REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

La Corte di Appello di Napoli, Settima Sezione civile, composta dai magistrati: dr.ssa Aurelia D'Ambrosio Presidente dr. Michele Magliulo Consigliere dr.ssa Lucia Minauro Consigliere rel. riunita in camera di consiglio, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta n. 3246/2020 di Ruolo Generale degli affari contenziosi, avente ad oggetto: appello contro la sentenza del Tribunale di
Napoli Nord n. 1589/2020, pubblicata il 13/07/2020, notificata in data
23/07/2020, pendente tra
(codice fiscale ), rappresentata e difesa Parte_1 C.F._1 dall'avv. Raffaela Piccolo (codice fiscale;
C.F._2
Parte_2
e
(codice fiscale: ), rappresentato e difeso Parte_3 C.F._3 dall'avv. Roberto Boccagna (codice fiscale: ); C.F._4
(codice fiscale: ) rappresentata e difesa Parte_4 C.F._5 dall'avv. Luigi Roma (codice fiscale: ); C.F._6
(Già Controparte_1 Controparte_2
(codice fiscale: ), per essa (già
[...] P.IVA_1 CP_3
denominata , codice fiscale e registrazione al Registro delle CP_4
Imprese di Verona n. , in persona del legale rappresentante pro P.IVA_2 tempore, quale mandataria, rappresentata e difesa dall'avv. Antonio Ferraguto
(codice fiscale: ); C.F._7
[...]
(codice fiscale ); CP_5 C.F._8
APPELLATO CONTUMACE

Oggetto: vendita di cose immobili
Conclusioni: come da note di udienza del 6 febbraio 2025
1 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE

I. Il giudizio di primo grado
I.1. Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. del 10.10.2017, conveniva, Parte_1
innanzi al Tribunale di Napoli Nord, (classe 1967), Parte_3 Parte_3
(classe 1980) e , quali ex soci della Parte_4 Controparte_6
, nonché la deducendo a
[...] Controparte_2
fondamento delle proprie domande:
- di aver stipulato con la in data 19.7.2006, un contratto di CP_6 compravendita avente ad oggetto una villetta unifamiliare sita nel Comune di
Trentola-Ducenta, facente parte del complesso residenziale dalla medesima costruita sulla base del permesso di costruire n. 99/2004;
- che il prezzo complessivo della vendita, pari ad euro 166.400,00
(comprensivi di Iva per l'importo di euro 6.400,00), veniva corrisposto, per la somma di euro 26.400,00, a mezzo di due assegni bancari e, per la somma di euro 140.000,00, mediante accollo della quota di mutuo fondiario a favore dell'allora BA ES (oggi Credit Agricole Italia s.p.a.);
- che erano poste, inoltre, a carico dell'acquirente le spese notarili pari ad euro 1.800,00, corrisposte mediante assegno bancario;

- che, sul detto complesso immobiliare, a garanzia del capitale mutuato e di tutti gli accessori, gravava ipoteca iscritta in data 19/05/2005;
- che la BA, dato l'irregolare pagamento dei ratei di mutuo, nel 2014, aveva iscritto pignoramento immobiliare presso il Tribunale Napoli Nord (R.G. n.
793/2014), cui aveva fatto seguito la vendita dell'immobile e la successiva aggiudicazione per l'importo di euro 120.000,00, stimati per il suo valore d'uso;
- che essa attrice, nella detta sede esecutiva, apprendeva del carattere abusivo dell'immobile compravenduto, dal momento che l'esperto estimatore, nominato nell'ambito della relativa procedura, depositava relazione tecnica, in cui evidenziava il carattere gravemente abusivo dell'immobile.
Tanto premesso, la ricorrente chiedeva all'adito giudice, di accogliere le seguenti conclusioni:
“IN VIA PRINCIPALE:
A) Accertare e dichiarare la nullità del contratto di vendita stipulato tra la sig.
e la in data 19.07.2006, e per l'effetto, condannare in Parte_1 CP_6
2 solido i convenuti • alla restituzione in favore della ricorrente della somma corrisposta come prezzo della vendita pari ad € 113.625,87 o, per mera completezza difensiva, di quella diversa somma che dovesse risultare, • alla restituzione delle spese notarili pari ad € 1.800,00 oltre • al risarcimento dei danni subiti, anche morali, che si indicano nella somma di € 100.000,00 ovvero nella diversa somma, maggiore o minore, che dovesse essere ritenuta equa, satisfattiva e di giustizia, • oltre interessi e rivalutazione monetaria, dal diritto al soddisfo;

B) di conseguenza, accertare e dichiarare la nullità del contratto di mutuo rogato in data 17.05.2005 oggetto di accollo, ovvero l'accollo di quota del suddetto mutuo per collegamento funzionale con il contratto di vendita stipulato tra la sig. e la in data 19.07.2006 e per l'effetto, Parte_1 CP_6 condannare in solido i convenuti • alla restituzione in favore della ricorrente della somma corrisposta come prezzo della vendita pari ad € 113.625,87 o, per mera completezza difensiva, di quella diversa somma che dovesse risultare, • alla restituzione delle spese notarili pari ad € 1.800,00 oltre • al risarcimento dei danni subiti, anche morali, che si indicano nella somma di € 100.000,00 ovvero nella diversa somma, maggiore o minore, che dovesse essere ritenuta equa, satisfattiva e di giustizia, • oltre interessi e rivalutazione monetaria, dal diritto al soddisfo;

