Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SPADONE Mario - Presidente -
Dott. COLARUSSO Vincenzo - rel. Consigliere -
Dott. SETTIMJ Giovanni - Consigliere -
Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio - Consigliere -
Dott. BUCCIANTE Ettore - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
NI CI, OM GIUSEPPE, elettivamente domiciliati in ROMA VIA Q. MAJORANA 9, presso lo studio dell'avvocato IPPOLITO FAZZARI, che li difende, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
GE RI;

- intimato -

e sul 2^ ricorso n 11278/00 proposto da:
GE RI, elettivamente domiciliato in ROMA VIA F LIUZZI 23, presso lo studio dell'avvocato ALDO MARIA LUCHINI, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
NI CI, OM GIUSEPPE;

- intimati -

avverso la sentenza n. 5781/99 del Tribunale di ROMA, depositata il 26/03/99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/10/02 dal Consigliere Dott. Vincenzo COLARUSSO;

udito l'Avvocato ALDO LUCHINI, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Rosario RUSSO che ha concluso per previa riunione, rigetto del ricorso principale e accoglimento del ricorso incidentale. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione del 12.2.1996 UL NT convenne innanzi al RE di Roma IA AV esponendo di aver stipulato con la stessa un contratto preliminare di vendita del suo appartamento in Roma, Via Lentini n. 5, per il prezzo complessivo di lire 25 milioni;

di aver ricevuto l'anticipo di L.

2.500.000 in contanti e, per il residuo, il rilascio di effetti cambiari;
di avere immesso la promissaria acquirente nel possesso del bene;
di essere rimaste insolute alla scadenza le cambiali. Chiedeva, pertanto, la risoluzione del contratto, la condanna della convenuta al rilascio dell'immobile ed il risarcimento dei danni.
La convenuta costituendosi in giudizio eccepiva la incompetenza per valore del RE adito, contestava nel merito la fondatezza della pretesa e, assumendo il versamento dell'intero corrispettivo, chiedeva in via riconvenzionale, l'emissione della sentenza di cui all'art. 2932 c.c.. Il RE dichiarava risolto il contratto per inadempimento della convenuta, condannando costei al rilascio del bene ed al pagamento in favore dell'attore della somma di L. 13.750.000 a titolo di risarcimento danni.
Il Tribunale di Roma, adito in sede di appello dalla AV e da AN EP (che, era intervenuto nel giudizio di primo grado assumendo di essere cessionario del contratto, di aver versato l'intero prezzo e chiedendo la sentenza costitutiva degli effetti del preliminare), con sentenza in data 11-26.3.1999, ha rigettato l'appello osservando, per quel che ancora in questa sede rileva:
a) che non sussisteva la dedotta incompetenza per valore già eccepita in primo grado;

b) che sussisteva l'inadempimento della AV per il mancato pagamento di almeno nove cambiali e, così, dedotto quanto già pagato, di quasi la metà del prezzo;

c) che la misura del risarcimento era congrua, coerente alla durata dell'occupazione dell'immobile ed alla tipologia dello stesso. Avverso detta sentenza ricorrono per cassazione IA AV e AN EP con unico atto basato su quattro motivi. UL NT resiste con controricorso e propone ricorso incidentale, illustrati da memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Vanno preliminarmente riuniti, a norma dell'art. 335 c.p.c, il ricorso principale e quello incidentale proposti contro la stessa sentenza. Entrambi vanno rigettati.
Nel primo motivo del ricorso principale viene dedotta la violazione dell'art. 15 c.p.c. e ribadita l'eccezione di incompetenza per valore del primo giudice. I ricorrenti sostengono che essendo stata richiesta la risoluzione del contratto cui si opponeva il diritto del possessore al legittimo possesso dell'immobile, doveva trovare applicazione l'art. 15 c.p.c. e non, come erroneamente ritenuto dal Tribunale, l'art. 12 dello stesso codice. Il motivo è palesemente infondato essendo evidente la correttezza della sentenza che, per la determinazione del valore della causa sicuramente avente ad oggetto azioni personali (risoluzione del contratto per inadempimento e danni), ha applicato i criteri di cui all'art. 12 c.p.c., e non, come preteso dal ricorrente, quelli dell'art. 15 per il fatto che del thema decidendi fa parte, in conseguenza delle difese del convenuto, il possesso dell'immobile o, meglio la proprietà di esso, in forza dell'avvenuto trasferimento di alla AV in conseguenza del pagamento integrale del prezzo e della proposta riconvenzionale di esecuzione specifica di cui all'art. 2932 c.c.. Ora, è appena il caso di osservare (brevemente):
a) che la questione del perfezionarsi dell'atto di trasferimento è del tutto nuova ed in ogni caso essa non instaurerebbe giammai una controversia sulla proprietà ma solo sulla natura del contratto (e sulle conseguenze), che, per pacifica ammissione degli stessi deducenti, è un preliminare di vendita;

