CASS
Sentenza 19 giugno 2023
Sentenza 19 giugno 2023
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Sul provvedimento
| Citazione : | Cass. civ., sez. II, sentenza 19/06/2023, n. 17478 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di Cassazione |
| Numero : | 17478 |
| Data del deposito : | 19 giugno 2023 |
Testo completo
SENTENZA sul ricorso iscritte al R.G.N. 24143-2017 proposto da: SIMONI RO e ZUFFOLI DINO, elettivamente domiciliati in ROMA, VIALE REGINA MARGHERITA 1, presso lo studio dell'avvocato SERENA LEONE, rappresentati e difesi dall'avvocato MICHELE MANFRINI, giusta procura speciale in atti;
- ricorrenti -
contro RI GI, elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE DEI PARIOLI 74-C, presso lo studio dell'avvocato MARCO SEGATORI, rappresentato e difeso dagli avvocati RUGGERO STEFANI, CA NI, IU BALUGANI, giusta procura speciale in atti;
Civile Sent. Sez. 2 Num. 17478 Anno 2023 Presidente: DI VIRGILIO ROSA MARIA Relatore: POLETTI DIANORA Data pubblicazione: 19/06/2023 Ric. 2017 n. 24143 sez. S2 - ud. 05-10-2022 -2-
- controricorrenti -
avverso la sentenza n. 822/2017 della CORTE D'APPELLO di BOLOGNA, depositata il 29/03/2017; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/10/2022 dal Consigliere Dott. DIANORA POLETTI;
udito il Pubblico Ministero in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. TOMMASO BASILE, che ha concluso per il rigetto del ricorso. FATTI DI CAUSA 1. I sig.ri DI FF e NA ON convenivano avanti il Tribunale di Ferrara il sig. RG RI, proponendo azione negatoria al fine di accertare l’inesistenza, in capo allo stesso, di un valido titolo che lo autorizzasse a posteggiare la propria autovettura su un’area di loro esclusiva proprietà. Si costituiva il convenuto affermando di essere socio accomandante della SA EL, la quale, con contratto del 21.5.2001, aveva stipulato un contratto di locazione con la figlia degli attori avente ad oggetto un attiguo locale adibito a sala mostre. Adduceva che la zona de qua, sulla quale era solito parcheggiare, era in realtà in comproprietà fra gli attori e la di loro figlia;
che la possibilità di usufruire dello spazio per parcheggiare l’autovettura era stata convenuta nel corso delle trattive dalle quali scaturì il contratto di locazione;
che gli attori, unitamente alla figlia, avevano presentato richiesta di concessione edilizia in sanatoria, poi concessa dal Comune, per l’ottenimento della quota parcheggi in quell’area, tanto che la stessa costituiva ai fini urbanistici quota prescritta dalla concessione edilizia in sanatoria di parcheggio pertinenziale per il negozio condotto in locazione dalla propria società. Ric. 2017 n. 24143 sez. S2 - ud. 05-10-2022 -3- 2. In esito all’istruzione della causa, il Tribunale di Ferrara, con sentenza n. 1787 del 24.11.2010, accertava l’intervenuta cessazione della materia del contendere (avendo la SA EL trasferito altrove la sua sede e non fruendo più il RI dello spazio adibito a parcheggio) e condannava il convenuto alla rifusione delle spese processuali, ravvisandone la soccombenza virtuale. 3. Avverso la sentenza del giudice di prime cure ha proposto appello il RI, censurando la decisione del Tribunale, per quanto in questa sede rileva, per non avere tenuto conto dell’asservimento urbanistico dell’area de qua al negozio, in quanto successivo alla conclusione della locazione. 4. Si costituivano in giudizio gli appellati, con richiesta di conferma della sentenza impugnata. 5. La Corte di Appello di Bologna, con sentenza n. 822/2017, pronunciata il 13.09.2016 e pubblicata in data 29.03.2017, dopo avere puntualizzato la cronologia dei fatti di causa (richiesta da parte dei proprietari di concessione in sanatoria: febbraio 2001; stipulazione della locazione: maggio 2001; rilascio della concessione: ottobre 2001; diffida proprietaria dall’utilizzo dell’area: marzo 2008) e precisato che il dato temporale rilevante per decidere la controversia fosse la situazione in atto al momento della diffida (2008), tanto da potere prescindere dalla tolleranza dei convenuti, ha ritenuto fondato il motivo d’appello in ragione del nesso funzionale contemplato nell’atto amministrativo di concessione edilizia, attributivo del carattere