REPUBBLICA ITALIANA IN044 18/0 1 LA CORTE SUPREMA DICASSAZIONE Loggetto CONTRATTO SEZIONE SECONDA CIVILE PREUMINARE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: - Presidente Dott. Rafaele CORONA R.G.N. 474/99 Dott. Antonio VELLA Consigliere 3198/99 •Sup3 Consigliere Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO Cron. 1481 - Rel. Consigliere Dott. Giovanna SCHERILLO - Rep. Consigliere- Ud. 14/12/00 Dott. Ettore BUCCIANTE ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso proposto da: NO LO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA SISTINA 121, presso lo studio dell'avvocato MAURIELLO GIACOMO, che lo difende, giusta delega in atti;
- ricorrente CORTE SUPREMAD

contro

UFFICIO OP Richiesta copia studio AMMENDOLA GENNARO;
dal Sig. IL-SOLE 24 ORE 6000 intimato per diritti ( 27 MAR 2001 e sul 2° ricorso n° 03198/99 proposto da: IL CANCELLIERE AMMENDOLA GENNARO, elettivamente domiciliato in ROMA CANCELLERIA VIA NICOTERA 29, presso lo studio dell'avvocato NICOLA, difeso dall'avvocato STANIZZI2000 INDOLFI 2074 FRANCESCA, giusta delega in atti;
00664081 -1- - controricorrente e ricorrente incidentale

contro

NO LO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA ODIA MS MAURIELLO 60% SISTINA 121, difeso dall'avvocato MAURIELLO GIACOMO, 14 SET 2001 giusta delega in atti;
IL CANCELLIESE controricorrente al ricorso incidentale avverso la sentenza n. 1262/98 della Corte d'Appello di NAPOLI, depositata il 28/05/98; LIRE 1000 CANCELLERIA udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/12/00 dal Consigliere Dott. Giovanna SCHERILLO;
AU359522 udito 1'Avvocato MAURIELLO Giacomo, difensore del ricorrente che ha chiesto accoglimento del ricorso principale, rigetto ricorso incidentale;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Rosario RUSSO che ha concluso previa LIRE 1000 riunione dei ricorsi, ricorso incidentale rigetto di CANCELLERIA tutti motivi ad eccezione del 5° -6° motivo per il ricorso principale rigetto. AU359517 AU359512 AU359507 AU359502 AU359503 -2- 3 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione 22/9/90 AN MM convenne in giudizio davanti al Tribunale di Napoli AN OM e, deducendo di avergli promessO in vendita, con scrittura privata del 15/3/88, un in Pomigliano d'Arco alla Via appartamento sito Terracciano 212, chiese la risoluzione del contratto per inadempimento del convenuto e la condanna del medesimo al rilascio dell'immobile e al pagamento dell'indennità di occupazione, nonché il riconoscimento del diritto di esso attore alla ritenzione della caparra. Dedusse che il prezzo di 113 milioni era stato pagato solo in parte, perché il OM, dopo avergli versato la caparra confirmatoria, aveva corrisposto soltanto alcune rate del prezzo senza osservare, peraltro, i termini essenziali di scadenza dei pagamenti. Il convenuto si costitui ed eccepi che i termini di paamento non erano essenziali, tant'è che 1'MM aveva accettato rate di prezzo già scadute. Eccepi, inoltre che, in base al contratto preliminare, il promittente era tenuto ad attestare entro il termine di 40 giorni la conformità dell'immobile alla licenza edilizia, con la conseguenza che, in caso di difformità, il contratto sarebbe divenuto inefficace. Non avendo l'attore ottemperato all'obbligo di attestazione, chiese, in via principale, che fosse pronunziata sentenza che ai sensi dell'art.2932 cod.civ tenesse luogo del contratto definitivo di compravendita, previo rispetto da parte del venditore delle prescrizioni urbanistiche е previo pagamento da parte di esso compratore del residuo prezzo;
in via subordinata, chiese che il contratto fosse dichiarato risolto per inadempimento della controparte. Con sentenza 18/6/93, il Tribunale, in parziale T accoglimento della domanda attorea, dichiarò risolto il per inadempimento del convenuto, al qualecontratto ordinò il rilascio dell'appartamento, riconoscendo all'attore il diritto di ritenere la caparra. Rigetto, invece, la domanda di pagamento dell'indennità di occupazione sul rilievo che, avendo l'MM, agito per il recessO non gli era dovuto il risarcimento del danno. Rigetto anche la riconvenzionale, condannando il convenuto al pagamento delle spese di causa. Con sentenza 28/5/98, la Corte d'appello di Napoli, in riforma della decisione