N. R.G. 331/2023
REPUBBLICA ITALIANA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
QUARTA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, Sezione Quarta Civile, in composizione collegiale, in persona dei magistrati:
Dott.ssa Carla Santese Presidente
Consigliere Estensore Dott.ssa Giulia Conte
Dott.ssa Ada Raffaella Mazzarelli Consigliere
Ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa n. 331/2023 R.G. pendente tra:
(C.F.Parte_1 C.F. 1 ) rappresentata e difesa in proprio ai sensi dell'art. 86 c.p.c. e dall'Avv. Carla Coresi Olivoni, ed elettivamente domiciliata come da procura in atti;

APPELLANTE
contro
C.F._2 ), rappresentata e difesa dall'Avv. CP_1 (C.F.
Giovanni Borghi ed elettivamente domiciliata come da procura in atti;

e
C.F. 3 ), rappresentato e difeso dall'Avv. Stefano _2 (C.F.
Viviani ed elettivamente domiciliato come da procura in atti;

APPELLATI e APPELLANTI INCIDENTALI
Causa trattenuta in decisione all'esito dell'udienza ex art. 127 ter c.p.c. con ordinanza del
15.04.2025 e decisa dal Collegio in data odierna, sulle seguenti
Conclusioni Per l'appellante:
"Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Firenze, accogliere il presente appello e, per l'effetto, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa e respinta, in parziale riforma dell'impugnata sentenza, accogliere integralmente la domanda avanzata dall'appellante, perché totalmente fondata in fatto ed in diritto e, comunque, fornita di consistente supporto probatorio per le motivazioni esposte nel corpo del presente atto, quindi, così statuire: IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO
Accogliere, per tutti i motivi sopra esposti in narrativa, il proposto appello e, per l'effetto, in parziale riforma della la sentenza n.779/2022, emessa dal Tribunale Civile di Arezzo in data 06.07.2022 e pubblicata in data 07.07.2022, resa nelle cause civili riunite iscritte al
N.1418/2019 R.G. e N.1718/2019 R.G., in via pregiudiziale di rito, accertare e dichiarare la sussistenza di vizio della sentenza impugnata, inammissibile, illogica e contraddittoria, in quanto resa in violazione di legge per tutti i motivi di cui in narrativa al presente atto;
- In via principale, dichiarata e confermata la responsabilità esclusiva ex artt. 2051, 1120, 2° comma e 1122 c.c. dei Sig.ri CP_1 _2 e nella causazione di tutti i danni, patrimoniali e non patrimoniali descritti in narrativa e negli atti introduttivi, da infiltrazioni verificate, provate e documentate, conseguenza diretta dell'omessa custodia e manutenzione e/o ritardata e/o mancata esecuzione dei lavori manutentivi necessari, urgenti ed indifferibili del Compendio comune, posto in
Sansepolcro (AR), Via Antonio Gigli, n°2-n°4, condannare la Sig. CP_1 ed il
Parte_1Sig. _2 in solido tra loro, al risarcimento in favore dell'Avv.
dei danni medesimi nella misura indicata in atti, come precisata nei conteggi finali in comparsa conclusionale e memoria di replica per € 49.137,47 ovvero in quella diversa misura, anche superiore, che sarà ritenuta giusta ed equa, oltre al danno non patrimoniale da liquidarsi in via equitativa ex artt. 1226 e 2059 c.c. e, contestualmente, disporre l'immediato sgombero e ripristino dello status quo ante, con eliminazione definitiva dei manufatti e/o opere abusivi, a loro esclusive spese, arbitrariamente realizzate nelle aree comuni, antistanti e circostanti, negli spazi adibiti all'uso dei comproprietari, all'esterno ed all'interno e nella fascia perimetrale di rispetto del resede fabbricato esistente, in quanto inibiscono la identica e corrispondente libera fruibilità e naturale utilizzo da parte dell'attrice Avv. e pregiudicano ogni altra Parte_1
posizione soggettiva e diritto esistenti ed acquisiti, nonché il decoro architettonico dell'edificio e costituenti ostacolo al completamento dei lavori manutentivi in oggetto.
-
condannare i convenuti Sig.ri CP_1 e _2 in solido tra loro, alla refusione integrale di tutte le spese, comprese le spese tecniche, sostenute ^e
-rigettare le domande, eccezioni ed istanze formulate sostenende, come documentate.
dalle parti convenute, per i motivi tutti meglio esposti in narrativa. Con vittoria di spese, competenze ed onorari del doppio grado di giudizio, oltre CP_3
Forf. 15% ed accessori di Legge, nonché delle spese tutte, comprese quelle di assistenza e consulenza tecnica, anche di parte, documentate e le eventuali ulteriori costituende.
IN VIA ISTRUTTORIA
In ipotesi, in accoglimento dell'atto di appello, previa dichiarazione e conferma della responsabilità esclusiva ex artt. 2051, 1120, 2° comma e 1122 c.c. dei Sig.ri CP_1 nella causazione di tutti i danni, patrimoniali e non
[...] ^e _2
patrimoniali descritti in narrativa e negli atti introduttivi, concernenti l'Immobile
Condominiale, posto in Sansepolcro (AR), Via Antonio Gigli, n°2-n°4, dovuti alla mancata e/o ritardata esecuzione dei lavori manutentivi necessari, urgenti ed indifferibili, ammettere le istanze istruttorie reiterate e non ammesse e/o implicitamente rigettate in primo grado, per tutte le ragioni esposte nella parte motiva del presente appello, disporre l'integrazione e/o, se ritenuto, la rinnovazione della espletata C.T.U. e, conseguentemente, adottare ogni provvedimento ritenuto opportuno a tale fine, in considerazione dei motivi esposti nell'atto di appello. Il tutto con vittoria di spese, competenze ed onorari del doppio grado di giudizio, oltre Rimb. forf. 15% ed accessori di
Legge, nonché delle spese tutte, comprese quelle di assistenza e consulenza tecnica, anche di parte, documentate e eventuali ulteriori costituende, da porre a carico delle parti appellate.
IN OGNI CASO e nella denegata ipotesi di conferma della sentenza di primo grado, rideterminare le spese del doppio grado di giudizio, in ragione dell'effettiva soccombenza ed, in applicazione del valore medio tabellare,^di CP_1 e _2 secondo le Tabelle applicabili in relazione al valore dell'oggetto della domanda ed alla mole dell'attività professionale in concreto svolta, anche con riferimento a quelle di ^C.^T.^U. e con riconoscimento ed addebito alle controparti delle spese del CTP documentate."
E IN SEDE DI APPELLO INCIDENTALE
l'appellante principale Avv. Parte_1 in proprio e quale erede del Sig. [...]
Per_1 difesa e rappresentata come in atti, così CONCLUDE "Voglia l'Ecc.ma Corte di
Appello di Firenze, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa e respinta, previo accoglimento dell'Appello principale promosso, perché totalmente fondato in fatto ed in diritto e, comunque, fornito di consistente supporto probatorio per le motivazioni esposte, statuire: IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO A) Rigettare l'appello incidentale, previa conferma della sentenza impugnata sul capo 2) di statuizione, in quanto totalmente infondato, in fatto e in diritto, per tutte le motivazioni esposte, quindi disporre il versamento di deposito cauzionale nella misura già prevista di €. 5.000,00, ovvero in quella diversa maggiore somma, valutata più congrua in ragione della tipologia di lavori di straordinaria amministrazione da ultimare nell'immobile oggetto del giudizio, oltre interessi legali, al tasso di mora ex art. 1284, 4° comma, c.c., maturati sull'importo statuito nella Sentenza impugnata di €. 5.000,00 e, ad oggi, non versato, a far data dal dovuto al versamento, oltre i successivi interessi legali al tasso moratorio, fino all'effettivo versamento, sulla stessa o sulla diversa somma che verrà stabilita a titolo di cauzione. B) Condannare, previo rigetto dell'appello incidentale, l'appellante incidentale al risarcimento degli ulteriori danni, Questa Eccell.ma Corte riterrà di giustizia. anche non patrimoniali, conseguenti ai fatti di causa successivi alla Sentenza impugnata, nella misura che con vittoria di spese, competenze ed onorari del doppio grado di giudizio, anche in considerazione dell'appello incidentale, oltre CP_3 forf. 15% ed accessori di
Legge, nonché delle spese tutte, comprese quelle di assistenza e consulenza tecnica, anche di parte, sostenute interamente dall'appellante anche per le opere comuni come documentate e eventuali ulteriori costituende, da porre a carico delle parti appellate, odierni appellanti in via incidentale."
Per l'appellata CP_1
"Conclude affinchè la Corte d'Appello di Firenze, contrariis reiectis, voglia rigettare integralmente l'appello dell'Avv. siccome infondato in fatto ed in diritto. Parte_1
In subordine, si riporta a tutte le proprie conclusioni, di merito e istruttorie, di cui in primo grado e come riportate in conclusionale e replica in primo grado in note di trattazione 19/2/2022 (doc 10) da aversi qui per ripetute. In via incidentale, chiede che la Corte d'Appello di Firenze, in riforma parziale della sentenza del Tribunale di Arezzo
7/7/2022 nr 779/2022 (doc. 6), voglia annullare e dunque espungere dalla pronuncia, il capo (2°) che "...condanna in solido a versare CP_1 e _2
deposito cauzionale di €. 5.000,00 a garanzia della esecuzione dei lavori di cui al verbale di udienza 10/10/2019..." in quanto i lavori sono stati eseguiti antecedentemente alla pronuncia della sentenza. Vittoria di spese ed onorari del grado di giudizio. Insiste per le istanze istruttorie avanzate e non accolte".
Per l'appellato _2
"Conclude affinché L'Ecc.ma Corte di Appello di Firenze Voglia rigettare integralmente l'atto di appello dell'Avv. _1 in quanto assolutamente e del tutto infondato in fatto e in diritto. In subordine ci si riporta a tutte le nostre conclusioni di merito e istruttorie di cui al 1° grado di giudizio e come riportate in conclusionale e replica e a tutte le varie note di trattazione atti tutti qui ripetuti. E al contempo si chiede in via incidentale che l'Ecc.ma Corte di Appello Voglia in accoglimento della svolta impugnazione incidentale, annullare ed eliminare in riforma parziale della sentenza n. 779/22 RG Trib. Civile di Arezzo del 7/7/22 limitatamente e unicamente il capo 2 di statuizione ove il Giudice obbliga a versare il deposito cauzionale di euro _2 e CP_1
5.000,00 a garanzia della esecuzione dei lavori di cui all'accordo 10/10/19 verbale udienza 10/10/19 essendo i predetti lavori stati eseguiti dalla impresa CP_4 ^e immediatamente pagati dai Sig.ri E dunque in ragione CP_1 _2 e di ciò per essere venuto meno e non avendo più ragione di essere la sussistenza di tale obbligo di versamento ragion per cui se ne chiede la modifica ed eliminazione dalla sentenza de quo. Con vittoria di spese e onorari del presente grado di giudizio.
Si insiste per le istanze istruttorie avanzate e non accolte".
OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 779/2022 emessa dal Tribunale di Arezzo nel procedimento R.G. n. 1418/2019 e pubblicata il 07/07/2022, in materia di responsabilità extracontrattuale.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. I fatti di causa e le domande proposte.
ha interposto appello avverso la sentenza n. 779/2022 con la quale il Parte_1
Tribunale di Arezzo ha accolto solo in parte le domande da lei avanzate nei confronti di volte ad ottenere, previo l'immediato sgombero delle CP_1 e _2
parti condominiali illecitamente occupate dai convenuti con oggetti vari, l'esecuzione delle urgenti opere di manutenzione del tetto e della facciata dell'immobile sito in Sansepolcro via A. Gigli n.

