N. R.G. 198/2024
CORTE di APPELLO di BARI
Prima Sezione Civile
La Corte di Appello di Bari, prima sezione civile, raccolta in camera di consiglio, composta dai magistrati:
Dott. Oronzo Putignano - Presidente
Dott. Gaetano Labianca - Consigliere rel./est.
Dott.ssa Maria Grazia Caserta - Consigliere ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di reclamo iscritta al nr. Rg. 198/2024, promossa da
e , rappresentati e difesi dall'avv. Adriana D'Arelli ed Parte_1 Parte_2 elettivamente domiciliati presso il suo studio;

- appellanti - nei confronti di
, , , , , CP_1 CP_2 Controparte_3 CP_4 CP_5
, , , , CP_6 Controparte_7 CP_8 CP_9 CP_10
, , , , ,
[...] CP_11 Controparte_12 CP_13 Controparte_14
, , , , Controparte_15 Controparte_16 Controparte_17 CP_18
, Controparte_19 Controparte_20 Controparte_21 CP_22
, , , ,
[...] Controparte_23 Controparte_24 Controparte_25
, , , , Controparte_26 CP_27 CP_28 CP_29 Controparte_30
, , , CP_31 Controparte_32 Controparte_33 Controparte_34
, , , Controparte_35 Controparte_36 Controparte_37 CP_38
;
[...]

- appellati contumaci -
Oggetto: appello in materia di usucapione della proprietà superficiaria.
Conclusioni delle parti: come da note scritte del 23.09.2025. pagina 1 di 10 Fatto.
Con atto di appello ritualmente notificato, e impugnavano Parte_1 Parte_2
l'ordinanza ex art. 702 ter c.p.c., depositata in data 29.12.2023 e comunicata in data
08.01.2024, con la quale il Tribunale di Bari - nell'ambito del procedimento avente nr.
R.G. 2972/2023 – aveva rigettato la domanda di usucapione da essi proposta, compensando le spese di lite.
All'uopo, premettevano:
- che, con ricorso ex art.702 bis c.p.c., avevano adito il Tribunale di Bari per sentir dichiarare l'intervenuto acquisto per usucapione della proprietà superficiaria del box auto, sito in Grumo Appula (BA), alla via Domenico De Paola 44, censito nel CT al foglio 5, p.lla
773, sub 50;
- che, alla prima udienza, i convenuti , , , CP_1 CP_2 Controparte_3
, , , , , , CP_4 CP_5 CP_6 Controparte_7 CP_8 CP_9
, , , , Controparte_10 CP_11 Controparte_12 CP_13 CP_14
, , , , ,
[...] Controparte_15 Controparte_16 Controparte_17 CP_18
, , Controparte_19 Controparte_20 Controparte_21 CP_22
, , , , Controparte_23 Controparte_24 Controparte_25 Controparte_26
, , , si erano CP_27 CP_28 CP_29 Controparte_30 CP_31 costituiti, non opponendosi alle domande formulate con l'atto introduttivo e precisando che il box auto oggetto di causa era stato realizzato nel 1990 in virtù della concessione edilizia n. 34/1990, rilasciata dal Comune di Grumo Appula e che, dal 1990, il box era stato posseduto in maniera pacifica, pubblica ed indisturbata prima da e, Parte_3 in seguito, da e a far data dal 27.06.2001; Parte_1 Parte_2
- che gli altri convenuti , , Controparte_32 Controparte_33 Controparte_34
, , , , Controparte_35 Controparte_36 Controparte_37 Controparte_38 sebbene ritualmente citati in giudizio, erano rimasti contumaci;

- che il box auto era stato edificato nel 1990 in virtù di regolare permesso di costruire rilasciato dal Comune di Grumo Appula, a seguito dei lavori condominiali eseguiti per la trasformazione del piano pilotis del fabbricato con accesso dal Piazzale Europa e dalla via
Domenico De Paola, mediante demolizione delle cantinole preesistenti e redistribuzione dell'intera area, con la realizzazione di diciotto box auto, pertinenziali ai diciotto appartamenti insistenti nei tre piani sovrastanti;

