Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SAPADONE Mario - Presidente -
Dott. ELEFANTE Antonio - Consigliere -
Dott. DE JULIO Rosario - Consigliere -
Dott. CIOFFI Carlo - rel. Consigliere -
Dott. TROMBETTA Francesca - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
BO IC AR, elettivamente domiciliata in ROMA VIA G PISANELLI 4, presso lo studio dell'avvocato GIUSEPPE GIGLI, che la difende unitamente all'avvocato MARCO AR BRUNETTI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
LL SI, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI VILLINI 4, presso lo studio dell'avvocato ARTURO ANTONUCCI, che lo difende unitamente all'avvocato RENZO BORIONI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 283/00 della Corte d'Appello di ANCONA, depositata il 27/07/00;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 01/10/03 dal Consigliere Dott. CIOFFI Carlo;

udito l'Avvocato BORIONI Renato, del difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto procuratore Generale Dott. CAFIERO Dario che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il 14 settembre 1993 CE IA BO e IM RT stipularono un contratto con il quale la prima promise di vendere al secondo, che promise di acquistare, parte di un fabbricato ed annesso appezzamento di terreno, nel dettaglio specificati, siti in Ancona, al prezzo di 120 milioni di lire, dei quali ne versò 20 come caparra, e si obbligò a pagare i restanti 100 all'atto della stipulazione del contratto definitivo;
per tale stipulazione fu fissata la data del 14 marzo 1994, che venne poi rinviata al 14 settembre dello stesso anno, per consentire alla venditrice di ottenere il condono per gli abusi edilizi commessi nella realizzazione del fabbricato.
Con atto notificato il 13 maggio 1995 IM RT convenne innanzi al Tribunale di Ancona CE IA BO, e chiese la costituzione del suo diritto di proprietà sull'immobile oggetto del preliminare, accusandola di essersi pretestuosamente sottratta alla stipulazione del contratto definitivo, in particolare di non essersi presentata all'appuntamento fissato per il 10 maggio 1995 alle ore 18 innanzi al notaio designato.
La convenuta si costituì e, ritorta contro l'attore l'accusa di inadempimento, chiese la risoluzione del contratto preliminare ed il risarcimento dei danni;
affermò in particolare che IM RT non si era presentato all'appuntamento convenuto (il 14 settembre 1994) davanti al notaio designato per la stipulazione del contratto definitivo.
Il Tribunale, istruita la causa, pronunziò sentenza con cui, rilevato che dagli atti di causa non risultavano sanati gli abusi edilizi di cui innanzi si è detto, rigettò la domanda di IM RT.
Con la sentenza indicata in epigrafe la Corte d'appello di Ancona, pronunziando sulle impugnazioni proposte da entrambe le parti, ha accolto la domanda di IM RT, ed ha rigettato quella riconvenzionale di CE IA BO.
In particolare la Corte territoriale, esclusa l'essenzialità del termine stabilito dalle parti per la stipulazione del contratto definitivo, sia perché non era stata espressamente convenuta, sia perché non era desumibile dalla natura e dall'oggetto del contratto preliminare, per le ragioni nel dettaglio esposte, ha accertato che;

- IM RT, diversamente da quanto sostenuto da CE IA BO, si presentò davanti al notaio il giorno convenuto per stipulare il contratto definitivo (14 settembre 1994);
- nella circostanza non fu possibile stipulare il contratto definitivo solo perché CE IA BO non aveva presentato istanza per ottenere il condono;

- tale istanza fu presentata non appena entrò in vigore la legge che permetteva il condono degli abusi edilizi commessi nella fabbricazione dell'immobile oggetto del preliminare, e la relativa oblazione fu pagata il 24 dicembre 1994, di modo che già ai primi del 1995 sarebbe stato possibile stipulare il contratto definitivo;