pertinenziale dell’area all’attività imprenditoriale ed implicante l’accesso ad essa finalizzato, che prescinde dalla titolarità della proprietà ed è altresì indipendente dalla previsione contrattuale. La motivazione della decisione del primo giudice era riconosciuta errata nel punto in cui aveva fondato l’asserita Ric. 2017 n. 24143 sez. S2 - ud. 05-10-2022 -4- illegittimità della pretesa all’utilizzo dell’area parcheggio in favore del convenuto sulla anteriorità del contratto di locazione rispetto al rilascio della concessione edilizia, risultando invece la richiesta di concessione in sanatoria presentata al Comune precedente alla stipula del contratto di locazione e “per definizione retroagibile alla concessione originaria”. Di conseguenza, in parziale riforma della sentenza impugnata, la Corte bolognese condannava in solido gli appellati alla rifusione delle spese di lite del primo e del secondo grado di giudizio. 5. Avverso tale sentenza DI FF e RO ON hanno proposto ricorso per cassazione, affidato ad un unico motivo. 6. Ha resistito con controricorso RG RI. 7. Entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative. 8. Alla udienza camerale del 17.05.2022 la causa è stata rinviata alla pubblica udienza. 9. Il ricorso è stato deciso in camera di consiglio, non avendo alcuna delle parti fatto richiesta di trattazione orale. MOTIVI DEL RICORSO 1.- Con l’unico motivo i ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione delle norme di cui agli artt. 817, 818 c.c., nonché dell’art. 832 c.c. in relazione all’art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c., censurando la decisione impugnata nella parte in cui la stessa ha ritenuto che gli effetti dell’asservimento urbanistico de quo si sarebbero prodotti sui rapporti negoziali in corso, a prescindere dalla volontà delle parti ed anche se non v'era coincidenza tra la titolarità delle posizioni contrattuali ed il soggetto che ha posto in essere l'asservimento (trattandosi di due proprietà distinte: la porzione di superficie adibita a Ric. 2017 n. 24143 sez. S2 - ud. 05-10-2022 -5- parcheggio in capo ai ricorrenti e l’immobile locato, di proprietà della loro figlia), così introducendo, di fatto, una causa di limitazione del godimento della proprietà collegata ad un asservimento urbanistico. Affermano l’inconferenza del richiamo all’art. 41 sexies L. 1150/1942 come introdotto dalla L. 675/1967, che riguarda i parcheggi nelle nuove costruzioni, considerato per di più che il comma 2 della norma è stato abrogato con legge 246/2005 e che comunque l’esistenza di un vincolo pubblicistico non consente di ritenere che il proprietario dell'area, per il solo fatto dell'asservimento, perda la disponibilità del bene o la possibilità di inibirne l'utilizzo a chi non è legittimato. La conclusione della sentenza risulterebbe in contrasto con la normativa che regola il regime delle pertinenze e con l’art. 832 c.c. La riconosciuta sussistenza di un rapporto di pertinenza tra l’area di parcheggio di proprietà dei ricorrenti ed il fabbricato di proprietà della figlia, con conseguente ampliamento postumo dell’oggetto del contratto di locazione, comporterebbe una violazione anche dell’art. 817 c.c., posto che il rapporto pertinenziale opera solo se effettuato dal proprietario o dal titolare di un diritto reale di godimento su entrambe le cose. Qualora le cose appartengano a due proprietari diversi, la destinazione dell'una a servizio dell'altra può avvenire solo in forza di un rapporto obbligatorio convenzionalmente stabilito tra il proprietario della cosa principale e quello della cosa accessoria. 2.