Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITO GIUSTINIANI - Presidente -
Dott. LUIGI FRANCESCO DI NANNI - Consigliere -
Dott. GIOVANNI B. PETTI - Consigliere -
Dott. MARIO FINOCCHIARO - rel. Consigliere -
Dott. ALBERTO TALEVI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

S E N T E N Z A
sul ricorso (n. 17486/98 R.G.) proposto da:
LA VE PE, elettivamente domiciliato in Roma, via Monte Acero n. 2/A, presso l'avv. Alessandro Bazzani, che lo difende unitamente all'avv. Antonino Cuomo, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
IR LE, OS ME, OS IN e OS AN, AN NC;

- intimati -

nonché sul ricorso (n. 21152/98 R.G.) proposto da:
IR LE, OS ME, OS IN e OS AN, elettivamente domiciliati in Roma, viale Giulio Cesare n. 78, presso l'avv. Raffaella Picarone, difesi dall'avv. Livio de Leonardis, giusta delega in atti;

- controricorrente ricorrente incidentale -
contro
LA VE PE;

- intimato -

avverso la sentenza della Corte d'appello di Napoli, n. 2801/97 del 12/11 19 dicembre 1997 (R.G. 1155/93). Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17 novembre 2000 dal Relatore Cons. Dott. Mario Finocchiaro;

Udito l'avv. A. Cuomo, per il ricorrente principale;

Udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Pietro Abbritti, che ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso principale e di quello incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto 5 febbraio 1985 e date successive OS DO, conveniva in giudizio, innanzi al tribunale di Lucera, AN NC e LA VE PE dichiarando di volere esercitare il diritto di riscatto del fondo oggetto del preliminare di compravendita il luglio 1984 intervenuto tra i convenuti relativamente a un terreno in Roseto Valforte già del AN, condotto in affitto da esso concludente. Esponeva l'attore di avere esercitato la prelazione del caso e fatto offerta reale della somma di lire 6.789.750.
Costituitisi in giudizio i convenuti eccepivano l'incompetenza ratione territorii dell'adito tribunale indicando come competente il tribunale di Napoli.
Avendo l'attore aderito all'eccezione, la causa era riassunta innanzi al tribunale indicato come competente con atto 21 maggio 1988.
Costituitosi in giudizio il AN eccepiva, da un lato, la improcedibilità e inammissibilità della domanda avversaria per tardiva comunicazione dell'esercizio della prelazione, inviata dopo 30 giorni dalla notifica del preliminare, dall'altro, l'infondatezza della pretesa avversaria per difetto dei requisiti oggettivi e soggettivi.
Costituitosi anche il LA VE quest'ultimo eccepiva che nei suoi confronti non era stata proposta alcuna domanda, per cui chiedeva di essere estromesso dal giudizio.
Svoltasi l'istruttoria del caso il tribunale di Napoli con sentenza 28 aprile 1992 accoglieva la domanda attrice e, per l'effetto, da un lato, riteneva tempestivo e rituale l'esercizio del diritto di prelazione da parte dell'attore, dall'altro, convalidava l'offerta reale della somma di lire 6.789.750, depositata presso un istituto di credito, da ultimo, dichiarava perfetta la vendita del fondo oggetto di causa da parte del AN in favore del OS e, per l'effetto, dichiarava inopponibile a questo ultimo il preliminare il luglio 1984 con ordine al Conservatore dei registri immobiliari di Lucera di trascrivere la sentenza.
Gravata tale pronunzia dal LA VE e disposta la integrazione del contraddittorio nei confronti del AN, la corte di appello di Napoli, previa interruzione del processo a seguito della morte dell'appellato OS DO e la costituzione in causa dei suoi eredi IR LE, OS ME, OS IN e OS AN, con sentenza 12 dicembre 1997 - 12 gennaio 1998 rigettava la proposta impugnazione, con condanna dell'appellante al pagamento delle spese del grado in favore della parte appellata OS. Avverso tale pronunzia ha proposto ricorso, affidato a 4 motivi e illustrato da memoria LA VE PE. Resistono, con controricorso e ricorso incidentale condizionato affidato a un unico motivo IR LE, OS ME, OS IN e OS AN, quali eredi di OS DO. Non ha svolto attività difensiva in questa sede AN NC. MOTIVI DELLA DECISIONE

