REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Napoli, IV Sezione Civile, composta dai signori magistrati: dr. Massimo Sensale - Presidente dr.ssa Rosanna De Rosa - Consigliere avv. Massimo Vincenzo Rizzi - Giudice ausiliario relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile d'appello, iscritta a R.G.N. 1953/2021/CC, avverso la sentenza n. 604/2021 del Tribunale di Napoli OR, pubblicata il 5 marzo 2021, corretta mediante il decreto pubblicato il 31 marzo 2021, notificata il 31 marzo
2021;
TRA
(P.I.: ), in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, con sede a Napoli in Via Toledo n. 156, e
(C.F.: ), nata a [...] Parte_2 CodiceFiscale_1 il 12.08.1980, entrambe rappresentate e difese dall'avv. Gennaro di Rienzo
(C.F.: ; PEC: , CodiceFiscale_2 Email_1 del foro di Santa Maria Capua Vetere, come da procura speciale ad litem apposta su documento informatico separato, congiunto ad altro documento informatico contenente l'atto di citazione d'appello;
APPELLANTE
E
P.I.: ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_2 rappresentante pro tempore, con sede ad RS (Ce) in Via De Chirico n. 3, rappresentato e difeso dall'avv. Marica LL (C.F.: C.F._3
; PEC: , del foro di Napoli OR, come da
[...] Email_2
1 procura speciale ad litem apposta su documento informatico separato, congiunto ad altro documento informatico contenente la comparsa di risposta d'appello;
APPELLATA
E
(P.I.: ), in persona del legale Controparte_2 P.IVA_3 rappresentante pro tempore, con sede a Caserta in Piazza Vanvitelli n. 26, rappresentata e difesa dall'avv. Gennaro di Rienzo (C.F.: C.F._4
; PEC: , del foro di Santa Maria
[...] Email_1
Capua Vetere, come da procura speciale ad litem apposta su documento informatico separato, congiunto ad altro documento informatico contenente l'atto d'intervento volontario.
INTERVENUTA
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
1. - IL GIUDIZIO DI PRIMO GRADO E LA SENTENZA APPELLATA
1.1. - Con l'atto di citazione ritualmente notificato il 2 novembre 2018 ed in rinnovazione il 24 gennaio 2019, il legale rappresentante pro tempore della società sublocataria dell'unità immobiliare, di Controparte_1 proprietà di di cui al fabbricato ubicato nel Comune di San CP_3
IA d'RS (Ce) al Corso Umberto I n. 283, condotta in sublocazione ad uso diverso dall'abitazione dalla società in forza Parte_1 di contratto sottoscritto il 27 novembre 2015, registrato il 23 dicembre
2015, citava in giudizio quest'ultima, innanzi al Tribunale di Napoli OR, al fine di ivi sentire convalidare, in danno della medesima, l'intimato sfratto per morosità, attraverso l'invocato provvedimento d'immediato rilascio, essendosi tale società sublocatrice resa morosa, non avendo versato i canoni locativi mensilmente scaduti, relativi alle pretese mensilità, a decorrere dal mese di maggio dell'anno 2018.
1.2. - Con la comparsa di risposta depositata all'udienza del 15 febbraio
2019 si costituiva in giudizio la società opponendosi Parte_1 all'avversa pretesa, allegando, per quel che rileva ai fini del presente thema decidendum, che: a) il contratto di sublocazione intercorso inter partes
2 prevedeva il suo diritto d'opzione, da esercitare entro il 30 dicembre 2018, per l'acquisto da parte di essa sub-conduttrice dell'immobile locatole;
b) tale diritto era stato ritualmente esercitato mediante la lettera raccomandata a.r. del 13 novembre 2018, trasmessa e recapitata alla società sublocatrice per cui non si sarebbe concretizzata alcuna Controparte_1 morosità, perché il titolo della sua detenzione sarebbe mutato da locatizio in detenzione qualificata in conseguenza del suo subentro nel contratto preliminare di compravendita intercorso tra quest'ultima società, promissaria acquirente, ed il proprietario, promittente CP_3 venditore, dell'unità immobiliare de qua, oggetto del contratto di sublocazione;
c) le parti avevano inteso stipulare un contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobile disciplinato dall'art. 23
D.L. 12 settembre 2014, n. 133, convertito con L. 11 novembre 2014, n. 164.