2 - n. 4, in comproprietà con i Sig. CP_1 ^nonché ⁱl ^risarcimento ^dei danni derivanti dalle infiltrazioni asseritamente causate dall'omessa manutenzione del tetto dell'edificio e del bagno dell'appartamento di CP_1
In particolare, la presente causa aveva preso le mosse da due distinti procedimenti di primo grado, ambedue instaurati dalla _1 innanzi al Tribunale di Arezzo e poi riuniti in occasione della prima udienza di comparizione del 22.10.2019.
In primo luogo, la _1 aveva depositato ricorso ex art. 702bis c.p.c. (procedimento n. 1418/2019 R.G.) per ottenere l'avvio di lavori manutentivi sull'immobile in comproprietà con i Sig. CP_1 previo sgombero delle parti condominiali occupate illegittimamente da questi ultimi con materiali ed oggetti che, secondo la ricorrente, avevano impedito all'impresa edile da lei incaricata di procedere con i lavori necessari, e previa demolizione di alcune opere abusive dei resistenti, pregiudizievoli del decoro urbano. La ricorrente aveva contestualmente chiesto che i resistenti venissero condannati al versamento di una cauzione a garanzia del pagamento di dette opere urgenti. Con lo stesso ricorso introduttivo, la _1 aveva inoltre chiesto al giudice (genericamente) di adottare "tutti i provvedimenti urgenti opportuni", anche inaudita altera parte, e di fissare l'udienza di comparizione delle parti.
Il tribunale, con decreto dell'11.06.2019 poi confermato con ordinanza del 29.07.2019, aveva accolto l'istanza proposta dalla ricorrente di provvedere inaudita altera parte ai sensi dell'art. 669-sexies c.p.c., evidenziando che "1) dalla corrispondenza intercorsa tra la ricorrente e il difensore della sig.ra CP_1 sembrerebbe evincersi una sostanziale concordia circa il compimento di tali lavori di rifacimento;
2) trattasi di beni condominiali, la cui cura può essere assunta anche dal singolo condomino, salvo ogni questione inerente alle spese;
3) nel caso di specie le spese sono interamente anticipate dalla ricorrente, di talché non si vede quale pregiudizio, sotto questo specifico punto, possa subire la parte resistente;
4) lo stato dell'immobile, per come raffigurato nelle fotografie, richiede un intervento urgente". Veniva quindi ordinato ai CP 1 di sgomberare l'area comune perimetrale per consentire il montaggio dei ponteggi e l'esecuzione delle opere relative al tetto e alla facciata condominiale.
Con successivo atto di citazione, datato 10.05.2019, la ricorrente aveva incardinato presso il medesimo Tribunale di Arezzo procedimento ordinario di cognizione (n.
1718/2019 RG) volto ad ottenere il risarcimento dei danni patrimoniali e non causati all'immobile di sua esclusiva proprietà dalle infiltrazioni provenienti dal tetto (bene comune) e dall'appartamento di proprietà esclusiva di ^ed ^{asseritamente} CP_1 I
dipendenti ^dalla ^ritardata e/o ^mancata ^manutenzione ^dell'^edificio danni complessivamente quantificati in € 33.893,20. Nell'ambito del medesimo procedimento,
l'attrice aveva richiesto anche il risarcimento del danno da occupazione abusiva di porzioni condominiali da parte dei manufatti e materiali abbandonati dai resistenti, con conseguente lesione dei diritti di godimento sui beni comuni.
Si erano costituiti in giudizio entrambi i convenuti deducendo, per quel che rileva in questa sede, la pacifica necessità di effettuare i lavori sul tetto sebbene con esclusione della solidarietà passiva con l'Avv. _1 verso l'impresa appaltatrice all'uopo incaricata;
la remissività quanto alla realizzazione dei lavori di manutenzione delle ^facciate CP_5 l'infondatezza della pretesa risarcitoria per i danni da infiltrazioni, asseritamente causati dalla condotta negligente della stessa attrice, la quale era stata assente dall'abitazione per un lungo periodo (sino alla metà del 2017).
Le due cause venivano riunite all'udienza di comparizione del 22.10.2019 con estensione del quesito posto al CTU Geom. Per_2 già nominato con ordinanza del 29.07.2019 '
nell'ambito del primo procedimento instaurato (R.G. 1418/2019).
Medio tempore, in data 26.06.2019, la ricorrente depositava un ulteriore ricorso, dapprima ai sensi dell'art. 482 c.p.c. e poi ai sensi dell'art. 669-duodecies c.p.c., rappresentando che i resistenti continuavano ad impedire l'esecuzione dei lavori e chiedendo l'adozione di appositi provvedimenti. Entrambe dette istanze erano rigettate dal primo giudice in data 02.07.2019: in particolare, l'istanza ex art. 482 c.p.c. veniva dichiarata inammissibile poiché ai provvedimenti cautelari non erano applicabili le norme riguardanti il processo esecutivo, se non con riferimento al pagamento di somme di denaro, mentre la richiesta di provvedere con decreto inaudita altera parte proposta ex art. 669-duodecies c.p.c. veniva rigettata perché, in seguito alla costituzione in giudizio dei resistenti CP_1 era emersa l'esistenza di più articolati rapporti tra le parti, tali da rendere opportuna la trattazione della causa nel contraddittorio con i convenuti. Per_ All'esito dell'istruttoria, consistita nell'espletamento di CTU col Geom. ^volta ^a ricostruire lo stato dei luoghi accertando le opere di manutenzione necessarie per la bonifica dell'edificio e le cause delle infiltrazioni lamentate dalla _1 disposto il mutamento del rito in ordinario, il tribunale in primo luogo ha dato atto del raggiungimento di un accordo, in seno all'udienza del 10.10.2019, sui lavori da eseguire sull'immobile, con la contestuale sottoscrizione da parte delle parti di un apposito contratto di appalto. In base alla sentenza impugnata, "Pertanto, non potendo questo
Tribunale condannare una parte all'esecuzione di lavori in merito ai quali la stessa si è già impegnata in virtù di pattuizione contrattuale, per quanto concerne i lavori da eseguire sul tetto viene dichiarata la cessazione della materia del contendere e le osservazioni che seguiranno - mutuate da quanto già rilevato dal Giudice del cautelare - avranno riguardo
-
unicamente circa il riparto delle spese di lite. Tuttavia, a garanzia della concreta esecuzione dei lavori, i convenuti vengono condannati a versare deposito cauzionale di €
5.000,00, entro il termine di giorni 30 dalla presente Sentenza".
In secondo luogo, il tribunale ha attestato la mancata esecuzione dei lavori disposti con decreto inaudita altera parte dell'11.06.2019 e da ciò ha evinto la mancanza di una reale volontà dei resistenti di provvedere alla messa in pristino del tetto, a prescindere dall'esistenza o meno di un vincolo di solidarietà passiva con la _1 e ^dalla ripartizione delle spese in base a diverse quote millesimali rispetto a quelle precedentemente previste (ragioni che i resistenti avevano invocato per giustificare la propria indisponibilità a firmare la bozza di appalto con l'impresa edile predisposta dall'odierna appellante). A tale riguardo, ha affermato che "le opere non sono infatti neppure iniziate e, non essendo ciò certamente dipeso da una qualche inerzia della ricorrente (poiché in totale contrasto con i suoi interessi e con le sue plurime iniziative giudiziali) o da parte dell'impresa, sono stati invece i resistenti a frapporre ostacoli, anche fisici, all'inizio dell'esecuzione dell'attività di manutenzione (id est, la predisposizione dei ponteggi). Da ciò la responsabilità, a tale titolo, degli stessi nella fattispecie". Il giudice di prime cure, tuttavia, ha considerato in parte superflue tali considerazioni dal momento che "dall'accertamento svolto dalla CTU, per la quale le infiltrazioni sono dovute, in gran parte, all'usura delle tegole favorita dalla mancanza di guaina impermeabilizzante e a umidità di risalita o a ponti termici e a "imbibizione della facciata esterna a contatto con la pavimentazione del terrazzo data la sua vetustà" e esposizione geografica al gelo (p. 51, 56). Da ciò la parziale irrilevanza dell'inerzia della convenuta nel provvedere, come necessario, nel periodo 2017-2019".
Si sono, poi, posti al di fuori dalla dichiarata cessazione della materia del contendere i temi di indagine descritti al punto D delle conclusioni della ricorrente, rispetto al quale il
CTU aveva accertato "- l'assenza di oggetti sul vialetto in comune (f. 77, part. 396), oltre che sul resede di proprietà del convenuto (f. 79, part. 397 sub. 2; part. 400) e ricorrente
(f. 79, part. 334, 328) al momento del sopralluogo;

