N. R.G. 739/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO di PERUGIA
SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Perugia, nella persona dei seguenti magistrati:
Dott. Simone Salcerini Presidente relatore
Dott. Paola De Lisio Consigliere
Dott. Ombretta Paini Consigliere
ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al Nr. 739/2023 R.G. promossa da nato a [...] (PG) il 13.02.1954 ed ivi residente in [...]. Civita n. 32 Parte_1
(c.f.: ) rappresentato e difeso dall'Avv. Fabio Coccia ed CodiceFiscale_1
elettivamente domiciliato presso il suo Studio in Norcia, Via Delle Cascine n. 1, in virtù
di procura in calce all'atto di appello;

= Appellante =
nei confronti di
, nato a [...] il [...] ed ivi residente in [...]. Civita n. 2 Controparte_1
(c.f.: ), rappresentato e difeso dall'Avv. Andrea Picozzi CodiceFiscale_2
unitamente e disgiuntamente all'Avv. Giuliano Raschetti, con domicilio digitale eletto presso l'indirizzo pec dei predetti difensori, in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta nel giudizio di appello;

=Appellato = pagina 1 di 13 OGGETTO: Proprietà
CONCLUSIONI:
Per parte appellante: come da note di precisazione delle conclusioni del 31.05.2024;
Per parte appellata: come da note di precisazione delle conclusioni del 31.05.2024.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato conveniva in giudizio dinanzi Parte_1
al Tribunale di Spoleto il fratello per sentir dichiarare l'occupazione senza Controparte_1
titolo da parte di quest'ultimo del fabbricato e dei terreni situati nella frazione Civita di
AS e distinti al N.C.T. di detto Comune al Foglio 129, particelle 326, 327, 328 e 591
acquistati con atto del 31.05.2007 a Rogito Notaio in Roma. Per_1
A fondamento della domanda assumeva di essersi determinato all'acquisto dei predetti immobili per aiutare finanziariamente il fratello pressato da una rilevante esposizione debitoria e di avergliene consentito, inizialmente, l'utilizzo per spirito fraterno, ma col passare del tempo questi non li aveva restituiti nonostante le richieste in tal senso.
Deduceva, inoltre, che successivamente alla compravendita aveva ricevuto la notifica di un atto di accertamento con il quale l'Agenzia delle Entrate contestava il maggior valore degli immobili (terreno e insistente fabbricato) non dichiarato nell'atto di compravendita,
contenzioso che era stato definito, in sede di accertamento con adesione, con il pagamento da parte dell'attore della somma di complessivi €. 26.298,50.
Affermava che si era visto costretto ad agire giudizialmente, facendo valere il titolo di acquisto dell'immobile, sia per ottenerne il rilascio, stante il rifiuto alla riconsegna, sia perché nonostante avesse proposto al fratello di addivenire ad una composizione bonaria della vicenda -offrendogli di ritrasferire gli immobili dietro corresponsione delle somme versate in dipendenza dell'acquisto e delle spese affrontare per la definizione del contenzioso con l'agenzia delle Entrate- questi si era rifiutato. pagina 2 di 13 In ragione delle deduzioni svolte l'attore chiedeva accertarsi l'occupazione sine titulo da parte del convenuto dei beni immobili oggetto dell'atto di compravendita e la condanna di questi al rilascio dei beni in discorso, oltre che la condanna al pagamento di un'indennità di occupazione di € 20.000,00, con vittoria delle spese di lite.
Con comparsa del 23.02.2022 si costituiva che contestava la domanda Controparte_1
attorea e ne domandava il rigetto.
In via riconvenzionale chiedeva accertarsi la nullità dell'atto di compravendita in questione, sia per la violazione degli artt. 17, 40 e 46 L. 47/1985 (poiché non riportava gli estremi dei titoli di costruzione né dichiarazioni equipollenti), sia perché l'atto, dissimulando una donazione, difettava della presenza dei testimoni e, comunque, perché in frode alla legge, in quanto finalizzato all'elusione di norme edilizie imperative.
Concludeva quindi, in via principale, per il rigetto della domanda attorea e, in via riconvenzionale, per la nullità dell'atto di compravendita e la condanna dell'attore al risarcimento dei danni ai sensi dell'art. 96 c.p.c., oltre che al pagamento delle spese di lite.
Alla prima udienza di trattazione l'attore contestava la fondatezza della riconvenzionale avversaria chiedendone il rigetto e, in ipotesi di suo accoglimento, domandava la condanna del convenuto alla ripetizione del prezzo corrisposto per l'acquisto degli immobili, indicato in €.2.000,00, nonché di quanto dal medesimo versato all'Agenzia delle Entrate per la definizione dell'accertamento, pari ad €.26.289,50, nonché delle spese sostenute per l'accatastamento dell'immobile, indicate anch'esse in € 2.000,00.
