Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITTORIO DUVA - Presidente -
Dott. ERNESTO LUPO - Consigliere -
Dott. ENNIO MALZONE - Consigliere -
Dott. MARIO FINOCCHIARO - rel. Consigliere -
Dott. DONATO CALABRESE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
ER AR, ER VA, anche quali eredi di ET TA, elettivamente domiciliati in Roma, via Veneto n. 96, presso l'avv. Alessandro di San Bonifacio, che lo difende unitamente agli avv. Nicola Troilo e Riccardo Ravignani, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
TO NN GL, elettivamente domiciliata in Roma, via F. Confalonieri n. 5, presso l'avv. IG Manzi, che la difende unitamente all'avv. Luciano Frinzi, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché contro
ON NO, VA IO, ON EN, CA AR NZ, elettivamente domiciliatì in Roma, via Piccagli n. 5, presso lo studio dell'avv.to Fortunato Varisco, che li difende unitamente all'avv. Alberto Mignoli, giusta delega in atti

- controricorrente -

avverso la sentenza della Corte d'appello di Venezia n. 930/98 del 7 aprile - 3 giugno 1998 (R.G. 187595). Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 21 febbraio 2001 dal Relatore Cons. Dott. AR Finocchiaro;

Udito l'avv. R. Ravignani, per i ricorrenti e l'avv. E. Coglitore, per delega dell'avv. L. Manzi, per la controricorrente TO;

Udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo Marinelli, che ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto 6 marzo 1990 ER IG conveniva in giudizio, innanzi al tribunale di Verona, TO AR GL.
Premesso di essere proprietario coltivatore diretto di un fondo in Marano di Valpolicella confinante con altro già di proprietà di ON NO, IO, EN e CA AR NZ e sul quale era insediata una famiglia mezzadrile, composta da RI AN e TI AN, che avevano rinunziato in data 29 aprile 1988 al contratto e che tale fondo era stato acquistato dalla convenuta TO con atto 26 ottobre 1989 in violazione del diritto di prelazione di legge, l'attore dichiarava di volere esercitare il diritto di riscatto del fondo in questione.
Costituitasi in giudizio la TO resisteva alla avversa domanda eccependo, da un lato, che il contratto d'acquisto era stato stipulato allorché i RI potevano ancora esercitare il diritto di prelazione quali fittavoli, dall'altro, che l'attore non possedeva i requisiti soggettivi per l'esercizio del diritto di riscatto. Intervenuti in causa volontariamente i venditori del fondo, i quali si associavano alle difese della TO il giudizio era interrotto a seguito della morte di ER IG.
Riassunto il giudizio dagli eredi dell'originario attore IG TA, ER AR e ER VA, e svoltasi la istruttoria del caso l'adito tribunale con sentenza 28 marzo - 16 settembre 1994 rigettava la domanda di riscatto, atteso che al momento della vendita non era ancora cessato il rapporto agrario afferente il fondo, trasmesso al compratore ancora assoggettato al contratto di affitto in questione. In ogni modo, proseguiva la ricordata pronunzia, non era stata data una adeguata prova, circa la sussistenza dei requisiti di legge per l'esercizio del diritto di prelazione da parte del ER.
Gravata tale pronunzia dai soccombenti IG TA, ER AR e ER VA la corte di appello di Venezia, con sentenza 7 aprile - 3 giugno 1998, rigettava il proposto appello, ponendo a carico degli appellanti le spese del giudizio.
Per la cassazione di tale decisione hanno proposto ricorso, affidato a due motivi, ER AR e ER VA, anche quali eredi di IG TA, deceduta nelle more del giudizio. Resistono, con distinti controricorsi, entrambi illustrati da memoria, sia TO NN GL, sia ON NO, IO, EN e CA AR NZ.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Come riferito in parte espositiva i giudici del merito hanno rigettato la domanda di riscatto proposta da ER IG (e proseguita dai suoi eredi), in qualità di preteso proprietario coltivatore diretto di un fondo confinante con quello oggetto di vendita,

contro

TO AR GL relativamente ad un fondo da quest'ultima acquistato da ON NO, IO, EN e CA AR NZ.
Hanno evidenziato, in particolare, quei giudici, sulla base delle risultanze di causa, che alla data in cui si è perfezionato il trasferimento (26 ottobre 1989) era insediata sul fondo oggetto del trasferimento stesso la famiglia RI, esclusiva titolare del relativo di diritto di prelazione, atteso che detto RI con la conciliazione giudiziaria stipulata il 29 aprile 1988 non aveva rinunziato al diritto di prelazione sul fondo, ma unicamente al contratto di affitto, con decorrenza dal 10 novembre 1989 (cioè da epoca successiva al trasferimento della proprietà in favore della TO).