IN VIA GRADATA:
C) in via gradata, accertare gli inadempimenti, le violazioni di legge e comunque gli illeciti contrattuali, posti in essere dai convenuti descritti in atto e, conseguentemente, dichiarare la risoluzione del contratto di vendita stipulato tra la sig. e la in data 19.07.2006, e per l'effetto, Parte_1 CP_6 condannare in solido i convenuti • alla restituzione in favore della ricorrente della somma corrisposta come prezzo della vendita pari ad € 113.625,87 o, per mera completezza difensiva, di quella diversa somma che dovesse risultare, • alla restituzione delle spese notarili pari ad € 1.800,00 oltre • al risarcimento dei danni subiti, anche morali, che si indicano nella somma di € 100.000,00 ovvero nella diversa somma, maggiore o minore, che dovesse essere ritenuta equa, satisfattiva e di giustizia, • oltre interessi e rivalutazione monetaria, dal diritto al soddisfo;

3 D) di conseguenza, accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di mutuo rogato in data 17.05.2005 oggetto di accollo, ovvero l'accollo di quota del suddetto mutuo per collegamento funzionale con il contratto di vendita stipulato tra la sig. e la in data 19.07.2006 e per l'effetto, Parte_1 CP_6 condannare in solido i convenuti • alla restituzione in favore della ricorrente della somma corrisposta come prezzo della vendita pari ad € 113.625,87 o, per mera completezza difensiva, di quella diversa somma che dovesse risultare, • alla restituzione delle spese notarili pari ad € 1.800,00 oltre • al risarcimento dei danni subiti, anche morali, che si indicano nella somma di € 100.000,00 ovvero nella diversa somma, maggiore o minore, che dovesse essere ritenuta equa, satisfattiva e di giustizia, • oltre interessi e rivalutazione monetaria, dal diritto al soddisfo;

E) in via ulteriormente subordinata o cumulativa, accertare le violazioni di legge e gli illeciti extra contrattuali dei convenuti e, per l'effetto, condannare, ex articolo 1338 cod. civ. ovvero ex art. 2043 c.c., gli stessi in solido fra loro, al risarcimento in favore della ricorrente di tutti i danni subiti ed indicati nell'importo di € 113.625,87 quale somma corrisposta in virtù del contratto di vendita e dell'accollo di mutuo, nell'importo di € 1.800,00 quale somma corrisposta per le spese notarili nonché al risarcimento degli ulteriori danni subiti, anche morali, che si indicano nella somma di € 100.000,00, per la complessiva somma di €
215.425,87 ovvero nella diversa somma, maggiore o minore, che dovesse essere ritenuta equa, satisfattiva e di giustizia, • oltre interessi e rivalutazione monetaria, dal diritto al soddisfo.”
I.2. Si costituiva in giudizio (classe 1967), contestando la Parte_3
domanda attorea ed eccependo:
- il proprio difetto di legittimazione passiva e l'inammissibilità del ricorso;

- la prescrizione dell'azione di ripetizione dell'indebito;
- il mancato esperimento del tentativo di mediazione;

- l'infondatezza dell'azione, essendo il cespite al momento della vendita conforme al permesso a costruire.
Si costituivano poi (classe 1980) e , eccependo: Parte_3 Parte_4
- l'inammissibilità del procedimento sommario di cognizione ex art.702bis
c.p.c., attesa la complessità oggettiva e soggettiva della causa;

4 - l'infondatezza nel merito della domanda, non essendo l'immobile di cui è causa abusivo;

- la carenza in capo alle parti convenute della legittimazione passiva in relazione alla domanda risarcitoria proposta;

- la mancata prova delle circostanze poste a fondamento della domanda di risoluzione per grave inadempimento.
Infine, si costituiva eccependo: Controparte_2
- l'inammissibilità delle domande proposte per difetto assoluto di esistenza del presupposto (accertamento passato in giudicato di pretesi vizi urbanistici insanabili dell'immobile per cui è causa);
- l'inammissibilità del rito sommario di cognizione ex art.702bis;
- l'inesistenza di qualsiasi collegamento “funzionale” tra mutuo e contratto di compravendita;

- l'inesistenza di qualsiasi condotta negligente attribuibile alla banca mutuante;

- la propria carenza di legittimazione passiva in ordine alle pretese risarcitorie della ricorrente.
- Il concorso di colpa della allora ricorrente nella causazione del danno.
I.3. Il Tribunale, ritenuto che le difese svolte dalle parti richiedessero una istruzione non sommaria, disponeva il mutamento del rito sommario in rito ordinario a cognizione piena. Valutata, poi, la superfluità delle prove richieste e ritenuta la controversia matura per la decisione sulla base dei documenti prodotti, rigettava le richieste istruttorie e riservava la causa in decisione.
Con la sentenza impugnata, dunque, così provvedeva:
“1 ) rigetta tutte le domande proposte da nei confronti dei Parte_1
convenuti;
2 ) condanna al pagamento delle spese di lite in favore di Parte_1 Pt_3
(classe 1967) che si liquidano in euro 13.430,00 per compenso, oltre iva,
[...]
cpa e rimb. Forf. Spese generali nella misura del 15%;
3 ) condanna al pagamento delle spese di lite in favore di Parte_1 Pt_3
(classe 1980) e di che si liquidano in euro 13.430,00 per
[...] Parte_4
compenso, oltre iva, cpa e rimb. Forf. Spese generali nella misura del 15%, con attribuzione all'avv. Luigi Roma;

