REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI BARI
Terza Sezione Civile
La Corte d'appello, in composizione collegiale nelle persone dei seguenti Magistrati:
dott. Paola Barracchia Presidente dott. Maristella Sardone Consigliere avv. Luigi Carmine Chiarelli Giudice Ausiliario Relatore
ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 217/2023 promossa da:
VIA DANTE, 434 in persona del suo amministratore pro tempore (C.F. Pt_1 Pt_2
), con il patrocinio dell'avv. DOMENICO CEA, elettivamente domiciliato in VIA P.IVA_1 ABATE GIMMA 231 a presso il difensore, Pt_2
Appellante contro
(C.F. ), rappresentato e difeso da sé stesso, elettivamente CP_1 C.F._1 domiciliato in VIA DANTE 434 a Pt_2
Appellato
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso a seguito di trattazione scritta ai sensi dell'art. 83, settimo comma, lett. h, del D.L. n. 18 del 17.3.2020, convertito con Legge n. 27 del 24.4.2020. come da note depositate telematicamente dai difensori. pagina 1 di 4 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con sentenza numero 81/2023 del 14.1.2023 il Tribunale di Bari, definitivamente pronunziandosi sulla domanda proposta da nei confronti del a con atto CP_1 Controparte_2 Pt_2 di citazione del 18.3.2021, la accoglieva e per l'effetto, annullava la delibera assembleare adottata dal in in data 20.11.2020, nella parte in cui modifica il regolamento Controparte_2 Pt_2 condominiale e le tabelle millesimali e condannava il convenuto al pagamento in favore CP_2 dell'attore delle spese del giudizio, liquidate in €. 278,00 per esborsi ed €. 3.200,00 per compensi professionali, oltre 15% per rimborso spese forfettarie, iva e cpa”. Con atto di citazione notificato il 14.2.2023 proponeva appello il , Controparte_2 chiedendo, in riforma dell'impugnata sentenza, alla Corte: 1)- il rigetto della domanda proposta dall'Avv. perché infondata in fatto e in diritto;
2)- In via subordinata, in parziale riforma CP_1 della sentenza appellata, dichiarare la delibera impugnata valida ed efficace limitatamente alla approvazione delle tabelle millesimali;
3)- Disporre, in ogni caso, CTU così come già richiesta ed articolata con le II note ex art. 183 VI co. C.p.c.. Con vittoria del compenso professionale per entrambi i gradi del giudizio. Con comparsa di costituzione e risposta del 12.07.2023, depositata il giorno successivo, si costituiva l'appellato , chiedendo di rigettare l'avverso appello confermando la sentenza del CP_1 Tribunale di Bari n. 81/2023 che ha annullato la delibera assembleare adottata dal Controparte_2
in in data 20.11.2020, nella parte con cui modifica il regolamento condominiale e le
[...] Pt_2 tabelle millesimali, con vittoria di spese. In via istruttoria chiedeva il rigetto dell'avversa richiesta di CTU.
Sulle conclusioni come innanzi precisate, la causa è stata riservata in decisione ai sensi dell'art. 190 c.p.c., con i termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
L'appello è, ad avviso della Corte fondato e deve essere accolto, con le conseguenze in materia di spese.
Con il primo motivo d'appello si prospetta una illogicità della motivazione della sentenza impugnata che, nell'accogliere l'impugnativa, ha affermato che la delibera era nulla in quanto approvava a maggioranza un nuovo regolamento condominiale, in sostituzione di quello fino ad allora in vigore, risalente al 1991, mentre era necessario che vi fosse l'unanimità dei consensi per poterlo fare.
Secondo l'appellante il nuovo regolamento non conteneva alcuna modifica di clausole contrattuali contenute nel precedente regolamento, ma si limitava ad adeguare lo stesso alla normativa sopraggiunta, riportandolo integralmente.
Indipendentemente dallo scopo realmente perseguito dai condomini che lo hanno approvato, la censura coglie nel segno.
La sentenza di primo grado inquadra correttamente la fattispecie, richiamando il principio che in materia la Suprema Corte, pronunziandosi a Sezioni Unite (Cass. n. 943 del 30.12.1999) ha affermato, secondo cui le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall'originario proprietario, dell'edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini (come è nel nostro caso), hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei pagina 2 di 4 condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre hanno natura regolamentare qualora si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni.
Ne trae la conseguenza, richiamando sempre il costante insegnamento della Suprema Corte (citando Cass. n. 17694/2007, Cass. n. 24\46/2004 e Csss. 5626/2002 ma ben più recentemente vedi Cass. n. 24526 del 9.8.2022 e Cass. n. 23582 del 2.8.2023), che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto all'unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, secondo comma, c.c.