- Il motivo è infondato. Preliminarmente si deve rilevare che la particolarità della causa in oggetto è rappresentata dal fatto che l’asservimento dell’area a parcheggio in base al vincolo pubblicistico, locata alla SA EL non dai proprietari FF e ON, bensì da un terzo Ric. 2017 n. 24143 sez. S2 - ud. 05-10-2022 -6- (la figlia degli stessi), è rivendicato dal socio della società conduttrice. Tale situazione non inficia, per quanto si dirà subito, la conclusione cui è giunta la sentenza impugnata. Questa, dopo avere operato la ricostruzione temporale sopra esposta, collocando la stipulazione del contratto di locazione (maggio 2001) dopo la richiesta della concessione in sanatoria (febbraio 2001), ha ritenuto che all’atto della diffida all’utilizzo dell’area (2008) era operante da anni nei luoghi quel “nesso funzionale contemplato nell'atto amministrativo di concessione edilizia attributivo del carattere pertinenziale dell'area all'attività imprenditoriale, implicante l'accesso ad essa finalizzato, che prescinde dalla titolarità della proprietà ed è altresì indipendente dalla previsione contrattuale”. Più in particolare, secondo il giudice di appello, dal 2001 era già in atto il nesso funzionale previsto dall’art. 41 sexies della legge urbanistica n. 1150 del 1942, nella stesura all’epoca vigente, che – secondo consolidati precedenti di questo Giudice - stabilisce un vincolo di destinazione delle pertinenze (parcheggi) all’uso diretto dei proprietari delle unità immobiliari principali ovvero dei loro aventi causa, che (diversamente da quanto affermato dai ricorrenti, secondo i quali i limiti derivanti dall’atto di asservimento restano confinati nell’ambito urbanistico) incide anche negli atti privati di disposizione di tali spazi. Il passaggio motivazionale della decisione del giudice a quo dà quindi per assodato l’accertamento che la concessione in sanatoria prevedesse la destinazione dell’area a parcheggio pertinenziale dell’immobile adibito a sala mostre. Ciò significa che gli stessi ricorrenti avevano voluto imprimere la destinazione pubblicistica della loro proprietà al Ric. 2017 n. 24143 sez. S2 - ud. 05-10-2022 -7- servizio di un immobile commerciale di proprietà della figlia, la quale lo aveva poi locato a terzi. Il vincolo di destinazione di natura pubblicistica è oggettivo, riguarda i beni ed è indifferente alla titolarità dell’area e alle situazioni giuridiche che su di esso possono incidere (tale indifferenza è ben scolpita dalle SS.UU. nella decisione n. 3363/89, che colloca il vincolo di destinazione permanente a parcheggio nella categoria delle “limitazioni legali della proprietà privata per scopi di pubblico interesse”, per cui è possibile che il bene appartenga al costruttore a un solo condomino o a un terzo estraneo, ma tutti i condomini devono poterne godere per quanto concerne l’uso). In un proprio precedente (sent. n. 16172/2007), riguardante proprio un rapporto di locazione, questa Corte ha affermato che “l’art. 26 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 non ha apportato sostanziali innovazioni al regime di cui all'art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765 (ovvero di cui all'art. 41 sexies legge 17 agosto 1942, n. 1150) che, pertanto, é applicabile alle costruzioni realizzate dopo l'entrata in vigore della legge n. 765 del 1967. La normativa richiamata pone un vincolo pubblicistico di destinazione di uso che non può essere spezzato da atti di autonomia privata, e che incide, per la sua natura cogente e inderogabile, anche nei rapporti intersoggettivi di diritto privato, tra cui quelli di locazione, sicché ne consegue, in caso di locazione, con separati contratti, dell'appartamento e del box al medesimo conduttore (come nella specie), l'assoggettamento, ai sensi dell'art. 818 cod. civ., della cosa accessoria (il box) al regime locativo della cosa principale (l'appartamento)”. Non sussistono dunque né l’effetto “distorto”, prospettato dai ricorrenti, in forza del quale i contratti di godimento aventi Ric. 2017 n. 24143 sez. S2 - ud. 05-10-2022 -8- ad oggetto l'immobile principale verrebbero ad essere integrati e ampliati nel loro oggetto attraverso l'inclusione del bene urbanisticamente asservito, anche se - come nel caso in esame - lo stesso appartiene a un terzo, né il coinvolgimento del soggetto terzo che opera l’asservimento, a sua insaputa, in un rapporto negoziale a lui estraneo. Ed invero, il primo effetto è conseguenza della imposizione del vincolo pubblicistico nei rapporti privatistici, confermato dalle sentenze di legittimità già ricordate, dalla decisione citata dalla sentenza impugnata (Cass. n. 12495/1993) e da numerose altre (tra quelle richiamate nelle conclusioni del Pubblico Ministero, ad es., Cass. n. 15509/2011). Stando a quanto riferito dal controricorrente, che richiama una prova documentale in atti, non può dirsi neppure che i ricorrenti non fossero stati “coinvolti” nella vicenda, posto che la domanda tesa ad ottenere la concessione in sanatoria, la cui concessione è stata condizionata al reperimento della quota di parcheggi per la sala mostre, risulta presentata dai medesimi e dalla loro figlia FF EM. 2.1.