- che i lavori furono terminati nel luglio del 1990 ed i box assegnati, mediante sorteggio,
a ciascun proprietario, che ne aveva acquisito il possesso pacifico ed indisturbato,
pagina 2 di 10 sottoscrivendo la nuova planimetria del citato piano pilotis in corrispondenza dell'immobile assegnato;

- che, tuttavia, alla pacifica assegnazione non era seguito l'acquisto della proprietà superficiaria del box auto in capo a ciascun proprietario, in quanto non erano mai state espletate le formalità necessarie per la regolare intestazione del nuovo immobile;

- che il piano pilotis, prima della sua trasformazione, risultava costituito da porzioni di proprietà superficiaria individuale (le singole cantinole pertinenziali) e da porzioni di proprietà comune a tutti i proprietari superficiari degli appartamenti e delle relative pertinenze (la zona del porticato);
- che, onde poter procedere alla stipula di un atto pubblico, al fine di trasferire altresì la proprietà superficiaria dei box, sarebbe stato necessario dapprima fondere la proprietà superficiaria individuale con quella comune, mediante la stipula di vari atti di cessione della porzione di area corrispondente alle cantinole a favore di tutti i condomini, per poi procedere con altrettanti atti di divisione dell'area comune, in modo da poter assegnare la proprietà superficiaria di ogni singolo box a ciascun possessore;

- che si trattava di un'operazione complessa, che richiedeva la partecipazione contestuale di tutti i condomini, mai realizzata, posto il mancato raggiungimento di un accordo sulle relative modalità;
- che, dopo diverso tempo, su iniziativa del NO , i condomini CP_9 avevano proceduto all'accatastamento dei box auto, eseguito con riserva 1 (atti passaggi intermedi non esistenti), in assenza di continuità delle volture di intestazioni catastali, a seguito di un'operazione di fusione catastale dell'intera proprietà superficiaria del piano pilotis a favore di tutti i soggetti titolari della proprietà superficiaria dell'intera area e suo successivo frazionamento;

- che gli immobili, in tal modo accatastati, erano risultati tutti intestati ai nr. 41 proprietari superficiari dell'area del piano pilotis;

- che, tuttavia, l'apposizione della riserva li aveva resi non commerciabili, né trasferibili mortis causa, in assenza di continuità delle volture di intestazioni catastali;

- che, per tali ragioni, alcuni condomini avevano deciso di intraprendere un'azione volta alla dichiarazione di acquisto per usucapione della proprietà superficiaria dei box, rispettivamente posseduti per oltre un ventennio.
- che il primo giudice aveva rigettato la domanda, evidenziando:
1) la carenza dell'interesse ad agire in capo ad essi attori, posto che erano stati essi stessi a sostenere che era intervenuto un accordo che prevedeva la riassegnazione dei pagina 3 di 10 box auto, realizzati ex novo in luogo delle originarie cantinole, sebbene con diversa distribuzione rispetto a quella operata dalla Cooperativa;

2) che, pertanto, non si giustificava un'azione di accertamento come quella di usucapione, proponibile solo ove vi fosse un'incertezza attuale ed oggettiva relativa all'esistenza di diritti o rapporti giuridici;

3) che, pertanto, le parti avrebbero dovuto ricorrere ai consueti strumenti negoziali, messi a disposizione per ottenere un titolo trascrivibile, come la transazione, la permuta o l'accordo di mediazione con sottoscrizione del processo verbale, autenticata dal pubblico ufficiale;

4) che, pertanto, l'accertamento giudiziale dell'intervenuta usucapione, in una situazione incontestata nella quale vi era piena convergenza tra le parti coinvolte, avrebbe frustrato l'intento deflattivo del contenzioso;

5) che mancava la prova rigorosa che il contraddittorio fosse stato regolarmente instaurato nei confronti di tutti i soggetti titolari della proprietà superficiaria, interessata dalle opere in questione e comunque di tutti i titolari di diritti sullo stabile, per cui la mancata produzione in giudizio della corrispondente documentazione imponeva il rigetto della domanda;