5 4 ) condanna al pagamento delle spese di lite in favore di Parte_1 [...]
che si liquidano in euro 13.430,00 per Controparte_2 compenso, oltre iva, cpa e rimb. Forf. Spese generali nella misura del 15%”.
Il primo giudice motivava la propria decisione, osservando, per quanto ancora in questa sede rileva, che:
- alcuna nullità del contratto di compravendita potesse configurarsi nella specie, attesa la menzione, in tale atto, del permesso di costruire n.99/2004, rilasciato dal comune di Trentola-Ducenta, la cui esistenza risultava confermata dallo stesso ctu nominato nell'ambito della procedura esecutiva N.R.G.E.
793/2014, pendente dinanzi al Tribunale Napoli Nord;

- essendo stata depositata la DIA, avente ad oggetto il progetto di variante del permesso di costruire n.99/2004 e protocollata dal Comune di Trentola-
Ducenta, sarebbe stato onere della parte attrice dimostrare la mancata formazione del silenzio-assenso da parte della P.A. e tale prova non risultava fornita;

- conseguentemente, dovessero ritenersi assorbite la domanda di nullità e di risoluzione del contratto di mutuo fondiario e le connesse azioni risarcitorie;

- nessun risarcimento fosse dovuto, non evincendosi, dalla documentazione prodotta, il carattere totalmente abusivo dell'immobile.
II. Il giudizio di appello
II.1. Con atto di citazione notificato il 21.09.2020, ha proposto Parte_1 appello avverso tale sentenza, chiedendo a questa Corte di:
“IN VIA PRINCIPALE:
A) Accertare e dichiarare la nullità del contratto di vendita stipulato tra la sig.
e la in data 19.07.2006, e per l'effetto, condannare in Parte_1 CP_6 solido i convenuti • alla restituzione in favore della ricorrente della somma corrisposta come prezzo della vendita pari ad € 113.625,87 o, per mera completezza difensiva, di quella diversa somma che dovesse risultare, • alla restituzione delle spese notarili pari ad € 1.800,00 oltre • al risarcimento dei danni subiti, anche morali, che si indicano nella somma di € 100.000,00 ovvero nella diversa somma, maggiore o minore, che dovesse essere ritenuta equa, satisfattiva e di giustizia, • oltre interessi e rivalutazione monetaria, dal diritto al soddisfo;

6 B) di conseguenza, accertare e dichiarare la nullità del contratto di mutuo rogato in data 17.05.2005 oggetto di accollo, ovvero l'accollo di quota del suddetto mutuo per collegamento funzionale con il contratto di vendita stipulato tra la sig. e la in data 19.07.2006 e per l'effetto, Parte_1 CP_6 condannare in solido i convenuti • alla restituzione in favore della ricorrente della somma corrisposta come prezzo della vendita pari ad € 113.625,87 o, per mera completezza difensiva, di quella diversa somma che dovesse risultare, • alla restituzione delle spese notarili pari ad € 1.800,00 oltre • al risarcimento dei danni subiti, anche morali, che si indicano nella somma di € 100.000,00 ovvero nella diversa somma, maggiore o minore, che dovesse essere ritenuta equa, satisfattiva e di giustizia, • oltre interessi e rivalutazione monetaria, dal diritto al soddisfo;

IN VIA GRADATA:
C) in via gradata, accertare gli inadempimenti, le violazioni di legge e comunque gli illeciti contrattuali, posti in essere dai convenuti descritti in atto e, conseguentemente, dichiarare la risoluzione del contratto di vendita stipulato tra la sig. e la in data 19.07.2006, e per l'effetto, Parte_1 CP_6 condannare in solido i convenuti • alla restituzione in favore della ricorrente della somma corrisposta come prezzo della vendita pari ad € 113.625,87 o, per mera completezza difensiva, di quella diversa somma che dovesse risultare, • alla restituzione delle spese notarili pari ad € 1.800,00 oltre • al risarcimento dei danni subiti, anche morali, che si indicano nella somma di € 100.000,00 ovvero nella diversa somma, maggiore o minore, che dovesse essere ritenuta equa, satisfattiva e di giustizia, • oltre interessi e rivalutazione monetaria, dal diritto al soddisfo;

D) di conseguenza, accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di mutuo rogato in data 17.05.2005 oggetto di accollo, ovvero l'accollo di quota del suddetto mutuo per collegamento funzionale con il contratto di vendita stipulato tra la sig. e la in data 19.07.2006 e per l'effetto, Parte_1 CP_6 condannare in solido i convenuti • alla restituzione in favore della ricorrente della somma corrisposta come prezzo della vendita pari ad € 113.625,87 o, per mera completezza difensiva, di quella diversa somma che dovesse risultare, • alla restituzione delle spese notarili pari ad € 1.800,00 oltre • al risarcimento dei danni subiti, anche morali, che si indicano nella somma di € 100.000,00 ovvero
7 nella diversa somma, maggiore o minore, che dovesse essere ritenuta equa, satisfattiva e di giustizia, • oltre interessi e rivalutazione monetaria, dal diritto al soddisfo;