1.3. - Negata l'ordinanza di rilascio provvisoriamente esecutiva mediante il provvedimento del 15 febbraio 2019, con il quale veniva disposto, ex art. 667 c.p.c., il mutamento dal rito ordinario a quello speciale, ex art. 426
c.p.c., e fissata l'udienza di discussione per il giorno 1° ottobre 2019 con la contestuale assegnazione alla società ricorrente ed a quella resistente dei rispettivi termini fino a trenta ed a dieci giorni prima di detta udienza per integrare i loro atti introduttivi con il deposito di memorie e documenti, seguiva il deposito delle memorie integrative degli atti introduttivi in data 31 agosto
2019 a cura della società ricorrente ed in data 19 settembre 2019 a cura di quella resistente e di costituitasi in giudizio con tale Parte_2 memoria, nella sua spesa qualità di promissaria, terza acquirente dell'unità immobiliare, come tale nominata dalla società in Parte_1 esecuzione dell'art. 18 del richiamato contratto di sublocazione commerciale con patto di futura vendita.
1.4. - Fissata l'udienza di discussione orale per il giorno 15 dicembre
2020; a seguito della disposta discussione orale, la causa veniva decisa mediante la sentenza n. 604/2021, pubblicata il 5 marzo 2021, corretta mediante il decreto pubblicato il 31 marzo 2021, con la quale il Tribunale di
3 Napoli OR così testualmente stabiliva: “1) accoglie la domanda e dichiara risolto il contratto di locazione stipulato il 27/11/15 tra e la CP_4 [...] alla data del 2/11/18; 2) condanna la al Parte_1 Parte_1 rilascio immediato dell'immobile sito in San IA d'RS. al C.so
Umberto I n. 283, così come identificato in atti;
3) condanna la convenuta al pagamento delle spese di lite che liquida in euro 145,50 per esborsi ed euro
1.271,00, oltre spese forfettarie 15%, iva e cpa, con attribuzione all'avv.
NI LL dichiaratasi anticipataria.”
In particolare, il primo giudice, sulla scorta degli esiti istruttori documentali, decideva, come da sopra ritrascritto dispositivo, avendo ritenuto:
a) ritualmente notificato il 2 novembre 2018 l'intimato sfratto per morosità per l'udienza del 26 novembre 2018, in considerazione della certificazione d'avvenuta notificazione a mezzo del servizio postale, rilasciata dall'Ufficiale giudiziario competente, nonché dell'avviso di ricevimento relativo al plico raccomandato a.r., con il quale era stata spedita l'intimazione de qua, documentazione caratterizzata dallo stesso numero di protocollo dell'Ufficio
Unep presso il Tribunale di Napoli OR;
b) tardivamente esercitato il diritto d'opzione d'acquisto disciplinato dall'art. 18 del contratto, versato in atti, in quanto comunicato mediante la nota raccomandata a.r. del 13 novembre 2018, ovvero in epoca successiva alla data di notificazione dell'intimazione dello sfratto per morosità, implicante la consequenziale risoluzione del contratto di locazione e delle clausole ivi contenute, compresa quella inerente al preteso diritto d'opzione d'acquisto de quo; c) inadempiente la società conduttrice, non avendo continuato a versare i canoni di locazione sino al 30 dicembre 2018, da imputare a titolo di acconto sul prezzo d'acquisto, al fine di potere utilmente esercitare il diritto d'opzione in questione, avendo determinato tale mancato pagamento la risoluzione del contratto intercorso inter partes, atteso che il richiamato art. 18 stabilisce che la “opzione” sarebbe scaduta il 30 dicembre
2018 e che, fino a quella data, i rapporti tra le parti sarebbero stati regolati dal contratto di locazione;
d) impossibilitata la società conduttrice ad acquistare l'unità immobiliare de qua
4 in quanto posta in liquidazione con atto del 2 ottobre 2018, antecedente all'esercizio del “diritto di opzione” avvenuto il 13 novembre 2018, essendo inibito ad una società in liquidazione l'acquisto di immobili, che esulerebbe dalla fase di liquidazione del patrimonio societario;
e) inopponibile a CP_3
proprietario dell'immobile, “la clausola che prevedeva il diritto di
[...] opzione, contenuta in un contratto di sublocazione … non essendo stato approvato espressamente dal proprietario/ locatore”; f) viziata di nullità la clausola inerente al “diritto di opzione”, non essendo stata redatta con atto pubblico o scrittura privata autenticata e non essendo stata trascritta, il tutto in violazione dell'art. 23 D.L. n. 133/14; g) risolta la clausola contenente il
“diritto di opzione”, essendo stato omesso il pagamento dei canoni in misura di un ventesimo del loro numero, potendo tale risoluzione essere fatta valere con lo sfratto per morosità; h) sussistenti i gravi motivi imputabili alla società conduttrice, che impongono la declaratoria della risoluzione del contratto di locazione, ai sensi dell'art. 1455 c.