- che detta sentenza era erronea, per vizio di motivazione, erronea ricostruzione dei fatti e violazione di legge, in quanto l'azione per la declaratoria di usucapione costituiva il legittimo strumento processuale azionabile individualmente, in assenza dell'adesione congiunta di tutti i condomini (di cui alcuni rimasti contumaci) alle iniziative stragiudiziali;

- che si era riusciti negli anni a raggiungere un accordo (con la sottoscrizione della nuova planimetria) esclusivamente sull'individuazione dell'immobile occupato da ciascuno, mediante la sottoscrizione della planimetria del nuovo piano terra del fabbricato e non anche del successivo trasferimento delle proprietà superficiarie;

- che, pertanto, non vi era la piena convergenza di tutte le parti coinvolte nel giudizio, essendo alcune rimaste contumaci;

- che, inoltre, sussisteva l'erronea valutazione della documentazione di causa, per aver il
Tribunale ritenuto che non fosse stata fornita la prova rigorosa dell'integrità del contraddittorio, omettendo di considerare che gli originari attori avevano prodotto la visura catastale del box auto oggetto di causa (da cui si evincevano i nominativi e i codici fiscali dei soggetti proprietari, pro quota, della proprietà superficiaria dell'area, così come frazionata);
pagina 4 di 10 - che invero il Comune di Grumo Appula era proprietario esclusivamente del terreno su cui sorgeva il fabbricato, ricadente nel piano di zona ex lege n. 167/1962, pervenuto in diritto superficiario alla Cooperativa edilizia, la quale, successivamente aveva assegnato tutti gli immobili realizzati ai singoli soci, secondo quanto previsto dalla stessa legge citata;

- che, nel merito, sussistevano tutti i requisiti richiesti ai fini della declaratoria dell'intervenuta usucapione, ovverosia la prova del possesso continuato sin dal 1990, esclusivo e pubblico del box oggetto di causa, fornita mediante la documentazione in atti e la prova testimoniale espletata nel corso del giudizio di primo grado.
Tanto premesso, concludevano per la declaratoria dell'intervenuta usucapione del box auto, con refusione delle spese di lite, solo in caso di resistenza in giudizio delle controparti.
Ritualmente convenute in giudizio, le altre parti rimanevano contumaci.
Senza lo svolgimento di alcuna attività istruttoria, all'udienza del 23.09.2025 la causa
è stata riservata per la decisione.
Diritto.
1. - Preliminarmente, deve rilevarsi che il contraddittorio risulta integro, avendo i coniugi e regolarmente convenuto in giudizio tutti i comproprietari superficiari della Pt_1 Pt_2 porzione di proprietà comune del piano pilotis, su cui è stato edificato il box auto oggetto di causa, costruito in parte sulla superficie ove preesisteva la cantinola (oggetto di proprietà superficiaria individuale dei coniugi) ed in parte su una porzione del piano pilotis di proprietà superficiaria comune agli altri condomini.
Ed invero, risulta prodotta la visura catastale del box auto posseduto dai coniugi e Pt_1
, censito al Fg. 5, p.ella 773, sub 50, da cui si evincono i nominativi e i codici Pt_2 fiscali dei soggetti proprietari pro quota della proprietà superficiaria dell'area, come frazionata, regolarmente citati in giudizio.
Non risultano altri soggetti da chiamare in giudizio in qualità di litisconsorti necessari e, in particolare, il comune di Grumo Appula, posto che:
-) il Comune di Grumo Appula, in qualità di proprietario pieno ed esclusivo, aveva concesso, con convenzione giusta atto per Notaio del 22.05.1981 Persona_1
(registrato in Gioia del Colle il 10.06.1981 al n. 4093 e successive modifiche), alla il diritto di Parte_4 superficie sul suolo censito in catasto al foglio 5, p.elle 773 (ex 370/b) di are 2.58, 775
pagina 5 di 10 (ex 371/b) di are 2.54, 777 (ex 597/b) di are 1.58, 779 (ex 429/b) di ca.8, ricadente nel piano di zona ex lege 167/62;
-) la Cooperativa aveva proceduto alla costruzione, sul predetto suolo, in virtù della concessione edilizia n. 79, rilasciata dal Comune di Grumo Appula il 26.06.1984, di un complesso edilizio, formato da tre palazzine servite rispettivamente dalle scale “A” – “B”
– “C”, ciascuna composta di piano terra (in parte a pilotis) e tre piani superiori;