1. I vari ricorsi, tutti proposti contro la stessa sentenza, devono essere riuniti, ai sensi dell'art. 335 c.p.c.. 2. Con il primo motivo il ricorrente principale LA VE denuncia "mancata valutazione dell'opportunità di riunione dei due giudizi, gli eredi di OS DO e OS AT e contro lo stesso LA VE con il medesimo oggetto di contrasto (art. 360 n. 3 e 5 e 273 - 274 c.p.c.)". Si osserva, testualmente: "all'udienza di precisazione delle conclusioni ... la difesa dell'appellante rassegnava le proprie conclusioni depositando apposite note nelle quali al primo punto eccepiva la connessione oggettiva e soggettiva del giudizio con quello tra lo stesso appellante e AN NC

contro

OS AT, riservate all'esame della corte nella medesima udienza ed entrambe oggetto anche di discussione orale nello stesso giorno. I secondi giudici hanno omesso di decidere su tale esplicita richiesta, valida anche per l'economia del giudizio".

3. La censura è inammissibile.
Almeno sotto due concorrenti profili.

3.1. In primis si osserva che giusta quanto assolutamente pacifico in giurisprudenza il provvedimento di riunione ex art. 274 c.p.c. delle cause connesse, ha natura ordinatoria e costituisce esercizio della facoltà discrezionale affidata al giudice di merito, incensurabile in Cassazione.
Ne segue, pertanto, che come è insindacabile in sede di legittimità il provvedimento di separazione, che può essere adottato dal giudice di merito quando ne ravvisi l'opportunità indipendentemente dall'istanza a dall'accordo delle parti (Cass., 10 settembre 1999, n. 9638), così è insindacabile il provvedimento di rigetto dell'istanza di riunione, anche se - per ventura - non motivato (nella specie, peraltro, risulta dalla sentenza gravata che la corte di appello di Napoli ha espressamente motivato la propria statuizione evidenziando che trattavasi di impugnazioni proposte contro due diverse sentente).

3.2. In secondo luogo, anche a prescindere da quanto precede, la deduzione in esame è comunque inammissibile per la sua estrema genericità, in violazione del principio di cui all'art. 366, n. 4 c.p.c. nonché della regola fondamentale della c.d. "autosufficienza"
del ricorso per cassazione.
Parte ricorrente, infatti, pur censurando la decisione del merito che non avrebbe adeguatamente valutato la "opportunità" di disporre la riunione tra il presente giudizio e altro, omette di indicare quale fosse l'oggetto di quel diverso giudizio, cioè la materia del contendere, e le ragioni che avrebbero dovuto indurre la corte di appello di Napoli a una diversa conclusione.

4. Motivi di ordine logico - a questo punto dell'esposizione - impongono di esaminare con precedenza, rispetto al secondo motivo (con il quale, come meglio si vedrà in prosieguo di denunzia che il OS era decaduto dal diritto di prelazione per non averlo esercitato entro trenta giorni dal ricevimento del preliminare di vendita), il terzo motivo.
Con tale motivo il ricorrente denunzia - in particolare - "errata identificazione dell'oggetto della contestazione: fondo con pluralità di affittuari e non pluralità di fondi - errata interpretazione - insufficiente ed errata motivazione (art. 360 n. 3 e 5 c.p.c.; legge n. 590 del 1965, art. 8, comma 4, legge n. 817 del 1971, art. 8)". Assume il ricorrente che i giudici del merito avrebbero commesso un errore nell'identificare l'oggetto della promessa vendita [di cui al preliminare 11 luglio 1984] in una "pluralità di fondi", anziché in "un unico fondo con pluralità di affittuari".

