Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. DUVA Vittorio - Presidente -
Dott. PERCONTE LICATESE Renato - rel. Consigliere -
Dott. PETTI Giovanni Battista - Consigliere -
Dott. DURANTE Bruno - Consigliere -
Dott. CALABRESE Donato - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
AT AN, elettivamente domiciliato in ROMA VIA XX SETTEMBRE 1, presso lo studio dell'avvocato ANTONIETTA EPIFANIO, difeso dall'avvocato VINCENZO EPIFANIO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
NT FR, NT RA, NT LI, NT CI, elettivamente domiciliati in ROMA VIA CICERONE 28, presso lo studio dell'avvocato GIORGIO NATOLI, che li difende anche disgiuntamente all'avvocato GIUSEPPE BORDINO, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 302/99 del Tribunale di VIBO VALENTIA, depositata il 15/11/99 (R.G. 563/94);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10/04/02 dal Consigliere Dott. Renato PERCONTE LICATESE;

udito l'Avvocato Giorgio NATOLI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Giuseppe NAPOLETANO, che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
I fratelli NT DO e FR, premesso di aver concesso in affitto ad OR IO, nel novembre 1979, l'azienda cinematografica denominata "cinema Eliseo", esponevano che il contratto, rinnovato di anno in anno, era scaduto, per effetto di disdetta, il 18 novembre 1990. Convenivano pertanto l'OR innanzi al pretore di Tropea, per ottenere il rilascio dell'azienda. Il convenuto eccepiva che il contratto non era di affitto di azienda, ma di locazione immobiliare, essendo cessata l'impresa il 31 ottobre 1979, e, deducendo di aver pagato, dal novembre 1984 al luglio 1989, un canone di lire 876.000 in luogo di quello dovuto di lire 476.000, chiedeva, in riconvenzionale, la restituzione di lire 22.800.000.
Con sentenza del 4 aprile 1994 il pretore accoglieva la domanda principale, condannando il convenuto al rilascio, e dichiarava la propria incompetenza per valore sulla domanda riconvenzionale. Il Tribunale di Vibo Valentia, con sentenza del 15 novembre 1999, ha rigettato il gravame dell'OR, cui hanno resistito NT FR nonché NT AU, LI e CI, questi ultimi tre quali eredi di NT DO. Per la cassazione di detta sentenza ricorre l'OR, spiegando due mezzi di annullamento. Resistono con controricorso gli intimati.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Col primo motivo il ricorrente, denunciando la violazione degli artt. 8, 9, 34, 35 e 36 C.p.c, si duole che il Tribunale non abbia rilevato la stretta connessione tra la domanda principale di rilascio per finita locazione e la domanda riconvenzionale di restituzione dell'importo ingiustamente versato in eccedenza sul canone di locazione, la quale imponeva, per evidenti ragioni di economia processuale, un "simultaneus processus", inteso ad evitare giudicati contraddittori, e pertanto al pretore di rimettere l'intera causa al tribunale.
Tuttavia, prosegue il ricorrente, la stessa causa principale era di competenza del tribunale, giacché era in contestazione, in seguito alle eccezioni del convenuto, un contratto di locazione di immobile attrezzato per proiezioni cinematografiche, della durata di sei anni e con un canone mensile di lire 800.000, il cui importo complessivo quindi superava abbondantemente la competenza per valore del pretore, all'epoca di lire 5.000.000.
Queste censure sono infondate.
Rileva la sentenza impugnata, relativamente alla dedotta incompetenza per valore sulla causa principale, che, essendo il canone documentato di lire 400.000 mensili e facendo applicazione dei criteri dell'art. 12 C.p.c, anche a cumulare i fitti del periodo controverso (un anno, ove si acceda alla tesi difensiva del resistente) la causa stessa non eccedeva la competenza pretorile. Correttamente poi, ad avviso dei giudici di appello, il giudice di primo grado ha applicato gli artt. 34, 35 e 36 C.p.c., ritenendo la domanda principale fondata su un titolo autonomo, rispetto a quella avanzata in via riconvenzionale, e facilmente accertabile. La decisione sul punto è giuridicamente esatta e va confermata. Anzitutto la causa principale, introdotta dai NT nel 1990 e definita dal pretore nel 1994, rientrava nella competenza per valore di quest'ultimo, all'epoca non essendo ancora intervenuta, con decorrenza dal 30 aprile 1995, la speciale competenza per materia per le cause relative a rapporti di locazione di immobili urbani (art. 8 2^ comma n. 3 C.p.c). A norma invero dell'art. 12 2^ comma C.p.c. allora vigente ("nelle cause per finita locazione d'immobili il valore si determina in base all'ammontare del fitto o della pigione per un anno, ma se sorge controversia sulla continuazione della locazione, il valore si determina cumulando i fitti o le pigioni relativi al periodo controverso"), occorre definire, per stabilire il valore della causa, due fattori: l'importo del canone e la durata del "periodo controverso".