b) che la questione concernente la risoluzione del preliminare ha sicuramente carattere personale, non snaturata dal fatto che oggetto del contratto sia un bene immobile;

c) che la restituzione (non) dell'immobile detenuto dalla AV in seguito dell'accoglimento (non) della domanda di risoluzione, cui la medesima resiste, non implica l'attuazione di un diritto in re ma la tutela di un diritto personale derivante dalla risoluzione del contratto ex art. 1458 c.c.. Nel secondo motivo di deduce violazione dell'art. 1453 c.c.. La domanda doveva essere respinta non avendo il NT provato la realizzazione delle condizione (esistenza del giudizio di usucapione) cui era subordinata la stipulazione del rogito notarile.
Trattasi di censura è inammissibile poiché pone una questione del tutto nuova, mai dibattuta nei gradi di merito.
Nel terzo motivo i ricorrenti lamentano motivazione contraddittoria in relazione all'importo degli effetti pagati e, di conseguenza, alla gravita dell'inadempimento. Secondo il conteggio fatto dai ricorrenti nel motivo, l'adempimento non risulterebbe documentato per soli due milioni, somma che obiettivamente non poteva giustificare la pronunzia di inadempimento, basata dal Tribunale su circostanze di fatto erronee e, come tale, censurabile. Il motivo non è fondato.
I ricorrenti ripercorrono i conteggi ed i pagamenti dandone una ricostruzione diversa da quella della sentenza, quale, con motivazione adeguata ed immune da errori logici e contraddizione è giunta alla conclusione enunciata in premessa (omesso pagamento di almeno nove cambiali, corrispondenti alla quasi metà del prezzo pattuito) ed i ricorrenti non solo non criticano l'iter logico della sentenza ma non spiegano neppure eventuali errori di conteggio dei giudici di secondo grado, che, peraltro, al riguardo si son dati carico di fornire risposta a tutte le obiezioni (per esempio il possesso di alcune cambiali) della AV.
Lo stesso giudizio - squisitamente meritale - di gravita dell'inadempimento è contestato semplicemente con assunti contrari. Nel quarto motivo si deduce violazione degli artt. 1453 e 1223 c.c.:
essendo stata la AV immessa "pacificamente" nel possesso dell'immobile ed essendo mancata ogni richiesta di rilascio, la illegittima occupazione dell'immobile - con i relativi riflessi sul danno, del quale, peraltro, non era stata fornita la prova rigorosa - poteva farsi risalire soltanto alla notifica della citazione. Anche questa censura è destituita di fondamento. Non può negarsi che la AV, alla firma del preliminare, venne immessa nel possesso dell'immobile.
Ebbene, ad avviso del Collegio, nel caso in cui il promissario acquirente di un immobile venga immesso nel possesso materiale dello stesso all'atto della firma del preliminare ed in vista del definitivo, se detto promissario si rende inadempiente per il pagamento del prezzo, da versarsi prima del definitivo, provocando, così, la risoluzione del contratto preliminare per sua colpa, il giudice di merito, nel liquidare il danno in favore della parte promittente (venditore) non inadempiente ben può commisurarlo figurativamente ai possibili frutti dell'immobile (cinque per cento annuo del suo valore) riferiti all'intera durata dell'occupazione, a prescindere dal fatto che l'occupazione sia legittimamente iniziata e tale si sia protratta almeno fino alla domanda (come assumono i ricorrenti), essendo evidente che il lucro cessante è da ricollegarsi causalmente all'inadempimento del promissario acquirente nell'onorare gli impegni derivatigli