2. - L'AP
2.1. - Avverso tale sentenza notificata il 31 marzo 2021, ai fini della decorrenza del termine breve di cui all'art. 325 c.p.c., con l'atto di citazione notificato il 30 aprile 2021, iscritto a ruolo in pari data, la società
[...]
e proponevano appello innanzi a questa Parte_1 Parte_2
Corte, chiedendone la riforma - sulla base di quattro motivi di gravame - concludendo per l'accoglimento delle seguenti testuali conclusioni: “… previa sospensione della efficacia esecutiva della Sentenza n. 604/21 del Tribunale di
Napoli OR depositata il 5 marzo 2021 e notificata il 31 marzo 2021, nel merito e in accoglimento di tutte le motivazioni sopra esposte, in riforma della appellata sentenza: chiedono rigettarsi la domanda spiegata dall'attore in primo grado, dichiarando la tardività del deposito della memoria integrativa nella fase del mutamento del rito;
l'inammissibilità della domanda nella stessa contenuta unitamente all'improcedibità del giudizio di primo grado ed in subordine si chiede rigettarsi la domanda della e sempre per i CP_1 motivi tutti esposti in premessa si chiede rigettarsi la domanda di convalida di sfratto e la richiesta di emissione del provvedimento di rilascio in quanto
5 l'azione è improcedibile e la è divenuta carente Controparte_1 di legittimazione attiva a chiederne il rilascio. Con vittoria di spese diritti onorari ed accessori come per legge con attribuzione al sottoscritto procuratore antistatario. Sia per il presente giudizio di appello che per quello CP_ di primo grado.
2.2. - Con la comparsa di risposta depositata il 29 settembre 2021, si costituiva in giudizio la società contestando la Controparte_1 fondatezza dei motivi d'impugnazione, di cui richiedeva il rigetto, chiedendo:
a) la correzione dell'errore materiale contenuto nella decisione impugnata in parte qua veniva disposta la distrazione delle spese di lite erroneamente in favore dell'avv. “NI LL” e non in favore dell'avv. “Marica
LL”, effettivamente costituita nel corso del primo grado del giudizio nell'interesse della società attrice;
b) la condanna delle parti appellanti al pagamento, in suo favore, delle spese e dei compensi di lite della presente fase, da distrarre in favore dell'avv. Marica LL.
2.3. - Con l'ordinanza pubblicata il 6 ottobre 2021, la Corte, considerato che la presente controversia verte in materia di locazione di immobili, disponeva il mutamento del rito, da ordinario a speciale locatizio.
2.4. - Con la comparsa d'intervento volontario depositata il 12 agosto
2022 si costituiva in giudizio la società nella sua spesa e non Controparte_2 contestata qualità di cessionaria del ramo d'azienda, cedutogli dalla cedente società esercitato nell'immobile per cui è causa, Parte_1 subentrata, ai sensi dell'art. 111 c.p.c. nel diritto controverso ed in tutte le posizioni giuridiche conseguenti al contratto di sublocazione commerciale con patto di futura vendita stipulato il 27 novembre 2015, con cui la
[...] aveva ceduto alla la piena e libera Controparte_1 Parte_1 disponibilità materiale delle unità immobiliari site in San IA d'RS
(Ce) al Corso Umberto n. 283, aderendo perfettamente ai motivi d'appello, facendo proprie le conclusioni di cui all'atto introduttivo della presente fase di gravame.