E) in via ulteriormente subordinata o cumulativa, accertare le violazioni di legge e gli illeciti extra contrattuali dei convenuti e, per l'effetto, condannare, ex articolo 1338 cod. civ. ovvero ex art. 2043 c.c., gli stessi in solido fra loro, al risarcimento in favore della ricorrente di tutti i danni subiti ed indicati nell'importo di € 113.625,87 quale somma corrisposta in virtù del contratto di vendita e dell'accollo di mutuo, nell'importo di € 1.800,00 quale somma corrisposta per le spese notarili nonché al risarcimento degli ulteriori danni subiti, anche morali, che si indicano nella somma di € 100.000,00, per la complessiva somma di €
215.425,87 ovvero nella diversa somma, maggiore o minore, che dovesse essere ritenuta equa, satisfattiva e di giustizia, • oltre interessi e rivalutazione monetaria, dal diritto al soddisfo.”
In via istruttoria, l'appellante ha reiterato poi la richiesta di ammissione della consulenza tecnica d'ufficio già proposta nel primo giudizio.
II.2. Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 24/12/2020, si è costituita deducendo l'inammissibilità ex art Controparte_1
342 c.p.c. e l'infondatezza nel merito della proposta impugnazione, chiedendone il rigetto.
Si è costituto, altresì, (classe 1967), chiedendo: Parte_3
- in via preliminare, di scrutinare l'eccezione della carenza di legittimazione passiva, sostanziale e processuale e l'eccezione di prescrizione dei diritti azionati e di dichiarare l'inammissibilità dei motivi di appello ex articolo 342
c.p.c.;
- nel merito, di rigettare l'appello in quanto infondato in fatto ed in diritto e dichiarare inammissibile l'istanza di consulenza tecnica d'ufficio in quanto non reiterata in sede di precisazione delle conclusioni in primo grado ed in quanto meramente esplorativa.
Si è costituta, infine, , deducendo l'inammissibilità ex art 342 Parte_4
c.p.c. e l'infondatezza nel merito della proposta impugnazione, chiedendone il rigetto.
(classe 1980) è rimasto contumace. Parte_3
8 II.3. Dopo alcuni rinvii di ufficio, all'udienza del 6 febbraio 2025, svoltasi con le modalità di cui all'art. 127ter c.p.c., la causa è stata riservata in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c.
III. I motivi di impugnazione
III.1. Con la proposta impugnazione, l'appellante contesta la sentenza, nella parte in cui il Tribunale ha ritenuto:
- non fondata l'azione di risoluzione del contratto per grave inadempimento del venditore;

- sussistente una D.I.A. afferente i lavori realizzati in difformità al permesso di costruire rilasciato;

- che, non essendo stata provata dalla parte attrice la mancata successiva formazione del silenzio assenso, dovessero ritenersi assentiti i gravi abusi edilizi accertati dal CTU e dalla Relazione tecnica del Dirigente Comunale e
Pubblico Ufficiale;

- assorbita la conseguenziale domanda di risoluzione del contratto di mutuo e delle pretese risarcitorie;