-) la Cooperativa era divenuta proprietaria superficiaria del suddetto complesso edilizio, i cui appartamenti e pertinenze erano stati, di volta in volta, assegnati ai singoli consorziati, i quali, a loro volta, erano divenuti proprietari superficiari degli immobili assegnati, in uno alle parti comuni;

-) nella specie, con atto di assegnazione, giusta atto pubblico per Notaio Persona_2 del 28.10.1987 (registrato in Gioia del Colle il 13.11.1987 al n. 104), la Cooperativa aveva assegnato in proprietà superficiaria a , socio della stessa, Parte_3
l'appartamento sito al primo piano, facente parte della palazzina servita dalla scala “A”, assieme alla cantinola sita al pianoterra, di estensione pari a circa otto metri quadrati;

-) con atto pubblico per Notaio del 27.06.2001 Persona_3
(registrato in Bari il 05.07.2001 al n. 26372-18751), aveva trasferito le Parte_3 predette unità immobiliari a e , i quali avevano acquistato, Parte_1 Parte_2 pertanto, la proprietà superficiaria dell'appartamento e della cantinola e la comproprietà superficiaria delle zone comuni, tra cui rientra parte del piano pilotis;

-) in data 25.06.1990, tutti i proprietari superficiari (tra cui ) hanno Parte_3 ottenuto, dal Comune di Grumo Appula, la concessione edilizia n. 34/90 per effettuare i lavori di demolizione delle cantinole esistenti e la loro ricostruzione con diversa distribuzione al piano pilotis del suddetto fabbricato;

-) i detti lavori, commissionati alla giusta scrittura privata per Controparte_39 affidamento lavori edili stipulata con l'impresa appaltatrice in data 02.06.1990, sono terminati all'incirca alla fine del mese di luglio 1990, conformemente a quanto pattuito nella predetta scrittura;

-) a seguito dei precitati lavori, il piano pilotis (di proprietà superficiaria comune) è stato diversamente ridistribuito e, pertanto, i singoli box edificati sono stati accatastati a seguito di un complesso procedimento di frazionamento, fusione e variazione toponomastica;

-) i box auto sono stati poi assegnati ai rispettivi condomini, di comune accordo tra gli stessi, effettuando un sorteggio;