6 2.5. - Acquisito il fascicolo cartaceo d'ufficio di primo grado;
mediante il decreto del Presidente della sezione, pubblicato e comunicato il 5 novembre
2025, in riferimento alla fissata udienza di discussione, ex art. 437 c.p.c., del 2 dicembre 2025, veniva disposta, a norma degli artt. 127, comma 3, e 127-ter
c.p.c., introdotti con il d.lgs. n. 149/2022, in vigore dal giorno 1° gennaio 2023, la trattazione scritta della presente causa, cui seguiva il deposito delle note di trattazione scritta, a cura delle parti, che ivi reiteravano le loro conclusioni, nonché la camera di consiglio e la pronuncia della decisione, così come da dispositivo depositato nel fascicolo elettronico del procedimento.
3. - ESAME DEI MOTIVI DEL GRAVAME
3.1. - Con il primo motivo di censura, le parti appellanti criticavano la decisione impugnata, per avere, a loro dire, il primo giudice errato nel ritenere tardiva la comunicazione del 13 novembre 2018, con la quale era stato esercitato tempestivamente il diritto d'opzione d'acquisto, stabilito nel contratto di locazione con patto di futura vendita, per cui, non avendo la società attrice-intimante provato di avere notificato lo sfratto per morosità in data antecedente a tale comunicazione, non si sarebbe affatto perfezionata la risoluzione del contratto di locazione, che in linea di massima si produce soltanto nel momento in cui si perfeziona la richiesta formulata in tal senso a seguito della rituale notificazione della domanda di risoluzione, che non sarebbe stata contenuta, nella fattispecie in esame, nella citazione per la convalida di sfratto, e che sarebbe stata richiesta soltanto nella memoria integrativa, introduttiva del giudizio di merito, tardivamente depositata dalla controparte il 31 agosto 2019, ovvero oltre i trenta giorni prima rispetto all'udienza fissata per il giorno 1° ottobre 2019.
3.2. - Con il secondo motivo di gravame, le parti impugnanti lamentavano l'errore in cui sarebbe incorso il giudice di prime cure, per non avere rilevato la nullità della notificazione dell'atto di citazione per la convalida di sfratto, che, a dire del Tribunale, si sarebbe perfezionata il 2 novembre 2018, lamentando le parti appellanti la mancata produzione dell'originale di tale atto e contestando che la prodotta certificazione, a firma dell'Ufficiale giudiziario procedente, potesse e possa utilmente sostituire la
7 produzione dell'originale del libello introduttivo del giudizio di primo grado, il cui avviso di ricevimento, ritenuto riferibile all'atto d'intimazione di sfratto, risulta essere stato ricevuto dal portiere, senza che l'agente postale procedente avesse dato atto dell'assenza del destinatario e dei soggetti rientranti nelle categorie contemplate dal secondo comma dell'art. 139 c.p.c.
3.3. - Con il terzo motivo di doglianza, la società Parte_1
e si dolevano dell'errore in cui sarebbe incorso il Parte_2 giudice di primo grado, avendo ritenuto che la società impugnante non avesse potuto esercitare il diritto d'opzione d'acquisto, essendo stata posta in liquidazione in data antecedente al 13 novembre 2018, ben potendo una società in liquidazione completare un acquisto, cui si era obbligata per, poi, completare la liquidazione del suo patrimonio.
3.4. - Con il quarto motivo di lamentela le parti appellanti contestavano la ritenuta inopponibilità da parte del primo giudice della clausola, che prevede il diritto di opzione, contenuta nel contratto di sublocazione, non essendo stata approvata espressamente dal proprietario/locatore, essendosi CP_3 limitati sul punto ad “evidenziare che il sig. non era parte del giudizio CP_3 di primo grado”, senza articolare un vero e proprio motivo di censura.