- che dalla documentazione agli atti non si evincesse il carattere totalmente abusivo dell'immobile, conseguentemente rigettando la subordinata domanda risarcitoria ex art.1338 c.c. e mancando di pronunciarsi sulla domanda risarcitoria ex art. 2043 c.c.
III.2. In via preliminare deve essere disattesa l'eccezione di inammissibilità dell'appello.
Secondo giurisprudenza costante, “gli articoli 342 e 434 del Cpc, nel testo formulato dal Dl 83/2012, convertito con modificazioni dalla legge n. 134 del
2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di
"revisio prioris instantiae" del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata” (cfr. Cass. 03/11/2020,
9 n.24262). Ai fini dell'ammissibilità dell'appello, infatti, non è necessaria la trascrizione testuale delle parti di sentenza gravate, essendo sufficiente l'indicazione dei passaggi argomentativi che si intendono censurare unitamente alle ragioni di dissenso, in modo da sostenere l'idoneità di queste ragioni a determinare le modifiche della decisione impugnata.
Nel caso di specie, dalla lettura complessiva dell'atto di appello è possibile desumere, come si vedrà, quali siano i capi di sentenza che l'appellante ha inteso impugnare e, soprattutto, quali siano le motivazioni che, se condivise, dovrebbero condurre alla riforma della decisione.
III.3. L'appellante ha tuttavia reiterato, nelle conclusioni dell'atto di impugnazione, la domanda di nullità del contratto di compravendita del
19.07.2006, già rigettata dal Tribunale, senza specificamente confutare le ragioni per le quali il primo giudice ha escluso tale grave invalidità contrattuale.
Le doglianze dell'appellante, sul punto, non risultano argomentate in modo conferente alla motivazione posta a base del provvedimento impugnato.
La giurisprudenza della Suprema Corte ha da sempre ritenuto che: “nel giudizio di appello - che non è un “novum iudicium” - la cognizione del giudice resta circoscritta alle questioni dedotte dall'appellante attraverso specifici motivi
e tale specificità esige che alle argomentazioni svolte nella sentenza impugnata vengano contrapposte quelle dell'appellante, volte ad incrinare il fondamento logico-giuridico delle prime, non essendo le statuizioni di una sentenza separabili dalle argomentazioni che le sorreggono. Ne consegue che, nell'atto di appello, ossia nell'atto che, fissando i limiti della controversia in sede di gravame consuma il diritto potestativo di impugnazione, alla parte volitiva deve sempre accompagnarsi, a pena di inammissibilità del gravame, rilevabile
d'ufficio e non sanabile per effetto dell'attività difensiva della controparte, una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, al qual fine non è sufficiente che l'atto di appello consenta di individuare le statuizioni concretamente impugnate, ma è altresì necessario, pur quando la sentenza di primo grado sia censurata nella sua interezza, che le ragioni sulle quali si fonda il gravame siano esposte con sufficiente grado di specificità da correlare, peraltro, con la motivazione della sentenza impugnata.”(Cassazione civile, sez. III, 18 aprile 2007, n. 924).
10 Nella citata sentenza n. 27199 depositata il 16 novembre 2017, le Sezioni Unite civili della Corte di Cassazione, pur chiarendo che la riforma del 2012 non ha modificato la natura dell'appello e pur precisando che le declaratorie di inammissibilità devono rimanere ipotesi residuali, hanno comunque sottolineato che l'ampiezza delle doglianze, così come la specificità, risultano legate da un rapporto di proporzionalità con l'ampiezza della motivazione assunta nella decisione del giudice di primo grado e che il giudice d'appello deve essere posto nella condizione di comprendere con chiarezza il contenuto delle censure mosse al provvedimento impugnato, attraverso la precipua indicazione delle ragioni per le quali la prima pronuncia non si consideri condivisibile.
Tale ultimo onere si considera validamente adempiuto, da parte dell'appellante, con la chiara individuazione, nell'atto di impugnazione, delle questioni e dei punti contestati della pronuncia di primo grado e delle relative doglianze
("affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice").
Pur se non sia richiesta la necessità di forme sacramentali ovvero la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado
“l'impugnazione deve contenere una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice” (cfr. Cass. n. 27199/2017).
Non è sufficiente, quindi, che nell'atto d'appello sia manifestata una volontà di impugnare la sentenza di primo grado, con la proposizione di generiche critiche o richiamando tesi già esposte in primo grado.
Occorre, invero, che l'atto di appello contenga una parte argomentativa che, contrapponendosi alla motivazione della sentenza impugnata, con espressa e motivata censura, miri ad incrinarne il fondamento logico-giuridico (Cass. Sez.
U, Sentenza n. 23299 del 09/11/2011, Sez. 1, Sentenza n. 1248 del
18/01/2013).
Ciò posto, deve rilevarsi che non sia stata impugnata la decisione del Tribunale nella parte in cui ha dichiarato la validità del contratto di compravendita, con conseguente formazione, sul punto, del giudicato interno (cfr. Cass. Sez. U.,
26242/2014).
11 Il Tribunale ha infatti rigettato la domanda attorea relativa alla nullità del contratto di compravendita, ritenendo assorbita la consequenziale domanda di nullità del contratto di mutuo fondiario, nonché le connesse azioni risarcitorie, alla luce dell'orientamento giurisprudenziale secondo cui “La nullità comminata dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, e dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, va ricondotta nell'ambito dell'art. 1418 c.c., comma 3, di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile."…"In presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato"
Alla luce di tali principi, un bene immobile è incommerciabile ed il relativo atto di trasferimento è nullo se:
a) non vi sia nell'atto traslativo alcuna dichiarazione da parte del venditore in relazione al titolo in base al quale è stato costruito l'immobile che intende alienare;

