Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Francesco FAVARA - Presidente -
Dott. Ugo RIGGIO - Consigliere -
Dott. Alfredo MENSITIERI - Rel. Consigliere -
Dott. Carlo CIOFFI - Consigliere -
Dott. Francesca TROMBETTA - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
NE LO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA PRINCIPESSA CLOTILDE 7, presso lo studio dell'avvocato MARIO TONUCCI, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
CONDOMINIO VIA BARBARASA 23 TERNI, in persona del legale rapp.te Alcini Manlio, elettivamente domiciliato in ROMA VIA IPPOLITO NIEVO 61, presso lo studio dell'avvocato MICHELA FRANCIA, difeso dall'avvocato COLACCI MARINO A, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 70/95 della Corte d'Appello di PERUGIA, depositata il 23/03/95;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10/06/98 dal Consigliere Dott. Alfredo MENSITIERI;

udito l'Avvocato TONUCCI MARIO difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo GAMBARDELLA che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza 20 febbraio - 8 aprile 1992 il Tribunale di Terni respingeva la domanda con cui IA TO aveva chiesto che venisse dichiarata la nullità delle delibere adottate dall'assemblea del condominio di via Barbarasa di quella città in data 18 novembre 1987, dichiarando altresì la carenza di legittimazione passiva del condominio convenuto in ordine all'ulteriore domanda del medesimo TO diretta a veder riconosciuto il proprio diritto di proprietà sui posti macchina siti nel sottosuolo.
Contro detta sentenza proponeva appello il TO chiedendone l'integrale riforma.
Rilevava l'appellante la nullità delle delibere assunte nell'assemblea del 18 novembre 1987 di cui non aveva avuto notizia ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c., la nullità della delibera relativa all'uso dei posti macchina che non costituivano bene condominiale e per cui, in ogni caso era richiesta una maggioranza dei 2/3.
Contestava ad ogni buon conto che si fosse delegato al "Consiglio di condominio" la decisione delle spese relative all'innovazione deliberata. Censurava, infine, la parte della sentenza che aveva ritenuto il condominio carente di legittimazione passiva in ordine alla revindica della proprietà dei posti macchina.
Costituitosi il Condominio in persona dell'amministratore, contestava i motivi del gravame avversario chiedendone il rigetto. Con sentenza 9 febbraio - 23 marzo 1995 la Corte d'appello di Perugia rigettava l'impugnazione condannando il TO alle maggiori spese del grado.
Avverso tale decisione ha proposto ricorso per cassazione IA TO sulla base di tre motivi.
Resiste con controricorso il Condominio.
Entrambe le parti hanno presentato memorie.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di ricorso si denunzia, in riferimento all'art. 360 n.ri 3 e 5 c.p.c., violazione e falsa applicazione degli artt. 66 ult. cpv. disp. att. c.c. 8, 38, 40, 47 e 100 del D.P.R. n. 655 del 1982 e dell'art. 7 del regolamento di condominio, nonché omessa,
insufficiente e contraddittoria motivazione su punto decisivo della controversia.
Osserva il ricorrente che la Corte del merito, nello statuire la tempestività della comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale era incorsa nella violazione delle norme che regolano sia la comunicazione di tale avviso, sia il recapito della corrispondenza raccomandata sia il funzionamento del servizio di casella postale.
Invero quel giudice:
- aveva ritenuto legittimo il recapito di corrispondenza raccomandata nella casella postale, in spregio al principio della consegna diretta del plico al destinatario o ad altra persona autorizzata;

aveva ritenuto legittimo il deposito dell'avviso di giacenza della raccomandata nella casella postale, in violazione della regola che consente la consegna dell'avviso solo quando la corrispondenza raccomandata, distribuita dal portalettere, non sia stata consegnata per assenza o irreperibilità del destinatario;

- aveva reputato osservato il termine di comunicazione della convocazione dell'assemblea condominiale, tenendo conto del giorno in cui l'agente postale aveva semplicemente depositato l'avviso di giacenza nella casella postale;