Il canone va, nella fattispecie, fissato in lire 400.000 mensili. L'OR, nella comparsa di risposta, eccepì infatti di aver pagato il maggior canone di lire 876.000 mensili, invece delle dovute lire 476.000 mensili, solo nel periodo dal novembre 1984 al luglio 1989, tanto è vero che, limitatamente a questo periodo, chiese in restituzione il corrispondente importo di lire 22.800.000 (57 mesi x lire 400.000 di eccedenza mensile); ma, per il periodo successivo al luglio 1989, e dunque dall'agosto 1989, non contestò il canone mensile di lire 400.000 indicato dagli attori come versato all'attualità (dicembre 1990), così implicitamente riconoscendolo per vero.
È questo pertanto il canone mensile da porre a base del calcolo, non certo quello, asseritamente maggiore, versato nel periodo suddetto o altro non documentato.
Per quanto riguarda adesso il "periodo controverso", per giurisprudenza costante, ove il conduttore indichi una data di scadenza successiva a quella individuata dal locatore, s'intende per tale quello intercorrente tra la citazione e la data indicata dal conduttore (Cass. 18 dicembre 1992 n. 13435). In base all'assunto implicito nelle difese dell'OR, il preteso contratto di locazione immobiliare ad uso commerciale, stipulato nel novembre 1979, sarebbe dovuto scadere, alla fine del secondo sessennio, nel novembre 1991 (ed è questa, per l'appunto, la data finalmente dichiarata nel secondo motivo del ricorso). Consegue che il "periodo controverso", poiché la citazione è del 28 dicembre 1990, è inferiore a un anno, con un canone complessivo al di sotto della competenza per valore del pretore, che all'epoca era di lire 5.000.000 (e comunque, anche se si volesse tener conto di un periodo minimo di un anno, ai sensi della prima parte del 2^ comma dell'art. 12, sarebbero lire 4.800.000).
Stabilito così che legittimamente la competenza per valore, in ordine alla causa principale, rimase radicata presso il pretore, deve concludersi che altrettanto legittimamente il pretore trattenne la domanda principale e rimise al Tribunale soltanto la riconvenzionale.
Infatti, in base al combinato disposto degli artt. 34, 35 e 36 C.p.c, quando la domanda riconvenzionale non eccede la competenza per valore del giudice adito, questi deve conoscerne, mentre, quando si verifichi eccedenza da tale competenza, il giudice stesso ha il potere di scegliere tra la separazione delle cause (con rimessione al giudice superiore della sola riconvenzionale) e la rimessione di entrambe al giudice superiore, secondo un discrezionale apprezzamento, il cui esercizio è sindacabile in Cassazione esclusivamente nel caso in cui la scelta sia avvenuta per ragioni estranee alla considerazione della controvertibilità o della facile accertabilità della domanda principale, mentre il convincimento sull'esistenza di questi presupposti è incensurabile (Cass. 13 luglio 1994 n. 6572). Nella fattispecie, come ha già rilevato il Tribunale, il pretore ha esercitato il potere di separazione, sull'inespresso ma chiaro presupposto della facile accertabilità della domanda principale, con un apprezzamento che, per quanto detto, è incensurabile dal giudice superiore e a maggior ragione dalla Cassazione. Non rileva quella che il ricorrente definisce "stretta connessione" tra le due cause, giacché la rimessione dell'intera causa al giudice competente per la riconvenzionale s'impone solo se quest'ultima implichi la soluzione di una questione pregiudiziale da risolvere con efficacia di giudicato (Cass. 13 aprile 1999 n. 3619), ipotesi quest'ultima rettamente esclusa già dal pretore. Col secondo motivo, denunciando la violazione dell'art. 2555 C.c., in relazione all'art. 27 della legge n. 392 del 1978, il ricorrente riafferma che il contratto va definito non di affitto di azienda, quest'ultima cessata il 