- La dedotta violazione delle norme civilistiche che riguardano il rapporto pertinenziale è priva di rilevanza. Di nessun pregio è la deduzione – contenuta nella memoria dei ricorrenti - che censura il passaggio della decisione secondo cui il carattere pertinenziale dell’area è riferito “all’attività imprenditoriale implicante l’accesso ad essa finalizzato”, posto che il rapporto pertinenziale non può correre tra una cosa ed un’attività imprenditoriale: è infatti evidente che il riferimento all'attività imprenditoriale, al di là dell’espressione letterale usata, deve intendersi nella sentenza come rivolto allo stabile adibito a sala mostre. Ric. 2017 n. 24143 sez. S2 - ud. 05-10-2022 -9- Parimenti priva di rilevanza è la deduzione dei ricorrenti che quando la destinazione di una cosa a servizio dell'altra venga fatta da colui che abbia in locazione la cosa principale con la sola tolleranza o la mera conoscenza del proprietario locatore, il vincolo pertinenziale è escluso per difetto del suddetto elemento soggettivo. Il rilievo tralascia l’imposizione ai rapporti privatistici del vincolo pubblicistico impresso sull’area, di cui già si è detto, e la circostanza che solo riservando tale porzione a parcheggio i ricorrenti hanno potuto ottenere la concessione in sanatoria e la figlia ha potuto adibire l’immobile a sala mostre, poi locato alla società del controricorrente. I ricorrenti non potevano quindi prima destinare la porzione di loro proprietà a parcheggio a servizio della proprietà della figlia e poi successivamente dolersi dei rapporti obbligatori posti in essere da quest’ultima sull’immobile e sullo spazio a parcheggio. 5. - In conclusione, il ricorso va rigettato e i ricorrenti devono essere condannati al rimborso delle spese di lite, liquidate come in dispositivo, in forza del principio della soccombenza. 6.- Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, si deve dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 1.800,00 per compensi, Ric. 2017 n. 24143 sez. S2 - ud. 05-10-2022 -10- oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda
- ricorrenti -
contro RI GI, elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE DEI PARIOLI 74-C, presso lo studio dell'avvocato MARCO SEGATORI, rappresentato e difeso dagli avvocati RUGGERO STEFANI, CA NI, IU BALUGANI, giusta procura speciale in atti;
Civile Sent. Sez. 2 Num. 17478 Anno 2023 Presidente: DI VIRGILIO ROSA MARIA Relatore: POLETTI DIANORA Data pubblicazione: 19/06/2023 Ric. 2017 n. 24143 sez. S2 - ud. 05-10-2022 -2-
- controricorrenti -
avverso la sentenza n. 822/2017 della CORTE D'APPELLO di BOLOGNA, depositata il 29/03/2017; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/10/2022 dal Consigliere Dott. DIANORA POLETTI;
udito il Pubblico Ministero in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. TOMMASO BASILE, che ha concluso per il rigetto del ricorso. FATTI DI CAUSA 1. I sig.ri DI FF e NA ON convenivano avanti il Tribunale di Ferrara il sig. RG RI, proponendo azione negatoria al fine di accertare l’inesistenza, in capo allo stesso, di un valido titolo che lo autorizzasse a posteggiare la propria autovettura su un’area di loro esclusiva proprietà. Si costituiva il convenuto affermando di essere socio accomandante della SA EL, la quale, con contratto del 21.5.2001, aveva stipulato un contratto di locazione con la figlia degli attori avente ad oggetto un attiguo locale adibito a sala mostre. Adduceva che la zona de qua, sulla quale era solito parcheggiare, era in realtà in comproprietà fra gli attori e la di loro figlia;
che la possibilità di usufruire dello spazio per parcheggiare l’autovettura era stata convenuta nel corso delle trattive dalle quali scaturì il contratto di locazione;
