Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITTORIO DUVA - Presidente -
Dott. RENATO PERCONTE LICATESE - Consigliere -
Dott. ENNIO MALZONE - Consigliere -
Dott. MARIO FINOCCHIARO - Consigliere -
Dott. DONATO CALABRESE - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
UD LI, elettivamente domiciliata in ROMA CNE CLODIA 29, presso lo studio dell'avvocato CLAUDIO BEVILACQUA, che la difende anche disgiuntamente all'avvocato ANGELO TIBONE, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
MA IO, CI LL;

- intimati -

e sul 2^ ricorso n^ 13143/00 proposto da:
MA IO, CI RO, elettivamente domiciliati in ROMA VLE MAZZINI 11, presso lo studio dell'avvocato GIANFRANCO TOBIA, che li difende anche disgiuntamente agli avvocati MAURA CIANI, PAOLO CISA, giusta delega in atti;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -
contro
UD LI IN DENK;

- intimata -
avverso la sentenza n. 6912/99 del Tribunale di TORINO, Sezione 3^ Civile, emessa il 02/06/99 e depositata il 25/09/99 (R.G. 4702/98);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/12/01 dal Consigliere Dott. Donato CALABRESE;

udito l'Avvocato Claudio BEVILACQUA;

udito l'Avvocato Tobia GIANFRANCO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Domenico IANNELLI che ha concluso per il rigetto del ricorso principale, l'assorbimento o l'inammissibilità dell'incidentale. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione 20.4.1993 DA RO in Denk conveniva davanti al Pretore di Torino i coniugi IS LI e AS EL, esperendo nei loro confronti azione di riscatto ex art. 7 l. n. 817/1971, in relazione all'art. 8 l. n. 590/1965.
Esponeva l'attrice di essere proprietaria da oltre due anni di vari terreni in territorio di monale di Asti tra cui la p.lla 358 del fl. 5 di mappa, confinante con la p.lla 34 del fl. 3, acquistata dai convenuti con atto per Notaio Novarese del 25.1.1993, senza che fosse stato notificato ad essa istante il preliminare di vendita onde consentirle l'esercizio del diritto di prelazione, che le competeva essendo in possesso di tutti i requisiti soggettivi ed oggettivi voluti dalla legge.
I coniugi IS/AS, costituitisi in giudizio, chiedevano il rigetto della domanda, sostenendo che in realtà il terreno di cui all'atto di vendita era diviso da quello dell'attrice da una strada interpoderale e che essi già conducevano in affitto il terreno acquistato.
Con sentenza del 13.6.1997 il Pretore accoglieva la domanda attrice, ritenendo sussistente la contiguità funzionale tra i due fondi e non provata la qualità di affittuari coltivatori diretti dei convenuti.
Proposto appello da costoro, il Tribunale di Torino con sentenza del 2.6.1999, in riforma della decisione di primo grado, rigettava la domanda della DA, sotto il profilo che mancava nella specie la contiguità fisica dei fondi, sicché veniva meno il presupposto del riscatto del confinante.
Avverso tale sentenza DA RO in Denk ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi. Hanno resistito IS LI e AS EL con controricorso, proponendo ricorso incidentale subordinato;
hanno inoltre presentato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Riuniti innanzitutto i ricorsi - principale della DA e incidentale dei coniugi IS AS - ai sensi dell'art. 335 c.p.c., va preliminarmente disattesa l'eccezione dei controricorrenti
(e ricorrenti incidentali) di inammissibilità del ricorso principale per essere la procura sfornita del carattere della specialità, in quanto priva di ogni riferimento al giudizio di legittimità. L'eccezione è difatti infondata, certo essendo che la procura per il giudizio di Cassazione rilasciata (in calce, o come nella specie) a margine del ricorso, costituendo corpo unico con l'atto cui inerisce, esprime necessariamente il suo riferimento a questo e garantisce, così, il requisito della specialità del mandato al difensore e restano, pertanto, irrilevanti, come nel caso in esame, sia la mancanza di uno specifico riferimento al giudizio di legittimità (anche se nella specie può ritenersi contenuto nella espressione "presente causa"), sia il fatto che la formula adottata faccia cenno alla fase esecutiva, per nulla attinente al presente momento processuale, trattandosi di mera espressione sovrabbondante (cfr. in tal senso Cass. n. 5982/2000). Nel merito, con il primo motivo del ricorso principale si denuncia la non corretta applicazione degli artt. 112 e 113 c.p.c. in relazione all'art. 7 l. n. 817/1971. La ricorrente sostiene che tra i terreni di proprietà DA e quelli di proprietà IS esiste solo in via di fatto, e non di diritto, una stradella interpoderale, in quanto questa non è censita nelle mappe catastali e, pertanto, è priva di effetti ai fini del riscatto (da parte di esso DA). Il motivo non può trovare accoglimento.
