Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Angelo GIULIANO - Presidente -
Dott. Francesco SABATINI - Consigliere -
Dott. Giuliano LUCENTINI - Consigliere -
Dott. Alberto TALEVI - Consigliere -
Dott. Alfonso AMATUCCI - Rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
CO LA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DI SANTA IA MAGGIORE 112, presso lo studio dell'avvocato ALDO DI LAURO, difeso anche disgiuntamente dagli avvocati PROCACCINI ERNESTO, VINCENZO VIOLA, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
CI IA, DI AR NI, DI AR TO, elettivamente domiciliati in ROMA VIA GIUNIO BAZZONI 15, presso lo studio dell'avvocato UGO CATTANEO, che li difende anche disgiuntamente all'avvocato TO VOLPE, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 1921/96 della Corte d'Appello di NAPOLI, emessa 04/07/96 e depositata il 12/07/96 (R.G. 2653/94);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/02/99 dal Consigliere Dott. Alfonso AMATUCCI;

udito l'Avvocato Ernesto PROCACCINI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Umberto APICE che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Nel 1983 OL OC, da un lato, ed i suoi parenti NN Di IO, ON Di IO e IA IC convennero oralmente che il primo avrebbe loro versato del denaro per la costruzione, in assenza di concessione edilizia, di un fabbricato (neppure ammesso al cosiddetto "condono" in relazione all'epoca in cui era stato realizzato) composto di quattro appartamenti e quattro box, su terreno di proprietà dei mutuatari, e che questi ultimi, a costruzione ultimata, avrebbero trasferito al mutuante un quarto dell'opera edificata e delle aeree scoperte. La costruzione fu realizzata ed il OC fu immesso nel possesso di un appartamento e di un box.
Non essendo, peraltro, avvenuto il trasferimento, nel 1990 il OC convenne in giudizio i IO e la IC chiedendone la condanna alla restituzione della somma di L. 98.000.000, oltre agli interessi ed alla rivalutazione, ed al risarcimento dei danni da responsabilità precontrattuale.
I convenuti resistettero, contestando l'entità del debito sotto svariati profili, sostenendo che il box era stato concesso in locazione al OC al canone di L. 100.000 mensili, del quale doveva dunque tenersi conto nella determinazione del loro debito complessivo, ed instando per la condanna del OC al rilascio dell'appartamento da lui occupato.
Con sentenza n. 12065 del 1993 l'adito tribunale di Napoli ritenne che il OC fosse consapevole della nullità del contratto per illiceità dell'oggetto (immobile costruito senza licenza) e che avesse dunque diritto esclusivamente alla restituzione dell'indebito, detrasse quanto già dai convenuti restituito, concluse che fosse stato testimonialmente provato che il box era stato effettivamente concesso in locazione dal luglio del 1990 all'ottobre del 1991 e, detratto l'ulteriore importo di L.

1.500.000 a tale titolo, condannò i convenuti al pagamento della somma di L. 69.300.000, oltre agli interessi, ed il OC al rilascio dell'appartamento. La corte d'appello di Napoli, decidendo con sentenza n. 1921 del 1996 sul gravame del OC, cui avevano resistito gli appellati, lo ha rigettato sul rilievo, per quanto in questa sede ancora interessa, che andava esclusa la nullità del contratto di locazione del box per illiceità dell'oggetto in quanto "l'illiceità della costruzione non riguarda l'uso in cambio di corrispettivo, che è l'oggetto specifico della locazione, ma l'edificazione senza licenza". Avverso detta sentenza ricorre per cassazione OL OC sulla base di un unico motivo, illustrato anche da memoria, cui resistono con controricorso NN ed ON di IO e IA IC.
Il ricorrente ha anche depositato note d'udienza.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Viene dedotta violazione e falsa applicazione degli artt.1418 c.c., 31 e 41, l. 17.8.42, n. 1150, come modificati con l.6.8.67, n. 765, 1, l. 28.1.77, n. 10, e 253 c.p.p., nonché omessa,
insufficiente e contraddittoria motivazione.
Si duole il ricorrente che la corte d'appello non abbia ravvisato la nullità della locazione di un immobile costruito senza la prescritta concessione edilizia, e dunque costituente corpo di reato, per contrarietà all'ordine pubblico.

2. La censura è infondata.
Come puntualmente rilevato dai controricorrenti, questa corte ha già avuto occasione di affermare che il carattere "abusivo" di una costruzione può costituire fonte di responsabilità dell'autore nei confronti dello stato, ma non comporta l'invalidità del contratto di locazione della costruzione stipulato tra privati, trattandosi di rapporti distinti e regolati ciascuno da proprie norme (Cass., n. 583 del 1982; e si veda anche Cass., sez. un., n. 2034 del 1985). Non sussiste, invero, in tal caso, l'illiceità dell'oggetto cui ha riguardo l'art. 1346 c.c., giacché tale requisito non va riferito al bene in sè (come erroneamente fa il ricorrente allorché fonda le proprie deduzioni sulla qualità di corpo di reato della costruzione abusivamente realizzata) ma alla prestazione e dunque al contenuto dell'atto di autonomia negoziale. E non ricorre l'illiceità della causa (cui il ricorrente s'è implicitamente riferito allorché ha fatto leva sulla pretesa contrarietà del contratto all'ordine pubblico), in quanto la concessione in godimento temporaneo di un bene immobile realizzato senza concessione edilizia non è in contrasto col complesso dei principi e dei valori che connotano l'organizzazione politica ed economica della società nell'attuale epoca storica, come sarebbe necessario perché possa configurarsi la contrarietà della causa all'ordine pubblico, a mente dell'art. 1343 c.c.. 2.1. Con memoria depositata ai sensi dell'art. 378 c.p.c. il ricorrente prospetta la nullità del contratto di locazione in riferimento al disposto dell'art. 10, settimo comma, l. 28 gennaio 1977, n. 10, il quale stabilisce che "gli atti giuridici aventi per oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione sono nulli ove da essi non risulti che l'acquirente era a conoscenza della mancanza di concessione".
Il profilo di censura è inammissibile, in quanto con esso viene sollevata una nuova questione, non prospettata in ricorso. L'esclusiva funzione della memoria difensiva è, infatti, quella di illustrare e chiarire i motivi d'impugnazione tempestivamente proposti e di confutare le tesi dell'avversario (Cass., n. 468/85), sicché non possono con essa prospettarsi nuove censure, non tempestivamente dedotte (Cass., 3773/86). Nè potrebbe sostenersi in contrario che la nullità è
rilevabile d'ufficio, giacché il principio va armonizzato con la natura di giudizio a critica vincolata propria del giudizio di cassazione.
Non v'è dunque spazio per chiarire in questa sede, ai fini dell'analisi sull'effettivo ambito applicativo della norma, il significato dell'uso, da parte del legislatore, del termine "acquirente", e del riferimento alla possibilità che risulti dall'atto stesso la conoscenza della mancata concessione da parte dell'acquirente, concettualmente impossibile per i contratti legittimamente conclusi in forma orale (per i quali, dunque, la forma scritta non sia richiesta ad substantiam).

3. Il ricorso va dunque rigettato.
Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

la corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alle spese, che liquida in L. 131.000=, oltre a L.

3.000.000 per onorari. Così deciso in Roma, il 8 febbraio 1999.
Depositato in Cancelleria il 28 aprile 1999