che gli attori, unitamente alla figlia, avevano presentato richiesta di concessione edilizia in sanatoria, poi concessa dal Comune, per l’ottenimento della quota parcheggi in quell’area, tanto che la stessa costituiva ai fini urbanistici quota prescritta dalla concessione edilizia in sanatoria di parcheggio pertinenziale per il negozio condotto in locazione dalla propria società. Ric. 2017 n. 24143 sez. S2 - ud. 05-10-2022 -3- 2. In esito all’istruzione della causa, il Tribunale di Ferrara, con sentenza n. 1787 del 24.11.2010, accertava l’intervenuta cessazione della materia del contendere (avendo la SA EL trasferito altrove la sua sede e non fruendo più il RI dello spazio adibito a parcheggio) e condannava il convenuto alla rifusione delle spese processuali, ravvisandone la soccombenza virtuale. 3. Avverso la sentenza del giudice di prime cure ha proposto appello il RI, censurando la decisione del Tribunale, per quanto in questa sede rileva, per non avere tenuto conto dell’asservimento urbanistico dell’area de qua al negozio, in quanto successivo alla conclusione della locazione. 4. Si costituivano in giudizio gli appellati, con richiesta di conferma della sentenza impugnata. 5. La Corte di Appello di Bologna, con sentenza n. 822/2017, pronunciata il 13.09.2016 e pubblicata in data 29.03.2017, dopo avere puntualizzato la cronologia dei fatti di causa (richiesta da parte dei proprietari di concessione in sanatoria: febbraio 2001; stipulazione della locazione: maggio 2001; rilascio della concessione: ottobre 2001; diffida proprietaria dall’utilizzo dell’area: marzo 2008) e precisato che il dato temporale rilevante per decidere la controversia fosse la situazione in atto al momento della diffida (2008), tanto da potere prescindere dalla tolleranza dei convenuti, ha ritenuto fondato il motivo d’appello in ragione del nesso funzionale contemplato nell’atto amministrativo di concessione edilizia, attributivo del carattere pertinenziale dell’area all’attività imprenditoriale ed implicante l’accesso ad essa finalizzato, che prescinde dalla titolarità della proprietà ed è altresì indipendente dalla previsione contrattuale. La motivazione della decisione del primo giudice era riconosciuta errata nel punto in cui aveva fondato l’asserita Ric. 2017 n. 24143 sez. S2 - ud. 05-10-2022 -4- illegittimità della pretesa all’utilizzo dell’area parcheggio in favore del convenuto sulla anteriorità del contratto di locazione rispetto al rilascio della concessione edilizia, risultando invece la richiesta di concessione in sanatoria presentata al Comune precedente alla stipula del contratto di locazione e “per definizione retroagibile alla concessione originaria”. Di conseguenza, in parziale riforma della sentenza impugnata, la Corte bolognese condannava in solido gli appellati alla rifusione delle spese di lite del primo e del secondo grado di giudizio. 5. Avverso tale sentenza DI FF e RO ON hanno proposto ricorso per cassazione, affidato ad un unico motivo. 6. Ha resistito con controricorso RG RI. 7. Entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative. 8. Alla udienza camerale del 17.05.2022 la causa è stata rinviata alla pubblica udienza. 9. Il ricorso è stato deciso in camera di consiglio, non avendo alcuna delle parti fatto richiesta di trattazione orale. MOTIVI DEL RICORSO 1.- Con l’unico motivo i ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione delle norme di cui agli artt. 817, 818 c.c., nonché dell’art. 832 c.c. in relazione all’art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c., censurando la decisione impugnata nella parte in cui la stessa ha ritenuto che gli effetti dell’asservimento urbanistico de quo si sarebbero prodotti sui rapporti negoziali in corso, a prescindere dalla volontà delle parti ed anche se non v'era coincidenza tra la titolarità delle posizioni contrattuali ed il soggetto che ha posto in essere l'asservimento (trattandosi di due proprietà distinte: la porzione di superficie adibita a Ric. 2017 n. 24143 sez. S2 - ud. 05-10-2022 -5- parcheggio in capo ai ricorrenti e l’immobile locato, di proprietà della loro figlia), così introducendo, di fatto, una causa di limitazione del godimento della proprietà collegata ad un asservimento urbanistico. Affermano l’inconferenza del richiamo all’art. 41 sexies L. 1150/1942 come introdotto dalla L. 675/1967, che riguarda i parcheggi