La causa era istruita documentalmente e tramite prova testimoniale, quindi il Tribunale di
Spoleto, con sentenza n. 854/2023, pubblicata il 10.01.2023, rigettava la domanda principale di parte attrice e, in accoglimento della domanda riconvenzionale spiegata dal convenuto, dichiarava la nullità dell'atto di compravendita e condannava CP_1
alla restituzione in favore dell'attore della somma di €.4.000,00 (di cui € 2.000,00
[...]
pagina 3 di 13 a titolo di prezzo pagato per la compravendita ed €.2.000,00 per l'accatastamento);
condannava l'attore alla refusione delle spese di lite nella misura dei 2/3, compensandole per il resto.
Avverso la sentenza del Tribunale di Spoleto n. 854/2023 ha interposto appello
[...]
per i seguenti motivi: Parte_1
1) “Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 934 C.C. in combinato con l'art. 40 L.
47/1985. Errore in merito alla rilevanza della regolarità urbanistica del fabbricato nella
presente fattispecie. Insussistenza dell'ipotizzata nullità solo formale essendo il fabbricato
in possesso dei titoli edilizi necessari. Natura relativa anziché assoluta della nullità
ipotizzata non rilevabile dall'alienante che vi ha dato causa bensì esclusivamente
dall'acquirente in buona fede. Conseguente accoglimento della domanda principale di
rilascio degli immobili compravenduti stante l'occupazione senza titolo con condanna al
pagamento di un'indennità di €. 20.000,00”.
La sentenza è impugnata nella parte in cui il primo giudice ha respinto la domanda principale di occupazione senza titolo proposta in primo grado dall'appellante accogliendo,
invece, la domanda riconvenzionale -spiegata dal convenuto in primo grado- di nullità
dell'atto di compravendita per la mancata menzione dei titoli edilizi riguardanti il fabbricato in violazione dell'art. 40 L. 47/1985.
La sentenza è pure censurata nella parte in cui, pronunciando la nullità, il Tribunale ha ritenuto trattarsi di nullità di carattere formale ed assoluta.
Ad avviso di parte appellante, l'errore commesso dal primo giudice risiede nell'aver applicato al caso in questione una norma che non si attaglierebbe alla fattispecie, non integrandone i presupposti (indicazione nell'atto di beni abusivi), mentre per il fabbricato in questione - a suo dire - non può parlarsi di opera abusiva in quanto la concessione edilizia esisteva ed era preesistente all'atto stesso.
Nella fattispecie, sostiene l'appellante, trova applicazione il principio in base al quale la pagina 4 di 13 compravendita di un terreno su cui insistano delle costruzioni comporta per accessione il trasferimento anche dei relativi immobili, ancorché non espressamente menzionati nell'atto,
salva diversa disposizione risultante dal titolo o dalla legge.
Afferma, inoltre, che la nullità dichiarata in sentenza non poteva essere pronunciata in considerazione del fatto che, trattandosi di nullità a cui aveva dato luogo lo stesso alienante,
non poteva essere sollevata e della stessa non poteva beneficiare colui che vi aveva dato causa, sia perché -dovendo ipotizzare trattarsi di nullità sostanziale- questa non poteva configurarsi in quanto – a suo dire – l'immobile non era abusivo, esistendo a quel momento la relativa licenza edilizia.
2) “Errore di giudizio in riferimento al mancato riconoscimento del diritto alla restituzione
dell'importo di €.26.298,50 risultante dall'accertamento fiscale seguito all'atto di
compravendita causato dalla mancata dichiarazione dell'alienante ed in ogni caso diretta
conseguenza dell'atto stesso;
restituzione conseguente alla declaratoria di nullità dell'atto
che ne travolge ogni effetto. Insufficiente e/o contraddittoria motivazione sul punto”
La sentenza impugnata è censurata nella parte in cui il giudice di prime cure ha respinto la
reconventio reconvetionis avanzata dall'appellante per la restituzione dell'importo di €
26.298,50 corrisposti dall'appellante per la definizione dell'accertamento fiscale notificato dall'Agenzia delle Entrate sul maggior valore (non dichiarato nell'atto di compravendita)
degli immobili trasferiti.
Sul punto, l'appellante afferma che la pronuncia del Tribunale sia errata nella parte in cui il
Tribunale ha ritenuto che non fosse destinatario dell'atto di accertamento Controparte_1
e, pertanto, che non era a questi traslabile la sanzione comminata dall'Ente impositore riferita all'attore.