- l'assenza di opere, del genere di quelle descritte dal ctp nella sua relazione 20/04/19 salvi: una griglia d'aria, comunque necessaria;
una rete elettro saldata e annesso filo spinato sulla proprietà della convenuta, la quale non impedisce la veduta del sovrastante balcone;
una parabola inserita all'interno del balcone della convenuta, costituente pregiudizio al decoro architettonico dell'immobile del quale viene ordinata la rimozione;

l'assenza di un cancello carrabile automatico, già esistente nella proprietà della ricorrente
(foto 56), e del quale viene ordinato il ricollocamento in loco;
la presenza di fioriere su cancello manuali pedonale, posizionato sul resede esclusivo della convenuta;
una divisione in struttura metallica in rete a maglia stretta che divide il vano-caldaie, già inesistente ma che non impedisce l'ingresso alla ricorrente, la quale non lo utilizza;

- l'assenza di infiltrazioni provenienti dall'appartamento della convenuta;
la presenza di una gora d'acqua asciugata, su una parte dell'immobile della ricorrente;
l'assenza di umidità, muffa, distacchi di intonaco;
la presenza di sfogliature del velo di finitura, in concomitanza con l'assenza di interventi di riparazione nel bagno della convenuta".
Conseguentemente, aderendo alle risultanze della relazione peritale, il primo giudice ha a rimuovere la parabola inserita nel proprio balcone nonché^condannato CP_1 ad eseguire le opere utili ad eliminare la gora d'acqua ormai asciugata e presente sul soffitto del locale di proprietà _1 posto al piano seminterrato, creatasi a causa delle perdite provenienti dal bagno della CP 1 posto al piano terreno in corrispondenza della macchia. In via alternativa al ripristino di tale danno, il giudice ha imposto a CP_1
[...] il pagamento a della somma di € 693,35 oltre interessi e Parte_1
rivalutazione.
eCP_1 _2 a ricollocare il Il Tribunale ha condannato infine precedentemente rimosso, nonché al pagamento in cancello automatico della _1 solido delle spese di giudizio per € 967,00, oltre accessori, e delle spese di C.T.U. per €
3.000,00 oltre accessori.
Avverso detta sentenza ha proposto appello Parte_1 affidandosi ai seguenti '
motivi di gravame:
1) Erronea dichiarazione della parziale cessazione della materia del contendere in forza del contratto di appalto stipulato all'udienza del 10.10.2019, nonostante tale accordo non assorbisse integralmente il contenuto dell'ordinanza cautelare del 29.07.2019 con la quale il primo giudice aveva imposto ai resistenti di eseguire i lavori urgenti al tetto e alla facciata. In particolare, nell'appalto non era ricompreso il rifacimento delle facciate ammalorate dalle infiltrazioni;

2) Omessa pronuncia del primo giudice rispetto ad alcune delle questioni di cui alle conclusioni rassegnate dall'appellante, tra le quali la richiesta di ordinare lo sgombero di taluni materiali illegittimamente abbandonati dai resistenti nella fascia perimetrale del resede e nelle parti comuni dell'edificio;
3) Errata ed acritica adesione alle conclusioni della perizia svolta in primo grado, viziata da inesattezze e dalla complessiva inattendibilità del ctu Geom. Per_2 - ^di ^cui
l'appellante ha chiesto la rinnovazione e comunque contraddittorietà della sentenza nell'aver riconosciuto l'inerzia dei convenuti ed il difetto di manutenzione dei beni nella loro custodia (specie del manto di copertura del fabbricato), e però aver escluso la responsabilità dei resistenti per la maggior parte dei danni lamentati dall'appellante;
4) Erroneo calcolo delle spese di lite poste a carico dei resistenti in favore dell'attrice, quantificate in misura asseritamente irrisoria e non sorretta da adeguata motivazione.
Radicatosi il contraddittorio, si è costituita chiedendo il rigetto CP_1
dell'impugnazione e proponendo a sua volta appello incidentale, articolato in un unico motivo con cui ha dedotto l'erroneità della condanna, in solido con il fratello _2
[...] al deposito cauzionale della somma di € 5.000,00 a garanzia dell'esecuzione dei lavori oggetto dell'appalto, nonostante detti lavori fossero già stati effettuati e pagati dagli stessi resistenti.
Si è costituito anche _2 contestando integralmente i motivi di appello principale e a sua volta proponendo appello incidentale in merito alla condanna al deposito cauzionale di € 5.000,00, per il quale ha speso argomenti analoghi a quelli della sorella CP_1
Acquisito il fascicolo d'ufficio di primo grado e senza ulteriore istruttoria, la causa è stata trattenuta in decisione con ordinanza ex art. 127 ter c.p.c. del 15.04.2025, sulle conclusioni delle parti come in epigrafe trascritte, previa concessione dei termini ridotti di
40 giorni per il deposito delle memorie conclusionali e di 20 giorni per il deposito delle memorie di replica.

