Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITO GIUSTINIANI - Presidente -
Dott. MICHELE VARRONE - rel. Consigliere -
Dott. ON LIMONGELLI - Consigliere -
Dott. ITALO PURCARO - Consigliere -
Dott. BRUNO DURANTE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
DO ON, elettivamente domiciliato in ROMA VIA CRESCENZIO 63, presso lo studio dell'avvocato MASSIMO TIRONE, difeso dall'avvocato RENATO MENSITIERI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
AVIS AUTONOLEGGIO SPA, con sede in Roma, in persona del suo legale rappresentante pro tempore Sig. GI ON, elettivamente domiciliata in ROMA VIALE DI VILLA MASSIMO 57, presso lo studio dell'avvocato GUIDO BROCCHIERI che la difende anche disgiuntamente agli avvocati CARLO FALZETTI e SIMONETTA BELLETTI, il primo per procura speciale per NO RI MA UM di Roma del 15/01/02 rep. n. 28233 e gli altri per delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1054/99 della Corte d'Appello di NAPOLI, Sezione 3^ Civile, emessa il 17/02/99 e depositata il 28/04/99 (R.G. 3582/95);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 28/01/02 dal Consigliere Dott. Michele VARRONE;

udito l'Avvocato Renato MENSITIERI;

udito l'Avvocato Carlo FALZETTI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Rosario RUSSO che ha concluso per l'accoglimento dei primi 2 motivi e l'inammissibilità o il rigetto degli altri 2 successivi motivi. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto dell'8/4/92 ON DO, premesso di essere unico proprietario e locatore dell'immobile sito in Napoli alla via Partenope n. 31-32-33, condotto in locazione, con destinazione ad ufficio di rappresentanza e noleggio-auto, dall'AVIS S.p.a. AUTONOLEGGIO, esponeva che quest'ultima si era resa morosa nel pagamento del canone di locazione relativo al trimestre aprile - giugno 1992 per L. 7.754.141, e degli arretrati per incrementi ISTAT da giugno 1991 a marzo 1992, per L. 2.037.585; che aveva apportato trasformazioni al bene locato, frazionandolo in due unità, e ne aveva mutato la destinazione contrattuale, in quanto una delle due unità ricavate dal frazionamento era stata adibita ad agenzia di viaggi. Conveniva, pertanto, la conduttrice innanzi al Tribunale di Napoli, chiedendo:
a) dichiararsi l'avvenuta risoluzione del contratto per effetto della clausola espressa all'art. 10 del contratto di locazione, o dichiararsi la risoluzione del contratto per i denunciati inadempimenti, con condanna della conduttrice allo sfratto ed alla riconsegna del bene;

b) condannare la convenuta al pagamento della somma di L.