pagina 6 di 10 -) all'esito di detto sorteggio, tutti i condomini hanno sottoscritto una planimetria dei box auto realizzati, apponendo la propria firma in corrispondenza del box assegnato a ciascuno.
Ora, alla stregua di quanto detto sopra, essendo la proprietà superficiaria della
Cooperativa sorta per effetto dell'esercizio dello ius aedificandi, concesso dal Comune di
Grumo Appula, ne deriva che quest'ultimo, in qualità di proprietario del suolo, non è litisconsorte necessario rispetto alla domanda diretta alla declaratoria dell'intervenuta usucapione della (sola) proprietà superficiaria del box auto oggetto di causa.
2.- Venendo adesso al merito dell'appello, a parere della Corte esso è fondato.
Gli odierni appellanti, in qualità di proprietari superficiari esclusivi (giusto atto pubblico per Notaio del 27.06.2001 (registrato in Bari il Persona_3
05.07.2001 al n. 26372-18751), hanno chiesto di dichiarare l'intervenuta usucapione della proprietà superficiaria del box auto, insistente su una porzione già di loro proprietà superficiaria individuale (originaria cantinola) ed una porzione di proprietà superficiaria comune (appartenente al piano pilotis).
Ciò premesso, dalle risultanze processuali è emerso che il loro dante causa, Parte_3
, alla data di edificazione dei box auto (nel mese di luglio 1990), aveva conseguito
[...] il possesso dell'unità immobiliare così come trasformata da cantinola in box auto
(utilizzando una porzione del piano pilotis).
Secondo i principi affermati dalla giurisprudenza, il NO può usucapire la quota degli altri senza che sia necessaria una vera e propria interversione del possesso;
a tal fine, non è sufficiente che gli altri condomini si siano astenuti dall'uso del bene comune, ma occorre allegare e dimostrare di avere goduto del bene stesso attraverso un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un'inequivoca volontà di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus", senza opposizione, per il tempo utile ad usucapire (v. tra le tante, Cass., Sez. II,
06/10/2016, n. 20039, Cass. 23-7-2010 n. 17322).
Nel concreto, reputa la Corte che l'aver commissionato l'edificazione di box auto, ciascuno insistente su una parte comune del fabbricato, visibilmente asserviti ad un uso personale ed esclusivo dei singoli condomini, ben delimitati nella loro estensione e con modalità tali da inibire l'accesso agli altri, si pone come comportamento rivelatore della intenzione dei vari proprietari superficiari, col reciproco consenso, di esercitare sui rispettivi box auto una signoria di fatto corrispondente al diritto di proprietà superficiaria, incompatibile con l'uso della cosa da parte degli altri condomini e indispensabile ai fini del pagina 7 di 10 perfezionamento della fattispecie acquisitiva dell'usucapione (sul punto, v. per tutte,
Cass. civ., Sez. VI - 2, 04/06/2020, n. 10620).
Il carattere di pacificità, continuità e pubblicità si desume, inoltre, dall'esercizio indisturbato del possesso esclusivo sulla parte di bene comune servita per edificare il box auto, analogamente a quanto fatto dagli altri condomini sui propri rispettivi box auto.
A seguito del trasferimento della proprietà superficiaria dell'appartamento e della porzione che corrispondeva all'originaria “cantinola” in favore dei coniugi e , Pt_1 Pt_2 questi ultimi hanno iniziato ad esercitare – unendo il loro possesso a quello del dante causa - un possesso uti dominus a far data dall'acquisto (del Parte_3
27.06.2001), utilizzando in via esclusiva l'unità immobiliare oggetto di causa, a far data dalla edificazione (luglio del 1990).
Il che risulta confermato sia dalla produzione documentale (attestante la regolare e
“pubblica” esecuzione dei predetti lavori di trasformazione concernenti anche la zona comune, su incarico di tutti i singoli proprietari superficiari e il raggiungimento dell'accordo di tutti i comproprietari sull'assegnazione dei singoli box auto) che dall'istruttoria svolta, mediante l'escussione del teste , indifferente, il Testimone_1 quale, sentito all'udienza del 06.10.2023, ha confermato che “sin da quando è stata edificata la palazzina in questione” (la palazzina servita dalla scala “A”), tutti i proprietari superficiari godevano in via esclusiva dei propri box auto, presso i quali era solito consegnare le bibite acquistate dai condomini.
Né, del resto, sono emersi elementi tali da far ritenere che gli appellanti avessero acquisito e/o mantenuto il possesso con violenza o clandestinità, avendo i resistenti costituiti confermato, in sede di costituzione nel primo grado di giudizio, la genuinità dello stesso.
Da quanto esposto consegue che l'appello va accolto, in quanto sussiste l'interesse ad agire degli appellanti, tenuto conto che, per un verso, mancherebbe l'adesione di tutti i comproprietari ad un eventuale accordo conciliativo (e, comunque, l'accordo conciliativo che accerta l'usucapione ex art. 2643 n. 12-bis c.c. non sarebbe opponibile al terzo acquirente dal contraente contro il quale viene accertata l'usucapione); e, per altro verso, che nell'usucapione giudiziale e nell'usucapione negoziale i presupposti di fatto sono i medesimi, ma, con riguardo agli effetti e, in particolare, alla opponibilità ai terzi, il negozio accertativo in mediazione dell'usucapione si va ad iscrivere all'interno di una vicenda pubblicitaria di natura dichiarativa: in altri termini, mentre l'usucapione giudiziale radica in capo all'usucapiente un nuovo diritto, che interrompe la catena delle trascrizioni pagina 8 di 10 intervenute fino a quel momento contro l'usucapito e dà inizio ad una nuova catena di trascrizioni, nell'usucapione negoziale si delinea la persistenza di un legame tra usucapiente e usucapito, che - pur non dando luogo ad un acquisto a titolo derivativo - connota il negozio accertativo di un carattere lato sensu dispositivo sul piano degli effetti, per cui l'usucapiente non può disinteressarsi della posizione giuridica dell'usucapito e, specificamente, delle trascrizioni ed iscrizioni che riguardano quest'ultimo.
Ai fini della opponibilità ai terzi dell'accordo accertativo dell'usucapione raggiunto in mediazione, ai sensi dell'art.2644 c.c., nel caso in cui manchi la precedente trascrizione di un legittimo titolo a favore dell'usucapito, è necessario, cioè, curare la continuità delle trascrizioni, ai sensi e per gli effetti dell'art.2650 c.c.
Per tali ragioni, ne deriva che non può sindacarsi la scelta degli appellanti di aver adito il tribunale per la declaratoria di avvenuta usucapione (pur consapevoli della mancata opposizione degli altri comproprietari), non ravvisandosi ipotesi alcuna di abuso del processo, così come asserito dal primo Giudice.
In conclusione, la domanda va accolta e, per l'effetto, va dichiarato che gli odierni appellanti sono divenuti pieni titolari, a titolo di usucapione, della proprietà superficiaria del box auto sito in Grumo Appula alla Via Domenico De Paola n. 44, censito nel catasto dei Fabbricati al foglio 5, particella 773, sub. 50, avendo maturato ex art. 1146, co. 2
c.c. (unendo al proprio possesso quello del proprio dante causa) i requisiti richiesti dall'art. 1158 c.c.
3.- Quanto alle spese del doppio primo grado del giudizio, queste vanno integralmente compensate, sia per i convenuti contumaci in primo e secondo grado che per i convenuti costituiti in primo grado, stante la mancata opposizione alla domanda degli attori.