2. Il perimetro della decisione.
Trattandosi di impugnazioni limitate ad alcuni soltanto dei capi della sentenza di primo grado, pare opportuno procedere con la previa delimitazione del perimetro dell'odierna decisione, distinguendo le statuizioni passate in giudicato da quelle ancora oggetto di discussione.
Nel caso di specie ciò appare vieppiù necessario considerato, da un canto, che gli atti delle parti non brillano per chiarezza (specie quelli dell'appellante _1 c^{aratterizzati} da un'estrema lunghezza ed una scarsa schematicità) e, dall'altro, che anche la sentenza appellata ad una prima lettura può apparire contraddittoria, laddove da un canto afferma la cessazione della materia del contendere circa le opere da eseguire sui beni comuni e dall'altro impone una cauzione a carico dei resistenti per l'esecuzione di tali opere.
Per mettere intanto ordine riguardo alle statuizioni del tribunale, si deve chiarire che esse, schematizzate, hanno il seguente tenore:
Dichiarazione di cessazione della materia del contendere quanto ai lavori da
•
effettuare sulle parti comuni, stante l'accordo intervenuto all'udienza del
10.10.2019;
Accertamento che tali lavori al momento della sentenza (luglio 2022) non erano
•
stati integralmente eseguiti e, per questo, previsione di una cauzione a carico dei resistenti a garanzia del completamento degli stessi;

Accertamento dell'illiceità e dilatorietà del contegno di parte resistente nel non prestare un fattivo consenso all'effettuazione di tali lavori ante causam ^e comunque fino al 2019 (data d'introduzione del giudizio di primo grado, nel cui ambito il 10 ottobre era stato raggiunto il suddetto accordo);
Affermazione che le porzioni condominiali necessitavano dell'esecuzione di opere
•
manutentive, e che le stesse erano causa di infiltrazioni nell'immobile di proprietà
della ricorrente;

Affermazione che, tuttavia, tale contegno era scarsamente rilevante sul piano
•
risarcitorio, posto che il ctu aveva addebitato i problemi di umidità lamentati dall'attrice ad un più complessivo quadro (umidità da risalita ecc.);
Affermazione che dall'appartamento della convenuta non provenivano infiltrazioni
•
in danno dell'attrice, ad eccezione di una gora d'acqua asciugata, per l'assenza di interventi di riparazione nel bagno, per la quale la CP_1 ra ^stata ^condannata ^al pagamento della somma di € 693,35 in favore della _1 (o in alternativa a eseguire essa stessa il ripristino).
Così schematizzato il tenore del provvedimento impugnato, si deve rilevare che risulta
' in qualità di ormai definitivo l'accertamento della responsabilità di CP_1 custode del proprio appartamento, per i danni da infiltrazioni causati al soffitto del locale seminterrato di proprietà _1 con conseguente obbligo di messa in pristino o, in alternativa, di pagamento delle spese per i lavori, quantificate in € 693,35.
Parimenti, risultano passati in giudicato, per acquiescenza delle parti convenute, gli ordini di rimozione della parabola posta sul balcone di e di ^{ricollocament}o ^del CP_1 cancello automatico di _1 in precedenza dismesso.
Non solo: è divenuta incontrovertibile in difetto di appello incidentale sul punto anche l'affermazione che le porzioni condominiali necessitavano dell'esecuzione di opere manutentive, e che ciò era causa di infiltrazioni nell' immobile di proprietà della ricorrente
(salvo dover distinguere quali dei denunciati danni fossero riconducibili proprio a tale causa).
L'oggetto della presente decisione, dunque, in ossequio al principio del quantum devolutum tantum appellatum, (in punto di merito) è limitato:
a) all'accertamento del contenuto del contratto di appalto concluso dalle parti all'udienza del 10.10.2019, con conseguente perimetrazione della ormai cessata ^materia ^del ^contendere ^ed esame delle eventuali questioni non coperte ^dall'^accordo e non decise dal giudice di prime cure (nella specie, secondo l'appellante, i lavori da svolgere sulla facciata);
b) alla ricostruzione della causa delle infiltrazioni rinvenute nell'appartamento dell'appellante posto al piano secondo dell'edificio e, dunque, alla valutazione della sussistenza di eventuali responsabilità dei condomini CP 1 per aver omesso gli opportuni lavori nel corso degli anni 2015/2019, pur al tempo sollecitati da [...]
Per_1 precedente proprietario dell'immobile e defunto padre dell'appellante;
c) alla valutazione della correttezza, o non, del rigetto della domanda attorea volta ad ottenere la rimozione dei manufatti e delle opere abusive presenti all'esterno e all'interno dell'immobile, nelle aree comuni e nella fascia perimetrale di rispetto del resede fabbricato;
nello specifico, trattasi di un portale metallico ingombrante che restringerebbe il passo carrabile e dei relativi supporti cementati di ancoraggio al terreno insistenti sul viale lastricato;
di una griglia d'aria realizzata senza il consenso della comproprietaria sulla facciata frontale in corrispondenza del primo piano;
di una rete elettrosaldata con filo spinato fissata alla facciata dell'immobile comune;
di ampie fioriere poste in corrispondenza degli accessi pedonali alla proprietà _1 preesistenti all'acquisto da parte dei CP_1 di una telecamera fissa per videosorveglianza installata sulla facciata nel fronte edificio che riprende aree in comproprietà, nonché dell'arbitraria realizzazione di una suddivisione interna del locale caldaia comune che non rispetterebbe le prescrizioni del D.M. Interno 12.04.2019; d) in virtù delle impugnazioni incidentali proposte dai Sig.ri CP_1 a^lla ^valutazione della correttezza o non della condanna al deposito cauzionale di € 5.000,00 a garanzia dell'esecuzione dei lavori concordati con l'appalto.