b) il titolo abilitativo oggetto della dichiarazione del venditore si dimostri inesistente o riferito ad un fabbricato diverso da quello venduto.
Dall'esame del contratto di compravendita sottoscritto dalle parti, come rilevato dal Tribunale, emerge chiaramente la dichiarazione da parte della CP_6 degli estremi del titolo urbanistico. Pur prescindendo dalla difformità della
[...] costruzione realizzata rispetto al titolo menzionato, non vi è dubbio circa l'esistenza dello stesso e la sua riferibilità all'immobile alienato, il quale peraltro trova nel contratto una puntuale descrizione.
Si è correttamente osservato che alla rigidità della previsione consegue che, come non può essere attribuita alcuna efficacia sanante all'esistenza della concessione o sanatoria che non siano state dichiarate nel contratto di compravendita di un immobile, così, in presenza della dichiarazione, nessuna invalidità deriva al contratto dalla concreta difformità della realizzazione edilizia
12 dalla concessione o dalla sanatoria e, in generale, dal difetto di regolarità sostanziale del bene sotto il profilo del rispetto delle norme urbanistiche.
In altri termini, nei contratti di compravendita immobiliare la dichiarazione relativa agli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, rende valido il contratto, a prescindere dalla conformità o difformità della costruzione al titolo, di guisa che, se il rogito di compravendita riporta gli estremi di un titolo abilitativo che esiste e che è riferito all'immobile, benché quest'ultimo sia edificato con dimensioni difformi e maggiori rispetto quelle assentite, l'atto di trasferimento è formalmente valido.
Ed è, appunto, ciò che il primo giudice ha verificato nella fattispecie in esame, in cui l'atto di compravendita conteneva la dichiarazione della parte venditrice della concessione edilizia che era relativa all'immobile in questione.
III.4 L'appellante ha censurato, invece, specificamente, la sentenza impugnata, nella parte in cui ha ritenuto infondata la domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento del venditore, asserendo che, nella specie, si tratterebbe della vendita di “aliud pro alio”. In particolare, risulterebbe provato che l'immobile è totalmente abusivo, privo di certificato di agibilità e non sanabile, alla luce della ctu resa nell'ambito della procedura esecutiva immobiliare e della relazione di sopralluogo del pubblico ufficiale, richiesta e trasmessa alla Stazione dei Carabinieri, che avrebbe “l'efficacia probatoria propria dell'atto pubblico”.
Tali risultanze probatorie, non sarebbero state contestate, né potrebbero essere smentite da una presunta DIA menzionata nell'atto di compravendita.
Non sarebbe stata dunque fornita la prova della sussistenza di una D.I.A. afferente proprio i lavori realizzati in difformità, avendo le controparti depositato in giudizio “un “documento informe”, non completo e privo dell'attestazione del tecnico incaricato”. Inoltre, la fattispecie tacita di autorizzazione all'intervento non poteva ritenersi formata correttamente perché l'intervento non avrebbe potuto essere assentito con mera D.I.A..
Il giudice di primo grado avrebbe, pertanto, errato nel ritenere che fosse stata presentata una DIA afferente proprio i lavori realizzati in difformità del permesso di costruire n. 99/04, posto che tali difformità non potevano essere assentite con
D.I.A.
13 Ritiene la Corte che la decisione del primo giudice debba essere confermata, sebbene alla luce del diverso percorso motivazionale di seguito esplicitato.
Occorre premettere che è ormai giurisprudenza costante che “in ipotesi di compravendita di immobile realizzato in difformità dalla licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art.1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia dichiarata nel contratto o comunque conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto ed altresì persista il potere repressivo della P.A. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione) tanto da determinare un deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile” (cfr. Cass. n. 4786/2007; Cass. 11218/1991).
La questione più delicata si incentra sulla diligenza che può essere richiesta al compratore e sul dovere di indagine gravante su quest'ultimo, in presenza dell'affidamento che può riporsi sulla dichiarazione del venditore che aveva garantito l'assenza del vizio.
Qualora il venditore abbia garantito espressamente la piena libertà dell'immobile da iscrizioni pregiudizievoli come da oneri e pesi di sorta, il compratore può fare affidamento nella dichiarazione resa dal venditore (c.d. principio dell'affidamento), con la conseguenza che se tale dichiarazione non è veritiera, quest'ultimo è responsabile tanto se i pesi sul bene erano dalla controparte facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti.
Tale principio dell'affidamento, tuttavia, non opera ove la dichiarazione resa dal venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento trovi diretta ed immediata smentita nel modo d'essere del bene percepibile attraverso i sensi, risultando gli oneri o diritti da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, sicché, in tale ipotesi, il compratore dovrà subire le conseguenze della sua negligenza (cfr. Cass. civ. 13/02/2024, n.
4005, ord. n. 27706/2024)
La garanzia ex art. 1489 c.c. non opera qualora l'onere sia facilmente riconoscibile poiché in tal caso l'ignoranza del compratore deve essere a lui stesso imputata in forza di un principio di autoresponsabilità: l'apparenza del vizio si determina anche quando il compratore abbia potuto eseguire gli esami necessari per rilevarlo secondo la diligenza media, equiparandosi in tal caso la
14 possibilità di accertamento della condizione del bene alla riconoscibilità dei vizi apparenti (cfr. Cass. n. 1204/2017).
Proprio la nullità prevista dalla l. n. 47/1985 (e ora l. n. 380/2001) assolve la sua funzione di tutela dell'affidamento, sanzionando la sola violazione di un obbligo formale imposto al venditore, anche al fine di porre l'acquirente di un immobile in condizione di conoscere le condizioni del bene acquistato e di effettuare gli accertamenti sulla regolarità del bene attraverso il confronto tra la sua consistenza reale e quella risultante dalla concessione edilizia (ovvero dalla domanda di concessione in sanatoria).
Nel caso in esame, la stessa impugnante rileva che:
- le opere sono state “realizzate in totale difformità del permesso di costruire, in violazione dei parametri urbanistici e comportanti un considerevole aumento della volumetria ed una sagoma totalmente diversa da quella assentita, come accertato dalla CTU e dal verbale di sopralluogo del Dirigente Comunale”;
- l'immobile da lei acquistato “è stato realizzato in luogo di due villette a schiera, secondo un planovolumetrico ed una sagoma totalmente diversi da quelli approvati”;
- “vi è una diversa organizzazione generale del complesso residenziale, per cui la villa de quo non solo è costruita in luogo di due villette a schiera ma è anche realizzata sul lato opposto rispetto a quanto assentito”.
Ritiene la Corte che, nella fattispecie in esame, le difformità urbanistiche, come dedotte, emergessero oggettivamente dalla visione dello stato dei luoghi e dalle stesse pattuizioni negoziali, in cui l'immobile oggetto di compravendita è precisamente descritto (“villetta unifamiliare, e precisamente la terza viletta contando da sud verso nord;
a tale villetta è annessa una corte esclusiva pertinenziale e, come precisato in premessa, si articola in quattro livelli, dei quali uno seminterrato e re fuori terra (piano terra, primo e secondo), collegati tra loro da vano scala interno”), con indicazioni dei dati catastali (Foglio 1,
Particella 2002, sub 21, Categoria A/2), della consistenza (7,5 vani), dei confini
( a nord con strada, a sud con unità p.lla 2002 sub 22, a ovest con cortile p.lla
2002 sub 20).
La non fornisce, dunque, alcuna prova della mancata conoscenza Pt_1 dell'abusività dell'immobile al momento dell'acquisto, conoscenza che la stessa
(pur facendo anche riferimento alla relazione del Dirigente Tecnico del Comune
15 del 26.05.2008), vuole far risalire solo al 2014, epoca del pignoramento immobiliare della BA, cui aveva fatto seguito la vendita dell'immobile e la successiva aggiudicazione per l'importo di euro 120.000,00, stimati per il suo valore d'uso.
Deve ritenersi, pertanto, alla luce delle stesse prospettazioni dell'impugnante, che la non potesse non essere consapevole delle evidenti e plurime Pt_1 dedotte difformità esistenti tra il bene acquistato e quello assentito con la concessione edilizia richiamata in contratto, o, comunque, era in condizioni di percepirle ed accertarle agevolmente secondo un grado di diligenza minimo senza dubbio esigibile nel caso esaminato. Il che esclude, per le ragioni sopra illustrate, la sussistenza di uno dei presupposti essenziali dell'azione di garanzia ex art. 1489 c.c.
Ne discende la conferma, sul punto, della sentenza impugnata.
III.5 Del tutto infondate si rivelano, per quanto sin qui esposto, anche le censure sollevate dall'impugnante in merito al rigetto delle domande risarcitorie avanzate nel primo grado del giudizio, sulla base di una presunta responsabilità precontrattuale (ex art. 1338 c.c.), o extracontrattuale ex art. 2043 c.c.
Deve ribadirsi, innanzitutto, che la responsabilità del venditore, ai sensi dell'art. 1489 cod. civ., è esclusa tanto nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa (presumendosi che egli l'abbia accettata con tale peso), quanto nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, che risultino cioè da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, perché il compratore, avendo la possibilità di esaminare la cosa prima dell'acquisto, ove abbia ignorato ciò che poteva ben conoscere in quanto esteriormente visibile, deve subire le conseguenze della propria negligenza, secondo il criterio di autoresponsabilità.
Ne consegue che la garanzia di cui trattasi è esclusa quando le limitazioni erano effettivamente conosciute dall'acquirente (anche solo per l'apparenza dello "jus in re aliena"), applicandosi la presunzione legale che il compratore, a conoscenza dei pesi, abbia accettato il bene con quelle limitazioni, senza che rilevi la dichiarazione del venditore della inesistenza di pesi od oneri sul bene medesimo, non operando, in tal caso, il principio dell'affidamento (cfr. in tal senso da ultimo Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8500 del08/04/2013; v. anche Cass. civ. n.10525 del 1990; Cass.civ. n.2856 del 1995).
16 Non può configurarsi, quindi alcuna responsabilità ex art. 1338 c.c., che presuppone l'esistenza di una causa di invalidità del contratto, conosciuta e sottaciuta da una parte, e l'assenza di colpa dell'altra parte che ha confidato nella validità del contratto. (“La parte che, conoscendo o dovendo conoscere
l'esistenza di una causa d'invalidita' del contratto, non ne ha dato notizia all'altra parte e' tenuta a risarcire il danno da questa risentito per avere confidato, senza sua colpa, nella validita' del contratto).
Entrambi i detti presupposti risultano carenti nel caso in esame, non sussistendo, come detto, una causa d'invalidità del contratto, né l'assenza di colpa in capo alla . Pt_1
Le doglianze dell'impugnante si rivelano altresì infondate laddove si imputa alla
BA appellata di aver violato “i principi di buona fede e correttezza” concorrendo con la sua condotta a determinare “la consumazione dell'illecito” da parte della società alienante Controparte_6
L'istituto di credito, terzo rispetto il contratto di compravendita stipulato tra la e la non avrebbe infatti avuto alcun interesse nel Pt_1 Controparte_6 sottacere eventuali difformità dell'immobile di cui è causa.
Si tenga conto, infatti, che l'immobile era posto a garanzia del mutuo fondiario concesso dalla alla e che, in Controparte_1 Controparte_6
ultima analisi, è la banca mutuante a vedere leso il proprio interesse all'adempimento del contratto di mutuo, in ragione dello svilimento che tale garanzia subisce dalla dichiarata abusività dello stesso. Del resto, la facoltà di erogare il mutuo in tranches successive, sulla base della dichiarazione del mutuatario di aver proceduto negli stati di avanzamento lavori, costituisce una tutela a favore della BA mutuante e non genera certo l'obbligo giuridico di sorvegliare o valutare il merito della regolarità urbanistica dell'opera realizzata dal mutuatario o di darne, comunicazione alla parte accollante.
Ancor più infondate devono ritenersi le doglianze che mirano ad ottenere una tutela risarcitoria ex art. 2043 c.c.
Sul punto, devono richiamarsi i principi enunciati dalla Corte di Cassazione, secondo cui, "in caso di inadempimento del venditore, oltre alla responsabilità contrattuale da inadempimento o da inesatto adempimento, è configurabile anche la responsabilità extracontrattuale del venditore stesso”, solo “qualora il pregiudizio arrecato al compratore abbia leso interessi di quest'ultimo che,
