Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VELLA Antonio - Presidente -
Dott. ELEFANTE Antonino - rel. Consigliere -
Dott. TRIOLA R. Michele - Consigliere -
Dott. SETTIMJ Giovanni - Consigliere -
Dott. SCHERILLO Giovanna - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
Sui ricorsi iscritti al n. 12052/00 + 14705/00 Ricorso n. 12052/00 proposto da:
CONDOMINIO SCHONHERR in Silandro (BZ), in persona dell'Amministratore p.t. Sig. LE ML, elettivamente domiciliato in Roma, Via Panisperna n. 104, presso lo studio dell'Avv. Ettore Prosperi che unitamente all'Avv. Peter PE lo difende come da procura a margine del ricorso.

- ricorrente -

contro
BE TR EL ved. HE, elettivamente domiciliata in Roma, Via della Conciliazione n. 44, presso lo studio dell'Avv. Mario Lulani che unitamente all'Avv. Armin Pinggera la difende come da procura a margine del controricorso.

- controricorrente -

e contro
TE KA, ML PI AR TH, ML EN, ML LE, AL MA, NS DE, TA RT e ML NN, elettivamente domiciliati in Roma, Via Panisperna n. 104, presso lo studio dell'Avv. Ettore Prosperi che unitamente all'Avv. Peter PE li difende come da procura a margine del controricorso.
- controricorrenti e ricorrenti incidentali -
e contro
HE TH, HE BR, HE EM.

- intimati -

Ricorso n. 14705/00 proposto da:
TE KA, ML PI AR TH, ML EN, ML LE, AL MA, NS DE, TA RT e ML NN, elettivamente domiciliati in Roma, Via Panisperna n. 104, presso lo studio dell'Avv. Ettore Prosperi che unitamente all'Avv. Peter PE li difende come da procura a margine del controricorso.
- ricorrenti incidentali -
contro
BE TR EL ved. HE, HE TH, HE BR, HE EM e CONDOMINIO SCHONHERR di Silandro.

