Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. RAFAELE CORONA - Presidente -
Dott. ALFREDO MENSITIERI - rel. Consigliere -
Dott. GIANDONATO NAPOLETANO - Consigliere -
Dott. GIOVANNA SCHERILLO - Consigliere -
Dott. FRANCESCO PAOLO FIORE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
LI IN, in qualità di Condomino del Condominio di Via FIRENZE N. 211, elettivamente domiciliato in ROMA VLE GORIZIA 14, presso lo studio SINAGRA SABATINI SANCI, difeso dall'avvocato FRANCO SABATINI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
SVINCOLO SAS, di DI CESARE CINZIA, elettivamente domiciliata in ROMA VIA ALFREDO FUSCO 104, presso lo studio dell'avvocato CESARE ROMANO CARELLO, difesa dall'avvocato FEDERICO DI GIOVANNI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 336/99 del Tribunale di PESCARA, emessa il 21/04/99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 25/01/02 dal Consigliere Dott. Alfredo MENSITIERI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. VI MARINELLI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 28 febbraio 1994 la s.a.s. OL, in persona del suo legale rappresentante, esponeva al PR di Pescara che era conduttrice di un locale al piano terra dello stabile di Via Faenza n. 213 dove esercitava attività commerciale di rivendita al dettaglio di abbigliamento essendo subentrata, a seguito di cessione d'azienda, alla conduttrice Moda S.r.l. sin dal 30.12.1993; che per un disguido l'ENEL il 10.3.94 aveva disattivato l'erogazione dell'energia elettrica provvedendo però nella mattinata dello stesso giorno a riattivarla;
che in tale occasione l'amministratore del Condominio, avv. VI IO, aveva però ingiustamente negato l'accesso degli operai al "locale contatori", così costringendo essa esponente alla chiusura forzata del locale.
Ciò premesso, la OL s.a.s. chiedeva al PR un provvedimento a tutela del possesso e della possibilità di accesso al vano contatori.
Con ordinanza del 21.1.94 quel giudice concedeva la richiesta tutela, fissando il termine di trenta giorni per l'inizio del giudizio di merito.
Pertanto la OL conveniva in giudizio, dinanzi allo stesso PR, lo IO nella qualità per sentirlo condannare alla consegna delle chiavi del vano contatori e del portone centrale onde le fosse consentito l'accesso al vano medesimo.
Costituitosi, il convenuto eccepiva in via preliminare l'improcedibilità della domanda per essere stato iniziato il giudizio di merito dopo la scadenza del termine fissato dal PR e l'incompetenza del giudice adito trattandosi di controversia devoluta alla competenza del Tribunale.
Eccepiva altresì lo IO la carenza di legittimazione attiva di parte attrice per essere l'ENEL l'unico soggetto legittimato all'azione con riguardo all'effettuazione di operazioni concernenti le sue apparecchiature, e passiva per non aver il condominio alcun obbligo nei confronti dei terzi conduttori, con la conseguenza che la OL avrebbe dovuto rivolgersi alla locatrice, proprietaria del locale.
Nel merito rilevava il convenuto che le chiavi del portone erano di esclusivo diritto dei proprietari degli appartamenti e che esso amministratore non ne poteva disporre diversamente, dovendo tutelare il diritto dei condomini.
Espletata la prova testimoniale richiesta dall'attrice, con sentenza 13.4-6.7.1995 il PR dichiarava l'improcedibilità della domanda nonché l'inefficacia del provvedimento cautelare, condannando la OL alle spese di lite.
Proposto gravame dalla soccombente, il Tribunale di Pescara, con sentenza del 21 aprile 1999, in accoglimento dell'impugnazione, accertata la procedibilità della domanda proposta dalla s.a.s OL, condannava lo IO alla consegna delle chiavi del vano contatori e del portone di accesso, nonché alle spese del doppio grado.
Avverso tale decisione ha proposto ricorso per cassazione VI IO sulla base di due motivi, illustrati da memoria. Resiste con controricorso la OL S.A.S..
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di ricorso si denunzia, in riferimento all'art. 360 n.ri 4 e 5 cpc, violazione e falsa applicazione degli artt. 134 stesso codice e 45 disp. att., nonché omessa motivazione su più punti decisivi della controversia.
Osserva il ricorrente che giustamente la sentenza di prime cure aveva ritenuto l'improcedibilità della domanda di merito in quanto proposta, scaduto il termine di trenta giorni, con atto notificato il 19.2.94, statuendo conseguentemente l'inefficacia del provvedimento cautelare, in quanto dagli atti di causa emergeva palese, al contrario di quanto affermato dal giudice d'appello, che l'ordinanza possessoria era stata comunicata al procuratore della OL in data 20.1.94 in forma equivalente a quella di rito.