Sostiene, a contrario, che entrambe le parti erano state raggiunte dall'accertamento e che,
tuttavia, se n'è disinteressato. Controparte_1
In relazione ai dedotti motivi, in riforma della sentenza impugnata, l'appellante ha chiesto il pagina 5 di 13 rigetto della domanda riconvenzionale di nullità dell'atto di compravendita;
l'accertamento dell'occupazione sine titulo da parte di degli immobili compravenduti e, Parte_1
per l'effetto, la condanna dell'appellato al rilascio degli stessi e al pagamento dell'indennità
di occupazione di €. 20.000,00, oltre al pagamento delle spese di lite in caso di ingiusta opposizione;
in subordine, in ipotesi di accoglimento della riconvenzionale avversaria,
[...]
ha chiesto la condanna dell'appellato alla restituzione della somma di Parte_1
€.26.298,50, con vittoria delle spese di lite del doppio grado di giudizio e con riserva di separata azione per il risarcimento dei danni.
Con comparsa di risposta del 06.05.2024 si è costituito che ha Controparte_1
contestato integralmente il gravame avversario, chiedendo il rigetto dell'appello e la condanna di parte appellante al pagamento delle spese processuali del grado.
In assenza di attività istruttoria il consigliere istruttore ha fissato davanti a sé l'udienza di rimessione della causa in decisione con assegnazione dei termini di cui all'art. 352
c.p.c. per la precisazione delle conclusioni e per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
All'udienza del 02.04.2025 la decisione è stata riservata al Collegio.
*****
Con il primo motivo d'impugnazione parte appellante censura la sentenza del Tribunale
di Spoleto nella parte in cui il primo giudice ha dichiarato la nullità dell'atto di compravendita ai sensi dell'art. 40 L. 47/1985.
Sostiene che il Tribunale abbia erroneamente applicato al caso di specie la predetta norma di cui - a suo dire - non ricorrono i presupposti (trasferimento di immobili abusivi).
Assume che il fabbricato - non dichiarato nell'atto di compravendita del terreno a cui lo stesso accede - è stato edificato “presumibilmente intorno al 1980” in virtù di pagina 6 di 13 concessione edilizia (n. 150 del 15.10.1979) e che non essendo esso l'oggetto della compravendita (ma solo il terreno) per tale motivo non è stato citato nell'atto.
Quindi, secondo la ricostruzione dell'appellante, non ricorrendo nella fattispecie i presupposti applicativi dell'art. 40 L. 47/85, il fabbricato ancorché non menzionato nell'atto di compravendita era stato comunque validamente trasferito all'acquirente
(odierno appellante) ricorrendo l'ipotesi dell'accessione di cui all'art. 934 c.c..
Afferma, inoltre, che la dichiarata nullità non poteva essere pronunciata dal giudice, sia perché alla stessa vi aveva dato causa lo stesso alienante , tenuto ai Controparte_1
sensi dello stesso art. 40 L. 47/85 ad effettuare egli stesso la dichiarazione omessa e,
pertanto, non poteva poi eccepirla ed avvantaggiarsene, anche perché trattandosi di nullità di natura sostanziale la stessa non sussiste, non essendo l'immobile abusivo.
Afferma che, risalendo l'edificazione dell'immobile ad un periodo anteriore al
17.03.1985, troverebbe applicazione la disciplina anteriore alla L. 47/1985 che in tema di trasferimento di terreni prevedeva la nullità relativa degli atti inerenti i terreni in ipotesi di lottizzazione o edificazione di unità immobiliari, di talché solo il contraente in buona fede avrebbe potuto sollevare la relativa eccezione, non l'odierno appellato che ad essa ha dato causa e ne ha tratto vantaggio.
Ritiene questa Corte che il motivo di gravame non colga nel segno.
E' noto che l'accessione (la quale opera se la legge o un diverso titolo nulla dispongano in contrario) è un modo di acquisto della proprietà automatico, a titolo originario.
Tale automatismo trova conferma nella consolidata giurisprudenza della Cassazione –
condivisa da questa Corte - secondo cui: “il principio dell'accessione in base all'art.
934 c.c. opera ipso iure al momento in cui la costruzione si incorpora al suolo, sicché la
pronuncia del giudice al riguardo ha natura soltanto dichiarativa” (Cass. 31 marzo
1987, n. 3103). pagina 7 di 13 Ciò premesso si è ampiamente dibattuto se l'istituto dell'accessione sia applicabile alla legge 47 del 1985 in tema di condono edilizio ai sensi degli artt. 17 e 40 oppure se la disposizione normativa sia applicabile soltanto agli atti di acquisto a titolo derivativo
(“atti tra vivi...aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della
comunione di diritti reali, relativi ad edifici”).
Orbene, questa Corte osserva che l'accessione determina l'acquisto a titolo originario al momento in cui la costruzione viene realizzata: è questo il momento in cui il proprietario del suolo diviene ipso iure proprietario della costruzione;
realizzatosi l'acquisto, la costruzione entra nel patrimonio del proprietario del terreno.
Pertanto, allorquando viene ceduto un terreno sul quale insiste una costruzione, viene contemporaneamente ceduta la costruzione, la quale viene acquisita dall'acquirente per effetto del negozio di trasferimento che ha per oggetto il terreno;
quindi si può affermare che nel caso in disamina anche per la costruzione trova integrale applicazione la legge
47 del 1985.
Fatta tale premessa, occorre osservare che l'art. 40 della citata legge prevede testualmente: “Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di
costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o servitù, relativi ad
edifici o loro parti sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per
dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza edilizia o della concessione ad
edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'art. 31 ovvero se agli
stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli
estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della
domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e non siano indicati
gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto
comma dell'articolo 35. Per le opere iniziate anteriormente al 1 settembre 1967, in luogo
pagina 8 di 13 degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto
notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'articolo
4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al
1 settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero
in documento separato da allegarsi all'atto medesimo.”
La richiamata disposizione prescrive chiaramente la nullità di tutti gli atti di trasferimento di fabbricati qualora non riportino la menzione dei relativi titoli edilizi.
Infatti, come correttamente rilevato dal primo giudice, “la norma in questione …
risponde alla precisa intenzione del Legislatore di non consentire - tenuto conto dei
limiti di cui al previgente art. 17 della medesima legge - la circolazione degli immobili
costruiti precedentemente al 17/03/1985 senza alcuna forma di controllo in merito alla
legittimità edilizia degli stessi” (cfr. pag. 6 della sentenza impugnata).
Nella fattispecie, pertanto, non rileva la regolarità urbanistica del fabbricato, ma la mancata indicazione nell'atto di compravendita dei relativi titoli edilizi.
Trattasi, infatti, di nullità di tipo formale derivante dalla mancanza delle dichiarazioni previste nel testo dell'atto di compravendita.
Sul punto, peraltro, questa Corte non ha motivo di discostarsi dalla giurisprudenza delle
Sezioni Unite della Cassazione - pure richiamata dal primo giudice in sentenza - che,
risolvendo i contrasti interpretativi in ordine alla natura della predetta nullità (formale o sostanziale e, quindi, rilevante solo in ipotesi di effettive difformità edilizie), ha chiarito che “La nullità comminata dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, e dalla L. n. 47
del 1985, artt. 17 e 40, va ricondotta nell'ambito dell'art. 1418 c.c., comma 3, di cui
costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con
tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica
fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che
pagina 9 di 13 la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del
titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser
riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione
dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il
contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della
costruzione realizzata al titolo menzionato” (Cass. Sez. U. 8230/ 2019; Cass. 538 del
15.01.2020; Cass. n.10360 19.04.2025).
Né può sostenersi - come vorrebbe parte appellante - che si tratti di una nullità relativa,
non eccepibile dall'alienante (odierno appellato) che, a suo dire, con la propria condotta vi ha dato causa (omessa dichiarazione dei titoli edilizi), ma possa essere eccepita solo dal contraente in buona fede, ignaro del carattere abusivo dell'immobile (cfr. pag. 9
dell'atto di appello).
Ebbene, anche sotto questo profilo, questa Corte non può che condividere quanto statuito del primo giudice, il quale ha correttamente evidenziato che, se così fosse, “nel
caso in cui entrambe le parti fossero a conoscenza del carattere abusivo dell'immobile,
alcuno potrebbe eccepire tale nullità. Nullità che, invero, oltre ad essere rilevabile
d'ufficio, mira a sanzionare coloro che trasferiscono immobili non regolari da un punto
di vista urbanistico” (cfr. pag. 8 della sentenza impugnata).
Il primo motivo di appello è, dunque, infondato e deve essere respinto.
****
Con il secondo motivo di appello censura la sentenza impugnata nella Parte_1
parte in cui il giudice di prime cure ha rigettato la reconventio reconventionis proposta dall'odierna appellante volta alla restituzione delle somme dal medesimo versate per la definizione dell'accertamento fiscale notificato dall'Agenzia delle Entrate.
Sostiene che il giudice di prime cure, dichiarando la nullità dell'atto di compravendita, pagina 10 di 13 così come ha condannato a restituire a le somme Controparte_1 Parte_1
versate a titolo di prezzo della compravendita e le spese per l'accatastamento del fabbricato, avrebbe dovuto, altresì, condannare l'appellato alla restituzione delle somme versate dall'appellante per la definizione del contenzioso con l'Agenzia delle Entrate in ragione della rettifica da parte dell' dei valori degli immobili dichiarati nell'atto CP_2
di compravendita e della liquidazione delle maggiori imposte e sanzioni, atto notificato dall'Agenzia delle Entrate ad entrambi le parti e non solo all'appellante, come erroneamente ritenuto dal primo giudice e delle cui sorti si sarebbe Controparte_1
totalmente disinteressato.
Il motivo è infondato
Deve, in primo luogo osservarsi che, effettivamente, l'avviso di rettifica e liquidazione delle maggiori imposte e sanzioni emesso dall'Agenzia delle Entrate ha visto come destinatari non solo ma anche . Parte_1 Controparte_1
Tale circostanza emerge documentalmente dalla copia integrale dell'Avviso di
[...]
n. 20071T008854000, come prodotta dall'odierno appellato in Controparte_3
primo grado (cfr. Doc. 10 allegato alla comparsa di costituzione – in fascicolo di primo grado di parte appellata) dalla quale emerge, altresì, che con esso l'Agenzia delle Entrate
ha rettificato il valore degli immobili dichiarato nell'atto di compravendita (da
€.2.000,00 ad € 81.750,00 per il terreno e € 232.500,00 per il fabbricato non dichiarato)
e, per l'effetto, ha riliquidato le maggiori imposte dovute sul maggior valore accertato
(Registro, Ipotecaria e Catastale) oltre sanzioni, per complessivi € 64.785,17.
Dunque, pur se - sotto tale profilo - la censura dell'appellato è corretta, tuttavia ciò non determina il diritto di questi alla restituzione delle somme versate all'Amministrazione
per la definizione del predetto avviso di liquidazione.
Infatti, secondo la consolidata giurisprudenza della Cassazione, condivisa da questa pagina 11 di 13 Corte, “la nullità o l'annullabilità dell'atto imponibile, non incidono sull'obbligo di
chiedere la registrazione, né su quello conseguente di pagare la relativa imposta, tanto
principale quanto complementare, ma costituiscono soltanto titolo per ottenere la
restituzione dell'imposta assolta, subordinatamente, però, non alla mera declaratoria di
invalidità dell'atto con sentenza passata in giudicato, bensì dell'accertata
contemporanea sussistenza di due ulteriori condizioni, rappresentate dalla non
imputabilità alle parti del vizio che ha determinato la caducazione dell'atto e
dall'insuscettibilità di ratifica, convalida o conferma dello stesso” (Cass. n. 6834 del
19.03.2019).
Ne consegue, pertanto, che ancorché, in ipotesi, ne dovessero ricorrere le predette condizioni, l'eventuale diritto alla ripetizione potrà essere avanzato nei confronti dell'Amministrazione finanziaria, ma non nei confronti dell'odierno appellato.
In conclusione, pur con diversa motivazione da quella del primo giudice, deve confermarsi che nulla deve essere restituito a per le somme da questi Parte_1
versate all'Agenzia delle Entrate a definizione dell'avviso di rettifica e liquidazione n.
20071T008854000.
Il motivo è, dunque, infondato e viene rigettato.
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Da tutto quanto sopra esposto deriva che l'appello debba essere rigettato, con conseguente conferma della sentenza impugnata.
Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza (art. 91 c.p.c.) e sono liquidate come da dispositivo, tenuto conto del valore della causa.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Perugia, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
nei confronti di , contrariis reiectis, così provvede: Parte_1 Controparte_1
pagina 12 di 13 - Respinge l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata (n. 854/2023
emessa dal Tribunale di Spoleto il 10.11.2023);
- Condanna l'appellante al rimborso delle spese di lite sostenute dall'appellato costituito che liquida in €.5.810,00 per compensi (fase di studio, fase di trattazione e fase decisionale D.M. 55/2014, aggiornato dal D.M. 147/2022), oltre rimborso spese generali ed accessori di legge;

- Visto l'art. 13 c.1 quater D.P.R. n.115/02 e successive modifiche, accerta che sussistono i presupposti perché parte appellante versi un ulteriore importo pari al contributo unificato.
Così deciso in Perugia, lì 18 settembre 2025
IL PRESIDENTE relatore
(dott. Simone Salcerini)
pagina 13 di 13