- intimati -

per la cassazione della sentenza del Tribunale di Bolzano n. 630/1999 del 27.11.1998 / 10.09.1999. Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17.01.2003 dal Cons. Dott. Antonino Elefante.
Sentiti gli Avv.ti Ettore Prosperi e Mario Lulani.
Udito il P.M. in persona del Sost. Proc. Gen.le Dott. Vincenzo Mannelli che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
A seguito di denuncia di nuova opera, dopo aver ottenuto l'inibitoria all'apertura di una porta da parte di ER HE nel muro della propria casa p. ed. 643 in C.C. Silandro verso il cortile p. ed. 127 in C.C. Silandro, il Condominio "Schonherr", assumendo di essere proprietario di tale cortile, conveniva in giudizio davanti al TO di Bolzano, Sezione Distaccata di Silandro, il suddetto ER HE al fine di sentir accertare che la striscia del cortile (di ca. 45 mq) dove il convenuto voleva aprire la porta, era di proprietà esclusiva di esso Condominio per acquisto in virtù di usucapione.
Costituitosi, il convenuto HE deduceva fra l'altro la mancanza di legittimazione dell'amministratore del Condominio, potendo essere proposta la domanda di usucapione dai singoli comproprietari ovvero dall'amministratore munito di procura speciale rilasciata da ciascuno dei comproprietari. Nel merito contestava la sussistenza dei presupposti dell'usucapione e, in riconvenzionale, chiedeva l'accertamento del proprio diritto ad aprire la porta. Espletata l'istruttoria anche mediante c.t.u., il TO rigettava la domanda del Condominio sul rilievo che l'amministratore non poteva ritenersi legittimato a dedurre in giudizio l'usucapione, perché tale acquisto a titolo originario, producendo effetti reali, poteva essere fatto valere solo su istanza di tutti i condomini. Il TO rigettava inoltre la domanda riconvenzionale proposta dall'HE e compensava tra le parti le spese del giudizio. Il Condominio proponeva gravame deducendo che l'assemblea dei condomini aveva con la maggioranza qualificata di 700/1000 deliberato di autorizzare l'amministratore a proporre l'azione di usucapione, a norma dell'art. 1130 c.c., e che non era necessaria la domanda di tutti i condomini, essendo prevista in via alternativa. Si costituiva RA RA RT ved. HE che proponeva appello incidentale.
Il giudizio, interrotto a seguito di dichiarazione della morte di ER HE, veniva riassunto nei confronti degli eredi. In appello intervenivano volontariamente alcuni condomini (precisamente TE AR, ML HL RI ET, ML LE, ML LE, AT NA, NS RT, PE RB e ML NE) i quali aderivano alle domande proposte dall'amministratore del Condominio.
Il Tribunale di Bolzano, con la sentenza (n. 630/1999) ora impugnata, rigettava l'appello principale del Condominio, accoglieva l'appello incidentale della RA, riconoscendo il diritto degli eredi di ER HE ad aprire nel muro perimetrale la porta verso il cortile, e dichiarava inammissibile l'intervento volontario spiegato dai condomini.
Osservava il Tribunale, per quel che ancora interessa, che erano da condividere le argomentazioni del primo giudice, cioè che la proposizione della domanda di usucapione non rientrava nelle attribuzioni ordinarie dell'amministratore, il quale avrebbe potuto agire solo in base a specifico mandato conferitogli da tutti i condomini. Il Tribunale riteneva poi inammissibile l'intervento volontario dei condomini, in quanto essi non avevano fatto valere diritti individuali propri e inoltre non erano assimilabili alle persone che possono proporre opposizione di terzo ex art. 404 c.p.c., per cui la possibilità di un loro intervento doveva considerarsi esclusa a norma dell'art. 344 c.p.c.; ne' il loro intervento ad adiuvandum poteva valere a sanare il difetto di legittimazione attiva dell'amministratore, non ricorrendo l'ipotesi del litisconsorzio necessario.
Contro tale sentenza il Condominio "Schonherr" ha proposto ricorso per Cassazione in base a un solo motivo, illustrato con memoria. La RA RA RT ved. HE ha resistito con controricorso.
I condomini intervenuti, indicati in epigrafe, hanno proposto ricorso incidentale in base a un solo motivo.
Gli altri intimati non hanno svolto attività difensiva. MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente è stata disposta, in udienza, la riunione, ai sensi dell'art, 335 c.p.c., dei ricorsi (principale e incidentale) in quanto proposti contro la stessa sentenza.
A) Con unico motivo, denunciando violazione e falsa applicazione degli artt. 1114, 1130, 1131, 1136, 817 e 818 c.c. e 77 c.p.c., in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., il ricorrente Condominio censura l'impugnata sentenza laddove ha negato all'amministratore la legittimazione attiva, ritenendo che per l'esperibilità dell'azione di revindica fosse necessaria per la validità della deliberazione assembleare il voto favorevole della totalità dei partecipanti alla comunione o comunque il conferimento all'amministratore di uno specifico mandato da parte di ciascun condomino.