La doglianza è infondata.
Nell'accogliere il motivo di appello con il quale la OL s.a.s. aveva censurato la sentenza del primo giudice per aver questi ritenuto decorso il termine perentorio per l'inizio del giudizio di merito, ha affermato il Tribunale di Pescara:
L'art. 669 octies cpc stabilisce che il termine perentorio per l'inizio della causa di merito "decorre dalla pronuncia dell'ordinanza se avvenuta in udienza o altrimenti dalla sua comunicazione".
La comunicazione, ad opera del cancelliere, è a sua volta disciplinata dagli artt. 136 e 45 disp. att. cpc, i quali prescrivono, rispettivamente, che il biglietto di cancelleria è consegnato dal cancelliere al destinatario, che ne rilascia ricevuta, o è notificato dall'ufficiale giudiziario", e che " il biglietto si compone di due parti uguali, una delle quali deve essere consegnata al destinatario e l'altra deve essere conservata nel fascicolo d'ufficio..... Nella parte che viene inserita nel fascicolo d'ufficio deve essere stesa la relazione di notificazione dell'ufficiale giudiziario o scritta la ricevuta del destinatario". Si prevede, dunque, che il cancelliere provveda alla comunicazione solo mediante consegna diretta al destinatario, che ne rilascia ricevuta.
Il rispetto di questa prescrizione consente di ritenere sufficienti forme equipollenti alla comunicazione mediante biglietto di cancelleria, come avviene nella prassi con il "visto per presa visione" apposto dal procuratore sull'originale del biglietto di cancelleria predisposto per la comunicazione (Cass. n. 5201/89) o anche sul provvedimento del giudice (Cass. n. 10422/92),purché rimanga la prova specifica dell'avvenuta consegna e la precisa individuazione del destinatario (che, ove la parte sia costituita in giudizio, non può essere che il procuratore), il quale deve sottoscrivere per ricevuta, mentre nessun rilievo è attribuito dalla legge alla mera conoscenza del provvedimento.
Dette formalità non erano state rispettate nel rilascio, in data 20.1.94, in forma esecutiva, al fine della notifica immediata alla controparte, di copia dell'ordinanza emessa dal PR in data 19.1.94. Non era, infatti, indicato il soggetto in favore del quale era stato effettuato il rilascio, ne' risultava apposta la firma per ricevuta del destinatario.
Correttamente pertanto il cancelliere aveva successivamente proceduto alla regolare comunicazione dell'ordinanza emessa fuori udienza nellè forme stabilite dalla legge, ovvero mediante biglietto di cancelleria notificato al procuratore della ricorrente dall'ufficiale giudiziario in data 2.2.94.
Ne conseguiva che solo da tale data decorreva il termine perentorio per l'inizio del giudizio di merito, termine che, quindi, era stato ampiamente rispettato dall'attrice.
Ebbene, a fronte di tale pienamente condivisibile impostazione della questione, basata sulla corretta interpretazione della normativa vigente in "subiecta materia" e suffragata dalla giurisprudenza di legittimità in tema di qualificazione dei c.d. atti equipollenti alla comunicazione a mezzo di biglietto di cancelleria, il ricorrente oppone elementi di contrasto, a dimostrazione di una comunicazione dell'ordinanza in forma equipollente al procuratore della OL in data 20.1.94, fondati su mere congetture quali la mancata indicazione sulla copia esecutiva del soggetto cui era stato effettuato il rilascio e la presumibile identità del soggetto richiedente la notifica dell'ordinanza medesima (il procuratore) con quello che aveva richiesto ed ottenuto la citata copia esecutiva. Senza contare che, come opportunamente precisato dalla controricorrente, nella ipotesi di contrasto tra più documenti da cui possa ricavarsi la comunicazione dell'ordinanza in discorso, vale il principio della prevalenza delle risultanze fornite dall'atto sicuramente consegnato a chi per legge ne è il destinatario nella specie il biglietto di cancelleria notificato al procuratore della OL s.a.s. dall'ufficiale giudiziario in data 2.2.94 (v. Cass. n. 6857/83). Con il secondo mezzo si deduce, in riferimento all'art. 360 n.ri 3 e 5 cpc, violazione e falsa applicazione degli artt. 1585 e 1168 e ss. cc, nonché insufficiente e/o contraddittoria motivazione su punto decisivo della controversia.