2. I ricorrenti censurano nella parte de clua la sentenza gravata denunziando "nullità della sentenza e del procedimento ex art. 360 n. 3 c.p.c. per violazione e falsa applicazione di norme di diritto e comunque per omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia ex art. 360 n. 5 c.p.c. prospettato dalle parti e comunque rilevabile d'ufficio". Si osserva, infatti, che con la conciliazione giudiziale 29 aprile 1988 i RI avevano rinunziato al contratto agrario con effetto immediato, ancorché si fossero impegnati al rilascio del fondo per una data successiva e, pertanto, non esisteva - alla data del 26 ottobre 1988 - alcun contratto di affitto avente ad oggetto il fondo oggetto di controversia.
Anche a prescindere da quanto precede, proseguono i ricorrenti, i giudici del merito non hanno considerato che in tanto la presenza, sul fondo in vendita, di un affittuario esclude il diritto di prelazione (e di riscatto) dei confinanti in quanto si sia in presenza di uno stabile insediamento e non certamente nel caso di specie in cui il rapporto di affitto sarebbe senza ombra di dubbio scaduto a distanza di pochi giorni dalla stipulazione del contratto di vendita (in concomitanza con la data in cui tale contratto è stato trascritto: il 10 novembre 1989).

3. Il motivo è fondato.
Alla luce delle considerazioni che seguono.

3.1. La presente controversia si è incentrata, in primo come in secondo grado, da un lato, sulla interpretazione dell'art. 7, comma 2 n. 2, l. 14 agosto 1971 n. 817 e sulle condizioni perché, in caso di trasferimento a titolo oneroso di fondi rustici sorga il diritto di prelazione dei proprietari coltivatori diretti di fondi confinanti con quelli oggetto della progettata alienazione, dall'altro, sul significato (e sugli effetti) del verbale di conciliazione giudiziaria 29 aprile 1988, intervenuta tra i concedenti ON, precedenti proprietari del fondo oggetto di controversia, e RI AN e TI AN, all'epoca mezzadri del fondo stesso. Pacifico quanto sopra si osserva che con il motivo in esame parte ricorrente censura entrambe le conclusioni fatte proprie, su tali questioni specifiche, dai giudici del merito, lamentando, sub b), la violazione dei principi ripetutamente enunciati da questa Corte regolatrice, in tema di condizioni perché sorga, in capo ai proprietari di fondi confinanti con quello promesso in vendita a terzi, il diritto di prelazione e di riscatto (di cui agli artt. 7, l. 14 agosto 1971 n. 817 e 8, l. 26 maggio 1965 n. 590), sub a), la interpretazione data dai giudici del merito del verbale di conciliazione sopra menzionato.
Certo che analoghe censure erano state prospettate dagli attuali ricorrenti già in sede di impugnazione della decisione di primo grado, e che le stesse sono state disattese dalla sentenza in questa sede gravata è palese, in limine, che non sussiste - contrariamente a quanto si invoca negli scritti difensivi della controricorrente TO - la dedotta inammissibilità del ricorso di parte ER.

3.2. Precisato quanto sopra si osserva, ancora, che l'insediamento, sul fondo offerto in vendita, di un coltivatore diretto è ostativo al sorgere del diritto di prelazione del confinante allorché tale insediamento, presenti i seguenti requisiti:
- da un lato, sia legittimo, cioè, in forza di un titolo giustificativo;

- dall'altro, non sia caratterizzato dalla precarietà, cioè dalla provvisorietà;
- da ultimo, abbia i connotati della "stabilità", ancorché non si richieda che sia in atto già da un certo tempo.
In pratica, a fronte dei due concorrenti interessi, da un lato, del conduttore (alla conservazione della propria azienda agricola), dall'altro, del confinante (al conglobamento di fondi limitrofi), il legislatore privilegia il primo e in quest'ottica, pertanto, trova giustificazione e fondamento la giurisprudenza secondo cui solo un insediamento stabile e non precario giustifica il sacrificio dell'interesse del proprietario del fondo finitimo al conglobamento del suo terreno con quello in vendita (in questo senso, ad esempio, Cass. 26 ottobre 1998 n. 10626, nonché Cass. 26 marzo 1999 n. 2894) Sempre in questa ottica, in altre occasioni, da parte di questa Corte regolatrice si è affermato, altresì, che l'art. 7 comma 2 n. 2 della l. 14 agosto 1971 n. 817 sullo sviluppo della proprietà
coltivatrice, nella parte in cui limita il diritto di prelazione e riscatto del proprietario coltivatore diretto del fondo confinante con quello posto in vendita ai soli casi in cui non siano in tale fondo insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti o enfiteuti coltivatori diretti, si riferisce solo alle situazioni di stabile presenza, in forza di contratto di durata indefinita, della impresa agricola del coltivatore diretto nel fondo posto in vendita e non anche alle situazioni di semplice materiale e precaria esistenza di affittuari, mezzadri, coloni e compartecipanti, nelle quali manca l'esigenza di garanzia della continuità dell'azienda agricola già esistente e radicata e dell'indirizzo professionale degli imprenditori agricoli, in funzione della quale il legislatore ha ritenuto di sacrificare, limitandone la tutela, l'interesse al conglobamento dei fondi limitrofi che è alla base del diritto di prelazione del proprietario del fondo confinante.
La predetta limitazione non è pertanto operante, e non esclude, quindi, il diritto di prelazione e riscatto del coltivatore diretto proprietario del terreno confinante, nel caso in cui l'affittuario, mezzadro, colono o compartecipante, coltivatore diretto del fondo posto in vendita, abbia rinunciato alla proroga legale del contratto agrario impegnandosi a rilasciare il terreno in un tempo che, in relazione all'importanza dell'azienda ed alla natura dell'attività produttiva svolta, sia idoneo a consentire l'ordinata e graduale cessazione dell'impresa perché tale rinuncia e tale impegno, anche se il rilascio del terreno sia stato convenuto per una data posteriore alla stipula del contratto di vendita, fanno venire meno il carattere di stabilità dell'insediamento, nel terreno, dell'impresa agricola (Cass. lo ottobre 1992 n. 11087).