31 ottobre 1979 per volontà dell'allora unico titolare NT FR, ma bensì di locazione di immobile attrezzato, avente la durata di sei anni. Invero, diversamente da quanto sostenuto dal giudice di appello, il complesso dei beni materiali, il capitale fisso e circolante, i servizi, il lavoro dipendente non sono sufficienti a far sorgere un'impresa, occorrendo un elemento predominante su tutti gli altri, ossia l'elemento "organizzatore", che abbia la capacità di trasformare la pluralità di beni e servizi in un'unità produttiva. Nella fattispecie in esame i fratelli NT non furono mai, insieme, organizzatori e titolari dell'azienda "Cinema Eliseo", spettando tale figura al solo FR, come risulta da una serie di riscontri documentali;
e pertanto non potevano concedere in locazione all'OR un'azienda che non avevano mai avuto e che comunque aveva cessato di esistere prima del contratto del 15 novembre 1979.
Consegue che il contratto, da qualificare come locazione di immobile sottoposta agli artt. 27 e segg. della legge 27 luglio 1978 n. 392, con una durata minima di sei anni, prorogabile di sei anni in sei anni, andava a scadere il 30 novembre 1991.
Nemmeno questa censura può essere accolta.
Dopo aver ricordato che ricorre l'affitto di azienda e non la locazione quando l'immobile è dedotto in contratto come elemento di un organismo produttivo unitario, prescindendo dalla qualificazione operata dalle parti, dal permanere, in capo al concedente, della titolarità dell'eventuale licenza e ancora dall'esercizio effettivo dell'attività di impresa, il Tribunale osserva che, nella fattispecie in esame, oggetto del contratto, insieme all'immobile, sono anche tutta l'attrezzatura, il macchinario e gli accessori indicati analiticamente nell'inventario allegato;
onde è assolutamente evidente, nel programma contrattuale predisposto dalle parti, che l'immobile in questione non è stato considerato nella sua individualità, ma come parte dell'azienda nel suo complesso. Consegue che al rapporto non si applica la legislazione speciale prevista per la locazione di immobili e che la disdetta, intimata nel termine convenzionale, è idonea a determinare la cessazione del rapporto alla scadenza pattuita.
Ebbene, al primo argomento del ricorrente (quello della inconfigurabilità di un affitto d'azienda per essere i beni, allo stato, improduttivi, in quanto non utilizzati da un imprenditore in un processo produttivo) il Tribunale ha già risposto, esattamente, che, per configurare l'affitto, non occorre che l'azienda sia in fase attiva. Ciò corrisponde al pensiero di questa Corte, che già ha avuto l'occasione di precisare come la figura dell'affitto di azienda ricorra sia quando il complesso organizzato dei beni sia stato dedotto nella sua fase statica, sia quando venga dedotto in quella dinamica, e, pertanto, non è rilevante che la produttività non sussista ancora (o abbia cessato di esistere per l'interruzione o la temporanea sospensione dell'esercizio dell'impresa), bastando che essa sia una conseguenza potenziale dell'insieme, prevista e voluta dalle parti (Cass. 9 marzo 1984 n. 1640, cit. dal Tribunale). Al secondo argomento si può rispondere che, se titolare dell'azienda era solo NT FR, vuol dire, tutt'al più, che la presenza, nel contratto, del fratello DO fu inutile e che quindi, per porre in essere un valido affitto, fu sufficiente la volontà dell'unico titolare del complesso dei beni organizzati (a parte che, per concedere in affitto, non occorre la proprietà dell'azienda, bastando averne la disponibilità, in virtù di un titolo non contrario a norme imperative).
Soccorrono giusti motivi di compensazione delle spese del giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio di Cassazione.
Così deciso in Roma, il 10 aprile 2002.
Depositato in Cancelleria il 28 marzo 2003