- aveva considerato che la casella postale - intestata ad un soggetto diverso (ossia all'impresa TO) - fosse idonea al recapito di corrispondenza personale di esso TO IA, in violazione della norma che invece prevede che "ciascuna casella deve servire per una sola persona, per un solo ufficio, per un solo istituto o per una sola ditta" (art. 47 D.P.R. n. 655/82). La doglianza non può essere accolta.
Correttamente il giudice del gravame ha disatteso il rilievo di irregolare comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea del 18 novembre 1987 che aveva deliberato l'atto impugnato, sul presupposto che fosse stata fornita la prova, anche mediante attestazione del competente titolare dell'ufficio Postale di Terni, che l'avviso relativo alla raccomandata n. 276 di che trattasi era stato inserito in data 12 novembre 1987, ai sensi dell'art. 47 del D.P.R. 29 maggio 1982 n. 655, nella casella postale di cui l'Impresa
TO era titolare.
E ciò conformemente, ad avviso di questo Collegio, a consolidata giurisprudenza di legittimità (tra le altre v. Cass. n. 2148/87, n. 2450/94, n. 1033/95) secondo cui, poiché l'art. 1136 c.c. non prescrive particolari modalità di notifica ai condomini per l'avviso di convocazione dell'assemblea, la comunicazione di esso può esser data con qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo e può esser provata anche da univoci elementi dai quali risulti che il condomino abbia, in concreto, ricevuto la notifica. E, nel caso di specie, la raggiunta prova della spedizione della raccomandata contenente l'avviso di convocazione attraverso il tempestivo inserimento del relativo avviso nella casella intestata al condomino destinatario, risulta validamente integrata dalla presunzione che il destinatario medesimo controlli assiduamente in essa la corrispondenza a lui diretta.
Con il secondo mezzo si deduce, sempre in riferimento all'art. 360 n.ri 3 e 5 c.p.c., violazione e falsa applicazione degli artt. 1120, 1135, 1136 c.c., 6 del regolamento di condominio, nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punto decisivo della controversia.
Contesta il ricorrente l'assunto della Corte territoriale secondo cui la delibera avente ad oggetto la chiusura dei cancelli di accesso al sottosuolo non aveva carattere di innovazione e non richiedeva pertanto la maggioranza di cui all'art. 1136 comma quinto del codice civile, del tutto trascurando la circostanza che gli spazi collocati nel locale interrato non erano di proprietà del condominio, bensì di esso ricorrente, che comunque la "chiusura in questione costituiva "innovazione", che illegittima era la statuita delega sulle relative spese conferita dall'assemblea ad un organo eminentemente consultivo quale il Consiglio di Condominio. La censura non ha pregio.
Ancora una volta, del tutto correttamente, ad avviso di questo Collegio, e conformemente a consolidata giurisprudenza di questa Suprema Corte (v. da ultima sent. n. 9999/92) i giudici del merito hanno statuito che non era necessaria, ai fini della legittimità della delibera in questione, l'adozione con maggioranza qualificata dei 2/3 prevista dall'art. 1136 c.c. in quanto, riguardando l'oggetto di essa solo la regolamentazione dell'ordinato uso della cosa comune (di ordine pubblico in senso lato), consistente nel non permettere l'indiscriminato accesso al sottosuolo del condominio a soggetti terzi, estranei allo stesso, la stessa non poteva considerarsi "innovazione" secondo il significato attribuito dal codice civile e dal regolamento di condominio "de quo", che ne indicava la nozione all'art. 3, ove era detto che per innovazioni "(dovevano) intender(si) quelle opere nuove, impianti o manufatti che muta(va)no la consistenza e la destinazione della cosa comune....".
Quanto, poi, al rilievo secondo cui illegittima era la statuita delega sulle relative spese conferita dall'assemblea ad un organo eminentemente consultivo quale il Consiglio di Amministrazione è sufficiente puntualizzare che in realtà la gravata sentenza si è pronunziata essenzialmente sulla non contestata legittimità della delega di tali spese all'amministratore del condominio (a pag. 9 dell'atto di appello il TO ha espressamente censurato di nullità la delibera in questione "anche in quanto attribui(va) il potere di decidere sulle spese relative alla innovazione "al consiglio di condominio").
Con il terzo motivo si denunzia, infine, con riguardo all'art. 360 n.ri 3, 4 e 5 c.p.c., violazione degli artt. 81 e 100 stesso codice, nullità della sentenza e del procedimento, nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punto decisivo della controversia.
Censura il ricorrente la ritenuta carenza di legittimazione passiva del Condominio in ordine alla rivendicazione da parte di esso TO della proprietà di aree del sottosuolo del fabbricato. Anche tale ultima doglianza non si sottrae alla sorte delle precedenti, avendo i giudici del merito correttamente affermato la carenza di legittimazione passiva del Condominio in ordine alla rivendicazione della proprietà esclusiva da parte del TO di aree del sottosuolo del fabbricato.
Alla stregua delle svolte argomentazioni il proposto ricorso va respinto nella sua integralità con la condanna del ricorrente alle spese di questo giudizio, liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte, rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alle spese di questo giudizio che liquida in L.267.000 oltre a L.

4.000.000 per onorari.
Roma 10 luglio 1998.
DEPOSITATO IN CANCELLERIA, IL 3 FEBBRAIO 1999.