Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GAETANO NICASTRO - Presidente -
Dott. FRANCESCO SABATINI - Consigliere -
Dott. MICHELE VARRONE - rel. Consigliere -
Dott. ALFONSO AMATUCCI - Consigliere -
Dott. GIANFRANCO MANZO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
SA MA PI, elettivamente domiciliata in ROMA VIA CAVOUR 71, presso lo studio dell'avvocato GIULIA BELLECCA, difesa dall'avvocato GAETANO TORCIA, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
EM SRL, con sede in persona dell'amministratore unico dr. Raffaele Mascia, domiciliata in ROMA presso LA CORTE DI CASSAZIONE, presso lo studio dell'avvocato DELLA PIETRA GIOACCHINO con studio in 80132 NAPOLI VIA S. BRIGIDA 64, che la difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché contro
CONSAP SPA CONCESSIONARIA SERVIZI ASSICURATIVI PUBBLICI, in persona dell'Amministratore Delegato Dr. Luigi Scimia, elettivamente domiciliata in ROMA VIA G FERRARI 4, presso lo studio dell'avvocato SERGIO CERSOSIMO, che la difende anche disgiuntamente all'avvocato CLAUDIO PALANDRI, il primo giusta procura speciale per il coadiutore Guido Grisi del Notar Teseo Sirolli Mendaro di Roma del 26/03/01 rep. n. 579503, ed il secondo giusta procura in calce al controricorso;

- controricorrente -

nonché contro
INA;
- intimata -
avverso la sentenza n. 25/99 della Corte d'Appello di NAPOLI, emessa il 03/12/98 e depositata il 13/01/99 (R.G. 1941/97);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 30/04/01 dal Consigliere Dott. Michele VARRONE;

udito l'Avvocato Sergio CERSOSIMO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Antonio MARTONE che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 25/3/95 l'ISTITUTO NAZIONALE DELLE ASSICURAZIONI (I.N.A.)intimava a MA SA lo sfratto per finita locazione al 3/5/94 dall'appartamento sito in Napoli, via Riviera di Chiaia n. 215, int. 10, di 6 vani ed accessori oltre a 2 vani nell'ammezzato superiore, citandola contestualmente davanti al locale Pretore per la convalida. L'intimata si costituiva e si opponeva, eccependo la rinnovazione tacita del rapporto ed invocando, comunque, la proroga biennale ex art. 11, 2^ co. l. n. 359 del 1992. L'adito pretore, negata l'ordinanza provvisoria di rilascio, rimetteva le parti davanti al Tribunale di Napoli, competente per valore, che con sentenza 21 marzo 1996, dichiarava la locazione inter partes cessata al 4/5/96, considerata anche la proroga biennale. Proponeva gravame l'SA al quale resistevano l'INA e la CONCESSIONARIA SERVIZI ASSICURATIVI PUBBLICI (CON.S.A.P.) s.p.a., successore dell'I.N.A., nonché la s.r.l. EM, acquirente dell'immobile (che aderiva alle istanze della CON.S.A.P.) e la Corte di Appello di Napoli, respinta l'istanza di sospensione, con sentenza 13 gennaio 1999, lo rigettava e condannava l'appellante alle spese del grado, affermando:
la domanda di riscatto aveva incidenza solo marginale su quella di finita locazione, donde il rigetto dell'istanza di sospensione;

l'intervento in causa della EM era legittimo;

la dedotta rinnovazione tacita del contratto fino al 4/5/98 non era fondata, cosicché il rapporto andava a cessare il 4/5/94 (per tempestiva disdetta), con ulteriore slittamento al 4/5/96 per la proroga biennale;