3. L'oggetto del contratto di appalto: il primo motivo di appello.
Parte_1 ha censurato la sentenza di primo grado Con il primo motivo di appello, nella parte in cui il giudice ha dato atto del raggiungimento di un accordo tra le parti sui lavori da eseguire sull'edificio condominiale, concretizzatosi mediante il conferimento di incarico all'impresa Marsupini s.r.l.s., con il contratto d'appalto firmato all'udienza del
10.10.2019, dichiarando su tali temi la cessazione della materia del contendere.
A tal proposito, l'appellante ha sostenuto che vi fossero invece questioni rimaste escluse dagli accordi e sulle quali il giudice, considerandole erroneamente comprese nella cessata contesa, non si era pronunciato.
In particolare, secondo la _1 il contratto concluso riguarderebbe soltanto i lavori da realizzare sul tetto e non anche il rifacimento integrale della facciata condominiale, caratterizzata, secondo ^la ^sua ricostruzione, da infiltrazioni, percolazione ^con
imbibimento e degrado diffuso delle murature. Essa ha rilevato che l'appalto menziona espressamente solo la "manutenzione ordinaria" della facciata, non esplicitando specificamente i lavori da effettuare, come invece accaduto per il tetto (vedasi p. 2 del contratto di appalto, all. 11 all'atto di impugnazione), e da tale circostanza ha dedotto che fosse evidente l'esclusione di un accordo sulle opere inerenti la facciata.
L'appellante ha del pari rilevato come la facciata necessitasse di una manutenzione straordinaria (e non ordinaria, come riportato nel contratto), caratterizzata dall'integrale ricostituzione dell'involucro, previa rimozione della finitura preesistente dello zoccolo basale (con eliminazione anche delle lastre di porfido alla base del perimetro), quindi ricostituzione con "cappotto termico esterno" e trattamento di finitura. Tali interventi, tuttavia, non erano mai stati autorizzati dai convenuti comproprietari.
Infine,la _1 ha evidenziato la sussistenza di discrasie tra il contenuto dell'appalto ed il contenuto del decreto emesso inaudita altera parte, confermato con ordinanza e rimasto ineseguito, con il quale il giudice aveva ordinato di provvedere ai lavori urgenti anche della facciata.
Il motivo è infondato.
Va preliminarmente precisato che il contratto concluso in udienza viene espressamente qualificato come appalto e vede da un lato Parte_1 e i ^fratelli CP_1 n qualità di committenti e dall'altro l'impresa Marsupini s.r.l. in qualità di appaltatrice dei lavori. Pur non trattandosi di una vera e propria transazione della lite tra le parti in causa, il menzionato appalto certamente rileva come concreta manifestazione di volontà dei senza la convenuti di risolvere i problemi sottesi alla domanda proposta dalla _1 necessità di addivenire a una decisione giudiziale.
In base alla giurisprudenza di legittimità, "Deve essere dichiarata, anche d'ufficio, cessata la materia del contendere in ogni caso in cui risulti acquisito agli atti del giudizio che non sussiste più contestazione tra le parti sul diritto sostanziale dedotto e che conseguentemente non vi è più la necessità di affermare la volontà della legge nel caso concreto" (Sez. 2, Ordinanza n. 19845 del 23/07/2019). La cessazione della materia del contendere, quindi, si verifica quando sopravviene una situazione che elimina la posizione di contrasto tra le parti, producendo la caducazione dell'interesse delle stesse ad agire e a contraddire e, conseguentemente, facendo venir meno la necessità della pronuncia del giudice (cfr. Cass. n. 23289/07; Cass. n. 6909/09).
"La cessazione della materia del contendere si ha per effetto dell'obiettiva sopravvenuta carenza d'interesse della parte alla definizione del giudizio, postulando che siano accaduti nel corso del giudizio fatti tali da determinare il venir meno delle ragioni di contrasto tra le parti e da rendere incontestato l'effettivo venir meno dell'interesse sottostante alla richiesta pronuncia di merito, senza che peraltro debba sussistere un espresso accordo delle parti anche sulla fondatezza (o infondatezza) delle rispettive posizioni originarie nel giudizio, perché altrimenti non vi sarebbero neppure i presupposti per procedere all'accertamento della soccombenza virtuale ai fini della regolamentazione delle spese che, invece, costituisce il naturale corollario di un tal genere di pronuncia, quando non siano le stesse parti a chiedere congiuntamene la compensazione delle spese" (cfr. Cass.
31/10/2023 n. 30251).
Ebbene, nel caso di specie il contratto di appalto concluso dalle parti con un terzo
(l'impresa CP_4 , ed inerente proprio la risoluzione delle problematiche oggetto del giudizio, rappresenta senz'altro la prova della presa d'atto dei convenuti della necessità di manutenzione dell'immobile CP_6 e di una concorde volontà nell'addivenire ad una composizione della lite mediante l'esecuzione delle opere di ripristino necessarie.
Quanto all'oggetto dell'opera appaltata, e dunque della cessata contesa, sia nella premessa sia nell'art. 1 intitolato "oggetto del contratto", si fa riferimento alla manutenzione ordinaria sulla copertura e facciate del fabbricato in comproprietà delle parti, salvo poi aggiungere un elenco puntato dove vengono dettagliate alcune delle lavorazioni affidate all'impresa.
Non si può dunque condividere l'assunto dell'appellante secondo la quale "si evince chiaramente che nell'oggetto non è ricompreso il rifacimento delle facciate, in quanto si fa riferimento al ripristino della copertura e dei balconi posti al secondo piano (proprietà
Pt 1 , nei termini ivi precisati, ma tale specifica esecuzione coperta dal Decreto
-
d'urgenza - non è prevista espressamente". Ciò è tanto più vero se si considera che lo stesso decreto del Tribunale, che l'appellante assume a termine di confronto, in nessuna sua parte fa espresso riferimento alla realizzazione delle opere di straordinaria manutenzione indicate dall'appellante come necessarie (cappotto termico ecc.). Si legge, infatti, nel provvedimento: "in accoglimento dell'istanza, ordina sin d'ora a CP_1 _2 di sgomberare e immediatamente l'area comune perimetrale al fine di consentire il montaggio dei ponteggi e l'esecuzione delle sole opere relative al tetto e alla facciata condominiale, impregiudicata ogni altra questione che verrà trattata con maggior cura in sede di merito".
Non vengono quindi specificate in alcun modo le lavorazioni da eseguire sulla facciata di talché, anche a prescindere dalla natura provvisoria e strumentale delle statuizioni cautelari, che per mantenere rilievo avrebbero dovuto essere compiutamente ribadite in sede di merito, non sussiste nemmeno la lamentata discrepanza tra detto provvedimento e quanto concordato nel contratto concluso tra le parti.
Soprattutto, poi, e ciò appare dirimente, nel proprio atto introduttivo di primo grado la
_1 non aveva affatto domandato l'esecuzione dell'integrale ricostituzione dell'involucro, con posa in opera di un cappotto termico, ma, solo, la riparazione della copertura e delle facciate, concretizzando tale richiesta con la seguente elencazione:
"manto di copertura, canali di gronda, comignoli e lavori connessi ecc."
Dunque, l'accordo dell'ottobre 2019, di manutenzione anche delle facciate, soddisfa integralmente la richiesta avanzata in citazione.
Se anche, poi, si volesse ritenere che nel corso del primo grado la _1 ^ha domandato l'esecuzione di lavori alla facciata più imponenti di quelli chiesti nell'atto ^introduttivo e il condizionale è d'obbligo, perché in alcuna memoria è ravvisabile una
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tale richiesta e, se sulla base del verbale di udienza del 20.10.2021 potrebbe ipotizzarsi una maggior pretesa non condivisa dai resistenti, il suddetto verbale è talmente scarno e vago che in realtà non è chiaro che cosa la _1 avrebbe voluto oltre a quanto già concordato la conseguenza non potrebbe che essere quella di rilevare l'inammissibilità di tale nuova pretesa, trattandosi di domanda nuova non giustificata da un mutamento dello stato dei luoghi ma, solo, da un ripensamento.
Alla luce di tali premesse, va rigettato il primo motivo di appello, con conseguente conferma della statuizione di cessata materia del contendere in ordine ai problemi della facciata.

