REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE TERZA CIVILE in persona dei signori magistrati dott.ssa VI Di TT – Presidente estensore dott. Paolo Andrea Taviano – Consigliere dott. Pasquale Cabato – Giudice ausiliario ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al numero 3877 del ruolo generale dell'anno 2020 tra
C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avvocato Nicola Parte_1 C.F._1
ST appellante
e
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'Avvocato Controparte_1 C.F._2
EL EF e dall'Avvocato Marco Savino appellata avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 8609 dell'anno 2020 oggetto vendita di cose immobili conclusioni come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO adiva il Tribunale di Roma per sentir “accertare e dichiarare che le sottoscrizioni Parte_1 apposte in calce al contratto preliminare di compravendita del 08/11/2017 dell'unità immobiliare sita nel Comune di Roma, via dei Coronari n. 101, appartengono alla convenuta. Accertato
l'inadempimento della promittente venditrice, dichiarare, con sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.: che l'ammontare del residuo prezzo dovuto al promissario acquirente, cui condizionare il trasferimento della proprietà dell'immobile de quo – residua prezzo che l'attore si dichiara fin d'ora disposta a corrispondere alla convenuta – è pari alla differenza tra il valore dell'immobile che sarà accertato in corso di causa (diminuito in ragione dell'actio quanti minoris) e l'acconto già versato
a mani della convenuta (pari ad euro 3.000,00) al momento della stipula del preliminare di compravendita. In via subordinata, fissare le condizioni e le modalità di versamento del residuo prezzo idonee ad assicurare l'acquisto del bene libero da vincoli ed a garantire al promissorio acquirente dall'eventualità dell'evizione. In ogni caso, condannare la convenuta all'immediato rilascio in favore dell'attore e/o all'immediata immissione di quest'ultimo nel possesso dell'immobile compravenduto … Condannare la convenuta al risarcimento in favore dell'attore dei danni da quest'ultimo subiti per effetto del mancato godimento dell'immobile dalla data del 30/03/2018, prevista per la stipula del contratto definitivo di compravendita, sino alla data di immissione nel possesso nella misura corrispondente al canone di locazione mensile di mercato per gli immobili aventi le medesime caratteristiche di quello promesso in vendita per ogni mese di ritardo nella consegna dell'appartamento, ovvero in quella diversa misura che risulterà di giustizia. In via estremamente subordinata, qualora il CTU accerti l'innegoziabilità parziale o totale del bene per mancanza dei requisiti amministrativi/urbanistici dichiarare risolto il contratto di compravendita per inadempimento della convenuta e condannarla al pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata pari ad euro 3.000,00”.
Il Tribunale di Roma, respingendo le domande proposte dal accoglieva la domanda Pt_1 riconvenzionale di risoluzione del contratto avanzata dalla per grave inadempimento del CP_1
promissario acquirente. Pt_1
Avverso tale sentenza proponeva appello il chiedendo la riforma della stessa. Pt_1
Si costituiva contestando la domanda di riforma della sentenza impugnata e Controparte_1 chiedendo la conferma della stessa.
La causa veniva quindi trattenuta in decisione all'udienza del 18 settembre 2024 con i termini per il deposito di scritti difensivi.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo l'appellante lamenta l'erroneità della sentenza impugnata laddove ha rigettato la domanda in quanto sfornita di prova documentale.
Lamenta in particolare la contraddittorietà in cui sarebbe incorso il giudice di prime cure nell'aver revocato l'ordinanza con cui nominava il consulente tecnico d'ufficio in quanto la causa era documentale, per poi rigettare la domanda per assenza di prove.
Tale motivo deve essere rigettato in quanto è infondato.
In particolare, il Giudice di prime cure ha revocato l'ordinanza con cui nominava il ctu poiché la parte attrice, odierna appellante, non adempieva al pagamento dell'acconto della consulenza così come disposto dal Giudice con l'ordinanza del 13 febbraio 2019, con cui veniva altresì nominato il consulente. Tuttavia, l'attore non provvedeva al pagamento dell'acconto, né si presentava all'incontro stabilito per l'inizio delle operazioni peritali.
Il ctu, stante l'assenza di alcun riscontro da parte dell'avvocato di parte attrice, presentava istanza al
Giudice affinché modificasse l'ordinanza in punto di addebito del pagamento della sua attività, disponendolo a carico di entrambe le parti e in via solidale tra di loro, a tutela dell'attività professionale che avrebbe dovuto svolgere.
Il Giudice, a scioglimento della riserva assunta all'esito dell'udienza fissata per i chiarimenti sul punto, viste le posizioni delle parti – l'attore non giustificava il mancato pagamento, la convenuta dichiarava di non essere disponibile a versare acconti per la Consulenza in quanto “richiesta da controparte e, comunque, irrilevante …” - revocava la nomina del consulente “… considerate le difficoltà insorte nell'espletamento della Consulenza;
ritenuto di dover revocare l'ordinanza ammissiva della Consulenza luce della copiosa documentazione versata in atti dalle parti comprensiva di relazioni tecniche”.
Correttamente l'appellante richiama la Cassazione Civile, sezione I, 8 luglio 1996, n. 6199, paragrafo

