IL, AM GR, MO OS, elettivamente domiciliati in ROMA VIA C. POMA 4, presso lo studio dell'avvocato MARIO PAPADIA, difesi dall'avvocato SALVATORE ARMENIO, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 8778/96 del Tribunale di MILANO, emessa il 17/9/96 depositata il 26/09/96; RG. 8364/95. udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/11/98 dal Consigliere Dott. Gianfranco MANZO;

udito l'Avvocato SALVATORE ARMENIO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Orazio FRAZZINI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso a norma dell'art. 45 della legge n. 392 del 1978, IN VE e IO LI adivano il TO di Milano chiedendo la determinazione dell'equo canone di un appartamento ad essi locato da OS OL, VI AR e ZI AR e la condanna di queste al pagamento della somma di lire 13.880.172, oltre interessi e rivalutazione, quale somma percepita in eccedenza sui canoni dal settembre 1990 all'agosto 1992. I ricorrenti deducevano che l'appartamento era stato locato ad uso "seconda casa", sostenendo peraltro che la destinazione era simulata ed stata imposta dalle locatrici per eludere la normativa sull'equo canone, trattandosi in realtà di immobile preso in locazione dai ricorrenti per consentire ai figli, studenti universitari in Milano, di frequentare le lezioni e sostenere gli esami. Le convenute costituitesi in giudizio chiedevano il rigetto della domanda. TO con sentenza del 31 agosto 1992, rigettava la domanda, ritenendo non sussistere le condizioni per l'applicabilità alla locazione - stipulata per esigenze abitative di natura delle norme sull'equo canone.
IN VE e IO LI proponevano appello, deducendo che il TO aveva errato nella valutazione delle prove ed aveva ingiustificatamente escluso come testi i figli dei ricorrenti, ritenuti incapaci a testimoniare, perché portatori di un proprio interesse in causa. Gli appellanti chiedevano, dunque, che, previa escussione di un teste già dichiarato incapace a deporre ed espletamento di una CTU, il tribunale accogliesse la domanda. Con sentenza del 26 settembre 1996, il Tribunale rigettava l'appello, deducendo che, attesa la natura indiscutibilmente transitoria dell'esigenza abitativa risultante dal contratto, i conduttori non avevano provato che le locatrici erano a conoscenza, o quantomeno erano in grado di rendersi conto, della circostanza che effettivi beneficiari della locazione sarebbero stati i figli dei conduttori e che l'immobile era utilizzato per la permanenza in Milano per ragioni di studio. Il Tribunale confermava, inoltre, l'incapacità a deporre del teste VO VE.
Avverso tale sentenza, IN VE e IO LI propongono ricorso per cassazione affidato a tre motivi. VI AR, ZI AR e OS OL resistono con controricorso e con memoria ex art. 378 c.p.c. MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo i ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione degli artt. 1 e 26, lett. a) e 79 della legge n. 392 del 1978, nonché dell'art. 1342 c.c. Secondo quanto esposto, i giudici di merito avevano errato nel ritenere necessaria, per l'applicazione dell'equo canone, la prova della conoscenza da parte delle locatrici dell'effettiva destinazione dell'immobile ad un uso diverso da quello "di seconda casa", per il quale era stato locato, dovendo prevalere "la situazione reale ed incombendo, invece, allo stesso locatore la prova dell'effettiva transitorietà, per motivi diversi da quelli di studio, delle esigenze del conduttore". Inoltre, essendo stata prevista la destinazione a "seconda casa" in un modulo predisposto dal mediatore per conto delle locatrici, la clausola doveva ritenersi inefficace a norma dell'art. 1342 c.c. per non essere stata espressamente approvata con apposita sottoscrizione. Il motivo è infondato.
