N. R.G. 2373/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI MILANO
Sezione III Civile

Riunita in Camera di Consiglio in persona dei Signori Magistrati
- Dott. Roberto Aponte Presidente
- Dott. Antonio Corte Consigliere
- Dott. Giampiero Barile Giudice ausiliario relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 2373/2025 RG promossa, con ricorso depositato in cancelleria il
1.8.2025, da:
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2 [...]
), con patrocinio dell'avvocato Bruno Novelli e con domicilio eletto presso il suo studio C.F._2 in Tivoli (RM), via Antonio Del Re n. 47
APPELLANTE contro
(C.F. ), con patrocinio dell'avvocato Rosaria Controparte_1 CodiceFiscale_3
IE e con domicilio eletto presso il suo studio in Assago (MI) alla Via Roma n.

2-I
APPELLATA
OGGETTO: Altri istituti del diritto delle locazioni
CONCLUSIONI PER PARTE APPELLANTE:
“In via pregiudiziale Dichiarare la nullità dell'atto introduttivo per violazione dell'editio actionis in ragione di tutto quanto esposto nel paragrafo 1) del presente atto. In via preliminare
pagina 1 di 7 Disporre l'immediata sospensione dell'esecutività della sentenza, in considerazione di tutto quanto scritto nel paragrafo 9) del presente atto. In via principale nel merito Rigettare l'opposizione a D.I. promossa dalla sig.ra , in quanto infondata in fatto Controparte_1 ed in diritto per i motivi tutti di cui ai paragrafi 3), 3.1), 3.2), 4), 5), 6) e 8) del presente atto e, per l'effetto, confermare il decreto ingiuntivo opposto. Disporre con ordinanza, ai sensi dell'art. 89 c.p.c., la cancellazione delle espressioni offensive utilizzate da controparte, così come indicate nel paragrafo 7) del presente atto. Con vittoria di spese e onorari di causa, per entrambi i gradi di giudizio. In via istruttoria Qualora l'Ill.ma Corte lo ritenga necessaria, per quanto esposto al paragrafo 2) del presente atto, si chiede ammettersi prova per interrogatorio formale della Sig.ra sui seguenti Controparte_1 capitoli di prova, da intendersi preceduti dalla perifrasi “è vero che”:
1) L'immobile oggetto di locazione veniva consegnato completo di mobilio ed elettrodomestici e che, tali beni mobili, erano già stati utilizzati precedentemente e, quindi, non di nuova installazione?
2) Al momento del rilascio dell'immobile era ancora attiva l'energia elettrica?
3) I danni constatati alla presenza delle parti il giorno del rilascio consistevano nel mancato funzionamento della zanzariera e nel distaccamento del vetro esterno del forno?
4) L'immobile è stato da lei nuovamente concesso in locazione già a partire dal mese di maggio 2022?”.
CONCLUSIONI PER PARTE APPELLATA:
“che la Corte d'Appello adita voglia confermare la sentenza di primo grado e, per l'effetto, respingere l'impugnazione, infondata in fatto e in diritto, con vittoria di spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio”.
MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO E DIRITTO
Con ricorso per decreto ingiuntivo i signori e , conduttori Parte_1 Parte_2 dell'immobile ad uso abitativo sito in Milano alla via Polesine n. 23, allegando l'intervenuta cessazione del contratto stipulato in data 1.10.2015 (originariamente con i conduttori e Parte_1 al quale ultimo è subentrato in data 1.7.2018) e la Controparte_2 Parte_2 riconsegna dell'immobile in data 1.5.2022, hanno adito il Tribunale di Milano al fine di ottenere la condanna della locatrice, sig.ra , a restituire loro il deposito cauzionale Controparte_1 versato al momento della sottoscrizione del contratto, pari ad € 2.280,00 oltre interessi dalla data di versamento sino all'effettiva restituzione oltre alle spese della procedura monitoria.