Rileva il ricorrente che erroneamente il Tribunale:
a) aveva accordato la tutela possessoria sulla base della mera e ritenuta configurazione dello "jus possidendi", in difetto dello "jus possessionis", ossia della concreta, preesistente e non occasionale relazione di fatto con la cosa che, anzi, dagli accertamenti di fatto e dalle motivazioni rese era stata esclusa;

b) attraverso la ritenuta ammissibilità dell'azione possessoria nei confronti di un terzo (che non aveva leso alcuna preesistente relazione di fatto con la cosa), aveva imposto a detto terzo una condotta attiva (consegna delle chiavi del vano condominiale di uso comune) coincidente con l'adempimento di un obbligo contrattuale (quello di consegnare al conduttore la cosa locata) gravante sul locatore, non già sul predetto terzo.
Le censure non hanno pregio.
Ha affermato il giudice d'appello che la s.a.s. OL, conduttrice dei locali posti al piano terra del condominio per essersi resa cessionaria del contratto di locazione a seguito di acquisto di azienda commerciale, aveva certamente il diritto di accedere al vano ove era custodito il contatore del locale, non solo in via occasionale per ripristinare l'erogazione dell'energia elettrica, interrotta per cause estranee al rapporto tra conduttore e condominio, ma in linea generale trattandosi di disponibilità necessariamente collegata all'effettivo godimento del bene locato. Nessun fondamento giuridico aveva infatti l'assunto dell'amministratore, attuale ricorrente, secondo il quale solo i condomini, unici suoi interlocutori, avrebbero avuto il diritto di disporre delle chiavi del vano in oggetto, non potendo negarsi la realtà di un rapporto diretto, sia pure limitato al mero godimento dei servizi comuni, tra il Condominio ed i conduttori delle singole unità immobiliari, come provato peraltro dal dettato dell'art. 10 della legge n. 392/78 che prevede il diritto d'intervento e di voto del conduttore nelle assemblee condominiali limitatamente ad alcune tipologie di delibere.
Poiché nel godimento del bene concesso in locazione rientrava senz'altro la possibilità di godere della somministrazione di energia elettrica ne derivava, ad avviso del giudicante, che alla tutela del possesso della stessa, e quindi della possibilità di accedere al vano ove era situato il contatore (di proprietà dell'ENEL, ma finalizzato al godimento dell'energia da parte del somministrato) non poteva che essere legittimato anche il conduttore, detentore qualificato per conto del locatore possessore;
quest'ultimo era peraltro tenuto a garantire il conduttore dalle molestie arrecate da terzi "che diminuis(sero) l'uso o il godimento della cosa" (art. 1585 cc). Nè quanto affermato subiva deroghe in ragione del fatto che il contratto di locazione, nella fattispecie all'esame del Tribunale, avesse ad oggetto un locale commerciale con accesso diretto dalla strada pubblica, e non dall'androne condominiale, anziché un appartamento, non avendo detta circostanza di mero fatto alcuna giuridica rilevanza, attesa l'ubicazione di tutti i contatori un unico vano.
Ebbene, a fronte di tali considerazioni con le quali, con motivazione adeguata ed immune da vizi logici o da errori giuridici, il giudice del gravame di merito ha statuito la piena legittimazione della OL s.a.s., conduttrice dei locali al piano terra del condominio, all'esercizio della esperita azione di reintegrazione perde consistenza ogni argomentazione contraria del ricorrente posto che, a norma del secondo comma dell'art. 1168 cc, come ha esattamente ritenuto il Tribunale, siffatta azione è concessa altresì a chi ha la detenzione della cosa, tranne il caso che l'abbia per ragioni di servizio o di ospitalità.
Tal che il conduttore - la cui detenzione coesiste con il possesso del locatore - quale detentore del bene locato, ha diritto alla tutela della propria situazione giuridica, mediante l'esercizio dell'azione di reintegrazione contro l'autore dello spoglio (v. Cass. n. 712/65, n. 2279/65, n. 3567/71, n. 2069/79, n. 2028/97).
Alla stregua delle svolte argomentazioni il proposto ricorso va respinto nella sua integralità, con la condanna del ricorrente alle spese, di questo giudizio, liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte, rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento, in favore della OL s.a.s., delle spese del presente giudizio che liquida in euro 68,00 oltre ad euro 1033,00 per onorari. Così deciso in Roma, il 25 gennaio 2002.
Depositato in Cancelleria il 29 aprile 2002