3.5. - I primi due motivi di doglianza possono essere trattati unitariamente in considerazione della loro connessione. Gli stessi sono privi di pregio, per cui vanno respinti.
3.6. - Invero, pur condividendo la Corte l'assunto difensivo di cui alla parte iniziale del primo motivo di censura, secondo la quale la società istante depositava tardivamente la memoria integrativa oltre il termine perentorio di trenta giorni prima, scadente il 31 luglio 2019, rispetto alla fissata udienza del giorno 1° ottobre 2019, in considerazione della sospensione feriale dei termini processuali applicabile alla fase di merito a cognizione ordinaria, successiva a quella sommaria, avendo depositato tale atto processuale il 31 agosto 2019, incorrendo nell'inammissibilità: a) della sollevata eccezione di nullità della clausola, di cui all'art. 18 del contratto intercorso inter partes, contenente il diritto d'opzione d'acquisto; b) della sollevata eccezione d'intervenuta
8 risoluzione del contratto per inadempimento del compratore, ex art. 1526 c.c., per cui nel senso testé evidenziato la motivazione della sentenza gravata va modificata;
il Collegio rileva che è destituito di fondamento quanto lamentato nella restante parte del primo motivo, oltre che nel secondo motivo d'impugnazione, atteso che, contrariamente a quanto ritenuto dalle parti appellanti, costituisce ius receptum il principio giurisprudenziale di legittimità, secondo il quale: “In tema di locazione, l'azione di risoluzione del contratto per inadempimento - indipendentemente dal fatto che sia introdotta con procedimento per convalida o con le forme ordinarie - non può essere pregiudicata, nella sua fondatezza, da un eventuale esercizio del diritto di recesso dal contratto da parte del conduttore esercitato durante la pendenza del giudizio, in quanto l'effetto risolutivo retroagisce al momento della litispendenza mentre l'effetto di cessazione del contratto si produce nel momento in cui è per convenzione o per legge efficace e quindi in un momento necessariamente successivo.” (Cass. civ., Sez. III, Sentenza,
28/03/2008, n. 8071; Cass. civ., Sez. VI - 3, Ordinanza, 03/10/2014, n. 20894).
Ne consegue che, per effetto del riconoscimento della fondatezza della domanda di risoluzione del contratto di sublocazione de quo, proposta ex artt.
658 e 667 c.p.c. dalla società l'effetto risolutivo Controparte_1 dell'intero contratto di sublocazione, ivi compresa la clausola di cui all'art. 18, inerente al preteso diritto d'opzione d'acquisto ivi stabilito, si cristallizzava alla data della notificazione della citazione introduttiva della controversia in primo grado, risalente al 2 novembre 2018, prima che fosse esercitato il diritto d'opzione d'acquisto mediante la nota raccomandata a.r. del 13 novembre
2018, dovendosi ritenere perfezionata la notificazione del libello introduttivo del giudizio proprio alla data del 2 novembre 2018, come documentato dalla prodotta certificazione, indicante il n. 47146 di repertorio, a firma dell'Ufficiale giudiziario procedente, che fa piena prova fino a querela di falso, sostituiva dell'originale dell'atto introduttivo del giudizio di primo grado, il cui avviso di ricevimento, inerente al plico raccomandato a.r. contenente l'atto d'intimazione di sfratto, indicante l'identico n. 47146 di repertorio sopra
9 richiamato, risulta essere stato ricevuto dal portiere dello stabile, sede della società avendo l'agente postale procedente non solo dato Parte_1 ritualmente atto dell'assenza del destinatario e delle persone abilitate a riceverlo, ai sensi dell'art. 139 c.p.c., ma anche provveduto a spedire con raccomandata la comunicazione di avvenuta notificazione, ai sensi dell'art. 7
L. 20 novembre 1982, n. 890.
3.7. - La reiezione dei primi due motivi di gravame determina l'assorbimento dei restanti due, aventi ad oggetto il preteso tempestivo esercizio del diritto d'opzione d'acquisto.