5. Il motivo non può trovare accoglimento.
Costituisce un accertamento di fatto, come tale rimesso in via esclusiva al giudice del merito e insindacabile in sede di legittimità, l'accertamento del contenuto di un contratto e quindi, anche l'oggetto dello stesso.
Avendo i giudici del merito rilevato che il preliminare di vendita si riferiva a più fondi rustici condotti in affitto da vari coltivatori diretti, la questione non può essere oggetto di sindacato - come anticipato - in questa sede.
Specie considerato, da un lato, che - come ammette lo stesso ricorrente - la circostanza è data per pacifica nello stesso preliminare di vendita nel quale, ben lungi dal prevedersi la cessione di un unico fondo condotto da una pluralità di affittuari, si fa riferimento espressamente a una pluralità di fondi rustici, dall'altro, che è assolutamente pacifica in causa, sia la esistenza di una pluralità di contratti di affitto, con i singoli conduttori insediati sui vari fondi, sia la presenza, in ciascuno di essi, di una distinta e autonoma azienda agricola.
Irrilevante al fine di pervenire ad una diversa conclusione è quanto si afferma in ricorso circa la assenza di qualsiasi prova sull'esistenza di una autonomia colturale e produttiva, nell'ambito dei vari fondi.
La circostanza, assolutamente incontroversa, che ogni conduttore provvedeva, separatamente dagli altri, alla conduzione del proprio "fondo" è indice indiscutibile, infatti, della correttezza della conclusione fatta propria dai giudici del merito.

6. Con il secondo motivo il ricorrente denunzia, ancora, "tardività dell'esercizio della prelazione, violazione di norme di diritto, errata interpretazione, insufficiente ed errata motivazione (art. 360, n. 3 e 5 c.p.c. e l. n. 590 del 1965, art. 8, comma 4, e l. n. 817 del 1971, art. 8)". Osserva il ricorrente che pur essendo pacifico che il preliminare di vendita è stato notificato al OS il 17 luglio 1984 e che questi ha esercitato il suo diritto di prelazione con raccomandata spedita il 13 agosto 1984, ma pervenuta al venditore il 21 agosto 1984, oltre i trenta giorni di legge, la corte di appello di Napoli ha ritenuto tempestivo l'esercizio della prelazione sia perché il plico è pervenuto al OS ad istanza del compromissario acquirente e non del compromittente venditore proprietario, come prescritto dalle norme legislative, sia perché la notifica nel preliminare [relativo alla vendita unitaria di un complesso di fondi concessi in affitto a una pluralità di conduttori] era comunque nulla per mancata indicazione dei prezzi di ciascun fondo.
In realtà prosegue il ricorrente, nella specie - come risulta dallo stesso preliminare - il promissario acquirente era stato incaricato dallo stesso promittente venditore di rendere edotti gli affittuari dell'intero fondo della intenzione della vendita del terreno e, pertanto - specie alla luce dell'insegnamento contenuto in Cass. 8 aprile 1988, n. 2773 -, da un rappresentante dell'alienante.

7. Il motivo [comunque manifestamente infondato, certo essendo che se il LA VE aveva trasmesso il preliminare ai singoli conduttori in qualità di rappresentante del AN era sufficiente che costoro manifestassero, nei termini, la propria intenzione di avvalersi del diritto di prelazione al detto rappresentante ed è assolutamente pacifico che la raccomandata 13 agosto 1984 è pervenuta al LA VE entro un mese dalla data in cui costui, nella qualità di rappresentante del promittente venditore, aveva trasmesso copia del preliminare ai conduttori dei fondi oggetto del preliminare] è inammissibile.
Come pacifico - e come ammette, del resto, lo stesso ricorrente - i giudici del merito hanno affermato la inidoneità della denuntiatio pervenuta al OS il 17 luglio 1984 a far decorrere i termini di legge per l'esercizio del diritto di prelazione sotto due concorrenti profili: da un lato perché la stessa non proveniva da soggetto legittimato (cioè dal promissario acquirente, anziché dal promittente venditore), dall'altro perché la stessa, comunque, non indicava il "prezzo" dovuto dal OS per il riscatto della quota del maggior fondo promesso in vendita, dallo stesso condotta in affitto.
Pacifico quanto sopra deve ribadirsi che ove una sentenza (o un capo di questa) si fondi su più ragioni, tutte autonomamente idonee a sorreggerla, è necessario - per giungere alla cassazione della pronunzia - non solo che ciascuna di esse abbia formato oggetto di specifica censura, ma anche che il ricorso abbia esito positivo nella sua interezza con l'accoglimento di tutte le censure, affinché si realizzi lo scopo stesso della impugnazione.
Questa, infatti, è intesa alla cassazione della sentenza in toto, o in un suo singolo capo, id est di tutte le ragioni che autonomamente l'una o l'altro sorreggano.
È sufficiente, pertanto, che anche una sola delle dette ragioni non formi oggetto di censura, ovvero che sia respinta la censura relativa anche ad una sola delle dette ragioni, perché il motivo di impugnazione debba essere respinto nella sua interezza, divenendo inammissibili, per difetto di interesse, le censure avverso le altre ragioni (Recentemente, in termini, Cass., 12 settembre 2000, n. 12040 specie in motivazione).
Pacifico quanto precede si osserva che nella specie parte ricorrente, pur censurando il primo degli argomenti invocati dai giudici del merito a suffragio della raggiunta conclusione, e in particolare la ritualità della trasmissione del preliminare, da parte del promissario acquirente anziché del promittente venditore, non denunzia, adeguatamente, e in conformità al precetto di cui all'art. 366 n.