P.Q.M.

la Corte di Appello di Bari, sezione Prima Civile, disatteso ogni diverso motivo, istanza o deduzione, decidendo definitivamente sull'appello proposto da e Parte_1 Pt_2
avverso l'ordinanza ex art. 702 ter c.p.c., depositata il 29.12.2023 e comunicata
[...] alle parti in data 08.01.2024, emessa dal Tribunale di Bari nell'ambito del procedimento
R.G. n. 2972/2023, così provvede:
- dichiara la contumacia di , , , CP_1 CP_2 Controparte_3 CP_4
, , , , , ,
[...] CP_5 CP_6 Controparte_7 CP_8 CP_9
, , , , Controparte_10 CP_11 Controparte_12 CP_13 CP_14
, , , , ,
[...] Controparte_15 Controparte_16 Controparte_17 CP_18
, , Controparte_19 Controparte_20 Controparte_21 CP_22
pagina 9 di 10 , , , , Controparte_23 Controparte_24 Controparte_25 Controparte_26
, , , , CP_27 CP_28 CP_29 Controparte_30 CP_31 CP_32
, , ,
[...] Controparte_33 Controparte_34 Controparte_35 CP_36
, , ;
[...] Controparte_37 Controparte_38
- accoglie l'appello, per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata, dichiara l'intervenuto acquisto per usucapione, da parte degli odierni appellanti, della proprietà superficiaria del box auto, sito in Grumo Appula alla Via Domenico De Paola n. 44, censito nel catasto dei Fabbricati al foglio 5, particella 773, sub. 50;
- autorizza il competente Conservatore dei RR.II alla trascrizione della presente sentenza;

- compensa integralmente tra le parti le spese del doppio grado di giudizio;

Così deciso nella camera di consiglio della Corte di Appello di Bari in data 23.9.2025.
Il Giudice rel.
Dr. Gaetano Labianca

Il Presidente
Dr. Oronzo Putignano
pagina 10 di 10