- il Tribunale ben avrebbe potuto pronunziare la sentenza costitutiva richiesta da IM RT, se CE IA BO non avesse taciuto al riguardo.
CE IA BO ha chiesto la cassazione di tale sentenza, per due motivi.
IM RT ha resistito con controricorso. Entrambe le parti hanno depositato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo del suo ricorso CE IA BO censura la sentenza impugnata per aver escluso l'essenzialità del termine stabilito nel contratto preliminare per la stipulazione del contratto definito ed il pagamento del saldo del prezzo.
La ricorrente denunzia violazione dell'art. 1457 del codice civile e del principio, sempre affermato da questa Corte, secondo il quale il termine stabilito nel contratto preliminare per la stipulazione di quello definitivo non è di per sè essenziale, ma lo diviene solo per volontà dei contraenti o per la natura e l'oggetto del contratto, quando l'utilità economica avuta presente dalle parti possa essere perduta per effetto dell'inutile decorso di quel termine;
e sostiene che, per l'appunto, tale utilità economica è per lei venuta meno, volta che il contratto definitivo non è stato stipulato entro la data prevista.
La Corte osserva quanto segue.
11 principio giurisprudenziale richiamato dalla ricorrente è lo stesso applicato dalla Corte d'appello di Ancona nel rendere la statuizione censu-rata; che nella sua sentenza ha compiutamente esposto, come si è accennato in narrativa, le specifiche ragioni per cui ha ritenuto che il decorso di qualche mese appena, dopo la scadenza del termine stabilito nel contratto preliminare per la stipulazione di quello definitivo, non aveva fatto venire meno, per entrambe le parti stipulanti, l'interesse che le aveva indotte a stipulare il contratto preliminare, ed ha evidenziato altresì che ben diversi erano i motivi, nel dettaglio specificati, per cui CE IA BO non volle più stipulare il contratto definitivo, quando tale stipulazione divenne giuridicamente possibile, per la sopravvenuta sanatoria degli abusi edilizi commessi nella realizzazione dell'immobile,
Deva allora essere tenersi conto dell'altro principio giurisprudenziale, parimenti sempre affermato da questa Corte, secondo il quale l'indagine sul carattere essenziale o meno del termine pattuito ai sensi dell'art. 1457 del codice civile è istituzionalmente riservata al giudice di merito e non è sindacabile in sede di legittimità allorquando sia stata condotta e adeguatamente argomentata tenendo conto della natura e dell'oggetto del contratto, nonché del comportamento tenuto dalle parti (cfr., in tempi recenti, le sentenze n. 2491/1999, 6086/1999, 5509/2002); e rilevarsi che CE IA BO nel suo ricorso non ha preso in esame, e censurato, le ragioni per bui la Corte d'appello di Ancona ha escluso che l'inutile decorso del termine pattuito dalle parti nel contratto preliminare per la stipulazione del definitivo non ha determinato il venir meno dell'utilità economica perseguita dalle parti con la loro negoziazione, ma si è limitata ad esporre le diverse ragioni che a suo avviso consentono di affermare il contrario, senza neppure dar conto della allegazione di queste ultime nel giudizio di merito: ossia si è limitata a contrapporre alla soluzione che la Corte d'appello di Ancona ha dato alla anzidetta questione di fatto una sua diversa soluzione.
Il primo motivo di ricorso è dunque inammissibile.
Con il secondo motivo del suo ricorso CE IA BO, ricordato il principio giurisprudenziale secondo il quale, in caso di contratto preliminare di vendita di un fabbricato, non è consentita la pronunzia costitutiva prevista dall'art. 2932 del codice civile, in assenza della dichiarazioni o allegazioni previste dall'art. 40, comma 2, della legge 28 febbraio 1985 n. 47, afferma che correttamente il Tribunale di Ancona aveva rigettato la domanda di IM RT, non essendo stata esibita nel giudizio di primo grado la documentazione attestante la presentazione della istanza di condono degli abusi edilizi commessi nella realizzazione dell'immobile oggetto del contratto preliminare stipulato dalle partì, ed il pagamento della relativa oblazione.
La ricorrente sostiene che è del tutto irrilevante la sopravvenuta regolarizzazione dell'immobile, sotto in profilo urbanistico, essendo stata possibile soltanto in virtù della ricordata legge, entrata in vigore dopo la scadenza del termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo;
e denunzia violazione delle citate norme, nonché dell'art. 2532 del codice civile. Il motivo di ricorso è per un verso inammissibile, per altro verso infondata.
Inammissibile perché la ricorrente non tiene conto e non censura la sentenza impugnata per aver affermato che al Tribunale non fu reso noto il fatto che prima della instaurazione della controversia era stata presentata la domanda di condono per gli abusi edilizi ed era stata pagata la relativa oblazione.
Infondata perché, essendo il contratto preliminare stipulato dalle parti comunque valido, attesa la sua natura obbligatoria e conservando esso i suoi effetti anche dopo la scadenza del termine stabilito per la stipulazione di quello definitivo (perché tale termine non era essenziale, come innanzi è stato ribadito), deve ritenersi consentita l'applicazione della sopravvenuta legge n. 47 del 1985, che ha reso possibile, soddisfatte le condizioni da essa previste, il trasferimento della proprietà dell'immobile per cui è causa;
essendo lo jus superveniens normalmente applicabile agli effetti ancora in corso di rapporti sorti anteriormente. Le spese seguono la soccombenza.

PER QUESTI MOTIVI

La Corte rigetta il ricorso e condanna CE IA BO a rifondere a IM RT le spese del giudizio di legittimità, che liquida in 3.220,00 euro, di cui 3.000,00 per onorari, e 220 per spese vive.
Così deciso in Roma, il 1 ottobre 2003.
Depositato in Cancelleria il 27 gennaio 2004