4. Le richieste istruttorie.
Prima di passare ad esaminare il secondo motivo di impugnazione appare opportuno affrontare il terzo motivo che, in quanto recante critiche alla CTU e la richiesta del suo rinnovo (o di chiarimenti), si pone quale antecedente logico anche dell'accertamento dell'abusività degli ingombri, oggetto del secondo motivo d'appello, che pure passa attraverso una valutazione delle risultanze peritali.
Col terzo motivo d'appello, infatti, l'Avv. _1 ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui il giudice, aderendo alle risultanze della CTU, ha escluso la responsabilità dei resistenti per i danni conseguenti alle infiltrazioni sul soffitto e sulle pareti del proprio appartamento. A tal proposito, l'appellante ha lamentato la sussistenza di molteplici vizi nella consulenza svolta innanzi al tribunale e reiterato la richiesta, già avanzata all'esito del giudizio di primo grado, di sua rinnovazione o, in subordine, di supplemento;
in particolare, oltre a dedurre l'omessa considerazione da parte del CTU dei rilievi sollevati dal tecnico di parte attrice Geom. Pt_2 _1 si è riportata alla propria istanza di sostituzione del CTU, proposta ai sensi dell'art. 196 c.p.c. e rigettata dal giudice di prime cure, con la quale aveva lamentato l'inattendibilità dell'esperto, evincibile da comportamenti a suo dire non corretti, costituiti dalle comunicazioni private tra lo stesso CTU e il consulente di controparte circa il differimento del primo sopralluogo, pur richiesto anche dalla stessa appellante, dallo svolgimento di tre sopralluoghi anziché dell'unico concordato inizialmente con le parti, dalla erronea e superficiale redazione del verbale ove non venivano menzionate le osservazioni dei CTP.
Tali richieste istruttorie non meritano accoglimento, dal momento che emerge ictu oculi Per come la relazi^one ^del ^Geom. abbia preso le mosse proprio dalle considerazioni del utilizzando le stesse fotografie da questi prodotte salvo poi^consulente ^della _1 confutarne le tesi. Le considerazioni relative ai comportamenti asseritamente scorretti Per attribuiti dalla _1 al Geom. appaiono, in ogni caso, defatigatorie e irrilevanti ai fini della presente decisione, dal momento che non sono idonee ad integrare violazioni tali da inficiare la validità della stessa CTU e poiché la relazione peritale depositata successivamente all'istanza ex art. 196 c.p.c. risulta pienamente rispondente a quanto richiesto dal quesito e ampiamente argomentata. L'esperto ha infatti proceduto correttamente, quanto alla richiesta di descrivere gli ingombri ancora presenti nei locali,
a confrontare nel contraddittorio delle parti lo stato dei luoghi con i dati catastali dell'immobile e, per quanto concerne i danni da infiltrazioni, ad accertarne le cause argomentando le proprie conclusioni con il supporto delle immagini prodotte dalla stessa
_1

5. La responsabilità degli appellati per le infiltrazioni: il terzo motivo di appello.
Venendo al merito della domanda risarcitoria per i danni da infiltrazioni, si osserva quanto segue.
Fin dagli atti introduttivi del giudizio di primo grado, l'odierna appellante aveva dedotto la sussistenza di danni materiali al piano sottotetto, al piano secondo e al piano semiinterrato (tutti di sua proprietà), consistenti in umidità estesa e diffusa, muffe ed efflorescenze, crepe, rigonfiamenti e distacchi, gocciolamento, degrado e distaccamento degli intonaci. ^La _1 aveva ricondotto tali problematiche alle infiltrazioni di acqua piovana penetrate nell'immobile dal tetto a seguito dell'evento climatico del 05.03.2015, anno in cui suo padre Persona_1 aveva inviato a una lettera raccomandataCP_1
con la quale la invitava ad attivarsi per riparare la copertura, trattandosi di parti condominiali, senza ricevere riscontro (di talché la _1 aveva introdotto il giudizio per ottenere il risarcimento dei danni riportati dall'immobile e conseguenti dall'asserita omessa custodia e manutenzione dell'immobile medesimo da parte dei CP_1 ^ai ^sensi
dell'art. 2051 c.c.).
A fronte della mancata liquidazione dei suddetti danni ha proposto uno specifico motivo d'appello che, nei limiti e per le ragioni che si vanno ad esporre, è fondato e merita accoglimento.
Innanzitutto, si è già rilevato come il giudice di primo grado abbia accertato ^{definitivament}e per difetto d'appello incidentale sul punto - la responsabilità dei ^convenuti CP 1 in relazione alla mancata esecuzione delle opere di manutenzione del tetto e alle infiltrazioni provenienti dalla copertura dell'immobile, stante l'atteggiamento globalmente assunto dagli stessi, indicativo dell'assenza di una reale volontà di fare eseguire i lavori di ripristino la cui necessità risultava pacifica tra le parti (si vedano le iniziali eccezioni proposte dai resistenti per non affidare i lavori all'impresa manutentrice e relative al riparto delle quote millesimali e al vincolo di solidarietà con la _1
l'apposizione di ostacoli anche fisici al montaggio dei ponteggi, ecc.).
Il primo giudice, tuttavia, ha ritenuto tali considerazioni in parte irrilevanti poiché
"neutralizzate dall'accertamento svolto dalla CTU, per la quale le infiltrazioni sono dovute, in gran parte, all'usura delle tegole favorita dalla mancanza di guaina impermeabilizzante e a umidità di risalita o a ponti termici e a "imbibizione della facciata esterna a contatto con la pavimentazione del terrazzo data la sua vetustà" e esposizione geografica al gelo
(p. 51, 56)" (cfr. p. 8 della sentenza di primo grado).
In altre parole, il Tribunale di Arezzo ha escluso la sussistenza di un danno risarcibile imputabile ai CP_1 eccezion fatta per la gora d'acqua presente al piano semiinterrato di proprietà _1 in ^base ^ad ^una ^lettura ^delle ^conclusioni ^contenute ^nella ^relazione peritale, alle quali ha dichiarato di riportarsi integralmente, che tuttavia non appare corretta.
Nello specifico, secondo il primo giudice dalla perizia non era emerso che le infiltrazioni al piano sottotetto di proprietà _1 derivassero dalla percolazione delle acque dal tetto, ma ì da cause diverse, quali la presenza di ponti termici e di umidità di risalita. In verità, però, nel proprio elaborato, il CTU ha sì verificato che parte dei danni all'edificio fossero da ricollegarsi a dette problematiche estranee ai condomini CP_1 ma ha ^al contempo accertato numerosi e gravi difetti nella copertura condominiale.
In particolare, il perito ha descritto lo stato avanzato di usura di alcune tegole posate nelle falde, dato dalla loro vetustà e dall'esposizione agli agenti atmosferici (gelo), la rottura di alcune lapidi di pietra presenti sui comignoli, nonché l'assenza di una guaina impermeabilizzante al di sotto del manto di copertura.
Tutte queste circostanze venivano poi considerate dal CTU ^come ^causative ^delle infiltrazioni nel piano sottotetto dell'immobile dell'appellante (p. 42-46 della CTU).
Il CTU, quindi, contrariamente a quanto osservato dal giudice di primo grado, ha compiutamente provveduto a quantificare i danni causati dalla mancata manutenzione del tetto.
A nulla rileva poi che le parti abbiano concordato i lavori di ripristino da eseguire sul tetto mediante l'appalto affidato alla ditta CP_4 poiché occorre distinguere la spesa per la manutenzione del bene comune, gravante pro quota sui condomini e ^stabilita convenzionalmente nel contratto, e il costo del danno cagionato dalla omessa custodia dello stesso bene. È noto, infatti, che in caso di danni subiti da un condomino a causa dell'omessa manutenzione di parti comuni di un edificio, il CP_7 in qualità di '
custode, è generalmente responsabile ai sensi dell'articolo 2051 c.c.
Nel caso di specie, non essendo il danno imputabile anche al condomino danneggiato, poiché è emerso che l'inerzia nelle riparazioni del tetto è attribuibile alla sola responsabilità dei convenuti, il debito risarcitorio per i danni da infiltrazioni grava solo sui condomini responsabili CP_1 ^{e i}n ^solido ^tra ^loro. _2
Per ^Il ^Geom. nella propria liquidazione ha distinto tra il costo di ripristino del tetto
(irrilevante stante la cessata materia del contendere sul punto) e il costo di ripristino ^dell'^immobile ^della _1 a seguito delle infiltrazioni imputabili ai CP_1 quantificando quest'ultimo nell'importo complessivo di € 1.198,52 (comprensivi di €
809,57 per "opere per infiltrazioni derivanti dalla copertura per l'evento eccezionale del
2015" + € 388,95 "opere per mancata manutenzione/vetustà/evento del 2015").
Per converso, il ctu ha escluso che gli ulteriori danni lamentati fossero riconducibili all'omessa manutenzione.
In particolare:
- quanto all'umidità nel vano scala al piano terra, il CTU ha affermato che la stessa era stata causata da umidità di risalita, contrariamente a quanto argomentato dal Geom.
Pt_2 (il quale aveva affermato derivassero "dalle infiltrazioni dal manto di copertura o per libere colature dell'acqua del tetto o per saturazione delle pareti in occasione di ogni manifestazione piovosa"); - quanto all'umidità e alle muffe nere nel vano cucina e nel bagno posti al secondo piano dell'immobile, ha rilevato che erano dovuti a ponti termici, tanto che le stesse problematiche si riscontravano nell'appartamento sottostante di proprietà di CP_1
[...] ;
- sempre alla presenza di ponti termici erano dovute le infiltrazioni lamentate nel vano salone contiguo al vano scala;

