Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GAETANO NICASTRO - Presidente -
Dott. MICHELE VARRONE - Consigliere -
Dott. ANTONIO LIMONGELLI - Consigliere -
Dott. ITALO PURCARO - Consigliere -
Dott. BRUNO DURANTE - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
OL IA IN RIGHI, OL US, elettivamente domiciliati in ROMA VIA AUGUSTO RIBOTY 23, presso lo studio dell'avvocato CARLO CECCHI, che li difende unitamente all'avvocato ALBERTO RONZONI, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
OL ES, elettivamente domiciliato in ROMA VIA COSSERIA 5, presso lo studio dell'avvocato ENRICO ROMANELLI, che lo difende anche disgiuntamente all'avvocato UMBERTO IORIO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 124/99 del Tribunale di BERGAMO, emessa il 28/01/1999 e depositata il 04/05/99 (R.G. 865/96);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 25/02/02 dal Consigliere Dott. Bruno DURANTE;

udito l'Avvocato CARLO CECCHI,
udito l'Avvocato GUIDO ROMANELLI (per delega avv. E. ROMANELLI);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Stefano SCHIRÒ che ha concluso per l'accoglimento del 1^ e del 2^ motivo ed il rigetto degli altri motivi di ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
OL EZ e OL AU adivano il pretore di Bergamo e, premesso che erano comproprietari di appartamento condotto in locazione da OL ES fino al 31/12/1987; che il conduttore aveva rilasciato l'appartamento il 21.8.1992 in forza di pronuncia giudiziaria (sentenza del tribunale di Bergamo confermata dalla corte di appello di Brescia); che per il periodo successivo alla scadenza della locazione era tenuto alla corresponsione del canone determinato secondo la legge 392/1978; che tale canone, fissato in lire 1.076.000 annue con pronuncia del pretore confermata in appello, era soggetto ai sensi dell'art. 4 L. 93/1979 ad aggiornamento anno per anno;
che il conduttore aveva corrisposto il canone, ma non l'aggiornamento, ne chiedevano la condanna al pagamento del relativo importo (lire 5.992.585) con interessi e maggior danno.
Nella resistenza del conduttore, il quale opponeva che l'aggiornamento non era stato richiesto e l'art. 4 L. 93/1979 non poteva ricevere applicazione, il pretore accoglieva la domanda, che il tribunale di Bergamo, invece, rigettava con sentenza resa il 28.01.1999 su gravame del conduttore, motivando come segue - L'obbligo del conduttore in mora nella riconsegna della cosa locata di corrispondere il canone "si ricollega al rapporto contrattuale e trova la sua causa nell'intercorso sinallagma contrattuale per una sorta di perpetuatio delle precedenti obbligazioni contrattuali", sicché si deve escludere "ogni automatismo per il sorgere dell'obbligo di corrispondere gli adeguamenti ISTAT" e si deve, al contrario, ritenere necessaria la richiesta a norma dell'art. 24 L. 392/1978; la responsabilità del conduttore ex art. 1591 C.C. sorge solo con l'accertamento, da parte del giudice, della scadenza della locazione e nel caso concreto è sorta con la pronuncia della corte di appello di Brescia confermativa di quella del tribunale di Bergamo, che ha fissato il termine per il rilascio;
a norma dell'art. 1282, comma 2, c.c. gli interessi sono dovuti dalla costituzione in mora;
il maggior danno ex art. 1224, comma 2, c.c. non è stato richiesto in primo grado, non è stato provato e non è, comunque, dovuto, essendo nel periodo de quo il tasso degli interessi superiore alla svalutazione monetaria.
OL EZ e AU hanno proposto ricorso per cassazione, deducendo cinque motivi;
l'intimato ha resistito con controricorso;