Il primo giudice non applica però correttamente i principi richiamati, affermando apoditticamente che la delibera assembleare impugnata non fosse valida, essendo stata adottata a maggioranza e non come avrebbe dovuto all'unanimità, aggiungendo che anche le tabelle millesimali - secondo la prospettazione del - non riporterebbero gli effettivi valori della proprietà, per considerare infine il diritto a CP_1 richiedere la revisione delle tabelle stesse, indicandone i casi previsti dalla legge, cosa che nulla ha a che vedere con la controversia in esame, in cui la maggioranza dei condomini non rivendica tale diritto ma si è avvalso della facoltà di revisione astrattamente prevista anche in altri casi.
La puntuale applicazione dei principi in materia deve invece prendere le mosse dal contenuto del regolamento modificato, stabilendo se lo stesso fosse di natura contrattuale o meno. A tale fine non conta infatti la forma con cui lo stesso è stato adottato e se vi sia stata unanimità nell'adottarlo, ma verificando se, nelle sue previsioni, contenga clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri (le sole due ipotesi in cui gli si può attribuire natura contrattuale).
Né il ha indicato, come era suo onere, l'esistenza di un tale tipo di clausole né dalla lettura dello CP_1 stesso è dato ricavarne.
Ne deriva che il regolamento modificato rivestiva natura sostanzialmente regolamentare e fosse quindi possibile modificarlo a maggioranza nei limiti consentiti.
Va poi verificato se norme di carattere contrattuale siano state introdotte con il nuovo regolamento, cosa che avrebbe comunque richiesto l'unanimità per la sua approvazione. Non sarebbe stato possibile, infatti, anche introdurre con il nuovo regolamento norme che presentassero natura contrattuale e cioè derogative di norme e introduttive criteri di ripartizione delle spese non legalmente previsti.
Così non è per il nuovo regolamento adottato a maggioranza dal appellante in quanto, CP_2 come riconosciuto dall'appellato (Vedi memoria di replica del 15.07.2024) le modifiche apportate che hanno solo fatto in modo che al venisse attribuito un numero di millesimi maggiore di quello CP_1 precedente, ma ciò in conseguenza dell'uso di un diverso metodo di calcolo e dell'uso di parametri diversi (individuazione non più della superficie convenzionale dei singoli immobili ma del volume convenzionale) rientranti sempre nei sistemi di calcolo legalmente previsti.
Una recentissima pronunzia ha ulteriormente chiarito che “La "diversa convenzione", ex art. 1123, comma 1, c.c., è una dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata, con cui i condomini (come parimenti può fare il costruttore, con il regolamento predisposto unilateralmente in vista della pagina 3 di 4 successiva alienazione delle unità edificate) dispongono di derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese di cui agli artt. 1118, 1123 e ss. c.c. e 68 disp. att. c.c.: sicché nell'ipotesi di convenzione pattuita all'unanimità - o di regolamento del costruttore - per le successive modifiche è necessaria una nuova manifestazione di volontà unanime dei condomini, restando altrimenti vincolante la deroga originaria.” (Cass. n. 10.362 del 19.04.2025), mentre così non è per quelle modifiche meramente ricognitive dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge.
Si giunge così alla convinzione maturata da questa Corte che ben poteva il condominio approvare a maggioranza il nuovo regolamento e le annesse tabelle millesimali, atteso che le precedenti non avevano natura contrattuale né tale natura era data rinvenire nel nuovo regolamento adottato con le annesse nuove tabelle millesimali.
L'accoglimento del primo motivo rende superfluo l'esame del secondo.
L'impugnativa va pertanto rigettata.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo ai sensi del D.M. n. 55/2014, così come recentemente modificato dal D.M. N. 147/2022, con applicazione dello scaglione per cause di valore indeterminabile di bassa complessità e compensi minimi per le fasi di studio, introduttiva di trattazione e decisionale.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dal Parte_3
con atto di citazione notificato il 14.2.2023, nei confronti di , avverso la
[...] Pt_2 CP_1 sentenza n. 81/2023 del Tribunale di Bari, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) Accoglie l'appello e per l'effetto rigetta la domanda;

2) Condanna l'appellato in favore del appellante, alle spese e CP_1 CP_2 competenze di lite che liquida, quanto al primo grado, in € 3.809,00 per compensi, e, quanto al presente grado di appello, in € 804,00 per spese ed € 4.996,00 per compensi, oltre r.s.g. i.v.a. e c.a.p. come per legge.
Così deciso in Bari, nella camera di consiglio della terza sezione civile, in data 9.7.2025
Il Presidente Dott.ssa Paola BARRACCHIA Il Giudice Ausiliario Relatore Avv. Luigi Carmine CHIARELLI
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