- quanto, infine, all'umidità nella parete perimetrale del tinello adiacente al terrazzo, il
CTU ne ha attribuito la causa "nella parte superiore, a ponti termici con evidenti muffe
(foto n.83) e nella parte bassa ad una imbibizione della facciata esterna a contatto con la pavimentazione del terrazzo data la sua vetustà (foto n.82). Stessa causa (umidità dovuta ad imbibizione della facciata esterna a contatto con la pavimentazione del terrazzo, data la sua vetustà) per il tratto di parete della camera 3 esposta a sud-ovest, sud, sud-est appartamento _1 lamentata come infiltrazione dalla copertura nella pag. 7 della perizia giurata foto 36 e 37 che il CTU per facilità di lettura riporta." (pagine
51 e 52 CTU).
Le conclusioni del CTU, quindi, inducono ad escludere la sussistenza di profili di responsabilità in capo ai condo^mini CP_1 per gli ulteriori danni lamentati dall'appellante, diversi da quelli derivanti dall'omessa manutenzione del tetto in custodia,
non essendo gli stessi nemmeno in parte collegati causalmente alla percolazione delle acque dal tetto in custodia al CP_ 7 o, comunque, ad una ipotetica omessa manutenzione dello stesso (ai fini di una eventuale responsabilità aquiliana ex art. 2043
c.c. implicitamente invocata con il riferimento alle asserite omissioni).
I CP_1 devono dunque essere condannati solidalmente al pagamento in favore di
Parte_1 della somma di € 1.198,52 a titolo di risarcimento del danno patrimoniale.
L'appellante non ha domandato che su tale somma fossero computati la rivalutazione monetaria e gli interessi compensativi.
Tuttavia, poiché il credito risarcitorio ha natura di credito di valore (sottratto al principio nominalistico di cui all'art 1277 c.c., dovendo l'obbligazione pecuniaria essere adempiuta come elemento succedaneo o sostitutivo in luogo di una attività o di una cosa diversa dal denaro), la rivalutazione monetaria dev'essere disposta anche d'ufficio (cfr. Cass.
10/03/2021 n. 6.711); per converso, secondo i più recenti arresti giurisprudenziali (cfr.
Cass. 16/02/2023 n. 4938; 17/04/2024 n. 10376), in difetto di un'espressa domanda non possono essere riconosciuti gli interessi compensativi sulla somma rivalutata, perché tali interessi costituiscono la modalità liquidatoria del danno da ritardato pagamento, che deve essere allegato e provato. Dunque, poiché tale somma è attualizzata alla data della CTU-^ovvero ^al ²⁰.⁰⁵.²⁰²

0 - essa deve essere ulteriormente rivalutata ad oggi, per complessivi euro 1.558,14.
Sul suddetto importo sono dovuti gli interessi legali dalla sentenza al soddisfo.

6. Gli obblighi di facere: il secondo motivo di appello.
Con il secondo motivo di appello la _1 ha censurato l'impugnata sentenza laddove è stato escluso il carattere abusivo dei manufatti e materiali di cui essa aveva chiesto lo sgombero, eccezion fatta per la parabola e per il cancello automatico (rispetto ai quali va ribadito l'avvenuto passaggio in giudicato delle relative statuizioni).
Anche in merito a tale censura, osserva come il CTU si sia ampiamente soffermato sui singoli oggetti di cui l'appellante ha chiesto la rimozione, individuando per ognuno di essi l'esatta posizione sulle mappe catastali per verificare se si trattasse di particelle in comproprietà o di proprietà esclusiva dei convenuti.
Si legge, infatti, nell'elaborato peritale:
- quanto al portale in ferro a due colori posto sul foglio 79, part.lla 396, il CTU ha risposto di averne constatato la rimozione e l'appoggio alla serranda di esclusiva proprietà del sig. (foto n. 31 a pagina 23 della CTU);_2 quanto all'apertura di areazione posta sulla facciata principale e di grandezza asseritamente sproporzionata, il CTU ha spiegato che "la norma UNI CIG 7129:2015 prevede che l'aerazione di una cucina può essere garantita dall'installazione di una cappa oppure di un elettroventilatore con espulsione dei vapori direttamente all'esterno dell'edificio. Se ciò non avviene, è obbligatorio realizzare un'apertura permanente in prossimità del soffitto, ad almeno 1,80 mt (1) dal pavimento e rivolta verso l'esterno, che permetta lo smaltimento di gas combusti e vapori. In ogni caso è obbligatorio prevedere un ulteriore foro con filo inferiore in prossimità del pavimento, ad un'altezza comunque non superiore a 30 cm da quest'ultimo (2). Pertanto si può asserire che il foro è necessario per garantire la sicurezza delle persone. Le dimensioni della griglia rilevate durante il sopralluogo dell'11/03/2020 dal CTP Per_3 sono cm 42 x 42 (foto n.33)"; il CTU ha poi chiarito che tali dimensioni non risultavano eccessive;

- quanto alle recinzioni ed ai cancelli apposti alla facciata retrostante del fabbricato e agli ingombri di materiali nelle aree comuni, il perito da un lato ha accertato l'assenza, ^al momento del sopralluogo, della maggior parte degli ingombri segnalati, allegando le fotografie dei luoghi (foto n. 34 e 35); dall'altro, ha constatato che il pezzo di rete agganciato all'inferriata tramite lucchetto risultava appoggiato nel resede esclusivo di
CP_1 e che, in ogni caso, tutto il camminamento intorno al fabbricato risultava di esclusiva proprietà della CP_1 con la sola eccezione del vialetto part. 396 foglio 79;
- quanto alla rete metallica elettrosaldata inserita sul balcone della CP_1 ⁱl ^CTU ^{ha rilevat}o ^che ^essa ^non ^risultava a ridosso del sovrastante balcone di proprietà dell'appellante e non impediva in alcun modo la veduta (e ciò è evincibile dalla mera osservazione delle fotografie da 36 a 38, pagina 28 dell'elaborato);
-in merito alle fioriere poste in prossimità del cancello manuale pedonale a destra
Per_ dell'ingresso principale, il Geom. ha osservato che le stesse risultavano ^facilmente removibili e che comunque si trovavano all'interno della proprietà esclusiva di CP_1
[...] (come lo stesso cancello cui erano appoggiate), trattandosi della particella 400
sempre del foglio 79;
· Infine, in relazione alla struttura metallica realizzata dagli appellati nel vano centrale termica allo scopo di dividere tale vano in due parti (una di proprietà della _1 ^l'^altra ^della CP_1 il CTU ha verificato innanzitutto che la struttura non impediva '
e, soprattutto, che la l'ingresso nella porzione di locale di cui era titolare la _1 portata termica dell'unica caldaia installata nel locale (di proprietà CP_1 ^era ^inferiore ^a
35kW, di talché la conformazione dei luoghi non violava alcuna norma del d.m.
12/04/1996 in tema di regole tecniche di prevenzione incendi per impianti termici a gas con portata superiore a 35kW.
Da questa semplice disamina dell'elaborato del CTU emerge come lo stesso abbia specificamente dato risposta alle doglianze del consulente di parte attrice, fornendo per ognuna di esse una chiara e puntuale motivazione delle proprie conclusioni, corroborata da immagini esplicative, dati catastali e riferimenti normativi. Ogni dichiarazione del perito è, infatti, corredata dalle immagini del lamentato ingombro di volta in volta considerato e della corrispondente particella catastale su cui lo stesso risultava collocato al momento del sopralluogo.
Discorso a parte va svolto rispetto alla richiesta di rimozione della telecamera di videosorveglianza installata dagli appellati sulla facciata comune nel fronte edificio, effettivamente mai esaminata dal CTU nella propria relazione.
L'appellante ha più volte affermato come detta telecamera inquadri anche talune parti comuni dell'edificio (nella fattispecie, il viale di ingresso pedonale e carrabile che insiste sulla particella comune n° 396, in foglio 79), pur non essendone stata autorizzata l'installazione da tutti i comproprietari.
I resistenti non hanno specificamente contestato questo punto che, pertanto, deve considerarsi pacifico ai sensi dell'art. 115 c.p.c.
Di conseguenza, la rimozione della telecamera deve essere disposta sulla base delle indicazioni del Garante Privacy e della consolidata giurisprudenza della Corte di legittimità, da cui non v'è motivo di discostarsi, secondo cui "al fine di evitare di incorrere nel reato di interferenze illecite nella vita privata (art. 615bis c.p.), l'angolo visuale delle riprese deve essere limitato ai soli spazi di propria esclusiva pertinenza, ad esempio antistanti l'accesso alla propria abitazione, escludendo ogni forma di ripresa anche senza registrazione di immagini relative ad aree comuni (cortili, pianerottoli, scale, garage comuni) o antistanti l'abitazione di altri condomini" (si cfr. Cass. Sez. 1, Sentenza n.
14346 del 09/08/2012 p. 8 parte motiva).
Tale principio è stato ribadito anche recentemente dalla Suprema Corte, la quale (cfr.
Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 10925 del 23/04/2024) ha confermato decisione della Corte di appello di Campobasso, affermando che "In tema di impianti di sorveglianza privati, il
Garante della privacy si è occupato di indicare una serie di regole da rispettare, affinché essi vengano effettuati nel rispetto delle disposizioni in tema di responsabilità civile e sicurezza dei dati onde evitare di incorrere in illeciti. Così, il singolo condomino: non sarà obbligato a segnalare la presenza del sistema di videosorveglianza con apposito cartello, ma sarà tenuto a installare le telecamere in modo tale da riprendere esclusivamente il proprio spazio privato: l'angolo di ripresa dovrà, quindi, essere limitato alla porta di casa e non a tutto il pianerottolo o alla strada, oppure al proprio posto auto e non a tutto il garage, ecc".
Alla luce di tali principi, va, pertanto, ordinato a _2 e a di CP_1
rimuovere la videocamera installata, con rigetto nel resto del secondo motivo di appello.