Ed infatti, come incensurabilmente evidenziato dal giudice d'appello, detta strada è stata chiaramente individuata dal ctu, avendo lo stesso accertato che tale strada, pur non indicata in mappa, ha un tracciato "certo e determinato" ed una "larghezza media di m. 2,50". L'esistenza della strada stessa è stata poi anche confermata dai testi chiamati a deporre nella fase di merito, i quali hanno affermato che essa è percorribile anche con trattori di medie dimensioni e viene utilizzata da tutti i contadini della zona per recarsi nei loro terreni. Ciò che ha portato lo stesso giudice a concludere che si tratta di strada vicinale il cui tracciato va ben oltre il fronte dei terreni in oggetto e la cui presenza tra gli stessi esclude che essi possano ritenersi materialmente e fisicamente contigui.
A nulla - d'altro canto - rileva che la strada medesima non risulti accatastata, atteso che le mappe catastali hanno funzione probatoria integrativa dei titoli di proprietà privata, essendo, viceversa, escluso che possano attribuire o meno rilevanza giuridica ad una strada ai fini della sussistenza o meno del diritto di prelazione.
Indipendentemente, dunque, dalle risultanze catastali, che non sono probanti sul punto, le acquisizioni tecniche e testimoniali hanno dimostrato che la strada in questione, per quanto identificabile come carrareccia ex agris collatis, possiede, già di per sè, tutte le caratteristiche e requisiti tali da attribuirle natura e funzione propri di una via aperta al passaggio di un numero indeterminato di persone e assume, quindi, sicuramente rilievo ai fini di escludere il rapporto di confinanza ed il correlativo diritto di prelazione, per cui la decisione impugnata, accertata in fatto l'esistenza della carrareccia, correttamente ha ritenuto rilevante, per escludere un nesso di contiguità tra i rispettivi fondi di proprietà delle parti in causa, l'esistenza della predetta strada interpoderale, con la conseguente inconfigurabilità del diritto di riscatto in capo all'odierna ricorrente.
Con il secondo motivo, denunciando la violazione degli stessi artt. 112 e 113 c.p.c. in relazione all'art. 7 l. n. 817/1971 per altro aspetto, la ricorrente, da un lato, propugna il mutamento dell'indirizzo giurisprudenziale che privilegia il criterio della contiguità fisica (o materiale) a quello della contiguità funzionale e, dall'altro, sostiene, comunque, che "nel caso di vie agrarie vi è qualcosa di più rilevante di una semplice contiguità funzionale, sussistendo in diritto quella fisica", in ragione del "confine tra i fondi antistanti a mezza via".
Anche tale censura non può ricevere accoglimento.
L'indirizzo seguito dal giudice di seconde cure ha sicuramente il pregio - sicché non ritiene il Collegio di discostarsi dall'indirizzo stesso - di privilegiare una valutazione oggettivamente più certa, quale è quella inerente il collegamento materiale rispetto a quella relativa al collegamento funzionale, nozione, come rilevano i controricorrenti, più evanescente, legata ai criteri di gestione di un'azienda agricola e, perciò, implicante una discrezionalità più ampia da parte del giudicante nonché il ricorso a strumenti e discipline esterni, con evidente forzatura del testo normativo e risultati applicativi contrastanti e confliggenti. Sotto l'altro profilo, il giudice d'appello, alla stregua della giurisprudenza di questa Corte (sent. n. 58/1996), ha invero osservato che il terreno che costituisce la sede di una strada vicinale o di una strada privata agraria può risultare dall'unione di due porzioni distaccate dai fondi confinanti, che danno luogo alla formazione di un nuovo bene, con la conseguenza che i fondi posti ai suo lati non possono essere considerati contigui tra loro, ma vanno considerati come fondi non confinanti ai fini dell'istituto della prelazione agraria.
Ma, a parte questo, emergendo inoltre dalla sentenza impugnata che "la carrareccia si è formata col conferimento del sedime da parte dei frontisti" e "viene utilizzata da tutti i contadini della zona per recarsi nei loro terreni", ciò implica l'appartenenza del bene anche a terzi e segna, quindi, anche per questo, il venir meno del confine giuridico tra i due terreni in parola.
In definitiva il ricorso va rigettato, restando assorbito il ricorso incidentale di IS AS, subordinato (in via residuale) alla ipotesi - non verificatasi nella specie - dell'accoglimento del ricorso della DA.
Le spese del giudizio di legittimità sono compensate tra le parti per giusti motivi.

P.Q.M.

LA CORTE riunisce i ricorsi. Rigetta il ricorso principale e dichiara assorbito il ricorso incidentale condizionato;
compensa le spese del giudizio di Cassazione.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio, il 19 dicembre 2001.
Depositato in Cancelleria il 6 agosto 2002