le spese seguivano il principio della soccombenza.
Ha proposto ricorso per cassazione l'SA, affidandolo a tre motivi. Hanno resistito la CON.S.A.P. e la EM con distinti controricorsi (quest'ultima eccependo l'inammissibilità del ricorso). L'SA e la EM hanno depositato anche memorie. MOTIVI DELLA DECISIONE
Va in primo luogo esaminata l'eccezione di inammissibilità del ricorso, sollevata dalla EM con riguardo alla mancanza della trascrizione della procura a margine della copia notificata del ricorso, ove esiste solo un'aggiunta a penna, senza data e senza sottoscrizione, del seguente tenore: "sull'originale vi è procura". Orbene, questa Corte non ignora l'ampia elaborazione giurisprudenziale sulla questione, che va da un indirizzo più rigoroso, secondo il quale, poiché ai sensi dell'art. 137, 2^ co. c.p.c., l'ufficiale giudiziario attesta che la copia è conforme all'originale, il ricorso è inammissibile per l'incertezza dell'anteriorità o contemporaneità del rilascio della procura rispetto alla notifica di esso, anche se nell'intestazione sia menzionata la rappresentanza dell'avvocato e pure se l'ufficiale giudiziario abbia attestato che il ricorrente, istante della notifica, è "come sopra rappresentato e difeso" (Cass. 30 gennaio 1997 n. 927); ad uno di carattere intermedio e largamente maggioritario, alla cui stregua la suddetta mancanza non determina l'inammissibilità ove la copia contenga elementi idonei a dimostrare la provenienza dell'atto da difensore già munito di mandato speciale (come l'attestazione dell'ufficiale giudiziario in ordine alla richiesta di notificazione: Cass. 6 febbraio 1998 n. 1271, ovvero se l'intimato, quando la procura sia rilasciata a margine od in calce al ricorso, sia posto in grado, con il deposito dell'originale in cancelleria, di verificare l'anteriorità del rilascio della procura rispetto alla notificazione dell'atto di impugnazione: Cass. 12 settembre 2000 n. 12044); ed, infine, a quello più benevolo, secondo cui la mancata trascrizione nella copia notificata del ricorso per cassazione del mandato al difensore non è causa d'inammissibilità del ricorso quando dall'epigrafe del ricorso risulti che il mandato è steso a margine dell'atto, essendo sufficiente la semplice indicazione della procura nella copia notificata anche ai fini della certezza dell'anteriorità del suo rilascio (Cass. 18 maggio 1998 n. 4962). Orbene, pur facendosi carico della delicatezza ed opinabilità della questione, la Corte ritiene preferibile quest'ultimo indirizzo e, pertanto, riconosce ammissibile il ricorso, rigettando l'eccezione della EM.
Venendo all'esame dei singoli motivi, con il primo l'SA, denunciando la violazione e la falsa applicazione dell'art. 295 c.p.c. anche sotto il profilo del vizio motivazionale, in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 del codice di rito, si duole che sia stata rigettata la sua istanza di sospensione del processo in attesa della decisione pregiudiziale sulla domanda di riscatto, proposta ai sensi dell'art. 3, comma 109, lett. a, l. n. 662 del 1996 circa la dismissione del patrimonio immobiliare delle amministrazioni pubbliche che non rispondono alla legge 24 dicembre 1993 n. 560, della CON.S.A.P. e delle società a prevalente partecipazione pubblica, secondo cui "è garantito, nel caso di vendita frazionata, il diritto di prelazione ai titolari dei contratti di locazione in corso ovvero scaduti e non ancora rinnovati, purché si trovino nella detenzione dell'immobile...".
La censura è infondata. Vanamente, infatti, la ricorrente cita le sentenze 26 marzo 1992 n. 3730 in materia di riscatto agrario e 20 dicembre 1991 n. 13757 in materia di locazioni immobiliari non abitative, rese dalle S.U. di questa corte;