dal contratto, in conseguenza del quale inadempimento il (promettente) venditore - nei confronti del quale va ripristinata la situazione quo ante esistente prima del contratto (ex art. 1458 c.c.) - non ha potuto trarre frutti ne' dall'utilizzo della moneta, corrispondente al prezzo non pagato, ne' del diretto godimento dell'immobile ne' godere dei frutti civili che questo poteva procurargli, di tal che, una volta risolto il preliminare con effetto ex tunc per il venir meno ab origine della causa della attribuzioni patrimoniali, non assume rilievo ai fini del danno, la legittimità originaria del possesso ma il fatto che questo, avente la peculiare e temporanea funzione di essere essenzialmente preordinato alla stipula del definitivo, sia protratto in forza del preliminare rimasto inadempiuto, senza una giustificazione e, perciò sine titulo (cfr. al riguardo;
Cass. 2^, n. 2802/90; Cass. 2^ n. 2209/97 e n. 4465/97). Nell'unico motivo del ricorso incidentale l'intimato lamenta che il giudice di appello abbia riformato la statuizione sulla spese contenuta nella sentenza di primo grado senza adeguata motivazione e pur mancando sul punto un autonomo mezzo di gravame: la somma cui gli appellanti sono stati condannati dal Tribunale di Roma per entrambi i gradi di giudizio (L. 4.000.000) è inferiore a quella liquidata dal RE in primo grado.
L'esattezza del rilievo formulato dal controricorrente non conduce, tuttavia, secondo il Collegio alla cassazione della sentenza in parte qua.
Va innanzitutto premesso, per dar conto delle cennata esattezza del rilievo, che nel caso in cui il giudice di appello rigetti in toto il gravame, non può, in mancanza di uno specifico motivo di censura, modificare la statuizione sulle spese adottata in primo grado (Cass. Sez. Lav. 8662/94; Cass. id. 6004/92; Cass. 1^ 6540/200) essendogli ciò possibile, in forza dell'art. 336 c.p.c., nel solo caso di riforma in tutto o in parte della sentenza impugnata. Ma, fatta questa premessa, il Collegio, da un attento esame della sentenza di merito e dalla lettura del testo della stessa coordinando il dispositivo alla motivazione, rileva:
a) che, nella parte motiva, prima dell'accenno alle spese contiene l'affermazione "la sentenza impugnata deve essere integralmente confermata" (terz'ultimo e penultimo rigo della motivazione);
b) le spese sono subito dopo indicate nella parte motiva come seguenti la soccombenza ma senza alcun riferimento (ergo:
manifestazione di volontà) alla spese del primo grado;

c) delle spese del primo grado si fa menzione nel solo dispositivo che, pertanto, trovasi in apparente contrasto con la motivazione. E, tuttavia, il Collegio ritiene che soprattutto la netta affermazione di volontà di integrale conferma della sentenza di primo grado e la mancata menzione delle spese dello stesso grado nella parte motiva, consentano di attribuire prevalenza proprio alla motivazione e di ritenere che la liquidazione contenuta nel dispositivo si riferisca al solo grado di appello, anche perché l'entità della liquidazione di cui si parla è, nel complesso, inferiore a quella del solo primo grado. Siffatto argomento logico (quia absurdum) conferisce il conforto definitivo alla tesi dell'errore del dispositivo in quanto riferito alle spese di entrambi i gradi.
Si ravvisano giusti motivi per disporre la compensazione delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione riunisce i ricorsi e li rigetta. Compensa le spese.
Così deciso in Roma, il 17 ottobre 2002.
Depositato in Cancelleria il 29 gennaio 2003