del Tribunale, qualificata la domanda dell'attore come domanda di risoluzione (anziché rigettò, condannando 1'MM, di recesso), la ritenuto inadempiente, а restituire la caparra. Rilevato, poi, che, per effetto della clausola risolutiva prevista - che si era appunto nel contratto (operante nell'ipotesi 5 verificata di accertata difformità urbanistica), il contratto era divenuto inefficace ex tunc, rigetto la riconvenzionale di adempimento proposta dal domanda convenuto ordinando al medesimo di rilasciare l'immobile e di corrispondere all'attore l'indennità di occupazione Determino in lire 8.822.325 la somma dovuta dall'MM al OM, al netto dell'indennità di occupazione. Dichiarò, infine, inammissibile l'appello dall'MM sul punto relativo incidentale proposto liquidazione delle spese del primo grado di alla giudizio. Contro la sentenza il OM ha proposto ricorso per cassazione per tre motivi. L'intimato ha resistito con controricorso proponendo, incidentale per sette motivi a sua volta, ricorso illustrati da una memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE I Va anzitutto disposta la riunione dei ricorsi, in quanto proposti avverso la medesima sentenza. La prima questione da esaminare, in quanto preliminare a tutte le altre è quella, prospettata con il primo motivo del ricorso incidentale, relativa alla qualificazione della domanda proposta dall'attore

contro

IL (odierno ricorrente incidentale) OM. Secondo il ricorrente il quale ha denunciato 112 e 163 cod. proc.civ.; violazione di legge (artt.99, 1385 cod. civ.) e vizi di motivazione la sentenza non avrebbe tenuto conto, nel qualificare la domanda da lui proposta con l'atto introduttivo del giudizio davanti al Tribunale, che egli aveva chiesto la ritenzione della caparra e che, pertanto, la domanda avrebbe dovuto essere configurata come domanda di recessO (come aveva come domanda di esattamente ritenuto il Tribunale) e non risoluzione del contratto, così come aveva, invece, ritenuto il giudice d'appello. ے ہ La doglianza va disattesa. E' compito del giudice di merito interpretare in contenuto e le finalità della domanda giudiziale, valutando l'effettivo contenuto delle richieste della parte, con un apprezzamento di fatto che non sindacabile in sede di legittimità, qualora sia immune da vizi logici. I suddetti principi sono stati osservati nel caso di specie. Il giudice di appello, infatti, nel qualificare la dell'MM, non ha considerato soltanto ladomanda sua richiesta di ritenzione della caparra, ma ha tenuto formulaterichieste da lui presenti anche le altre non censurabile perché giungendo alla conclusione 7 basata sulla lettura complessiva dell'atto di citazione e considerazioni congrue e logiche che, sorretta da agito per la risoluzione e per il avendo l'MM risarcimento dei danni, il riferimento alla caparra doveva essere inteso in senso lato, e cioè come diritto a trattenere la caparra in attesa della definitiva liquidazione del danno e che, pertanto, la domanda doveva essere qualificata come domanda di risoluzione e non, come ritenuto dal Tribunale, come domanda di recesso. Procedendo in ordine logico vanno, ora, II. 1 esaminati successivi cinque motivi del ricorso incidentale, e, in quanto connessi, i primi due motivi e parte del terzo motivo del ricorso principale. I l ricorrente incidentale MM, censurando la sentenza nella parte in cui ha rigettato la domanda di risoluzione da lui proposta contro il OM, lamenta, con il secondo motivo di gravame, che il giudice d'appello abbia ritenuto rilevante, ai fini del giudizio di inadempimento formulata nei suoi confronti, 1'inosservanza del patto di cui all'art.8 del preliminare, non considerando che tale patto, pur obbligando esso promittente ad attestare la conformità urbanistica dell'immobile, non gli imponeva alcun onere di comunicazione nei confronti del promissario, e che, in ogni caso, non poteva considerarsi operante per abusi lievi, quali erano quelli accertati dal CTU;