4. c.p.c. il secondo dei descritti argomenti. Al riguardo, infatti parte ricorrente si limita ad affermare che la motivazione sul punto è "insufficiente, errata ed ingiusta" avendo dimenticato i giudici a quibus "che la vendita era per l'intero e unico fondo con un unico prezzo e che anche la successiva notifica da parte del venditore era uguale (cioè il medesimo preliminare).
Su questo ultimo punto la deduzione, oltre ad essere estremamente generica e, pertanto, inammissibile, è- comunque - manifestamente infondata.
Deve - infatti - al riguardo, ribadirsi che in tema di prelazione e riscatto agrari, secondo la disciplina dell'art. 8 della l. 26 maggio 1965 n. 590, come modificato dalla l. 14 agosto 1971 n. 817, l'ottemperanza del proprietario all'obbligo di notificare al coltivatore la proposta di alienazione con trasmissione del preliminare di compravendita, può essere ravvisata, nel caso di vendita di un fondo condotto da una pluralità di affittuari per porzioni ed in forza di rapporti autonomi e distinti, solo mediante la specificazione del prezzo inerente a ciascuna di dette porzioni, dato che solo limitatamente ad essa il singolo affittuario può esercitare la prelazione.
Mancando tale specificazione, pertanto, deve escludersi che l'affittuario decada dal diritto di prelazione, ove non lo eserciti nel termine di trenta giorni di trasmissione del preliminare (cfr. Cass., 29 ottobre 1985, n. 5317, nonché Cass., 22 maggio 1980, n. 3384). Pacifico quanto sopra e non controverso a seguito del rigetto del terzo motivo di ricorso che nella specie il AN - come testualmente riprodotto nello stesso preliminare trasmesso agli affittuari - aveva promesso di vendere al LA VE una pluralità di fondi rustici, condotti (ognuno per la sua porzione, in forza di distinti contratti di affitto) da una pluralità di conduttori, è palese che al 21 agosto 1984 [data nella quale il AN ha ricevuto la lettera con la quale il OS dichiarava la propria intenzione di rendersi acquirente, in conformità a legge, del fondo da lui condotto] il OS non era decaduto dal diritto di prelazione. La inidoneità della primitiva denuntiatio a far decorrere il termine di cui all'art. 8, comma 4, l. 26 maggio 1965, n. 590, rende la stessa priva di qualsiasi effetto, senza che possa invocarsi, in senso contrario, che neppure la successiva denuntiatio indicasse con precisione il prezzo dovuto dal OS per l'acquisto del fondo da lui condotto in affitto.
Concludendo sul punto, è palese - come anticipato - la inammissibilità della deduzione in esame.
Pure nell'ipotesi - infatti - dovesse ritenersi fondata la censura svolta con il secondo motivo, nella parte in cui addebita alla sentenza gravata di non avere adeguatamente valutato che la trasmissione del preliminare agli aventi diritto alla prelazione era idonea a far decorrere i termini entro i quali questi ultimi dovevano dichiarare la propria intenzione di esercitare la prelazione poiché nella specie il LA VE aveva trasmesso detta copia in rappresentanza del promittente venditore, la sentenza stessa rimarrebbe ferma e non suscettibile di cassazione in forza dell'ulteriore ratio decidendi espressa in sentenza e certamente corretta, alla luce delle considerazioni svolte sopra, e secondo cui, in particolare, la denuntiatio del 17 luglio 1984 non era idonea a far decorrere i termini di cui all'art. 8, comma 4, l. 26 maggio 1965, n. 590 perché priva della indicazione del prezzo dovuto da ciascun affittuario per il riscatto del fondo da lui condotto.