Il ricorso ripropone all'attenzione della Corte la questione delle modalità dell'accertamento in ordine alla distinzione tra locazione transitoria conforme al modello legale e locazione transitoria conclusa in frode alla legge per sottrarre il rapporto alla disciplina (della durata e) della determinazione del canone. Secondo un più risalente indirizzo giurisprudenziale di questa Corte la natura transitoria delle esigenze abitative del conduttore, che escludono l'applicabilità del capo primo della legge n. 392 del 1978, a norma dell'art. 26 della legge stessa, dovevano essere accertate con riguardo alla natura dell'esigenza abitativa in relazione agli specifici bisogni del conduttore al momento della conclusione del contratto e non alle espressioni letterali usate nel contratto stesso, smentite dalla situazione di fatto (Cass. 18 dicembre 1990, n. 11984; 11 ottobre 1991, n. 10676; 3 giugno 1992, n. 6777) e senza che potesse rilevare lo stato soggettivo del locatore, consistente nell'ignoranza, al momento della conclusione del contratto, delle esigenze che il conduttore avrebbe soddisfatto, salvo impugnativa per vizio del consenso ex art. 1427 C.C. (Cass. 13 giugno 1994, n. 5722). Rispetto a tale indirizzo, affermante un criterio meramente "oggettivo", la giurisprudenza di legittimità ha registrato una progressiva evoluzione nella considerazione dell'atteggiamento soggettivo dei contraenti al momento della conclusione del contratto. Con una recente sentenza, che ha ripercorso l'evoluzione giurisprudenziale e che costituisce sintesi del nuovo orientamento, è stato enunciato, per quanto qui rileva, il principio secondo cui, qualora le parti abbiano stipulato un contratto di cosiddetta locazione transitoria, consapevoli però che lo stesso ha lo scopo di soddisfare l'esigenza abitativa primaria, ovvero una esigenza abitativa stabile per motivi di studio o di lavoro, si realizza un'ipotesi di simulazione relativa. Il conduttore che pretenda l'applicazione al rapporto dell'equo canone deve provare la sussistenza dell'accordo simulatorio, ovvero la "ragionevole apprezzabilità", da parte del locatore dell'inesistenza delle esigenze transitorie, che si risolve anche essa nella consapevolezza delle effettive esigenze del conduttore e, dunque, nel fenomeno simulatorio (Cass. 7 luglio 1997, n. 6145; v. inoltre Cass. 5 marzo 1997, n. 1936;2 aprile 1997, n. 2868; 7 luglio 1997, n. 6145; 20 agosto 4 1997, n. 7750; Cass. 23 agosto 1997, n. 7923; novembre 1997, n. 10797; aprile 1995, n. 4001; 24 luglio 1995, n. 8063; 17 novembre 1995, n. 11917). Tale essendo il quadro giuridico di riferimento, pienamente condiviso dal Collegio, va esclusa la dedotta violazione degli artt. 26 e 70 della legge n. 382 del 1978, in quanto il tribunale, dopo aver fatto espressamente adesione al più recente orientamento giurisprudenziale, ha ritenuto, con valutazione di fatto incensurabile in questa sede, che la domanda fosse carente di prova in ordine alla conoscenza da parte delle locatrici sia che effettivi beneficiari della locazione fossero i figli dei locatari, sia che la permanenza in Milano fosse determinata da ragioni di studio, con ciò escludendo la sussistenza di una fattispecie simulatoria. L'ulteriore profilo del primo del motivo, con il quale si deduce che la clausola prevedente la destinazione a "seconda casa", in quanto contenuta in un modulo predisposto dal mediatore per conto delle locatrici e non specificamente approvata per iscritto, era inefficace a norma dell'art. 1342 c.c. (ma, art. 1341 c.c.), prescindendo da ogni altra valutazione, è inammissibile in questa sede, per non aver formato oggetto di doglianza nel grado d'appello.