erroneamente, quindi, la sentenza considerato aveva 1'immobile non commerciabile ed altrettanto erroneamente aveva omesso il giudizio comparativo tra 1 rispettivi inadempimenti dei contraenti. Lamenta, poi, col terzo motivo, che la sentenza abbia ritenuto provato il suo inadempimento senza considerare che il OM, su cui incombeva l'onere probatorio, non aveva fornito alcuna prova di tale inadempimento. Col quarto motivo lamenta che il suo inadempimento sa stato considerato grave, senza tenere conto che dalla CTU era risultato che gli abusi erano lievi e riguardavano م ت soltanto la facciata dell'immobile. Col quinto motivo (riassuntivo dei precedenti), il ricorrente genericamente si duole di essere stato ritenuto inadempiente in luogo del promissario. Dal canto suo, il ricorrente principale OM denuncia, con il primo motivo di gravame, violazione di legge (artt.112, 113, 115 cod.proc.civ.; 2932 cod.civ.; art.17 legge 47/85) per non avere l'impugnata sentenza in relazione alla domanda riconvenzionale di adempimento del contratto ex art.2932 cod.civ. - applicato l'art.17 della legge n.47/85, pur essendo risultato dalla CTU che l'immobile oggetto di causa presentava abusi urbanistici per i quali era stata presentata domanda di sanatoria. Con il secondo motivo denuncia violazione di legge (in relazione agli artt. 112, 113, 115 cod.proc.civ; 1362 cod.civ.), nonchè vizi di motivazione per non avere la sentenza tenuto conto, nell'interpretare il contratto preliminare, della intenzione delle parti quale risultava dal comportamento che esse avevano tenuto successivamente alla conclusione del preliminare (in particolare, la sentenza non avrebbe considerato la documentazione, costituita dalle ricevute dei pagamenti effettuati dal OM oltre i termini stabiliti dal contratto, da cui risultava che tra le parti erano intervenuti accordi . 2 integrativi del contratto preliminare, che dimostravano la comune volontà di effettuare il trasferimento definitivo all'esito degli accertamenti di regolarità urbanistica dell'immobile; la sentenza, inoltre, avrebbe erroneamente escluso la prova orale richiesta dal OM tesa a dimostrare i suddetti accordi). Con la prima parte del terzo motivo il ricorrente principale denuncia ancora violazione di legge (artt.112, 113 cod.proc.civ.; 1453, 1460 cod.civ.) e vizi di motivazione per avere la sentenza accolto la domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto senza tenere subordinata rispetto a quella di conto che tale domanda, adempimento ex art.2932 cod.civ, era stata rinunziata all'udienza del 20/5/97. 10 II 2 X Nessuna delle doglianze merita accoglimento. La sentenza ha ritenuto che, in relazione ai patti contrattuali i quali prevedevano, da un lato, l'obbligo del promittente di attestare entro 40 giorni la conformità urbanistica dell'immobile, intendendosi, in caso fossero risultate difformità, il contratto risoluto, con obbligo di restituzione delle somme versate al netto dell'equo canone dovuto dal promissario per l'ccupazione della casa, e, dall'altro lato, l'essenzialità del termine di pagamento delle rate di prezzo, concidente col trentesimo giorno delle singole scadenze l'obbligo di verifica е di attestazione della conformità urbanistica dell'immobile posto a carico del promittente MM - costituiva "antecedente logico rispetto all'obbligo di pagamento del prezzo", osservando significativamente, a tale proposito, che "il versamento del prezzo di un appartamento è ovviamente subordinato alla regolarità urbanistica dell'immobile e, quindi, alla commerciabilità del bene". Sulla base di tale presupposto che nessuno dei ricorrenti ha censurato - ha ritenuto di non scarsa importanza, in relazione all'interesse del promissario, l'inadempimento del promittente, il quale, pur essendo ampiamente decorso il termine di 40 giorni previsto dal preliminare, non aveva assolto all'obbligo di urbanistica dell'immobile, attestazione della conformità com'era emerso dalia CTU, aveva soltanto presentato ma, una domanda di condono il cui iter non Si era ancora definito. Per converso, ha ritenuto giustificato, in base inademplenti non est adimplendum, al principio del promissario, posto che il OM l'inadempimento aveva rifiutato di pagare le residue rate di prezzo per ancora condonato e perciò nonun immobile non commerciabile. Di conseguenza, ha rigettato la domanda di risoluzione del contratto proposta dall'attore MM. osservato che, avendo le parti sottoposto Ha, poi, del preliminare al verificarsi della l'efficacia risolutiva consistente nella mancata condizione attestazione di conformità, ed essendosi tale condizione avverata (stante l'inadempimento del promittente), il contratto doveva, in base all'art.1360 cod.civ., essere ritenuto inefficace ex tunc. Di conseguenza, ha accolto la domanda subordinata di risoluzione del contratto proposta dal convenuto OM, e non la domanda principale il cui accoglimento era subordinato all'accertamento della conformità urbanistica dell'immobile. Tale essendo la ratio decidendi della sentenza, appaiono prive di pregio sia le doglianze del ricorrente principale che quelle del ricorrente incidentale. 