2.037.585 quali arretrati ISTAT, ed alla penale come pattuita all'art. 11 del citato contratto, decorrente dalla risoluzione del contratto fino al rilascio, salvo il risarcimento del danno da liquidarsi in separata sede.
Si costituiva la convenuta società, la quale chiedeva il rigetto della domanda, deducendo che era stata comunicata al locatore la decisione di subaffittare l'immobile con lettera del 19/7/89; che gli importi relativi ai canoni dei mesi aprile-giugno 1992 ed agli incrementi ISTAT erano stati inutilmente inviati al locatore mediante raccomandate postali;
ed infine che non si era verificato il lamentato mutamento di destinazione.
Successivamente, con atto di citazione dell'8/7/1992 il DO, sempre nella qualità di unico proprietario e locatore dell'immobile di cui sopra, esponeva che la S.p.a. AVIS AUTONOLEGGIO si era resa morosa nel pagamento anche del canone di locazione relativo al successivo trimestre luglio-settembre, per complessive L. 7.754.141;
conveniva, pertanto, in giudizio la società conduttrice, formulando le stesse richieste di cui alla precedente domanda.
Si costituiva anche in questo giudizio la società convenuta, chiedendo il rigetto della domanda.
Riuniti i due procedimenti, espletata la prova testimoniale ed acquisita la documentazione prodotta, con sentenza 23 ottobre 1995 il Tribunale di Napoli accoglieva la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore all'obbligo di mantenere la cosa locata alla destinazione d'uso pattuita e per aver frazionato in due metà il bene locato e, per l'effetto, dichiarava risolto il contratto di locazione inter partes e condannava la S.p.a. AVIS AUTONOLEGGIO al rilascio dell'immobile de quo fissando per l'esecuzione la data del rilascio del 27/3/1995; rigettava la domanda di risoluzione per morosità; condannava la convenuta società al pagamento della penale, in favore del DO, di L. 50.000 al giorno dall'8/4/1992 fino al rilascio nonché alle spese processuali. Proponevano gravame l'AVIS ed in via incidentale il DO e la Corte di Appello di Napoli, con sentenza 28 aprile 1999, accoglieva il primo e rigettava il secondo e, per l'effetto, rigettava la domanda originaria del locatore, compensando in toto le spese del doppio grado. Riteneva la Corte ufficio di rappresentanza e noleggio auto, con facoltà di sublocazione parziale a titolo oneroso o gratuito con mobili e senza mobili, ed inoltre ad esposizione e/o vendita di vetture usate di proprietà del conduttore"; ed all'art. 5 è poi previsto che "... ogni innovazione, modifica, abbellimento, impianto, dovrà essere autorizzata dal locatore, e se non asportabile resta a beneficio del locatore". Ora risulta pacificamente che la conduttrice aveva subaffittato parte dell'immobile ad un'agenzia di viaggi ed aveva, a tal fine, diviso l'immobile in due unità (sembra, secondo la sentenza di primo grado, "attraverso opere di ristrutturazione dell'intero locale" senza che fosse fornita la "prova della specifica autorizzazione del locatore").
A fronte di questa duplice inadempienza (parziale mutamento della destinazione d'uso e divisione non autorizzata del locale) la motivazione dell'impugnata sentenza non appare appagante. Essa, infatti, si sostanzia nell'affennazione che "... dalla lettura degli artt. 4 e 5 del contratto in atti si evince chiaramente che il DO risulta aver concesso un'ampia libertà d'azione nell'ambito della destinazione d'uso pattuito, concedendo la facoltà di sublocare per qualsiasi altra attività commerciale senza alcuna limitazione di attività"; con gli ulteriori corollari che, quanto al mutamento d'uso, "lo stesso locatore lo aveva permesso ed in ogni caso il DO era stato messo a conoscenza dell'esistenza del contratto di sublocazione parziale in quanto l'AVIS lo aveva comunicato a mezzo raccomandata r.r. in data 18/7/89 ... e per ben due anni nulla era stato obiettato dal DO"; ed, inoltre, in ordine al frazionamento in due unità del locale, che non poteva costituire inadempimento grave "non risultando agli atti alcuna prova in ordine all'importanza delle opere di ristrutturazione che l'AVIS avrebbe effettuato ... onere ad essa territoriale, per quanto ancora rileva:
che il ritardo nella corresponsione dei canoni alle scadenze trimestrali dell'1/4 e 1/7/92 nonché degli incrementi ISTAT non poteva considerarsi grave;
che la clausola risolutiva espressa (art. 10 del contratto) era una mera clausola di stile;
che il preteso mutamento di destinazione doveva escludersi, stante le ampie facoltà concesse dal locatore con la facoltà di sublocazione (il cui esercizio era stato peraltro comunicato al DO);
che neppure il lamentato frazionamento dell'immobile in due locali concretizzava inadempimento grave;
che la questione relativa alla penale rimaneva assorbita.
Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso il DO, sulla base di quattro motivi illustrati anche con ampia memoria. Ha resistito l'AVIS con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo il ricorrente, denunciando la violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. e 1362 ss. c.c. nonché il vizio della motivazione su un punto decisivo della controversia, in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 del codice di rito, si duole che il giudice di appello, andando in avviso contrario a quello di primo grado, abbia rigettato la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento grave e colpevole dell'AVIS, consistito nella divisione in due locali dell'immobile locato e nel mutamento di destinazione a seguito di sublocazione.
La complessa censura è fondata. Va al riguardo premesso che ai sensi dell'art. 4 del contratto è previsto che "l'immobile potrà essere adibito ad uso incombente".