2.2 della motivazione: “…è saldo principio, nell'ambito del processo civile, la consulenza tecnica
d'ufficio è strutturata, essenzialmente, quale ausilio fornito dal giudice da un suo collaboratore esterno all'ordine giudiziario, piuttosto che quale mezzo di prova in senso proprio e, così, costituisce un atto necessario del processo che l'ausiliare compie nell'interesse generale superiore della giustizia e, correlativamente, nell'interesse comune delle parti…”
Ebbene, tale interesse era assente nel caso di specie;
in particolare, il mancato versamento dell'acconto disposto in favore del consulente tecnico, in assenza di un documentato legittimo impedimento, non può non essere inteso che quale manifestazione di disinteresse all'espletamento della prova.
Ai fini della decisione della causa, infatti, il Giudice teneva conto della documentazione depositata dalle parti, in particolare dell'attore, su cui grava l'onere di provare i fatti a fondamento della domanda. E in ogni caso, la consulenza tecnica non deve essere in alcun modo un mezzo suppletivo di tale onere.
Nel caso di specie, dalla documentazione allegata in atti, l'appellante non ha assolto all'onere probatorio sul lamentato inadempimento della promittente venditrice.
Né può essere accolta la reiterata istanza di CTU avanzata dall'appellante in ordine alla verifica della regolarità edilizia e urbanistica dell'immobile in quanto meramente esplorativa, stante l'impianto probatorio documentale.
Alla luce della documentazione allegata, non risulta provata la tesi dell'appellante. Con il secondo motivo, l'appellante chiede la riforma del capo della sentenza impugnata laddove ha
“pretermesso di esaminare la domanda attorea relativa alla mancanza del certificato di abitabilità, in quanto lo stesso non sarebbe necessario per gli immobili di costruzione antecedente all'anno
1934.”.
Tale motivo è infondato e deve, pertanto, essere rigettato.
Appare corretta la ricostruzione operata dal Giudice del primo grado laddove ha affermato che il fabbricato sito in via dei Coronari è rappresentato nel Catasto Gregoriano risalente al 1800, pertanto risultava già esistente al momento dell'entrata in vigore del Regio Decreto numero 1265 del 27 luglio
1934 che istituiva il certificato di abitabilità solo per gli edifici costruiti successivamente a quella data.
Inoltre, non risultano presentate domande di condono edilizio né risulta che l'edificio ha subito variazioni. L'immobile di cui è causa è stato oggetto di plurimi atti di compravendita per cui può desumersi la sua commerciabilità.
La Corte ritiene altresì condivisibile l'accoglimento della domanda riconvenzionale così come effettuata dal Giudice di primo grado, che ha dichiarato risolto il contratto per grave inadempimento del promissario acquirente.
In definitiva, l'appello deve essere rigettato.
Le spese si liquidano come in dispositivo, stante il valore della causa così come indicato nella memoria di replica dell'appellante.
Sussistono i presupposti per la debenza – ex art. 13 comma quater D.P.R. n. 115 del 30/5/2002 – di ulteriore importo pari al contributo unificato.

PQM

La Corte, pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 8609 dell'anno 2020, così decide:
a) Rigetta l'appello;
b) Condanna alla rifusione delle spese del presente grado di giudizio, in favore Parte_1 di che si liquidano nella misura di € 26.155,00 oltre accessori di legge;
Controparte_1
c) dichiara la sussistenza dei presupposti per la debenza, in capo all'appellante, di importo pari al contributo unificato.
Così deciso in Roma, il 26 novembre 2025
Il Presidente estensore
VI Di TT