12 Nessuna di esse attacca, infatti, il presupposto logico da cui la sentenza ha preso le mosse per pervenire al rigetto delle contrapposte domande delle parti, e che è costituito dalla considerazione come si è detto che in base ai patti rimasta incontestata contrattuali, l'obbligo assunto dal promittente di urbanistica era prioritarioattestare la conformità rispetto all'obbligo di pagamento del residuo prezzo e che, una volta accertata la mancata attestazione e tramite la CTU, la difformità urbanistica dell'immobile, doveva "scattare" la clausola risolutiva, con la . 2 conseguente inefficacia ex tunc del contratto preliminare. In particolare, le doglianze del ricorrente incidentale sembrano non tenere conto che il rigetto della domanda di risoluzione del contratto da lui conseguito dall'inadempimento al predetto proposta obbligo di attestazione;
che l'incommerciabilità del bene non necessitava di ulteriore dimostrazione, essendo stato accertata in sede di CTU l'esistenza di abusi edilizi non ancora condonati;
che, contrariamente a quanto si afferma nel ricorso, il giudizio di inadempimento è stato basato sulla valutazione comparativa delle rispettive inadempienze dei contraenti, che ha indotto il giudicante a ritenere più grave quella del promittente e giustificato in base al principio di autotutela l'inadempimento del promissario. Né possono condividersi le doglianze del ricorrente principale, il quale, col primo motivo, pur riconoscendo che l'immobile non era stato ancora "1sanato", sembra intendere che esso avrebbe dovuto essere considerato ugualmente commerciabile, in palese contrasto con il dettato della legge n.47/85. Il secondo motivo è volto a censurare, in base ad una diversa valutazione delle risultanze processuali, e ふ inammissibili patti aggiunti attraverso la prova di f della volontà dei contraenti che il 1'interpretazione giudice di merito ha effettuato sulla base di un esame logico e puntuale del contenuto del contratto. Infondata è, infine la doglianza contenuta nella prima parte del terzo motivo, in quanto dal verbale di causa del 20/5/97 non risulta effettuata alcuna rinunzia alla domanda subordinata 1 essendosi il procuratore del OM limitatato a concludere genericamente per "l'accoglimento in via principale" e "in via gradata, per l'ammissione delle richieste istruttorie). IV - 1 Il terzo motivo del ricorso principale va disatteso anche nel resto. Il ricorrente ha, anzitutto, lamentato il mancato accoglimento della domanda di risarcimento danni. 14 La doglianza è inammissibile in quanto non attacca la ragione indicato dalla sentenza per negare il diritto al risarcimento, e cioè che, in base al contratto preliminare, il risarcimento non era compreso tra gli effetti previsti dalle parti per l'ipotesi di avveramento della condizione risolutiva. IV 2 Il ricorrente ha anche lamentato la mancata liquidazione degli interessi e della rivalutazione sulle somme dovutegli in restituzione dall'MM. La doglianza è infondata. La sentenza ha osservato - e sul punto non vi ė censura che il OM aveva chiesto la restituzione delle semplici somme versate, quindi senza rivalutazione て e interessi. Correttamente, quindi, non ha liquidato alcunché a tale titolo. Trattandosi di obbligazione restitutoria avente per oggetto somme di danaro determinate sin dall'origine, il giudice non poteva provvedere d'ufficio, in assenza di una specifica domanda della parte (Cass.2135/95; 7234/95; 3287/99). IV 3 Il ricorrente ha infine lamentato l'errato calcolo dell'indennità di occupazione sia con riferimento all'aggiornamento dell'importo (disposto in difetto di domanda specifica), che avuto riguardo al periodo di tempo considerato ai fini del calcolo (individuato dal 1/4/85 a tutto