Ora questa motivazione, da un lato, denota un fraintendimento interpretativo delle citate clausole contrattuali nn. 4 e 5, dalle quali non sembra potersi logicamente dedursi "la facoltà di sublocare per qualsiasi altra attività commerciale senza alcuna limitazione di attività"; dall'altro, ignora il costante insegnamento della giurisprudenza di questa Corte, alla cui stregua per aversi una manifestazione di volontà, sia pure tacita, del locatore, diretta a convalidare l'illegittima situazione posta in essere dal conduttore con il mutamento della destinazione dell'immobile locato, è necessario che sussistano elementi concreti ed atti inequivoci tali che, nel comportamento delle parti, possa individuarsi la volontà derogatrice della clausola circa l'uso contrattuale convenuto. A tal fine, la semplice tolleranza, ed anche la stessa scienza ed inerzia, del locatore non costituisce acquiescenza del medesimo in ordine al mutamento di fatto nella destinazione dell'immobile, posto arbitrariamente in essere dal conduttore, in contrasto con i patti contrattuali (Cass. 3 aprile 1982 n. 2065 e 15 febbraio 1985 n. 1299 ex plurimis). A tali corretti canoni interpretativi e giurisprudenziali il giudice di appello non si è attenuto, omettendo inoltre di accertare compiutamente (specie in rapporto alla diversa valutazione del Tribunale) l'entità delle modifiche apportate alla cosa locata e di valutarne gli effetti al fine di stabilire l'eventuale alterazione dell'equilibrio giuridico- economico del contratto in pregiudizio del locatore (Cass. 15 febbraio 1985 n. 1299 ex plurimis). Concludendo, il primo motivo va accolto.
Con il secondo mezzo il DO, denunciando la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1175, 1176, 1182, 1189, 1453 e 1455 c.c. nonché il vizio della motivazione su altro punto decisivo della controversia, in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., si duole del rigetto della domanda di risoluzione per morosità, malgrado l'inadempimento consistesse nell'avere corrisposto i canoni relativi a due trimestri e gli incrementi ISTAT in ritardo e tramite assegni bancari privi della data di emissione a soggetto diverso ed in luogo diverso dal domicilio del locatore.
L'esposta censura non può essere accolta. La Corte partenopea ha al riguardo motivato, affermando che correttamente il Tribunale ha ritenuto che "il ritardo nell'adempimento di corrispondere il canone alle scadenze trimestrali dell'1/4/1992 e dell'1/7/1992 e degli arretrati per incremento ISTAT da giugno 91 a marzo 92 non fosse colpevole e che tale ritardo non costituisse inadempimento tale da comportare la risoluzione del contratto, evidenziando nella motivazione della sentenza il corretto comportamento dell'appellante improntato ai principi di correttezza, affidamento e buona fede, tanto è vero che l'AVIS sin dal primo momento (v. racc. del 17/3/1992) ha pagato a chi credeva creditore, ovvero al creditore apparente (lett. del 18/2/1992 con firma sovrapposta alla scrittura P. ON DO e una volta venuta a conoscenza dell'errore (ON DO e non P. ON DO) ha inviato gli assegni all'effettivo creditore. Nè può ritenersi colpevole, così come evidenziato dai primi giudici, il comportamento del conduttore per non aver datato gli assegni, considerata tutta la corrispondenza intercorsa con il locatore e considerando che la mancanza della data di emissione poteva, in ogni caso, tradursi in un vantaggio per il trattario".
Ora, malgrado la suesposta motivazione susciti qualche perplessità, tanto da indurre il P.G. a concludere per la fondatezza del mezzo, essa sembra sostanzialmente risolversi in un apprezzamento di fatto, devoluto istituzionalmente ai giudici di merito che, con doppia pronuncia conforme, hanno ritenuto, con valutazione complessiva del comportamento delle parti e dell'interesse del creditore, trattarsi di inadempimento di gravità non tale da comportare la risoluzione del rapporto. In questa ottica non acquista rilievo decisivo l'erronea affermazione circa il vantaggio della mancanza della data sugli assegni (essendo evidente al riguardo l'interesse non del creditore ma del debitore), una volta accertato che i titoli sono stati comunque incassati, restando ininfluenti anche le erronee indicazioni del beneficiario e dell'indirizzo del medesimo.
Il secondo motivo va, pertanto, rigettato.
Con il terzo mezzo il ricorrente si duole che sia stata ritenuta inefficace la clausola risolutiva espressa che le parti avevano convenuto all'art. 10 del contratto.
Neppure questa doglianza coglie nel segno. Essa è già stata vanificata dal giudice di appello rilevando la genericità della suddetta clausola come di mero stile. Così statuendo, il suddetto giudice si è uniformato al costante insegnamento di questa Corte, secondo il quale per la configurabilità della clausola risolutiva espressa, le parti devono aver previsto la risoluzione di diritto del contratto per effetto dell'inadempimento di una o più obbligazioni specificamente determinate, costituendo clausola di stile quella redatta con generico riferimento alla violazione di tutte le obbligazioni contenute nel contratto, con la conseguenza che, in tale ultimo caso, l'inadempimento non risolve di diritto il contratto, ma deve esserne considerata l'importanza in relazione all'economia del contratto stesso, non bastando l'accertamento della sola colpa previsto invece in presenza di una valida clausola risolutiva espressa (Cass. 23 maggio 1985 n. 3119 ex plurimis). Anche qui trattasi di apprezzamento di fatto, privo di errori giuridici e/o di vizi logici, come tale incensurabile in cassazione. Il terzo motivo va, pertanto, rigettato, restando assorbito il quarto relativo alle spese processuali.
Concludendo, va accolto il primo mezzo, mentre sono rigettati il secondo ed il terzo e dichiarato assorbito il quarto;
seguono la cassazione dell'impugnata sentenza in relazione al motivo accolto ed il rinvio della causa ad altro giudice, individuato in una diversa Sezione della stessa Corte a qua, che provvederà ad un nuovo esame della domanda di risoluzione per il mutamento della destinazione d'uso e per la modifica dell'immobile locato, alla luce dei criteri sopraindicati. Il Giudice di rinvio pronuncerà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

la Corte accoglie il primo motivo, rigetta il secondo ed il terzo, dichiara assorbito il quarto;
cassa l'impugnata sentenza in relazione al motivo accolto e rinvia la causa ad altra Sezione della Corte di Appello di Napoli, che provvederà anche alle spese di questo grado.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte di Cassazione, il 28 gennaio 2002. Depositato in Cancelleria il 26 luglio 2002