Assume il ricorrente che l'amministratore, chiedendo l'accertamento dell'intervenuto acquisto per usucapione, non avrebbe fatto valere un diritto spettante in modo esclusivo ai singoli condomini, bensì avrebbe rivendicato come appartenente alla comunione dei comproprietari, cioè come area pertinenziale in quanto adibita da più di vent'anni a cortile dell'edificio p. ed. 127, un appezzamento di terreno di ca. 45 mq sito in adiacenza dell'immobile comune. Di conseguenza, qualora la domanda dell'amministratore fosse stata accolta, l'area in questione sarebbe stata aggregata al cortile condominiale già esistente, il quale avrebbe subito un corrispondente ingrandimento e la relativa superficie non sarebbe divenuta di proprietà esclusiva dei condomini, bensì, a norma dell'art. 1117, 1^ comma, n.l, c.c., avrebbe fatto parte della proprietà comune e indivisibile dei condomini.
In sostanza, con Fazione in concreto proposta, l'amministratore non avrebbe fatto valere diritti esclusivi dei singoli condomini ma questioni che riguardavano le parti comuni dell'edificio o del condominio nel suo complesso. Ed una causa di tal genere, conclude il ricorrente, ben avrebbe potuto essere promossa dall'amministratore, in rappresentanza del Condomino, dopo che l'assemblea, con la prescritta maggioranza, si era espressa in senso favorevole, dato che si trattava di azione diretta appunto alla difesa dei diritti dei condomini sulle parti comuni. A. 1) Il motivo è infondato.
In tema di legittimazione dell'amministratore a proporre azioni (reali) contro singoli condomini o contro terzi, dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela, dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell'edificio condominiale, è principio fermo nella giurisprudenza di questa Corte, correlato alla configurazione del condominio come ente di gestione (che opera in rappresentanza e nell'interesse comune dei partecipanti e limitatamente all'amministrazione e al buon uso della cosa comune senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino), privo di personalità giuridica, quello secondo cui, quando si tratti di azioni "a difesa" dei diritti dei condomini sulle cose o parti comuni che esulino dal novero degli atti meramente conservativi (al cui compimento l'amministratore è legittimato per espressa previsione di legge, ex art. 1130 n. 4 c.c.), l'amministratore è legittimato ad agire solo se autorizzato dall'assemblea ai sensi dell'art. 1131 comma 1 c.c., con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 comma 2 dello stesso codice (cfr. ex plurimis: Cass. 25.11. 1992, n. 12957; 26.4.1993, n. 4856; 25.6.1994, n. 6119; 19.10.1994, n. 8531; 28.11.1996, n. 10615). Ove si tratti invece di azioni a tutela dei diritti esclusivi dei singoli condomini, tale legittimazione può trovare fondamento soltanto nel mandato conferito all'amministratore da ciascuno dei partecipanti alla comunione, e non nel meccanismo deliberativo dell'assemblea condominiale, ad eccezione dell'equivalente ipotesi di una unanime, positiva deliberazione di tutti i condomini (cfr. Cass. 3.3.1984, n. 4623; 29.2.1988, n. 2129; 11.3.1988, n. 2401). Invero il potere di estendere - come nella specie con la domanda di usucapione dell'area rivendicata - il dominio acquisito con gli atti di acquisto delle singole proprietà immobiliari, è un potere estraneo al meccanismo deliberativo dell'assemblea condominiale e può essere conferito all'amministratore solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascuno dei condomini interessati. L'assemblea, infatti (come affermato da Cass. 29.8.1997, n. 8246, testualmente riportata da controricorrente), può deliberare, con le prescritte maggioranze, solo sulle questioni che riguardano parti comuni dell'edificio o il condominio nel suo complesso, oppure sulle liti attive e passive che, esorbitando dalle attribuzioni istituzionali dell'amministratore, riguardino pur sempre la tutela dei diritti dei condomini su tali parti, ma non anche sulle questioni concernenti l'esistenza, il contenuto o l'estensione dei diritti spettanti ai condomini in virtù dei rispettivi acquisti, diritti che restano nell'esclusiva disponibilità dei titolari (v. Cass. 8.8.79, n. 4637). In questa seconda ipotesi non possono non rientrare, ad avviso del Collegio, i casi delle azioni reali (di accertamento o costitutive) dirette ad individuare ed/od ad estendere la sfera del dominio acquisito proquota da ciascun condomino con gli atti d'acquisto delle singole unità immobiliari condominiali, ossia all'atto dell'ingresso nel condominio. Anche in questi casi, invero, l'azione giudiziale esula dall'ambito della mera tutela di una già acquisita proprietà comune, per incidere nella sfera dei diritti e degli interessi individuali, in forma, sia pure solo potenzialmente, negativa: ogni (acquisto od) estensione della proprietà comune, se da un lato comporta un proporzionale accrescimento dell'oggetto del diritto di comproprietà di ciascun condomino, implica, dall'altro, la corrispondente, proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri tutti correlati all'acquisto (concorso alle spese di acquisizione del bene, di conservazione dello stesso, ecc.). E tanto basta ad escludere che la proposizione di un'azione volta - come la domanda di accertamento dell'avvenuto acquisto per usucapione di un immobile da parte di un condominio - a conseguire una simile estensione, possa considerarsi rientrante nei poteri deliberativi dell'assemblea condominiale e che la rappresentanza processuale del condominio possa essere, nella stessa ipotesi, affidata all'amministratore.