Con il secondo motivo, i ricorrenti, deducendo la violazione e falsa applicazione dell'art. 246 c.p.c., lamentano che erroneamente il tribunale aveva ritenuto l'incapacità a deporre del teste VO VE. Più specificamente i ricorrenti espongono che non vi era alcun interesse del teste idoneo a legittimare la sua partecipazione al giudizio, in quanto: oggetto della causa era la simulazione oggettiva della destinazione della locazione;
dalle risultanze di causa risultava che il canone era stato corrisposto dai ricorrenti, conduttori dell'immobile, cosicché il VE non poteva vantare alcuna pretesa di restituzione sulle somme corrisposte;
che, comunque, mancava un interesse concreto e attuale, atteso che al momento in cui il teste era stato chiamato a deporre era per lui maturata la prescrizione alla restituzione.
Anche tale motivo è infondato.
Il Tribunale ha osservato che il teste VE era stato ritenuto incapace a testimoniare, poiché "essendo - nella prospettazione dei ricorrenti - uno dei beneficiari della locazione de qua (se non uno dei conduttori effettivi dell'immobile)...ben avrebbe potuto intervenire in giudizio, quanto meno "ad adiuvandum". L'interesse che legittima l'intervento a norma dell'art. 105, secondo comma c.p.c. e che determina l'incapacità a testimoniare ai sensi dell'art. 246 c.p.c. - è individuabile nella titolarità - presunta o affermata - di un rapporto giuridico dipendente da quello oggetto del giudizio. Correttamente dunque il Tribunale ha ritenuto l'incapacità a testimoniare del teste VO VE, atteso che lo stesso, nella "prospettazione dei ricorrenti" che hanno dedotto i capitoli di prova, aveva un interesse alla partecipazione al giudizio, se si considera che avrebbe dovuto deporre, tra le altro (v. i Capitoli di prova riportati in sentenza nelle Conclusioni delle parti), sulla circostanza che, insieme all'altro occupante dell'appartamento, pagava il canone di locazione alle proprietarie:
situazione questa che lascia chiaramente intravedere, come osservato dal Tribunale, una dipendenza con il rapporto dedotto in giudizio, relativo alla riduzione del canone e alla restituzione della parte pagata in eccedenza. Non rileva, ovviamente, la circostanza dedotta che l'eventuale credito del teste sarebbe prescritto, atteso che la valutazione circa l'interesse ad intervenire va fatta in astratto e non con riferimento alla fondatezza o meno dell'intervento. Con il terzo motivo i ricorrenti deducono l'omessa o insufficiente motivazione, lamentando che il Tribunale aveva affermato che la deposizione del teste IX, assunta in appello, non aveva consentito di acquisire ulteriori elementi, omettendo peraltro di valutare le dichiarazioni rese dal teste su punti decisivi della controversia. L'omessa valutazione riguarderebbe la seguente dichiarazione del teste, riportata nel motivo del ricorso: "ricordo soltanto che - il ragazzo VE - chiese un appartamento, ed io pensai che gli servisse per dormirci lui od altri, perché altrimenti mi avrebbe chiesto un ufficio". Inoltre, il tribunale avrebbe omesso di considerare che il teste aveva riferito di aver chiesto "se suo padre avesse interesse di tipo transitorio", perché "il contratto doveva essere di uso transitorio". Sempre lo stesso teste aveva, inoltre, dichiarato innanzi al TO di aver "sottoposto alla proprietà la proposta di locazione firmata da uno dei ragazzi per conto dei genitori".
Se si considera qual è la prova della quale erano onerati gli attuali ricorrenti (conoscenza da parte delle locatrici della destinazione dell'appartamento a stabile abitazione dei figli dei conduttori per motivi di studio) risulta all'evidenza che le circostanze che si assumono omesse dalla valutazione non riguardano alcun punto decisivo, nel senso che, anche se considerate, non avrebbero, comunque, potuto determinare una decisione diversa da quella resa.
Per quanto detto il ricorso dev'essere rigettato.
Sussistono giusti motivi per la compensazione tra le parti delle spese del processo in Cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;
compensa tra le parti le spese del processo in Cassazione.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Terza Civile della Corte di Cassazione, il 9 novembre 1998. Depositato in Cancelleria il 23 febbraio 1999