N. R.G.V. 882/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA
PRIMA SEZIONE CIVILE
La Corte d'Appello di Bologna nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Giuseppe De Rosa Presidente dott. Antonella Allegra Consigliere dott. Annarita Donofrio Consigliere Relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel procedimento in grado di appello iscritto al n. r.g. 882/2024 promosso da:
rappresentata e difesa dall'avv. FERRANDINO Parte_1
MICHELE elettivamente domiciliata in V. Alfredo ORIANI N. 33, 40137
BOLOGNA,
APPELLANTE contro rappresentata e difesa dall'avv. PUGGIOLI LAURA Controparte_1
elettivamente domiciliata in VIA AMENDOLA 8, 40100 BOLOGNA,
APPELLATO
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1.- Con atto di citazione ritualmente notificato l' conveniva in Parte_1
giudizio dinanzi al Tribunale di Bologna chiedendone la condanna al Controparte_1
pagamento dell'importo di € 12.000,00, oltre rivalutazione e interessi, a titolo di
Pagina 1 penale per il rifiuto a vendere l'immobile di sua proprietà a seguito di incarico conferito all'agenzia.
Si costituiva in giudizio deducendo di non aver accettato l'ultima Controparte_1
proposta comunicata perché per un prezzo inferiore rispetto a quello che aveva comunicato di voler realizzare, in modifica di quello originariamente pattuito con l'agenzia, oltre che per ragioni di salute, invocando comunque la nullità della clausola penale perché vessatoria.
Il Tribunale di Bologna con sentenza n. 1177/2024 pubblicata il 17.04.2024 rigettava la domanda di perchè infondata, con condanna alle spese. Parte_1
Il Giudice, in particolare, riteneva infondata l'eccezione di nullità della clausola invocata, ma riteneva legittimo il rifiuto a contrarre ad un prezzo inferiore rispetto a quello voluto, ritenendo che l'aumento del prezzo richiesto da € 328.000,00 ad €
340.000,00 era dimostrato dal doc. 23 di parte attrice (annuncio pubblicitario dell'agenzia di vendita dell'immobile al prezzo di € 348.000,00) e dal messaggio
Whatsapp del 18.12.2021 con cui la aveva chiesto all'agenzia immobiliare di CP_1
mantenere la trattativa in corso sull'importo di € 340.000,00.
2.- Avverso detta sentenza proponeva appello, chiedendo la Parte_1
condanna di al pagamento della penale pattuita o della diversa Controparte_1
somma ritenuta di giustizia, oltre alla restituzione dell'importo di € 7.607,95 corrisposto in esecuzione della sentenza di primo grado.
Con il primo motivo l'appellante deduceva un'errata interpretazione del quadro probatorio, non ritenendo sufficienti gli elementi indicati dal giudice a dimostrazione dell'intervenuta modifica dell'accordo iniziale in punto di prezzo.
Con il secondo motivo censurava la condanna alle spese di lite anche sulla base della condotta processuale tenuta dalla CP_1
3.-Si costituiva in data 18.10.2024 chiedendo il rigetto dell'appello e Controparte_1
la conferma della sentenza di primo grado.
Preliminarmente, l'appellata deduceva l'inammissibilità del gravame per violazione dell'art. 342 c.p.c., essendo l'atto formulato in modo generico, meramente ripetitivo
Pagina 2 degli assunti già esposti in primo grado, nonché manchevole dei requisiti della chiarezza, sinteticità e specificità.
Rilevava altresì che correttamente il giudice di prime cure aveva ritenuto modificato l'accordo iniziale quanto al prezzo di vendita, avendo la sempre avanzato CP_1
richiesta in tal senso e l' di fatto accettato la nuova condizione, circostanza Pt_1
documentata dall'aver in più occasioni pubblicizzato in vendita l'immobile al prezzo di € 348.000,00.
4.- L'appello va accolto.
Preliminarmente si rigetta l'eccezione di inammissibilità ex art. 342 c.p.c. in quanto la specificità dei motivi di appello non esige formule sacramentali (Cass. sez. 6 ord.
30.5.2018 n. 13535), sempre che siano individuabili come nel caso di specie i punti contestati della sentenza impugnata, lì dove la riproposizione del contenuto dell'atto di citazione in primo grado non incide ai fini della sua ammissibilità in quanto, ai fini della specificità dei motivi di appello, l'esposizione delle ragioni di fatto e di diritto invocate a sostegno del gravame può sostanziarsi anche nella prospettazione delle medesime ragioni addotte nel giudizio di primo grado, purchè ciò determini una critica adeguata e specifica della decisione impugnata e consenta al giudice di gravame di percepire con certezza il contenuto delle censure in riferimento alle statuizioni adottate (Cass. 12.2.2016 n. 2814; 23781/2020)
Va inoltre dichiarata non ammissibile la produzione del doc. 2 di parte appellata perché tardiva.
La questione della nullità della clausola penale non è oggetto d'appello.
Con il primo motivo l'appellante lamenta un'errata valutazione dei fatti e ricostruzione del materiale probatorio.
In particolare, la decisione del primo giudice si fonda sulla valorizzazione di due documenti che dimostrerebbero un successivo accordo tra le parti volto a modificare il prezzo di cui al precedente incarico scritto a vendere del 16.4.2021 che prevedeva:
*prezzo di vendita: euro 328.000,00 (di cui almeno il 15% da riceversi entro 30 giorni dalla data di accettazione della eventuale proposta), *termine per il rogito:
Pagina 3 dieci mesi dall'eventuale accettazione di una proposta di acquisto ovvero dal contratto preliminare di vendita, *compenso per la mediazione: 2% del prezzo di vendita oltre iva, *durata incarico: 31/12/2021 rinnovabile in assenza di disdetta,
*penale in caso di revoca (recesso) dell'incarico prima della scadenza: euro
6.000,00 oltre iva, *penale in caso di rinuncia a vendere: euro 12.000,00 oltre iva.
A seguito della mancata accettazione di una proposta conforme a quella pattuita,
l' ha agito per ottenere il pagamento della penale concordata per l'ipotesi di Pt_1
rifiuto a vendere.
In particolare, dopo numerose visite (sono prodotti n. 38 fogli di visita) e il rifiuto di un'altra precedente offerta di acquisto di del 19.9.2021 al prezzo di Persona_1
€ 325.000,00 (doc. 18), in data 18.12.2022 veniva formulata proposta di acquisto da parte di al prezzo di € 328.000,00, perfettamente aderente CP_2
all'incarico scritto anche per i tempi di stipula.
Non risultano dimostrati problemi gravi di salute che abbiano impedito l'accettazione della proposta, lì dove dagli atti risulta anzi che la era ben attiva ad interloquire CP_1
con l'agenzia in relazione all'affare (cfr. doc, 12 parte appellante), né ha rilevanza l'asserito breve lasso di tempo per accettare, considerata la volontà chiara della CP_1
di non accettare a condizioni ritenute unilateralmente non più convenienti.
Anche il mancato reperimento di un immobile alternativo non risulta tra le condizioni dell'incarico inizialmente conferito.
Il primo giudice ha ritenuto che, sulla base della pubblicizzazione della vendita al prezzo di € 348.000,00 come da doc. 23 e di un messaggio wattsup inviato dalla
(dove si legge che, in vista della visita all'immobile da parte del cliente, la CP_1
invitava l' “di stare il più possibile sui 340.000,00 se ti fanno una CP_1 Pt_1
proposta”) si possa desumere che le parti abbiano concordemente modificato nel tempo il prezzo indicato nel precedente conferimento scritto di incarico, portando il prezzo da € 328.000,00 ad € 340.000,00, ragion per cui il rifiuto a vendere sarebbe giustificato e la penale invocata dall'Agenzia non applicabile.
Pagina 4 Invero, a parere della Corte, sulla base dei documenti e delle testimonianze assunte non è possibile desumere alcun accordo tra le parti volto a modificare il prezzo di vendita indicato nell'incarico precedentemente sottoscritto.
Il teste ha riferito soltanto circostanze de relato, a lui riferite dalla stessa Tes_1
mentre il teste , collaboratore dell'agenzia che ha seguito l'incarico, a CP_1 Tes_2
specifica domanda ha riferito di non avere alcuna conoscenza di una modifica dell'accordo tra le parti.
La volontà unilaterale della di realizzare più di quanto espressamente indicato CP_1
nell'incarico inizialmente conferito non può di per sé impedire l'applicazione della penale pattuita, in presenza di una proposta di acquisto perfettamente conforme a quanto indicato nell'incarico debitamente sottoscritto.
Il fatto poi che la pubblicità indicasse un prezzo più alto per l'immobile in questione di € 348.000,00 (comunque non coincidente con quello in ipotesi voluto dalla CP_1
secondo la sua ricostruzione di € 340.000,00) è prassi usuale per consentire di realizzare, all'esito di trattative, un prezzo più basso, e la cifra indicata individua chiaramente il prezzo più basso al di sotto del quale il venditore non è disposto a vendere. Né la pubblicità ad un prezzo più alto può di per sé dimostrare il raggiungimento di un accordo per la modifica dell'impegno contrattuale assunto.
Riconosciuta l'applicabilità della penale pattuita, la stessa appare tuttavia di importo eccessivo nell'economia generale dell'affare, alla luce del prezzo dell'immobile indicato nell'incarico di € 328.000,00, della provvigione pattuita al 2% nel caso di conclusione dell'affare, della manifesta sproporzione tra la penale prevista per recesso dal contratto prima della scadenza e per rifiuto a vendere e considerata la prossimità della data di comunicazione della proposta rispetto alla scadenza del mandato anche in prossimità della pausa natalizia.
La riduzione ad equità può essere infatti operata d'ufficio essendo prevista a tutela dell'interesse generale dell'ordinamento al fine di ricondurre l'autonomia contrattuale nei limiti in cui essa appare effettivamente meritevole di tutela.
Pagina 5 Per tali motivi questa Corte ritiene di ridurre la stessa ad equità riconoscendo la debenza in favore dell'agenzia di € 6.500,00 oltre interessi dalla domanda al saldo.
Ordina inoltre la restituzione di tutto quanto versato dall'agenzia in esecuzione della sentenza di primo grado, compreso le spese di registrazione della sentenza, oltre interessi dall'esborso (7.5.2024) al saldo.
All'accoglimento dell'appello e alla valutazione della soccombenza in modo unitario tra primo e secondo grado consegue la condanna della alla refusione delle spese CP_1
di lite di entrambi i gradi in favore della controparte liquidate come in dispositivo per la soccombenza ai valori minimi in ragione dell'effettiva complessità della fattispecie.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti di costituita, Parte_1 Controparte_1
avverso la sentenza del Tribunale di Bologna n. 1177/2024, ogni altra istanza, domanda ed eccezione respinta, disattesa ed assorbita, ferme le statuizioni della sentenza impugnata non oggetto di modifica, così provvede: accoglie l'appello e per l'effetto condanna al pagamento in favore Controparte_1
dell dell'importo di € 6.500,00 oltre interessi dalla domanda al Parte_1
saldo; condanna l'appellata alla restituzione di quanto versato dall'appellante in esecuzione della sentenza di primo grado nell'importo di € 7.607,95 oltre interessi dall'esborso
(7.5.2024) al saldo;
condanna alla refusione delle spese di lite in favore dell' Controparte_1 [...]
che liquida in € 2.540,00 per compensi del primo grado ed € 1.984,00 Parte_1
per compensi del secondo grado oltre 15 % per spese generali, i.v.a. qualora dovuta e c.p.a. come per legge.
Così deciso nella camera di consiglio della Prima sezione Civile della Corte
d'Appello di Bologna il 8.7.2025
Il Consigliere relatore Il Presidente
Pagina 6 Annarita Donofrio
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Giuseppe De Rosa