7. La condanna al versamento della cauzione: gli appelli incidentali.
Con due separati appelli incidentali sia hanno che CP_1 _2
impugnato il capo della sentenza di prime cure che li ha condannati in solido al deposito di una cauzione di € 5.000,00 a garanzia dell'effettuazione dei lavori di cui al contratto di appalto più volte ricordato.
Le due impugnazioni vengono esaminate congiuntamente stante la coincidenza della statuizione impugnata e dei motivi di doglianza proposti;
entrambi gli appellati hanno, infatti, sostenuto l'erroneità della condanna al versamento di una cauzione per lavori che, al momento della sentenza, risultavano già integralmente eseguiti.
Tuttavia, sarebbe stato loro onere dimostrare l'effettivo completamento dei lavori concordati nell'ottobre 2019 al tetto ed alla facciata, mentre alcuna prova è stata da essi ritualmente ed efficacemente fornita.
Invero, le fatture recanti le date del 28.10.2019, del 21/02/2020 e del 17/03/2020, che dovrebbero secondo gli appellati dimostrare l'integrale esecuzione dell'appalto convenuto tra le parti e la ditta il 10.10.2019, appaiono estremamente generiche e dunque inidonee a dimostrare alcunché, anche a prescindere dal fatto che le relative produzioni documentali (cfr. all. 16 e 17 alla comparsa di costituzione in appello di ) CP_1
sono state effettuate solo in questo grado e dunque sono inammissibili ex art. 345 c.p.c.
Non solo: al momento del deposito della perizia, nel maggio 2020, dunque successivamente a tali fatture, risultavano ancora da completare i lavori al tetto (come ben emerge dalla relazione peritale). Gli appelli incidentali debbono quindi essere respinti.

8. Le spese di lite.
Preliminarmente, va precisato che l'appellante _1 ha proposto un motivo di appello, il quarto, incentrato proprio sulle spese di lite liquidatele dal primo giudice e ritenute incongrue perché eccessivamente irrisorie;
nello specifico il Tribunale aveva condannato i
CP_1 In solido al pagamento di € 967,00 oltre spese generali, Iva e Cap.
L'odierna decisione risulta assorbente rispetto a detto ultimo motivo di impugnazione poiché la parziale riforma della decisione impugnata, che determina la caducazione della pronuncia inclusa quella accessoria sulle spese, impone al giudice di appello di liquidare nuovamente le spese del doppio grado di giudizio, sulla base dell'esito finale della lite.
Secondo il costante indirizzo della Cassazione, infatti, il giudice di appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite, poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario o globale;
esclusivamente in caso di conferma della sentenza impugnata, la decisione sulle spese può essere modificata soltanto se il relativo capo della sentenza abbia costituito oggetto di specifico motivo d'impugnazione (cfr., ex multis: Cass., Sez. 3
-, Ordinanza n. 9064 del 12/04/2018; Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 1775 del 24/01/2017;
Sez. L, Sentenza n. 11423 del 01/06/2016; Sez.

6 - L, Ordinanza n. 6259 del
18/03/2014).
Nel caso di specie va osservato che l'appello principale è stato accolto solo parzialmente mentre sono stati integralmente rigettati i due appelli incidentali, di talché l'appellante, all'esito dei due gradi, ha visto comunque riconosciuto il diritto al risarcimento del danno e all'esecuzione di alcuni lavori nonché alla rimozione degli ingombri, vedendosi rigettate soltanto alcune delle richieste avanzate.
A detta soccombenza reciproca consegue che le spese dei due gradi debbano essere compensate per 1/3 e le parti appellate condannate in solido a corrispondere all'appellante i residui 2/3 di esse, quantificati sulla base del D.M. 55/14 come modificato dal D.M. 147/2022.
Nello specifico, l'attrice in primo grado ha proposto sia domanda di risarcimento dei danni per equivalente sia domanda di condanna in forma specifica a prestazioni di fare, di talché, dovendosi procedere alla somma dei valori delle stesse, in base all'art. 10, comma 2, c.p.c., risulta che la causa abbia valore indeterminabile. Ai sensi dell'art. 5, comma 6, DM 55/14 le cause di valore indeterminabile si considerano di valore non inferiore a € 26.000 e non superiore a € 260.000 tenuto conto dell'oggetto e della complessità della controversia - che nel caso di specie risulta media. Pertanto, le spese per il primo grado si debbono liquidare in € 7.240,00 (pari a 2/3 di euro 10.860,00).
Per il secondo grado, sulla base del medesimo scaglione, e stante la complessità media della controversia e l'assenza di attività istruttoria, dev'essere riconosciuta in favore dell'appellato la somma di € 5.646,67 (pari ai 2/3 di € 8.470,00).

P.Q.M.

La Corte d'appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza n. 779/2022 del Tribunale di Arezzo, ogniParte_1 diversa eccezione disattesa e respinta, così dispone:
1) Accoglie parzialmente l'appello principale e, per l'effetto, condanna CP_1
[...] e in solido tra loro, a corrispondere a_2 Par^te_¹ la somma di € 1.558,14, oltre interessi legali dalla sentenza al saldo, nonché a rimuovere la telecamera di videosorveglianza installata ^sulla ^facciata
dell'immobile di cui è causa;

2) Rigetta gli appelli incidentali;

3) Compensa per 1/3 le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio e condanna ^e _2 in solido tra loro, a rifondere gli appellati CP_1
i residui 2/3 di tali spese, quantificati nella all'appellante Parte_1
somma già proporzionata per primo grado di € 7.240,00, oltre spese generali,
IVA e CPA e per il grado di appello di € 5.646,67, oltre spese generali, IVA e
CPA.
Dà atto che, per effetto della odierna decisione, sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1-quater d.P.R. 115/2002 per il versamento, ove dovuto, da parte degli appellanti incidentali dell'ulteriore contributo unificato previsto dall'articolo stesso.
Così deciso in Firenze, nella camera di consiglio del 6.7.2025.
Il Consigliere Estensore II
Presidente
Dott.ssa Giulia Conte Dott.ssa Carla
Santese
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.