4. - CORREZIONE ERRORE MATERIALE
In accoglimento dell'istanza di correzione dell'errore materiale formulata dalla società appellata, va disposta la correzione della sentenza di primo grado, per cui laddove nel capo sub 3) del dispositivo, a pagina 10, rigo
10, è scritto “avv. NI LL”, si legga: “avv. Marica LL”, dando atto la Corte che l'accoglimento dell'istanza di correzione non determina una vera e propria riforma della decisione, limitandosi ad emendare il rilevato errore materiale in questione.
5. - CONCLUSIONI
Ne consegue, alla luce di tutte le svolte argomentazioni ed in considerazione dell'innanzi assunta decisione, che, respinti i primi due motivi di gravame nei termini sopra riportati;
assorbi i restanti motivi sub 3) e 4); rilevata l'inammissibilità delle domande nuove delle parti appellanti e della società intervenuta, per essere state tardivamente ed inammissibilmente promosse soltanto in questa fase del giudizio all'interno delle note conclusionali depositate il 24 novembre 2025, oltre che nelle note di trattazione scritta depositate il 30 novembre 2025; la sentenza appellata resiste alle critiche delle parti impugnanti, sebbene la sua motivazione sia stata parzialmente modificata come innanzi precisato, dovendo la Corte disporre la correzione dell'errore materiale nei termini di cui sopra.
6. - REGOLAMENTAZIONE DELLE SPESE
6.1. - Tenuto conto del rigetto del gravame, le spese del presente grado del giudizio vengono solidalmente poste a carico delle parti appellanti e della
10 società intervenuta volontariamente, in favore della società appellata, in applicazione del principio della soccombenza, nella misura liquidata in dispositivo, sulla base delle caratteristiche, dell'importanza, della natura dell'affare e del valore indeterminabile del disputatum (da € 52.000.01 ad €
260.000.00), delle fasi processuali eseguite, dandosi atto che non sono state espletate l'effettiva fase istruttoria, né la vera e propria trattazione (Cass. civ.,
Sez. III, Sent., 19/09/2025, n. 25664), e dei parametri medi professionali, di cui al D.M. 10 marzo 2014, n. 55, come modificato ed integrato dai successivi
D.M. 8 marzo 2018, n. 37, e D. M. 13 agosto 2022, n. 147, con distrazione in favore dell'avv. Marica LL, dichiaratasi antistataria.
6.2. - La reiezione dell'appello costituisce il presupposto, del quale si dà atto con la presente sentenza, per il solidale pagamento, a carico delle parti appellanti, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, come introdotto dall'art. 1, comma 17, L. 24 dicembre
2012, n. 228.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli, IV Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'impugnazione proposta dalla società Parte_1
e da con l'intervento volontario adesivo della società Parte_2
avverso la sentenza n. 604/2021 del Tribunale di Napoli OR, Controparte_2 pubblicata il 5 marzo 2021, corretta mediante il decreto pubblicato il 31 marzo
2021, notificata il 31 marzo 2021, così provvede:
1) rigetta l'appello;
2) dispone la correzione della sentenza di primo grado, per cui in parte qua nel capo sub 3) del dispositivo, a pagina 10, rigo 10, è scritto “avv. NI
LL”, si legga: “avv. Marica LL”;
3) condanna solidalmente la società in persona Parte_1 del legale rappresentante pro tempore, e la società Parte_2
in persona del legale rappresentante pro tempore, al Controparte_2 pagamento delle spese del presente grado del giudizio, che liquida, in favore
11 della società in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 tempore, nella complessiva somma di € 9.991,00 a titolo di compensi, oltre al rimborso forfettario in ragione del 15% sui compensi detti, al contributo per la
CPA ed all'IVA, come per legge, con distrazione in favore dell'avv. Marica
LL, dichiaratasi antistataria;

4) dà atto della sussistenza dei presupposti per il solidale versamento da parte della società in persona del legale Parte_1 rappresentante pro tempore, e di dell'ulteriore importo Parte_2 del contributo unificato, pari a quello dovuto per l'impugnazione.
Così deciso, nella camera di consiglio della IV Sezione Civile della
Corte di Appello di Napoli, in data 2 dicembre 2025.
Il Giudice ausiliario estensore Il Presidente
avv. Massimo Vincenzo Rizzi dr. Massimo Sensale
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