Ne discende, con riferimento al caso di specie, che la proposizione della domanda diretta non alla difesa della proprietà comune (come erroneamente sostiene il ricorrente) ma ad ottenere (come correttamente rilevato dal Tribunale) la declaratoria di appartenenza al Condominio "Schonherr", siccome acquistata per intervenuta usucapione, dell'area rivendicata (appezzamento di terreno di ca. 45 mq sito in adiacenza all'immobile comune), deve, in difetto di un'unanime positiva deliberazione di tutti i condomini, ritenersi esorbitante dai poteri deliberativi dell'assemblea condominiale, da un lato, e da quelli di rappresentanza processuale del Condominio da parte dell'amministratore, dall'altro.
Infine non può trovare ingresso la tesi (ampiamente svolta nel corso della discussione orale) di un rapporto pertinenziale tra l'area in questione e l'immobile comune perché introduce una questione del tutto nuova, nel vano tentativo di rimediare al difetto di legittimazione attiva dell'amministratore rispetto alla proposta domanda di usucapione.
Il ricorso principale va, pertanto, rigettato.
B) I ricorrenti incidentali, con unico motivo, denunciando violazione e falsa applicazione degli artt. 1129, 1130, 1131 c.c., nonché degli artt. 75, 105 e 344 c.p.c., in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., si dolgono che il Tribunale abbia dichiarato inammissibile il loro intervento in appello. Assumono che la decisione del Tribunale sarebbe errata perché non terrebbe conto del principio costantemente affermato in giurisprudenza secondo cui, configurandosi il condominio come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei condomini, resistenza di un organo rappresentativo unitario, quale è l'amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei propri diritti, esclusivi e comuni, inerenti all'edificio condominiale. Pertanto il condomino che, come nel caso di specie, interviene personalmente nel processo promosso dall'amministratore per far valere diritti della collettività condominiale non è terzo che si intromette in una vertenza fra estranei ma è una delle parti originarie determinatasi a far valere direttamente le proprie ragioni, sicché, ove tale intervento sia stato spiegato in grado di appello, non possono trovare applicazione i principi propri dell'intervento dei terzi in quel grado fissati nell'art. 344 c.p.c.. B.1) Il motivo non ha pregio, atteso che l'intervento è stato proposto non come autonomo, al fine di far valere diritti individuali propri dei singoli condomini interventori, ma adesivo alla posizione dell'amministratore del Condominio, privo di legittimazione attiva.
Invero, quando l'interventore, pur essendo assertivamente titolare di un proprio autonomo diritto, lo faccia valere non in via autonoma, cioè sollecitando una pronuncia che abbia ad oggetto quel diritto nei confronti di tutti, bensì quale interesse che lo legittima a sostenere le ragioni di una delle parti, l'intervento va qualificato come adesivo dipendente ed in quanto tale è inammissibile in appello (v. Cass. 1.12.1997, n. 12134). Ed in effetti, come correttamente rilevato dal Tribunale, nel caso specifico, l'art. 344 c.p.c. non prevede la possibilità d'intervento in appello da parte dei singoli comproprietari, perché questa facoltà sussiste solo in favore delle persone che possono proporre opposizione di terzo a norma dell'art. 404 c.p.c.. L'impugnata sentenza ha pure spiegato come nella specie non si trattava neppure di litisconsorti pretermessi perché non ricorreva l'ipotesi del litisconsorzio necessario. Nè si trattava di azione rientrante nei poteri (ex art. 1130 c.c.) dell'amministratore che consentiva l'intervento dei singoli condomini.
C) Alla stregua delle considerazioni svolte, entrambi i ricorsi vanno rigettati.
Per il regolamento delle spese, si deve provvedere solo su quelle relative al ricorso principale e porle a carico del soccombente Condomino "Schonherr" in favore di RA RA RT ved. HE, liquidandole come in dispositivo.
Non si deve provvedere su quelle relative al ricorso incidentale perché, in ordine a tale ricorso, nessuno degli intimati si è costituito.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, li rigetta.
Condanna il Condomino "Schonherr" al pagamento in favore di RA RA RT ved. HE delle spese del giudizio di Cassazione, che liquida in complessivi Euro 240,00, oltre Euro 1.500,00 per onorario.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile, il 17 gennaio 2003. Depositato in Cancelleria il 3 aprile 2003