8. Con il quarto e ultimo motivo il ricorrente lamenta - infine - "punitiva valutazione del prezzo corrispettivo - errata valutazione dei principi economici di un'alienazione - mancanza di idonea valutazione (art. 360 n. 4 e 5 c.p.c. - legge n. 590 del 1965 e legge n. 817 del 1971".

9. La censura è inammissibile.
Si osserva, infatti, che il LA VE, promissario acquirente del fondo oggetto di controversia, è palesemente carente di interesse a denunziare tale capo della impugnata sentenza.
Nella specie - come osservato sopra - i giudici del merito, hanno, da un lato, dichiarato inopponibile al OS il preliminare intervenuto tra il AN (promittente venditore) e il LA VE (promissario acquirente), dall'altro, accolto la domanda, proposta dal OS nei confronti del promittente alienante AN NC e, per l'effetto, in virtù dell'esercitato diritto di prelazione, disposto il trasferimento del fondo oggetto di controversia direttamente dal AN al OS, determinando, altresì, il "prezzo" dovuto da questo ultima al primo in una percentuale del "prezzo" complessivo previsto nel preliminare.
Pacifico quanto precede è palese che l'attuale ricorrente mentre, da un lato, era legittimato a negare che spettasse al OS il diritto di prelazione sul fondo da lui condotto in affitto, nonché a dedurre che lo stesso era, comunque, decaduto dallo stesso - attenendo tali censure al capo della pronunzia che ha dichiarato la inopponibilità al OS del preliminare 11 luglio 1984 - era privo di legittimazione e di interesse a censurare il quantum del corrispettivo dovuto al AN.
Atteso che questo - come evidenziato anche dalla sentenza in questa sede gravata - "nulla ha mai obiettato in ordine alla entità del prezzo versato" è palese che il LA VE è carente di interesse a censurare nella parte de qua della sentenza gravata. Specie tenuto presente che giusta l'assunto di parte ricorrente dovrebbe pervenirsi ad una statuizione che accerti un maggiore credito non dell'attuale ricorrente, ma del AN, che mai nulla ha obiettato in ordine al quantum spettantegli per la prelazione e che non ha proposto impugnazione ne' avverso la sentenza di primo grado nè contro quella di appello.
Nè tale interesse - del LA VE - può ravvisarsi, infine, nella circostanza che i residui fondi, oggetto del preliminare, hanno un valore economico inferiore alla differenza tra il prezzo inizialmente previsto nello stesso preliminare e l'importo corrisposto dal OS per l'acquisto del fondo da lui condotto, per cui il LA VE viene a subire, per tal via, un pregiudizio [dovendo corrispondere al AN un corrispettivo eccessivo, in proporzione ai fondi in concreto acquistati].
Si osserva, infatti, che nella specie il LA VE non potrà rendersi acquirente di tutti i fondi oggetto del preliminare, per il prezzo ivi indicato, per inadempimento del promittente venditore e solo nei suoi confronti, pertanto, potrà far valere i diritti nascenti da detto preliminare, non certamente del OS, che si è limitato - senza opposizione, dell'unico suo contraddittore sul punto - ad esercitare un diritto (di prelazione) garantitogli dalla legge. 10. Risultato infondato in ogni sua parte il ricorso principale deve rigettarsi, con assorbimento del ricorso incidentale, espressamente condizionato all'eventuale accoglimento del ricorso principale.
Sussistono giusti motivi onde disporre la compensazione delle spese di questo giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte,
riunisce i ricorsi;

rigetta il ricorso principale;

dichiara assorbito quello incidentale condizionato;

dispone la compensazione delle spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della terza sezione civile della Corte di cassazione, il 17 novembre 2000. Depositato in Cancelleria il 26 marzo 2001