Notificato il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo n. 217/2023 datato 14.12.2022 (n.
42392/2022 RG), la signora si è opposta evidenziando che l'immobile locato presentava, al CP_1 momento della restituzione, danni che eccedevano il normale deterioramento d'uso il cui ammontare superava quello del deposito cauzionale. L'opponente ha dunque chiesto la revoca del decreto pagina 2 di 7 ingiuntivo e, in via riconvenzionale, la condanna degli opposti al pagamento della somma di € 4.112,75
(comprensiva dell'importo del deposito cauzionale da attribuire alla locatrice) a titolo risarcitorio.
Istruita la causa mediante la sola acquisizione documentale, con sentenza n. 3034/2025 pubblicata il
09/04/2025 il Tribunale di Milano ha accolto l'opposizione e, revocato il decreto ingiuntivo opposto, ha quantificato in €. 3.052,85 il debito complessivo maturato dagli opposti nei confronti dell'opponente al lordo dello importo di €. 2.280,00 già trattenuto da quest'ultima, ed ha quindi condannato
[...]
e a versare alla signora il residuo importo di €. 772,85, Parte_1 Parte_2 CP_1 oltre agli interessi, dal dovuto al saldo. Ha infine condannato gli opposti, in solido tra loro, alla rifusione delle spese processuali come liquidate in dispositivo.
Con ricorso in appello depositato in data 1.8.2025, e Parte_1 Parte_2 hanno interposto gravame avverso la suindicata decisione reiterando la domanda di restituzione del deposito cauzionale e chiedendo respingersi, siccome nulla ed infondata, la domanda riconvenzionale formulata dalla sig.ra nei loro confronti, con vittoria di spese di entrambi i Controparte_1 gradi di giudizio.
Il ricorso, unitamente al decreto di fissazione dell'udienza di discussione, è stato notificato a
[...]
che, costituendosi ritualmente in giudizio con comparsa depositata telematicamente Controparte_1 il 13.10.2025, ha chiesto il rigetto dell'appello avversario, la conferma della sentenza gravata e la vittoria delle spese processuali.
All'udienza di comparizione del 5.11.2025, tentata invano la conciliazione e dopo la discussione orale delle parti, il Collegio ha deciso la causa dando lettura del dispositivo allegato al verbale.
Con il primo motivo di impugnazione parte appellante ha censurato il Tribunale per non aver dichiarato la nullità dell'atto di opposizione avversario per vizio dell'editio ationis stante l'omessa indicazione degli elementi di fatto e di diritto posti a fondamento della domanda riconvenzionale con conseguente assoluta indeterminatezza sul contenuto della causa petendi.
Il motivo è infondato.
Opponendosi alla richiesta di restituzione del deposito cauzionale versato dai conduttori al momento della stipula del contratto di locazione per cui è causa, la signora ha allegato CP_1
− di essere proprietaria dell'immobile sito in Milano alla via Polesine n. 23 concesso in locazione ai signori e , giusto contratto datato 1.10.2015, Parte_1 Pt_2
− che, a seguito della cessazione del rapporto, i conduttori rilasciavano l'immobile in data
1.5.2022;
pagina 3 di 7 − che al momento del rilascio venivano segnalati danneggiamenti al forno ed alla zanzariera della camera da letto, come da verbale di riconsegna prodotto;