nelle nuove costruzioni, considerato per di più che il comma 2 della norma è stato abrogato con legge 246/2005 e che comunque l’esistenza di un vincolo pubblicistico non consente di ritenere che il proprietario dell'area, per il solo fatto dell'asservimento, perda la disponibilità del bene o la possibilità di inibirne l'utilizzo a chi non è legittimato. La conclusione della sentenza risulterebbe in contrasto con la normativa che regola il regime delle pertinenze e con l’art. 832 c.c. La riconosciuta sussistenza di un rapporto di pertinenza tra l’area di parcheggio di proprietà dei ricorrenti ed il fabbricato di proprietà della figlia, con conseguente ampliamento postumo dell’oggetto del contratto di locazione, comporterebbe una violazione anche dell’art. 817 c.c., posto che il rapporto pertinenziale opera solo se effettuato dal proprietario o dal titolare di un diritto reale di godimento su entrambe le cose. Qualora le cose appartengano a due proprietari diversi, la destinazione dell'una a servizio dell'altra può avvenire solo in forza di un rapporto obbligatorio convenzionalmente stabilito tra il proprietario della cosa principale e quello della cosa accessoria. 2.- Il motivo è infondato. Preliminarmente si deve rilevare che la particolarità della causa in oggetto è rappresentata dal fatto che l’asservimento dell’area a parcheggio in base al vincolo pubblicistico, locata alla SA EL non dai proprietari FF e ON, bensì da un terzo Ric. 2017 n. 24143 sez. S2 - ud. 05-10-2022 -6- (la figlia degli stessi), è rivendicato dal socio della società conduttrice. Tale situazione non inficia, per quanto si dirà subito, la conclusione cui è giunta la sentenza impugnata. Questa, dopo avere operato la ricostruzione temporale sopra esposta, collocando la stipulazione del contratto di locazione (maggio 2001) dopo la richiesta della concessione in sanatoria (febbraio 2001), ha ritenuto che all’atto della diffida all’utilizzo dell’area (2008) era operante da anni nei luoghi quel “nesso funzionale contemplato nell'atto amministrativo di concessione edilizia attributivo del carattere pertinenziale dell'area all'attività imprenditoriale, implicante l'accesso ad essa finalizzato, che prescinde dalla titolarità della proprietà ed è altresì indipendente dalla previsione contrattuale”. Più in particolare, secondo il giudice di appello, dal 2001 era già in atto il nesso funzionale previsto dall’art. 41 sexies della legge urbanistica n. 1150 del 1942, nella stesura all’epoca vigente, che – secondo consolidati precedenti di questo Giudice - stabilisce un vincolo di destinazione delle pertinenze (parcheggi) all’uso diretto dei proprietari delle unità immobiliari principali ovvero dei loro aventi causa, che (diversamente da quanto affermato dai ricorrenti, secondo i quali i limiti derivanti dall’atto di asservimento restano confinati nell’ambito urbanistico) incide anche negli atti privati di disposizione di tali spazi. Il passaggio motivazionale della decisione del giudice a quo dà quindi per assodato l’accertamento che la concessione in sanatoria prevedesse la destinazione dell’area a parcheggio pertinenziale dell’immobile adibito a sala mostre. Ciò significa che gli stessi ricorrenti avevano voluto imprimere la destinazione pubblicistica della loro proprietà al Ric. 2017 n. 24143 sez. S2 - ud. 05-10-2022 -7- servizio di un immobile commerciale di proprietà della figlia, la quale lo aveva poi locato a terzi. Il vincolo di destinazione di natura pubblicistica è oggettivo, riguarda i beni ed è indifferente alla titolarità dell’area e alle situazioni giuridiche che su di esso possono incidere (tale indifferenza è ben scolpita dalle SS.UU. nella decisione n. 3363/89, che colloca il vincolo di destinazione permanente a parcheggio nella categoria delle “limitazioni legali della proprietà privata per scopi di pubblico interesse”, per cui è possibile che il bene appartenga al costruttore a un solo condomino o a un terzo estraneo, ma tutti i condomini devono poterne godere per quanto concerne l’uso). In un proprio precedente (sent. n. 16172/2007), riguardante proprio un rapporto di locazione, questa Corte ha affermato che “l’art. 26 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 