le parti hanno depositato memoria;
l'intimato ha depositato osservazioni sulle conclusioni del P.G.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Col primo motivo i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione dell'art. 1591 c.c. nonché carenza di motivazione. L'obbligo del pagamento del canone, posto dall'art. 1591 c.c. a carico del conduttore in mora nella restituzione dell'immobile, salvo l'obbligo del risarcimento del maggior danno, deriva da una situazione extracontrattuale e non può, perciò, essere collegato ad un meccanismo di richiesta che presuppone la vigenza della locazione con il sinallagma contrattuale delle rispettive obbligazioni. Nell'ipotesi di ritardata restituzione dell'immobile locato non ricorre la ragione, per la quale l'art. 24 L. 492/1978 impone al locatore l'onere della richiesta dell'aggiornamento e, cioè, evitare che esso possa pretendere aggiornamenti non richiesti al momento dovuto.
La finalità riparatoria della corresponsione del canone postula che il medesimo sia comprensivo degli aggiornamenti ISTAT a prescindere dalla richiesta e, del resto, l'automatica applicazione degli aggiornamenti è prevista dalla legislazione concernente la graduazione ed esecuzione degli sfratti (art. 6 L. 431/1998). Il motivo è fondato.
Questa Corte ha affermato, con sentenza 1/12/1994, n. 10270, che il canone dovuto dal conduttore inadempiente per il periodo di ritardata restituzione dell'immobile locato ai sensi dell'art. 1591 c.c. deve essere rapportato, in regime di equo canone, a quello fissato in modo cogente dalla legge e quindi tenendo conto degli adeguamenti annuali ISTAT nella misura stabilita dalla L. 392/1978 e, con sentenza 26.9.1997, n. 9464, ha ribadito che il conduttore in mora nel restituire la cosa è tenuto a corrispondere un importo pari al canone, con ciò intendendosi in caso di applicabilità della L. 392/1978 quello legalmente dovuto, compresi eventuali aumenti o adeguamenti.
Coerentemente a tale giurisprudenza, dalla quale non vi è ragione di discostarsi, si ritiene che quando la locazione sia cessata ed il conduttore rimanga nella detenzione dell'immobile locato, in regime di equo canone, il locatore ha diritto alla corresponsione del canone aggiornato anche se non ha fatto richiesta dell'aggiornamento secondo le modalità previste dall'art. 24 L. 392/1978. Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione dell'art. 1591 c.c. per avere il tribunale ritenuto che la responsabilità del conduttore ex art. 2591 c.c. decorre dalla data fissata dal giudice per il rilascio dell'immobile. Il motivo è fondato.
Per giurisprudenza di questa Corte in tema di locazione di immobili urbani ad uso abitativo l'art. 1591 c.c., non derogato da alcuna norma speciale, trova applicazione sin dalla data della scadenza legale o convenzionale del contratto, sicché da tale data il conduttore va considerato in mora ove non restituisca l'immobile locato, con conseguente obbligo di risarcire il danno;
ne' la mora è esclusa ove la data di rilascio venga fissata dal giudice in epoca successiva alla data di scadenza convenzionale o legale ai sensi dell'art. 56 L. 392/1978 o venga prorogato lo sfratto in base alle leggi speciali di graduazione degli sfratti (Cass. 26.9.1998, n. 9698; Cass. 26.9.1989, n. 4429). Con il terzo motivo i ricorrenti denunciano violazione dell'art. 1219 c.c., lamentando che il tribunale abbia fatto decorrere gli interessi dalla data di costituzione in mora e, cioè, dal giorno della domanda.
Il motivo è infondato, essendosi il tribunale adeguato alla giurisprudenza di questa Corte, secondo la quale l'obbligo di dare il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna della cosa locata, salvo maggior danno, integra un debito di valuta di natura contrattuale, analogo a quello di pagamento del canone di locazione, con la conseguenza che non è suscettibile di rivalutazione monetaria e produce interessi dal giorno della domanda (Cass. 12.7.1993, n. 7670). Nè è possibile verificare se, così come dedotto dai ricorrenti, il tribunale abbia errato nella concreta individuazione della data, implicando la verifica un accertamento di fatto inibito al giudice di legittimità tanto più che non è stato nemmeno riprodotto nel ricorso il contenuto dei documenti da utilizzare. È ancora infondato il quarto motivo, con il quale i ricorrenti censurano la sentenza impugnata per avere negato senza adeguata motivazione il diritto dei locatori al maggior danno. Il Tribunale ha, infatti, motivato al riguardo nei seguenti termini: "quanto al maggior danno ex art. 1224, comma 2, c.c., riconosciuto dal pretore, esso non è stato specificamente richiesto dagli appellati ricorrenti in primo grado, ne' è stato da essi provato, ne' è dovuto perché nel periodo che interessa il tasso degli interessi legali era ben superiore alla svalutazione monetaria, nè è liquidabile equitativamente in mancanza di ogni principio di prova"; motivazione, questa, che si presenta congrua ed esente da vizi logico-giuridici, tenuto conto che questa Corte ha affermato che l'obbligo del conduttore, a norma dell'art. 1591 c.c., di dare il corrispettivo convenuto fino alla data della riconsegna della cosa locata, salvo il risarcimento del maggior danno che il locatore deduca e dimostri di avere subito, integra un debito di valuta di natura contrattuale e, come tale, non è suscettibile di rivalutazione monetaria, salvo il riconoscimento a norma dell'art. 1224, comma 2, c.c. del maggior danno, ove allegato e dimostrato
(Cass. 7.4.1989, n. 1681). Non può, infine, ricevere accoglimento, essendo fondato il primo motivo il quinto ed ultimo motivo, con il quale i ricorrenti lamentano violazione dell'art. 112 c.p.c. per avere il tribunale omesso di pronunciare sulla domanda subordinata proposta in primo grado e riproposta in secondo, volta ad ottenere la condanna al pagamento della differenza tra la somma versata e quella dovuta senza aggiornamenti ed interessi.
In conclusione, il primo ed il secondo motivo vanno accolti;
gli altri rigettati;
la sentenza impugnata va cassata con rinvio per nuovo esame sulla base dei principi di cui sopra e pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione alla corte di appello di Brescia.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo ed il secondo motivo del ricorso;

rigetta gli altri;
cassa in relazione ai motivi accolti la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese, alla Corte di appello di Brescia.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione terza civile della Corte di Cassazione, il 25 febbraio 2002. Depositato in Cancelleria il 19 luglio 2002