− che nei giorni immediatamente successivi al rilascio, la locatrice si avvedeva di ulteriori danni come elencati dal proprio consulente di parte, architetto , nella perizia di Persona_1 parte ugualmente prodotta;

− che i danni venivano quantificati dal suddetto perito in €. 3.412,75 per i lavori e le sostituzioni già effettuati (come da documentazione fiscale allegata nella perizia) e in €. 700,00 per quelli ancora da effettuare, per un totale di €. 4.112,75: somma richiesta in via riconvenzionale detratto l'importo del deposito cauzionale trattenuto dalla locatrice.
Tali allegazioni consentono di ritenere che i fatti costitutivi della pretesa avanzata in via riconvenzionale siano stati delineati in modo sufficiente ad esplicitare l'azione che l'opponente in primo grado ha inteso proporre, avendo specificato senza incertezze – comunque superabili attraverso l'esame del contenuto complessivo dell'atto introduttivo e della documentazione prodotta – petitum e causa petendi della formulata domanda.
Con il secondo motivo di impugnazione, articolato in diversi profili di doglianza (paragrafi 2, 3, 4 e 5 dell'appello) da esaminare congiuntamente stante la stretta connessione tra loro, parte appellante ha lamentato la violazione, da parte del Tribunale, degli artt. 1590 c.c. e 2697 c.c. per avere affermato la responsabilità dei conduttori nella causazione nell'immobile dei danni lamentati dalla locatrice affidandosi ad una perizia di parte e alla documentazione ivi allegata e senza considerare la mancata dimostrazione, da parte di quest'ultima, dell'effettiva sussistenza di tali danni e, in ogni caso, della loro riconducibilità ad un utilizzo del bene non conforme da parte dei conduttori medesimi e/o della circostanza che detti danni siano eccedenti il normale deterioramento fisiologico del bene.
Il motivo è parzialmente fondato e va pertanto accolto nei termini che seguono.
Va preliminarmente osservato che la disposizione contenuta nell'art. 1590 c.c. esprime una regola generale dalla quale discende l'obbligo del conduttore di restituzione della cosa avuta in godimento nello stato in cui l'ha ricevuta in consegna, fatta salva la possibilità di un deterioramento "normale" della cosa locata, conseguente all'uso corretto del bene (in conformità delle pattuizioni contrattuali) oppure alla vetustà (ex art. 1609), che rientra nella liceità giuridica del godimento e che, quindi, il locatore è tenuto a sopportare.
Una volta riscontrati nell'immobile locato danni eccedenti il normale deterioramento, incombe sul conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti nel costo delle opere necessarie per ripristinare lo pagina 4 di 7 status quo ante dedotto il deterioramento derivante dall'uso conforme al contratto. Tali danni vanno provati dal locatore, che deve dimostrarne l'esistenza, la consistenza e la riconducibilità all'uso difforme fattone dal conduttore.
Prova che, nel caso di specie, il locatore ha fornito solo parzialmente.
Al momento del rilascio avvenuto in data 1.5.2022, infatti, è stato redatto un verbale nel quale le parti hanno dato atto che l'immobile veniva riconsegnato pulito, imbiancato, con la caldaia funzionante, riscontrando unicamente danni al forno (“da riparare”) e alla zanzariera della camera matrimoniale.
Con riferimento a tali beni può dirsi accertata la sussistenza di danni eccedenti il normale deterioramento e della loro riconducibilità all'uso improprio dei conduttori.
Ai fini della quantificazione di detti danni, appare congruo riconoscere alla locatrice il rimborso della somma sostenuta per la loro sostituzione essendo stati riscontrati danni (forno “guasto e con vetro dello sportello rotto” e zanzariera “riparata con lo scotch”) che hanno reso necessario un intervento riparatorio radicale per un importo complessivo ritenuto equo di €. 719,00.
Non è invece condivisibile la decisione del Tribunale di porre a carico dei conduttori il costo per la sostituzione di lavatrice e condizionatore.
Premesso che tali danni sono stati contestati dopo il rilascio (e più precisamente, con mail del 9.5.2022, veniva contestato solo il mal funzionamento della lavatrice mentre il costo del condizionatore nuovo appare solo nei conteggi presenti nella perizia di stima redatta a seguito del sopralluogo del 20.3.2023, ovvero otto mesi dopo la riconsegna dei locali, e con l'immobile già locato a nuovi conduttori), la richiesta risarcitoria per la sostituzione di tali beni si è basata esclusivamente sulla produzione di documentazione attestante l'ammontare dei relativi costi senza alcun riferimento agli specifici danni riscontrati, alla loro eventuale riparabilità, alla loro effettiva riconducibilità all'uso difforme fattone dai conduttori, prescindendo altresì dal normale deterioramento certamente verificatosi negli anni stante il rilievo che i beni in questione erano già presenti nell'immobile fin dal 2014 (cfr inventario allegato al primo contratto del 1.4.2014 nel quale figurava già la conduttrice ), erano in buone Parte_1 condizioni – e quindi non nuovi – e non risultano essere mai stati sostituiti.