non ha apportato sostanziali innovazioni al regime di cui all'art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765 (ovvero di cui all'art. 41 sexies legge 17 agosto 1942, n. 1150) che, pertanto, é applicabile alle costruzioni realizzate dopo l'entrata in vigore della legge n. 765 del 1967. La normativa richiamata pone un vincolo pubblicistico di destinazione di uso che non può essere spezzato da atti di autonomia privata, e che incide, per la sua natura cogente e inderogabile, anche nei rapporti intersoggettivi di diritto privato, tra cui quelli di locazione, sicché ne consegue, in caso di locazione, con separati contratti, dell'appartamento e del box al medesimo conduttore (come nella specie), l'assoggettamento, ai sensi dell'art. 818 cod. civ., della cosa accessoria (il box) al regime locativo della cosa principale (l'appartamento)”. Non sussistono dunque né l’effetto “distorto”, prospettato dai ricorrenti, in forza del quale i contratti di godimento aventi Ric. 2017 n. 24143 sez. S2 - ud. 05-10-2022 -8- ad oggetto l'immobile principale verrebbero ad essere integrati e ampliati nel loro oggetto attraverso l'inclusione del bene urbanisticamente asservito, anche se - come nel caso in esame - lo stesso appartiene a un terzo, né il coinvolgimento del soggetto terzo che opera l’asservimento, a sua insaputa, in un rapporto negoziale a lui estraneo. Ed invero, il primo effetto è conseguenza della imposizione del vincolo pubblicistico nei rapporti privatistici, confermato dalle sentenze di legittimità già ricordate, dalla decisione citata dalla sentenza impugnata (Cass. n. 12495/1993) e da numerose altre (tra quelle richiamate nelle conclusioni del Pubblico Ministero, ad es., Cass. n. 15509/2011). Stando a quanto riferito dal controricorrente, che richiama una prova documentale in atti, non può dirsi neppure che i ricorrenti non fossero stati “coinvolti” nella vicenda, posto che la domanda tesa ad ottenere la concessione in sanatoria, la cui concessione è stata condizionata al reperimento della quota di parcheggi per la sala mostre, risulta presentata dai medesimi e dalla loro figlia FF EM. 2.1.- La dedotta violazione delle norme civilistiche che riguardano il rapporto pertinenziale è priva di rilevanza. Di nessun pregio è la deduzione – contenuta nella memoria dei ricorrenti - che censura il passaggio della decisione secondo cui il carattere pertinenziale dell’area è riferito “all’attività imprenditoriale implicante l’accesso ad essa finalizzato”, posto che il rapporto pertinenziale non può correre tra una cosa ed un’attività imprenditoriale: è infatti evidente che il riferimento all'attività imprenditoriale, al di là dell’espressione letterale usata, deve intendersi nella sentenza come rivolto allo stabile adibito a sala mostre. Ric. 2017 n. 24143 sez. S2 - ud. 05-10-2022 -9- Parimenti priva di rilevanza è la deduzione dei ricorrenti che quando la destinazione di una cosa a servizio dell'altra venga fatta da colui che abbia in locazione la cosa principale con la sola tolleranza o la mera conoscenza del proprietario locatore, il vincolo pertinenziale è escluso per difetto del suddetto elemento soggettivo. Il rilievo tralascia l’imposizione ai rapporti privatistici del vincolo pubblicistico impresso sull’area, di cui già si è detto, e la circostanza che solo riservando tale porzione a parcheggio i ricorrenti hanno potuto ottenere la concessione in sanatoria e la figlia ha potuto adibire l’immobile a sala mostre, poi locato alla società del controricorrente. I ricorrenti non potevano quindi prima destinare la porzione di loro proprietà a parcheggio a servizio della proprietà della figlia e poi successivamente dolersi dei rapporti obbligatori posti in essere da quest’ultima sull’immobile e sullo spazio a parcheggio. 5. - In conclusione, il ricorso va rigettato e i ricorrenti devono essere condannati al rimborso delle spese di lite, liquidate come in dispositivo, in forza del principio della soccombenza. 6.- Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, si deve dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 1.800,00 per compensi, Ric. 2017 n. 24143 sez. S2 - ud. 05-10-2022 -10- oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda