R.G.N. 2840/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati: dr. UR SA NI Presidente. dr. Elena Mara Grazioli Consigliere dr. EL NI IA ZZ Consigliere Est. Giudice Ausiliario ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo generale sopra riportato, promossa
DA
(C.F. ), elettivamente domiciliato in VIALE F.D. Parte_1 C.F._1
ROOSEVELT N. 23 COMO presso lo studio dell'avv. MARZIOTTI LOREDANA, che lo rappresenta e difende come da delega in atti.
APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ), elettivamente domiciliata in VIA MANARA CP_1 C.F._2
N. 5 MILANO presso lo studio dell'avv. CITTERIO CHIARA ADELE, che la rappresenta e difende come da delega in atti.
APPELLATA avente ad oggetto: Comodato di immobile urbano sulle seguenti conclusioni.
Per : Parte_1
“Voglia l'Ecc.ma Ill.ma Corte di Appello adita, rigettata ogni contraria e diversa istanza
-Accogliere il gravame per le ragioni di cui in narrativa con il favore delle spese di entrambi i gradi di giudizio.”
Per CP_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Milano, contrariis reiectis, previa ogni declaratoria di rito e di merito, così giudicare
IN VIA PRELIMINARE pagina 1 di 13 IN RITO
- Dichiarare l'inammissibilità dell'avverso gravame per tutte le ragioni in fatto ed in diritto esposte nella narrativa della presente memoria di costituzione, da intendersi qui di seguito integralmente ritrascritte e richiamate, con ogni conseguente effetto e dovuta statuizione.
IN OGNI CASO NEL MERITO
Rigettare l'appello proposto da , siccome infondato in fatto ed in diritto per Parte_1 le ragioni tutte spiegate in atti da intendersi qui di seguito integralmente ritrascritte e riportate,
e, per l'effetto, confermare integralmente la pronuncia oggetto di gravame.
Con vittoria delle competenze del grado ed espressa richiesta, ove ritenuto dall'Eccellentissima
Corte adita, di condanna del signor ai sensi e per gli effetti dell'art 96 codice di Pt_1 rito comma tre. IN VIA ISTRUTTORIA
Reiterate le istanze tutte dedotte in primo grado, da intendersi qui di seguito integralmente ritrascritte e riportate, solo ove occorrente, e ritenuto dall'Ecc.ma Corte adita, si reiterano le opposizioni già spiegate rispetto a quelle ex adverso dedotte con istanza di darsi ingresso, in denegata ipotesi, alla prova contraria”.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
Nella descrizione dei fatti
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. la sig.ra conveniva davanti al Tribunale di Lecco CP_1 il sig. , deducendo il grave inadempimento di questi al contratto di comodato in Parte_1 essere fra le parti.
La ricorrente premetteva di aver acquistato nel 1982 dalla sig.ra in una Persona_1 Pt_1 porzione della villa sita nel Comune di Lecco, in via Cantarelli, distribuita su quattro livelli
(piano seminterrato, piano terra, piano primo, piano sottotetto) e di avere concesso in comodato d'uso la porzione di sua proprietà al sig. (figlio della proprietaria che abitava Parte_1 frattanto l'altra porzione di villa adiacente) con decorrenza dall'1.09.2014 al 31.08.2024.
Le parti avevano sottoscritto un contratto di comodato nel quale, all'art. 4, si era convenuto che le spese ordinarie e straordinarie riguardanti l'immobile sarebbero state a carico esclusivo del comodatario.
A latere del contratto, entrambe le parti avevano sottoscritto una scrittura privata (senza data) con la quale si era espressamente impegnato ad eseguire, a sue cure e spese, una Parte_1 serie di interventi di straordinaria manutenzione dettagliatamente indicati, con la previsione del termine per la loro ultimazione entro e non oltre il 31.12.2015.
pagina 2 di 13 In giudizio, la sig.ra lamentava che, nel tempo, il sig. aveva eseguito una serie CP_1 Pt_1 di interventi straordinari finalizzati essenzialmente ad annettere la sua porzione di villa a quella della proprietaria confinante (la madre di ). Pt_1
In particolare, denunciava che: 1) il fratello di abitava al primo piano con la sua Pt_1 famiglia, occupandolo interamente dopo la completa annessione delle due porzioni di piano;
2) al piano seminterrato aveva creato una palestra ove esercitava una attività commerciale Pt_1 offrendo corsi di yoga a pagamento.
La sig.ra riferiva di avere sottoscritto le pratiche amministrative relative ai lavori edili CP_1 unicamente sul presupposto che, al termine del contratto, l'immobile le sarebbe stato restituito nello stato di fatto in cui era stato concesso in comodato, salva l'eventualità che Pt_1 acquistasse la porzione dell'immobile, come dallo stesso più volte riferito;
ma con missiva dell'1.08.2019, - dopo avere accertato che il comodatario: i) aveva omesso di eseguire i CP_1 lavori come convenuti con la scrittura privata a latere, ii) aveva ceduto a terzi il contratto senza il consenso preventivo scritto della comodante, iii) aveva mutato la destinazione d'uso dell'immobile da abitazione a palestra - aveva chiesto a la corresponsione di € 1.000,00 Pt_1 mensili a titolo di corrispettivo convenuto nella scrittura in ipotesi di inadempimento.
Non avendo ottenuto il pagamento, la sig.ra adiva, quindi, il Tribunale chiedendo, previo CP_1 accertamento del grave inadempimento del comodatario, la risoluzione del contratto, la condanna alla esecuzione delle opere di ripristino, la corresponsione del corrispettivo mensile per tutta la durata del rapporto, oltre all'immediata restituzione dell'immobile.
Si costituiva in giudizio il quale contestava le pretese della comodante, Parte_1 rappresentando che la porzione di immobile oggetto di comodato, essendo parte della originaria villa di proprietà esclusiva di sua madre (poi frazionata), era rimasta priva di impianti funzionanti, non dotata di autonomo ingresso e di numero civico, dunque inagibile. Per tale motivo, il si era offerto di ristrutturare a proprie spese la porzione, in cambio di un Pt_1 comodato della durata decennale;
detta proposta era stata da subito accettata dalla nuova proprietaria.
Pertanto, contestava l'asserita violazione degli accordi contrattuali, sia in ordine Pt_1 all'omessa esecuzione dei lavori, sia in ordine alla destinazione d'uso, sostenendo invece di avere esteso l'utilizzo dell'immobile ai suoi familiari (fratello, sorella e madre) come previsto in capo a colui che esercita un qualsiasi diritto di abitazione e che l'attività di palestra veniva da lui svolta soltanto nella porzione immobiliare di proprietà di sua madre, includendo solo in minima parte quella della CP_1
pagina 3 di 13 Il riferiva, inoltre, di avere eseguito i lavori come indicati nella scrittura privata, sotto Pt_1 il diretto controllo della stessa che, a suo dire, ne avrebbe rallentato l'esecuzione, CP_1 concordando in corso d'opera modifiche e causando sospensioni per l'impossibilità di ottenere autorizzazioni amministrative (legate ad esempio all'altezza non a norma del sottotetto); chiedeva, infine, in via riconvenzionale, la ripetizione delle somme spese per le opere da lui effettuate per un importo di € 16.292,25 - non sulla porzione oggetto di comodato - ma su altro immobile donato da alla propria figlia. CP_1
All'esito dell'istruttoria orale con escussione testi, il Giudice del Tribunale esperiva una CTU tecnica al fine di descrivere le opere eseguite dal comodatario e il loro valore, con relativa indicazione degli interventi necessari per la messa in ripristino dell'immobile nonchè al fine di calcolare il valore della indennità di occupazione dell'immobile oggetto di comodato.
Il consulente nominato rilevava che le fatture prodotte erano solo in minima parte intestate al
(circa € 20.000,00) mentre la maggior parte risultava intestata a e Pt_1 Controparte_2
(rispettivamente fratello e moglie del . Controparte_3 Pt_1
Il CTU descriveva, inoltre, nel dettaglio le opere realizzate e quelle mancanti. In particolare, il consulente rilevava che, prima dell'intervento, la porzione di proprietà era così CP_1 composta:

1- Piano seminterrato: cantina e scala interna di collegamento col piano terra;
2-
Piano terra: ingresso pedonale da area interna, ripostiglio e scala di collegamento al seminterrato;
camera, disimpegno e scala di collegamento col piano primo;

3- Piano primo: due camere, bagno, due disimpegni, due ripostigli, scala di collegamento al piano terra, terrazzo.
A seguito delle opere eseguite da (a valere sulla proprietà il CTU censiva una Pt_1 CP_1 serie di interventi concretamente realizzati, tra i quali: al Piano seminterrato (demolizione scala in cemento armato di collegamento col piano terra;
demolizione muro divisorio fra cantina proprietà e cantina proprietà per realizzazione sala giochi); al Piano terra CP_1 Per_1
(realizzazione solaio per chiusura vano scala;
demolizione muratura fra ripostiglio e camera;
realizzazione tavolato per modifica distribuzione: nuova camera, realizzazione disimpegno, modifica camera esistente, cambio d'uso da ripostiglio a guardaroba, realizzazione nuovo bagno con chiusura e accesso dall'esterno; realizzazione aperture di collegamento tra le porzioni guardaroba-soggiorno, demolizione porzione tavolato per collegamento ingresso tra le due proprietà; realizzazione gradini e apposizione di due porte con relative spallette per sistemazione ingresso); al Piano primo (demolizione e ricostruzione tavolato per ampliamento camera;
demolizione tavolato divisorio fra le due proprietà per realizzazione soggiorno con cambio d'uso di una camera a soggiorno;
modifiche distributive interne); al Tetto e facciata
(scrostatura e rifacimento facciata;
scrostatura e verniciatura opere in ferro;
sostituzione canali pagina 4 di 13 e pluviali;
rimozione tegole ammalorate e relative sostituzioni;
rifacimento esalatori;
realizzazione nuovo velux;
ripristino tavelloni ammalorati;
realizzazione guaina di protezione).
A parere del CTU gli interventi avevano comportato il rifacimento degli impianti elettrico, riscaldamento e idrosanitario, la sostituzione dei serramenti interni e il rifacimento delle pavimentazioni.
In conclusione, il CTU affermava l'impossibilità di quantificare con certezza l'ammontare complessivo delle spese sostenute dal (la maggior parte delle fatture, come già detto, Pt_1 non era a lui intestata), ma evidenziava che le opere realizzate avevano determinato un evidente status quo post operam difforme rispetto allo status quo ante e incompatibile con la destinazione e l'autonomia della porzione di proprietà da quella adiacente di proprietà CP_1
ciò che avrebbe reso necessario la rimessione in pristino così come dettagliato alle Per_1 pagine 6 e 7 della relazione peritale depositata il 7.5.2024 con opere per un valore di € 40.260,00
(senza tuttavia il rifacimento della scala in cemento armato e con la previsione invece di una scala a chiocciola).
Il Giudice del Tribunale, previa declaratoria di decadenza della parte resistente dalla Pt_1 domanda riconvenzionale (non avendo chiesto il differimento della prima udienza), ha ritenuto che dalla CTU emergesse che quanto pattiziamente convenuto tra le parti era stato in buona sostanza disatteso dal sig. , il quale era intervenuto sull'immobile a esclusivo beneficio Pt_1 delle proprie esigenze e di quelle dei propri familiari. Dall'elaborato peritale, secondo il
Giudice, risultavano chiaramente lo status quo ante dell'immobile di proprietà e lo status CP_1 quo post agli interventi di riannessione realizzati da . In particolare il Tribunale, Pt_1 visionata la scrittura privata a latere del contratto di comodato, rilevava che il non Pt_1 aveva adempiuto agli obblighi assunti elencando le opere che risultavano omesse rispetto a quanto previsto in tale scrittura quali: a) la asportazione completa, compresa la rimozione di quattro travi nel lato di proprietà lo smaltimento di tutta la struttura del tetto;
b) la CP_1 demolizione dell'ultimo solaio di copertura nel lato di proprietà e suo rifacimento a quota CP_1 di mt. 2,70 utili con struttura portante in legno e ancoraggi in travi di ferro;
c) la sostituzione, implementazione o adeguamento degli impianti elettrici, idraulici e di riscaldamento (con installazione di una centrale termica) autonomi rispetto all'altra porzione della villa. Il Giudice precisava, altresì, che aveva eseguito solo in maniera parziale e riduttiva altre opere Pt_1 previste nell'atto quali: d) la formazione di nuova copertura in travi di legno lamellare con strato coibente e manto di copertura;
e) la sostituzione di tutti i serramenti esterni con nuovi a tenuta termica;
f) la sostituzione delle tapparelle e delle griglie a ventola con nuove in alluminio;
g) la pagina 5 di 13 posa di tre lucernari sul tetto. Di contro, era stato eseguito il rifacimento delle facciate con rimozione dell'intonaco nelle parti ammalorate e successiva strollatura.
Pertanto, con sentenza n. 562/2024, pubblicata il 23.09.2024, il Tribunale così statuiva:
“dichiara risolto per inadempimento del resistente, , il contratto di comodato Parte_1 stipulato dalle parti in data 01.09.2014 (…) e, stante l'inadempimento alla scrittura privata di impegno dallo stesso sottoscritta, per l'effetto, condanna parte resistente a Parte_1 rilasciare l'immobile oggetto di causa libero da persone (ivi inclusi terzi occupanti l'immobile)
e cose entro il 31.08.2024, previa rimessione in pristino delle opere di cui all'elenco a pag. 6
e 7 della relazione di consulenza tecnica d'ufficio depositata il 7.5.2024, con totale onere a carico di parte resistente;
condanna parte resistente, al pagamento in favore di Parte_1 parte ricorrente, , di € 1.000,00 mensili a titolo di indennità di occupazione dal CP_1
01.09.2014 fino all'effettivo rilascio;
rigetta le ulteriori domande di parte ricorrente CP_1
; dichiara parte resistente, , decaduta dalla domanda riconvenzionale;

[...] Parte_1 condanna parte resistente, a rifondere a parte ricorrente, le spese Parte_1 CP_1 del presente giudizio che liquida in € 9.257,00 per compensi professionali, € 583,90 per anticipazioni, oltre spese generali nella misura del 15% dei compensi, 4% CPA e 22% IVA se dovuta, come per legge;
pone le spese di CTU definitivamente a carico di parte resistente
”. Parte_1
Avverso la detta sentenza, quest'ultimo ha proposto appello con ricorso depositato in data
11.10.2024, affidato a due motivi.
La parte appellata si è costituita il 30.12.2024, chiedendo l'inammissibilità e CP_1 comunque il rigetto dell'impugnazione.
Nel corso del giudizio la Corte, ritenuta la necessità di chiarire la situazione dell'immobile con riferimento al rilascio e all'esecuzione delle opere di ripristino, nonché di esperire tentativo di conciliazione, ha fissato la comparizione personale delle parti per l'udienza del 7.05.2025, poi rinviata d'ufficio, quindi fissata per l'udienza del 2.07.2025, all'esito della quale, la Corte ha invitato le parti, anche con l'ausilio dei propri tecnici, a verificare la possibilità di una soluzione della controversia con particolare riferimento all'individuazione delle opere da eseguire per il ripristino dell'immobile.
Alla successiva udienza del 22.10.2025, la Corte ha sottoposto alle parti la questione preliminare, sollevata d'ufficio, in merito agli eventuali profili di nullità della clausola 3 della scrittura a latere del contratto di comodato, con riferimento all'alterazione da parte di tale clausola della causa tipica del contratto ed ha invitato le parti alla discussione sulla dedotta questione.
pagina 6 di 13 L'Avv. Marziotti ha aderito alla eccezione di nullità evidenziata dalla Corte, riportandosi alle argomentazioni già formulate sul punto in primo grado, mentre l'Avv. Citterio ha sottolineato il carattere di clausola penale dell'art. 3 che, come tale, non avrebbe snaturato la natura gratuita del contratto di comodato, svoltosi in termini gratuiti fino ad oggi, nonostante l'indennità di occupazione fosse stata rivendicata a partire dalla immissione in possesso del sig. Pt_1 avvenuta nel 2014.
All'esito del contraddittorio sulla questione preliminare, la Corte ha invitato le parti a concludere anche nel merito, adeguando le rispettive conclusioni alla prospettata eventualità di declaratoria di nullità della clausola.
L'Avv. Marziotti, ribadendo l'eccezione di nullità già formulata in primo grado, si è riportato alle osservazioni tutte svolte nell'atto di appello, di cui ha chiesto l'accoglimento; mentre l'Avv.
Citterio, richiamando le argomentazioni difensive già svolte in atti, ha insistito nell'accertamento dell'immissione in possesso, dell'obbligo restitutorio e della remissione in pristino come già riconosciuti dal primo Giudice e - nell'eventualità di una dichiarazione di nullità della clausola 3 della scrittura a latere del comodato - ha chiesto che venga riconosciuta quantomeno l'indennità di occupazione a far data dall'agosto 2024 nella misura di € 1.000,00 tenuto conto dell'esito della CTU con riferimento al valore locatizio. All'esito della discussione, la Corte ha dato lettura del dispositivo in udienza.
Con il primo motivo d'appello: rubricato “ERRATA E CONTRADDITTORIA
VALUTAZIONE EMERGENZE ISTRUTTORIE E DISAMINA PRODUZIONI
DOCUMENTALI. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL'ART. 2697 C.C.”,
l'appellante deduce l'illegittima stipulazione del contratto di comodato in luogo di un regolare contratto di locazione che la non avrebbe potuto stipulare stante la carenza dei requisiti CP_1 minimi di legge (impianti a norma, regolare accatastamento ecc.), all'epoca dei fatti tutti insussistenti.
Relativamente alla ripartizione dell'onere della prova e alla valutazione probatoria, l'appellante denuncia una errata distribuzione degli stessi: secondo il Giudice avrebbe attribuito a Pt_1 lui l'onere di dimostrare l'esecuzione delle opere, mentre in realtà spettava alla provare CP_1
l'invocato inadempimento. Il CTU, testualmente, avrebbe dichiarato che “la situazione vista a posteriori non permette un'analisi puntuale”, delegittimando, a detta dell'appellante, qualsiasi conclusione fondata su certezza tecnica. L'appellante censura altresì che il provvedimento impugnato ha svalutato la relazione peritale a favore di testimonianze ( ex marito e figli Pt_2 di ritenute inattendibili e in parte contraddittorie. Sotto il profilo dell'adempimento, CP_1
l'appellante deduce: a) che i testi riferiscono che alcuni lavori (tetto, impianti) sono stati pagina 7 di 13 effettivamente eseguiti in modo conforme e funzionale;
b) che la mancata realizzazione del progetto del sottotetto è dipesa da motivi edilizi oggettivi (non dalla volontà di ); c) che Pt_1 la condotta della sig.ra - da interpretare quale tacita ratifica - avrebbe influito CP_1 sull'esecuzione dei lavori (la proprietaria-comodante avrebbe firmato la DIA, approvato gli interventi, sottoscritto la chiusura dei lavori nel 2017 e avrebbe contestato solo nel 2019 con una comunicazione definita “incomprensibile” la mancata esecuzione dei lavori stabiliti); d) che le modifiche realizzate erano concordate e funzionali all'abitabilità, non lesive della destinazione d'uso, e che la palestra era un centro yoga a mero scopo personale, privo di finalità commerciali e avente incidenza minima sulla porzione di Infine, l'appellante critica la CP_1 sentenza nella parte in cui il primo Giudice -a fronte della gratuità del comodato come prevista dalla legge- ha dichiarato la risoluzione contrattuale mentre il contratto di cui è causa poteva solo essere interrotto, con richiesta di restituzione anticipata del bene oggetto di comodato ex art. 1804 c.c., come statuito da Cassazione Civile, Sez. III, n. 6203/2014.
-Con il secondo motivo d'appello: rubricato “ECCESSIVA ONEROSITÀ DELLA
CONDANNA” l'appellante lamenta che, di fronte a una presunta parziale inottemperanza, il
Giudice avrebbe erroneamente disposto la condanna al pagamento dell'indennità di € 1.000,00 mensili (pattiziamente convenuta in ipotesi di totale inadempimento) senza considerare la buona fede nell'esecuzione delle prestazioni da parte di e senza tener conto del Pt_1 comportamento dilatorio di che avrebbe, invece, contribuito se non addirittura causato i CP_1 ritardi, pretendendo interventi impossibili da realizzare dal punto di vista amministrativo.
In via preliminare deve essere esaminata l'eccezione di inammissibilità dell'appello sollevata dalla appellata ai sensi degli artt. 342 e 434 c.p.c. Sul punto, occorre richiamare i principi elaborati dalla giurisprudenza di legittimità in ordine al c.d. filtro di ammissibilità dell'appello, introdotto dall'art. 434 c.p.c. – come novellato dalla riforma Cartabia – anche per il rito del lavoro, in coerenza con il paradigma generale di cui all'art. 342 c.p.c.
La Suprema Corte ha chiarito che non è richiesta una forma sacramentale né la riproduzione pedissequa della sentenza appellata con diverso contenuto, bensì l'individuazione chiara ed esauriente del quantum appellatum, mediante la delimitazione del giudizio di gravame agli specifici capi della sentenza impugnata e ai passaggi argomentativi che la sorreggono, accompagnata dalla formulazione delle ragioni di dissenso rispetto al percorso motivazionale del primo giudice, tali da evidenziare la loro idoneità a determinare una modifica della decisione censurata (Cass. 7 settembre 2016, n. 17712). La norma novellata impone dunque un onere processuale più rigoroso rispetto al passato, consistente nella necessità che l'atto di gravame offra una ragionata e diversa soluzione della controversia rispetto a quella adottata dal primo pagina 8 di 13 giudice, pena la sanzione di inammissibilità. Tuttavia, nel caso di specie, l'atto di appello risulta comprensibile e analiticamente illustrativo dell'oggetto delle censure e delle ragioni di dissenso, sicché deve ritenersi idoneo a superare le censure di inammissibilità, non essendo richieste forme sacramentali né la redazione di un progetto alternativo di decisione (Cass.
SS.UU. 27 novembre 2017, n. 27199).
-Sempre in via preliminare, deve dichiararsi la nullità della clausola n. 3 contenuta nella scrittura privata a latere del contratto di comodato.
Dalla documentazione prodotta in atti risulta che le parti hanno stipulato un contratto di comodato, integrato da una scrittura privata accessoria nella quale è stata inserita una clausola che prevede, in caso di mancata esecuzione dei lavori entro il termine convenuto, l'obbligo per il comodatario di corrispondere una somma mensile per ogni mese di ulteriore detenzione dell'immobile.
Orbene, come noto, il comodato - disciplinato dall'art. 1803 c.c. - è un contratto essenzialmente gratuito. La gratuità non rappresenta un elemento meramente eventuale della fattispecie, ma costituisce il nucleo della causa tipica del negozio. È ammissibile che al comodatario sia imposto un modus, purché esso non assuma natura di corrispettivo, non alteri la gratuità del rapporto e non determini la trasformazione del contratto in un rapporto sinallagmatico.
La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha chiarito che il comodato può essere modale solo a condizione che l'onere imposto non rappresenti, neppure indirettamente, un controvalore per l'uso del bene. In particolare, Cass. Civ., Sez. III, n. 1039/2019 afferma che la gratuità
«permane solo se il modus non rappresenta un corrispettivo del godimento del bene», potendo altrimenti il rapporto «assumere natura sinallagmatica e trasformarsi in locazione o contratto atipico oneroso». Tale arresto, applicabile alla fattispecie in esame, impone di verificare la funzione effettiva della clausola controversa, al di là della sua qualificazione formale.
Tale clausola prevede una prestazione economica periodica, predeterminata nell'importo e collegata direttamente al mero protrarsi della detenzione del bene: “ … si impegna Parte_1 ed obbliga… ad effettuare i seguenti lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione nell'immobile… 3 ad ultimare i lavori di cui ai precedenti punti entro la data del 31 dicembre
2015. In caso contrario corrisponderà alla proprietà un importo pari ad € 1.000,00 CP_1 mensili per ogni mese di detenzione”. Una simile previsione non è compatibile, contrariamente a quanto sostenuto dalla difesa di parte appellata, con la funzione propria della clausola penale di cui all'art. 1382 c.c., che presuppone la liquidazione preventiva di un danno da inadempimento, in quanto la somma mensile non è parametrata al pregiudizio derivante dal ritardo nell'esecuzione dei lavori, ma al semplice fatto della continuazione dell'uso pagina 9 di 13 dell'immobile, configurandosi come una remunerazione dell'utilizzazione del bene immobile.
L'obbligo così delineato riproduce, sul piano economico-funzionale, lo schema del canone periodico tipico della locazione, introducendo nel rapporto una controprestazione incompatibile con la causa gratuita del comodato. Si tratta, quindi, di una previsione che incide sul nucleo causale del contratto e che contrasta con la disciplina imperativa che regola la fattispecie.
La clausola deve essere pertanto dichiarata nulla per illiceità della causa, ai sensi dell'art. 1418
c.c., in quanto comporta la sostanziale trasformazione dell'assetto economico del rapporto, sostituendo al modello legale un rapporto di fatto oneroso. Tale nullità non può essere circoscritta a un profilo marginale, poiché attiene alla struttura del negozio e al requisito essenziale della gratuità.
La nullità della clausola non travolge tuttavia il contratto nel suo complesso. L'art. 1419, comma 1, c.c. dispone che la nullità parziale non comporta la nullità dell'intero negozio quando il contenuto residuo sia idoneo a produrre effetti conformi alla volontà delle parti e al modello legale.
Nel caso di specie, il contratto di comodato conserva la propria struttura e funzione anche in assenza della clausola viziata, essendo riconoscibile la volontà di attribuire il godimento del bene in forma gratuita. Il rapporto rimane pertanto valido nella configurazione tipica di comodato gratuito, depurato della previsione incompatibile.
La nullità, essendo fondata sulla contrarietà a norme imperative, può essere rilevata anche d'ufficio, una volta instaurato il contraddittorio, conformemente ai principi generali in materia di invalidità negoziale.
Pertanto, alla luce delle considerazioni che precedono, la clausola contenuta nella scrittura privata accessoria deve essere dichiarata nulla, con permanenza della validità ed efficacia del contratto di comodato nella sua forma tipica.
Passando all'esame dei motivi di gravame, il primo ed il secondo motivo di appello meritano un parziale accoglimento.
Col primo motivo, l'appellante sostiene che il rapporto non sarebbe qualificabile come comodato, poiché il valore elevato delle opere (circa € 130.000,00) e il contenuto della scrittura privata celerebbero una locazione, in un contesto di asserite difficoltà urbanistiche e documentali che avrebbero impedito alla proprietaria di stipulare validamente un contratto di locazione. Tale ricostruzione non può essere accolta.
Il solo valore economico dei lavori eseguiti non è sufficiente a mutare la causa dell'accordo quando – come nella specie – l'impegno del comodatario risulti funzionalmente collegato al miglior godimento dell'immobile e non alla remunerazione del comodante. L'esecuzione di pagina 10 di 13 opere di ristrutturazione può costituire modus del comodato, purché, secondo il criterio indicato dalla sentenza in precedenza citata, non rappresenti un corrispettivo del godimento (cfr. Cass.
1039/2019).
Nel caso concreto, le risultanze istruttorie non consentono di affermare che l'impegno economico sostenuto dall'appellante fosse destinato a sostituire o integrare un canone, né che la proprietaria abbia ricavato una utilità patrimoniale corrispettiva rispetto alla concessione del bene, posto che gli interventi attuati sull'immobile oggetto di comodato hanno avuto la precipua finalità, secondo quanto accertato dallo stesso CTU, di riannettere la detta porzione di villa all'altra porzione adiacente di proprietà della famiglia per consentire un uso Persona_2 più funzionale ai bisogni della stessa.
Quanto alle censure relative alla ripartizione dell'onere probatorio, non può condividersi l'assunto secondo cui il giudice di primo grado avrebbe erroneamente attribuito all'appellante l'onere di provare l'esecuzione delle opere. In un rapporto caratterizzato da obblighi specificamente assunti dal comodatario, la prova dell'adempimento grava su chi risulta debitore della prestazione, ai sensi dell'art. 2697 c.c. La valutazione delle risultanze peritali e testimoniali rientra inoltre nel potere del giudice di merito, il quale ha ritenuto, sulla base delle dichiarazioni acquisite e della relazione tecnica, che non fosse possibile accertare con precisione l'esecuzione delle opere progettate, anche in relazione alle difformità e alle limitazioni amministrative intervenute.
La considerazione secondo cui la proprietaria avrebbe cooperato alle opere o ratificato tacitamente alcune varianti non elide il rilievo delle mancanze emerse, né muta il quadro contrattuale originario. La struttura del comodato, infatti, non viene meno per effetto di eventuali difficoltà tecniche o amministrative, né si trasforma per il solo fatto che alcune opere siano state eseguite in modo parziale o difforme rispetto al progetto iniziale.
Il motivo può dunque essere solo parzialmente accolto nei limiti in cui consente di correggere l'impostazione del primo Giudice in ordine alla qualificazione della clausola accessoria, ma non nella parte in cui tende a mutare la natura del contratto da comodato a locazione.
Con riferimento a tale clausola, oggetto del secondo motivo di appello, l'appellante censura la condanna al pagamento dell'importo mensile di € 1.000,00, previsto nella scrittura privata per l'ipotesi di mancata esecuzione dei lavori entro il termine stabilito. La disposizione contrattuale configura un obbligo pecuniario periodico collegato al mero protrarsi della detenzione dell'immobile. Tale previsione, come già detto, non può ritenersi una clausola penale ex art. 1382 c.c., poiché non è costruita come liquidazione anticipata del danno da inadempimento, né
pagina 11 di 13 come misura proporzionata alle mancanze riscontrate;
essa opera invece come corrispettivo mensile legato alla disponibilità del bene.
Tale clausola incide sulla gratuità del comodato e introduce un contenuto economico tipico del rapporto di locazione. In tal senso, essa risulta incompatibile con la causa del contratto e deve essere dichiarata nulla per illiceità della causa ai sensi dell'art. 1418 c.c. La gratuità – come confermato dal precedente di legittimità sopra richiamato – è elemento essenziale del contratto di comodato e non può essere elusa mediante pattuizioni che introducano forme di remunerazione periodica.
La nullità della clausola comporta l'eliminazione del relativo obbligo economico, con effetto retroattivo, ma non determina la caducazione del contratto principale, che resta valido ed efficace ai sensi dell'art. 1419 c.c., privo della previsione incompatibile.
Il motivo di appello relativo all'eccessiva onerosità della condanna deve pertanto essere accolto, non per la ragione prospettata dall'appellante, ma perché la clausola da cui il Giudice di primo grado ha tratto la condanna è intrinsecamente invalida. Ne deriva la necessità di eliminare la statuizione economica fondata su tale clausola, fermo restando il potere della proprietaria di pretendere la restituzione del bene ricorrendone i presupposti legali del comodato e il ripristino dello status quo come indicato dal CTU e richiamato nella sentenza di primo grado.
In conclusione, l'appello è accolto nei limiti sopra esposti e di seguito riassunti:
-viene confermata la qualificazione del rapporto come comodato;

-viene dichiarata la nullità della clausola della scrittura a latere che prevede il pagamento mensile di € 1.000,00 e per l'effetto viene eliminata la condanna fondata su tale clausola;

-viene mantenuta ferma la validità del contratto, depurato della pattuizione nulla e - per l'effetto
- viene confermata la condanna del comodatario a rilasciare l'immobile libero da persone (ivi inclusi terzi occupanti l'immobile) entro il 31.08.2024, con rimessione in pristino delle opere di cui all'elenco a pag. 6 e 7 della relazione di consulenza tecnica d'ufficio depositata il
7.05.2024; mentre si condanna il comodatario a pagare a favore della proprietaria la somma di euro 940,00 mensili (tenuto conto del valore locatizio indicato nella CTU – pag. 12) a titolo di indennità di occupazione a far data dall'1.09.2024 fino all'effettivo rilascio dell'immobile.
Per quanto riguarda le spese di lite, avuto riguardo all'esito complessivo della lite e alla reciproca ma prevalente soccombenza di , quest'ultimo va condannato, previa Parte_1 compensazione delle spese di entrambi i gradi di giudizio nella misura di 1/3, alla rifusione alla controparte dei restanti 2/3, liquidati, per tale quota, sulla base dei parametri previsti per lo scaglione di valore indeterminabile di media complessità, come segue: quanto al giudizio di primo grado, in base ai parametri medi, nella misura di complessivi € 7.240,00 (2/3 di €
pagina 12 di 13 10.860,00) per compensi, oltre il 15% spese forfettarie, I.V.A. e C.P.A. come per legge;
quanto al presente grado, con applicazione del valore medio per le fasi di studio e introduttiva e del valore minimo per le fasi di trattazione (in assenza di istruttoria) e decisionale (svoltasi in un'unica udienza a seguito di rinvii per trattative), nella misura di complessivi € 5.447,00 (2/3 di € 8.170,00) per compensi, oltre il 15% spese forfettarie, I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Quanto alle spese di CTU, così come liquidate nel giudizio di primo grado, esse sono poste definitivamente a carico di nella misura dei 2/3, compensando tra le parti il terzo Parte_1 residuo.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto
DA
; -appellante- Parte_1
CONTRO
; -appellata- CP_1 avverso la sentenza del Tribunale di Lecco n. 562/2024, pubblicata in data 23/09/2024, così provvede:
1. in parziale accoglimento dell'appello e in parziale riforma della sentenza impugnata, previa declaratoria di nullità della clausola 3 della scrittura privata a latere del contratto di comodato in data 01/09/2014, condanna a pagare in favore della parte appellata la somma Parte_1 di € 940,00 mensili a titolo di indennità di occupazione, a far data dal 01/09/2024 all'effettivo rilascio;

2. dichiara compensate le spese di entrambi i gradi di giudizio nella misura di un terzo, ponendo a carico di i residui 2/3 così quantificati: quanto al primo grado, in complessivi Parte_1
€ 7.240,00 e, quanto al presente grado, in complessivi € 5.447,00, il tutto oltre 15 % per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

3. pone le spese di CTU, così come liquidate nel giudizio di primo grado, definitivamente a carico di nella misura dei 2/3, compensando tra le parti il terzo residuo;
Parte_1
4. conferma nel resto l'impugnata sentenza.
Così deciso, in Milano il 22/10/2025.
Il Consigliere Estensore Il Presidente
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