il 1996 anziché limitatato ai 40 giorni indicati nel preliminare) che, infine, in ordine al conteggio (superiore a quello risultante dalla CTU). I rilievi sono tutti infondati. Sotto il primo profilo, perché, trattandosi di debito di valore, l'aggiornamento era dovuto anche senza specifica domanda (Cass.1298/98). Sotto il secondo profilo, perché trattasi di doglianza generica, non avendo il ricorrente indicato in forza di quale disposizione del contratto, non considerata oppure erroneamente valutata dalla sentenza, l'indennità di occupazione avrebbe dovuto essere 2 calcolata solo per 40 giorni anziché per l'intera sua durata, come ritenuto dal giudice d'appello in base ai patti contrattuali. Sotto il terzo profilo, perchè, com' è evidente dall'esame della CTU, la sentenza, nel liquidare 1'indennità di occupazione dovuta dal OM, ha correttamente aggiunto all'importo di 31.220.804 (calcolato dal tecnico dall'1/4/85 fino al 31/10/96) quanto ancora dovuto per i restanti mesi del 1996 e per i periodo successivi fino al 1998. V Quanto al sesto e al settimo motivo del ricorso incidentale, si osserva quanto segue. L'MM, col sesto motivo, ha censurato la sentenza per avere ritenuto, in violazione degli 16 artt.327, 334, 343, 370, 371 cod.proc.civ., inammissibile il secondo motivo del suo appello incidentale relativo alla liquidazione delle spese del giudizio di primo grado, in base alla considerazione che la censura, riguardante un capo della sentenza non investito stata propostadelll'impugnazione principale, era tardivamente, La doglianza è, di per sė, fondata, essendo ormai da ritenere superati, a seguito della pronunzia n.4660/89 delle Sezioni Unite di questa Corte, i limiti di oggettivo dell'impugnazione incidentale carattere tardiva. La sentenza va, pertanto, cassata sul punto, ma senza て rinvio, in quanto sul motivo di appello erroneamente dichiarato inammissibile è possibile decidere anche nel merito ai sensi dell'art.384 cod. proc. civ. Con il detto motivo di appello 1'MM aveva lamentato che le spese del giudizio di primo grado, poste dal Tribunale interamente a carico del OM e liquidate in lire 2.300.000, erano state determinate non in conformità alla relativa nota specifica aderente alla tariffa. Orbene, il giudice d'appello, nel regolare le spese dei due gradi di giudizio, ha ritenuto che esse dovessero न far carico interamente all'MM, in quanto costui aveva ingiustamente dato causa alla lite". statuizione non ё sindacabile in sede di Tale attenendo al potere che è proprio del legittimità, giudice di merito di regolare l'onere delle spese liberamente apprezzando l'esito complessivo della lite, ed avendo, nel caso di specie, il giudice di appello fornito giustificazione logica della decisione attraverso richiamo а tale esito il sintetico, ma esatto, complessivo 1'MM, pur essendo(ed infatti, inadempiente al punto di determinarerisultato て 1'inefficacia ex tunc del contratto, aveva dato inizio alla lite allegando infondatamente l'altrui inadempimento). Ferma, pertanto, la statuizione delle spese effettuata dal giudice d'appello -- e perciò disatteso il settimo motivo del ricorso incidentale 1'MM non ha più interesse a dolersi della pronunzia del Tribunale in punto spese, essendo stata questa integralmente riformata dalla nuova, diversa, regolazione effettuata dal giudice d'appello. Ne discende il rigetto del motivo d'appello. Quanto alle spese del presente giudizio, si ritiene opportuno disporne l'integrale compensazione, in considerazione della sostanziale reciproca soccombenza.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, li rigetta entrambi, con esclusione del sesto motivo del ricorso incidentale, che accoglie, cassando sul punto la sentenza impugnata e, decidendo nel merito sul punto, rigetta il secondo motivo dell'appello incidentale. Compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione. Roma, 14 dicembre 2000 Il presidente L'estensore лепти лошин ия IL CANCELLIERE C1 P DEPOSITATO IN CANCELLERIA. 2' Roma 27 MAR. 2001 CercoIL CANCELLIER501 100000 350000 UFFICIO DELLE ENTRATE ROMA 2 GIU 2001 ankula 4. 31000 Registrato in dat (lire uecento cig ain. 26512 p. Il Dirigents Area Serge ppo) al II Responsabile Servizio Arti udiziari (D.ssa Maria Grazia La (Dr. M. RACCICHINI) 200 การ