3.3. Non controversi i principi di diritto che precedono è palese - come denunziato dai ricorrenti - la falsa applicazione di norme di diritto, e, in particolare dell'art. 7, l. 14 agosto 1971, n. 817 commessa dai giudici a quibus.
Gli stessi, infatti, pur dopo avere premesso di volere prestare ossequio alla interpretazione giurisprudenziale sopra riferita, hanno affermato che alla data del 26 ottobre 1989 (data in cui i ON hanno venduto il fondo oggetto di controversia alla TO), la famiglia RI - TI era insediata sul fondo stesso con i caratteri sopra indicati e, in particolare, con il carattere della "non precarietà" e della "stabilità".
A fondamento di una tale conclusione quei giudici hanno, in particolare, affermato essere "chiara la volontà delle parti [e cioè dei ON, da una parte e dei RI TI, dall'altra] di fare cessare l'affitto a decorrere dal giorno 10 novembre 1989". Poiché alla data della vendita del fondo in questione da parte dei ON - 26 ottobre 1989 - i RI TI avevano la prospettiva di rimanere insediati sul fondo esclusivamente per altri 15 giorni (cioè sino al 10 novembre 1989), e poiché, secondo il linguaggio corrente deve escludersi che un "rapporto agrario" destinato a durare "quindici giorni", possa dirsi "non precario" e dotato del requisito della "stabilità" è palese - come anticipato - che i giudici hanno deciso la controversia sottoposta al loro esame facendo applicazione di principi di diritto totalmente diversi da quelli sopra richiamati [e che la stessa la corte di appello di Venezia ha dichiarato di volere fare propri].
La sentenza gravata, pertanto, deve essere cassata sotto il profilo in esame.

3.4. Fondato, peraltro, come anticipato, si appalesa anche l'ulteriore profilo di censura, apparendo evidente la denunziata omessa motivazione circa un punto decisivo della controversia, quanto all'omesso esame di una delle clausole del verbale di conciliazione giudiziaria.
Precisato che nell'interpretare il contratto si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole (cfr. art. 1362, comma 1, c.c.) e che le clausole del contratto di interpretano le une per mezzo delle altre, attribuendo a ciascuna il senso che risulta dal complesso dell'atto (art. 1363 c.c.) si osserva essere pacifico in causa che in detto verbale le parti avevamo convenuto, da un lato, la cessazione del rapporto di affitto "con la data del 10 novembre 1989", dall'altro che gli affittuari "avrebbero continuato a corrispondere il canone in corso fino al predetto giorno e che il canone dell'ultimo anno sarà restituito".
Certo che ciò che caratterizza un contratto di affitto è la sua onerosità (ossia la previsione del pagamento di un corrispettivo al concedente, per il godimento che altri abbia del suo bene produttivo costituito da un fondo agricolo) (cfr., art. 1615 e 1639 c.c.) e certo altresì, che qualora faccia difetto la previsione di un "corrispettivo" si è a fronte a un comodato (cfr. art. 1803 c.c.) e che, infine, il diritto di prelazione del confinante non può essere escluso in caso di insediamento sul fondo promesso in vendita di un comodatario, ancorché coltivatore diretto (cfr. Cass. 6 agosto 1991 n. 8468) è evidente la rilevanza della questione prospettata dagli appellanti - e totalmente pretermessa dalla sentenza gravata - allorché hanno dedotto che essendo escluso, in pratica, per l'annata agraria 1988 - 89, un corrispettivo da parte degli affittuari (essendo prevista la restituzione del canone pagato per tale ultimo anno di permanenza sul fondo) il rapporto inter partes doveva, comunque, qualificarsi di comodato e non di affitto.

4. L'accoglimento del primo motivo importa l'assorbimento del secondo, con il quale si denunzia la sentenza gravata nella parte in cui ha - peraltro correttamente - omesso di svolgere qualsiasi accertamento sulla sussistenza, in concreto, in capo ai riscattanti delle condizioni soggettive e oggettive di legge per l'accoglimento della domanda di retratto.
La sentenza impugnata, in conclusione, deve essere cassata e la causa va rimessa alla stessa la corte di appello di Venezia, altra sezione, che provvederà, altresì, anche sulle spese di questo giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte, accoglie il primo motivo, dichiara assorbito il secondo;

cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese di questo giudizio di Cassazione, alla stessa Corte di Appello di Venezia, altra sezione.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione terza civile della corte di cassazione, il 21 febbraio 2001. Depositato in Cancelleria il 1 giugno 2001