17 essendo sorti al di fuori del contratto, hanno la consistenza di diritti assoluti;
diversamente, quando il danno lamentato sia la conseguenza diretta del minor valore della cosa venduta o della sua distruzione o di un suo intrinseco difetto di qualità si resta nell'ambito della responsabilità contrattuale" (Cfr. Cass. n.
24872/2023, Cass. n. 12420/2020, Cass. n. 11410/2008, Cass. n. 1158/1998).
Ebbene, nel caso di specie, l'odierna appellante non ha allegato e provato altro danno che quello derivante dal deprezzamento, a seguito della CTU resa nell'ambito della procedura esecutiva N.R.G.E. 793/2014, dell'immobile di cui è causa. Pertanto, non venendo in rilievo la lesione di un interesse esterno al regolamento contrattuale, è da escludersi la configurazione di un'ipotesi di responsabilità aquiliana, viceversa potendosi discorrere unicamente di una fattispecie di responsabilità contrattatuale, ipotesi questa in concreto già esclusa per le ragioni di cui sopra.
La questione si complica ancor più se si considera la questione della carenza di legittimazione passiva in capo agli ex soci, eccepita da (classe Parte_3
1967).
Deve sul punto precisarsi che, di recente, le SS.UU. della Cassazione, richiamati i noti arresti di Cass. SSUU, 12 marzo 2013, nn. 6070, 6071 e 6072, hanno ribadito che <sul piano sostanziale, qualora all'estinzione della società, di persone o di capitali, conseguente alla cancellazione dal registro delle imprese, non corrisponda il venir meno di ogni rapporto giuridico facente capo alla società estinta, "si determina un fenomeno di tipo successorio, in virtù del quale (…) l'obbligazione della società non si estingue, ciò che sacrificherebbe ingiustamente il diritto del creditore sociale, ma si trasferisce ai soci, i quali ne rispondono, nei limiti di quanto riscosso a seguito della liquidazione o illimitatamente, a seconda che, pendente societate, fossero limitatamente o illimitatamente responsabili per i debiti sociali”>>. Del resto, prosegue la
Suprema Corte,<<”Il successore che risponde solo intra vires dei debiti trasmessigli non cessa, per questo, di essere un successore;
e se il suaccennato limite di responsabilità dovesse rendere evidente l'inutilità per il creditore di far valere le proprie ragioni nei confronti del socio, ciò si rifletterebbe sul requisito dell'interesse ad agire (ma si tenga presente che il creditore potrebbe avere comunque interesse all'accertamento del proprio diritto, ad esempio in funzione dell'escussione di garanzie) ma non sulla
18 legittimazione passiva del socio medesimo">>. In altri termini, la mancata percezione, da parte dei soci, di somme di liquidazione nelle società di capitali ex art. 2495 c.c. è condizione dell'azione inerente non alla legittimazione passiva, bensì all'interesse ad agire.
A ciò si aggiunga che tale circostanza, di per sé, “non esclude l'interesse ad agire del creditore sociale in vista, ad esempio, dell'escussione di garanzie o della sopravvenienza di beni destinati a confluire in un regime di contitolarità o comunione indivisa” (cfr. Cass. Sez. Un. n. 3625/2025).
Nel caso in esame, l'odierna appellante (già ricorrente) non ha dato prova dell'avvenuta percezione di somme di liquidazione da parte degli ex soci della
Pur volendo, dunque, configurare un interesse ad agire della Controparte_6
(individuabile nell'astratta possibilità di ottenere l'invalidazione del Pt_1
contratto di mutuo collegato al contratto di compravendita), appare evidente che tale interesse non può sorreggere le domande risarcitorie proposte nei confronti degli ex soci ex art. 2043 c.c.
Pertanto, anche laddove si ammettesse la configurabilità di una responsabilità aquiliana della per avere la stessa dolosamente taciuto, nell'atto Controparte_6 di compravendita, l'abusività dell'immobile, il relativo regime giuridico, in quanto più gravoso in punto di onere della prova rispetto a quello caratterizzante la responsabilità contrattuale, avrebbe richiesto a carico della , quanto Pt_1
meno, di allegare che gli ex soci avessero percepito delle somme dalla liquidazione della società, in modo da potersi rivalere sulle (nonché nel limite) delle stesse. Tale prova non può ritenersi integrata, essendosi la Pt_1 limitata ad allegare che la relativamente all'esercizio chiuso il Controparte_6
31.12.2008, vantava uno stato patrimoniale attivo corrispondente alla somma di euro 694.581,00, senza però tenere conto che lo stato patrimoniale passivo, relativo al medesimo esercizio, fosse di identico ammontare.
Per quanto sin qui esposto, l'appello deve essere rigettato, con integrale conferma della sentenza impugnata.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo secondo i nuovi parametri di cui al D.M. n. 55/2014 aggiornato al D.M. n. 147 del 13 agosto 2022, in base a valori tra i minimi ed i medi tariffari, tenuto conto del valore della causa, della natura dell'affare, delle questioni trattate e con esclusione della fase istruttoria, non espletata in questo grado del giudizio.
19 Sussistono, infine, i presupposti di cui all'art 13, co. 1 quater, del D.M.
115/2002, come modificato dalla L. 228/2012, a carico dell'appellante per il pagamento di un ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la presente impugnazione, trattandosi di impugnazione notificata dopo il 30.1.2013 (Cass. SS.UU. 3774/2014).


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Napoli –Sezione Civile VII, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da con atto di appello notificato in data Parte_1
21.09.2020, avverso la sentenza n. 1589/2020 del Tribunale di Napoli, pubblicata in data 13/07/2020, ogni ulteriore domanda od eccezione reietta, così provvede:
1) rigetta l'appello e conferma la sentenza impugnata;

2) condanna alla rifusione in favore delle parti appellate costituite Parte_1
(cl.67), , delle Parte_3 Parte_4 Controparte_1
spese di giudizio, che si liquidano in complessivi euro 6.000,00 ciascuno per compensi, oltre spese generali al 15%, IVA e C.P.A, come per legge;

3) dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto a norma del comma 1-bis del medesimo articolo per la proposta impugnazione.
Napoli, 5 giugno 2025
Il Consigliere estensore
Dr.ssa Lucia Minauro
Il Presidente
Dr.ssa Aurelia D'Ambrosio

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