In tale contesto, la richiesta di CTU risulta meramente esplorativa e, in quanto tale, inammissibile.
Va infatti osservato al riguardo che la CTU non può essere disposta al fine di esonerare la parte dal fornire la prova di quanto assume, ed è quindi legittimamente negata dal Giudice qualora la parte la richieda al fine di supplire alla deficienza delle proprie allegazioni o offerte di prove, ovvero per compiere un'indagine esplorativa alla ricerca di elementi, fatti o circostanze non provati.
pagina 5 di 7 La consulenza tecnica d'ufficio, infatti, non è mezzo istruttorio in senso proprio e spetta al Giudice di merito stabilire se essa sia necessaria od opportuna, fermo restando l'onere probatorio delle parti.
Come reiteratamente affermato dalla Suprema Corte, infatti, “la consulenza tecnica d'ufficio costituisce un mezzo di ausilio per il giudice, volto alla più approfondita conoscenza dei fatti già provati dalle parti, la cui interpretazione richiede nozioni tecnico-scientifiche, e non un mezzo di soccorso volto a sopperire all'inerzia delle parti” (C. n. 1266/2013).
Con il terzo motivo di impugnazione parte appellante ha censurato il Tribunale per non aver riconosciuto come dovuti da parte della locatrice gli interessi legali maturati sul deposito cauzionale dal giorno del versamento al saldo.
La domanda merita accoglimento.
Sin dal ricorso per decreto ingiuntivo, i conduttori hanno allegato il versamento di cauzione per l'importo di €. 2.280,00 al momento della sottoscrizione del contratto (1.10.2015) e richiesto la restituzione oltre interessi da tale data al saldo.
Su tale domanda parte opposta non ha svolto alcuna contestazione dovendosi quindi ritenere pacifico, da un lato, il versamento di tale importo da parte dei conduttori e, dall'altro, il riconoscimento dell'obbligo restitutorio in capo alla locatrice (peraltro rinvenibile nell'art. 5 del contratto).
Passando alla richiesta avanzata da parte appellata ex art. 89 c.p.c. di cancellazione delle espressioni contenute nell'atto di opposizione pagina 2, punto 1) (nella parte in cui si legge: “… ed è ben noto ai ricorrenti, che pure capziosamente hanno mostrato di ignorarlo al fine di ottenere un provvedimento monitorio al quale non hanno diritto”) e punto 4) (ove si legge “Di tutto quanto finora esposto non è traccia nella narrativa del ricorso per ingiunzione, ciò che invero non sorprende, ma che va posto all'attenzione del Tribunale in quanto prova evidente della malafede cui i ricorrenti hanno agito.
Malafede che si è spinta fino al richiedere l'emanazione di un decreto provvisoriamente esecutivo, inopinatamente concesso e notificato congiuntamente all'atto di precetto, all'evidente scopo di lucrare anche i compensi della fase esecutiva”), ritiene il Collegio che non sussistano i presupposti per ritenere che tali esternazioni superino il limite della correttezza e della convenienza processuale, non esondando le stesse da un normale confronto dialettico.
Passando alla regolamentazione delle spese di lite ed in considerazione dell'esito complessivo della lite che, pur avendo comportato la parziale riforma della sentenza impugnata in accoglimento del secondo e terzo motivo di impugnazione, ha comunque registrato una seppur limitata soccombenza degli appellanti, si ritiene equo compensare per 1/3 tra le parti le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio,
pagina 6 di 7 con conseguente condanna dell'appellata alla rifusione in favore della controparte del restante 2/3 delle spese processuali liquidate, con riferimento al presente grado, secondo i criteri indicati dal D.M. n.
147/2022 ed in base al valore medio per le fasi di studio e introduttiva, e al valore minimo per quella di trattazione e decisionale compiute oralmente.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
e contro avverso la sentenza del Parte_1 Parte_2 Controparte_1
Tribunale di Milano n. 3034/2025, pubblicata in data 9.4.2025, così provvede, in parziale accoglimento dell'appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata:

1. condanna a pagare ai sig.ri Controparte_3 Parte_1
e la somma di € 1.561,00, oltre interessi legali
[...] Parte_2 dall'1.10.2015 al saldo;

2. dichiara compensate tra le parti le spese di entrambi i gradi di giudizio nella misura di 1/3 e condanna la sig.ra a rimborsare agli appellanti i Controparte_1 residui 2/3 di dette spese che, ferma la liquidazione per l'intero delle spese di primo grado effettuata dal Tribunale, liquida per l'intero, quanto al giudizio d'appello, in € 147,00 per esborsi e € 1.994,00 per compensi, oltre 15 % per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

Così deciso in Milano, nella Camera di Consiglio del 5 novembre 2025.
Il Consigliere Estensore Il Presidente dr. Giampiero Barile dr. Roberto Aponte
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