quest'ultima, in particolare, ha statuito che qualora il conduttore di immobile ad uso non abitativo instauri giudizio per il riconoscimento del proprio diritto di riscatto, ai sensi dell'art. 39 della legge 27 luglio 1978 n. 392, e, successivamente, il terzo acquirente agisca per il rilascio, adducendo la cessazione del rapporto locativo per fatti posteriori al sorgere di detto diritto, la prima controversia, in quanto rivolta ad ottenere una sentenza dichiarativa che sostituisca ex tunc il titolare della prelazione al terzo acquirente, così privando con pari decorrenza l'uno e l'altro delle rispettive posizioni di locatario e locatore, ha carattere pregiudiziale, e, pertanto, impone la sospensione della seconda, a norma dell'art. 295 c.p.c. Ora per il caso di specie non è sufficiente opporre che - come pacifico - la domanda di rilascio è fondata su fatti antecedenti al sorgere del diritto di riscatto perché, ai sensi della disposizione sopracitata, la prelazione spetta anche se la locazione è già scaduta, purché i conduttori permangano nella detenzione dell'immobile. Ma è decisivo il rilievo che, anche per la legge n. 662 del 1996 come già per la precedente legge n. 168 del 1982, il diritto di prelazione accordato ai conduttori di immobili destinati ad uso abitativo non prevede, in caso di violazione di tale diritto, la possibilità del riscatto dell'immobile presso il terzo acquirente, senza che questa limitazione confligga con i precetti di cui agli artt. 3 e 47 Cost. e senza che possa trovare applicazione analogica la disciplina del retratto ex art. 39 l. n. 392 del 1978, trattandosi di istituto di carattere eccezionale e che riguarda esclusivamente le locazioni c.d. commerciali (Cass. 3 giugno 1993 n. 6218 e 5 maggio 1994 n. 3241). Pertanto, correttamente la Corte partenopea ha negato la sospensione del processo in rapporto ad altro giudizio per un riscatto inesistente, ancorché con una motivazione non appagante (in quanto la domanda di riscatto avrebbe "un'incidenza solo marginale sull'azione di finita locazione"), che va quindi integrata e corretta alla stregua dei rilievi sopraesposti.
Il primo mezzo va, comunque, rigettato.
Le considerazioni svolte comportano il rigetto anche del secondo motivo con cui l'SA, denunciando la violazione e la falsa applicazione dell'art. 100 c.p.c. nonché il vizio della motivazione su altro punto decisivo della controversia (art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.), lamenta che non sia stata riconosciuta la sopravvenuta carenza di interesse, da parte dell'INA prima e della CON.S.A.P. poi, a coltivare il presente giudizio, in presenza del prevalente diritto di prelazione e di riscatto spettante ad essa conduttrice. Si è già detto, infatti, che il diritto di riscatto non sussiste e che la violazione del diritto di prelazione (ove ne sussistano i presupposti, fra cui la vendita frazionata), comportando solo una pretesa risarcitoria da parte del conduttore, non esclude il diritto del locatore di vedere dichiarata la cessazione del contratto di locazione e di disporre dell'immobile.
Resta da esaminare il terzo ed ultimo motivo con cui lo SA, denunciando la violazione e la falsa applicazione degli artt. 91 e 92 in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., lamenta la condanna alle spese dei due gradi di merito, assumendo che la reciproca soccombenza giustificava la compensazione delle stesse. La censura, ai limiti dell'ammissibilità, va comunque rigettata, essendo già stata neutralizzata dal giudice del gravame rilevando che l'SA doveva ritenersi complessivamente soccombente, in quanto la data di cessazione del rapporto diversa dalla prospettazione della locatrice era dipesa soltanto dall'applicazione della proroga legale biennale. D'altro canto, la compensazione totale o parziale delle spese processuali rientra nei poteri discrezionali del giudice del merito, il cui esercizio è insindacabile in sede di legittimità ove - come nella specie - non venga motivato con ragioni illogiche od erronee.
Concludendo, il ricorso va rigettato, con la conseguente condanna della ricorrente al rimborso delle spese anche di questo grado in favore delle parti resistenti.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in L. 284.000 (EM SRL) e L. 271.000 (CONSAP SPA) oltre L.

3.000.000 per onorari a ciascuna parte resistente.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 30 aprile 2001. Depositato in Cancelleria il 6 luglio 2001