IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE composta dai magistrati:
Maria Rosaria Rizzo Presidente
Maria Speranza Ferrara Consigliere relatore
Paolo Caliman Consigliere ausiliario
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 3307/2020 R.G.A.C.C., discussa e decisa, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. alla udienza del 09.07.2025, a seguito di trattazione scritta, ai sensi dell'art. 127 -ter c.p.c. e vertente
TRA
(c.f. ) Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Anna Maria
Bruni (c.f. ), che lo rappresenta e difende per procura in atti- C.F._2
APPELLANTE-
CONTRO
(c.f. ) in Controparte_1 P.IVA_1
persona del legale rappresentante pro tempore
Elettivamente domiciliato, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Teresa Rossi
(c.f. e l'avvocato Amerigo Palermo (c.f. C.F._3
) che lo rappresentano e difendono per procura in atti- C.F._4
APPELLATO –
E
(c.f. ) - APPELLATA Controparte_2 C.F._5
CONTUMACE-

Oggetto: appello proposto da nei confronti del Parte_1 [...]
e avverso la sentenza, resa tra le parti, dal Controparte_1 Controparte_2
Tribunale di Roma, n 20654/2019, in data 28/10/2019, a definizione del giudizio recante r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 1 n.r.g. 11566/2015 promosso da e nei confronti del Parte_1 Controparte_2
-impugnazione delibera condominiale- Controparte_1
IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione notificato il 20.02.2015, i coniugi e Parte_1 [...]
, comproprietari di un appartamento all'interno del CP_2 Controparte_1
, impugnano la delibera di assemblea dei condòmini del 16.12.2014
[...]
(punti 1, 2, 3, e 5 del relativo ordine del giorno) e la delibera di assemblea dei condòmini del 05.02.2015 (punti 1 e 2 del relativo ordine del giorno), per la declaratoria di nullità o di annullabilità di dette delibere, con condanna del convenuto CP_1
alla restituzione di importi versati e non dovuti;
chiedono l'accertamento dei giusti criteri di contabilizzazione consuntiva per le delibere impugnate, che includano la rendicontazione consuntiva dei lavori straordinari di impermeabilizzazione;
chiedono di accertare il proprio diritto al risarcimento dei danni conseguiti alle infiltrazioni e agli allagamenti avvenuti il 31.01.2014, con condanna, del , a corrispondere loro, CP_1
a tale titolo, la somma di euro 600,00 o la diversa somma ritenuta di giustizia.
Premesso che tra le parti pendono diversi procedimenti giudiziari, a sostegno delle richiamate conclusioni, agli attori allegano:
- Le delibere impugnate difettano dei requisiti di chiarezza ed intelligibilità dei rendiconti consuntivi approvati.
- Con riferimento al punto 1) dell'ordine del giorno discusso nell'assemblea del
16.12.2014, la rendicontazione non tiene conto delle tre diverse categorie di spesa
(gestione ordinaria;
gestione straordinaria e gestione dei fallimenti).
- In relazione alla gestione straordinaria dei lavori, il precedente amministratore
( ha redatto un prospetto contabile datato 17.10.2013, dal quale emerge un Tes_1
credito, in favore degli attori, pari a euro 2.516,47, per rate versate in misura maggiore rispetto al dovuto.
- Erroneamente è stato attribuito, agli attori, un onere di contribuzione per lavori straordinari rispetto ai quali sono soggetti danneggiati, come emerge dalle ordinanze in data 07.02.2011 e 27.10.2011 emesse nel corso della procedura cautelare, per le quali non deve essere onerato dei predetti lavori. Pt_1
- Di avere diritto alla restituzione della somma di euro 8.508,00 corrisposta e non dovuta.
- Con riferimento al punto 5) dell'o.d.g. dell'assemblea del 16.12.2014, quanto al pagamento di euro 15.000,00 deliberato in favore del precedente amministratore r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 2 (Ieva) a transazione della domanda di rimborso di somme anticipate ad alcuni condomini, allegano di non essere tenuti ad alcun pagamento, non essendo morosi nei confronti del condominio o del precedente amministratore.
Si costituisce il;
resiste alle censure e ne chiede il rigetto. CP_1
Concessi alle parti i termini di cui all'art. 183 c.p.c., la sentenza impugnata definisce la controversia come di seguito:
<< (…) Rigetta l'impugnazione promossa dai Sig.ri e , Parte_1 Controparte_2
e, per l'effetto: - dichiara la validità e l'efficacia delle delibere assembleari del condominio di via Zattoli, n. 100-108, assunte rispettivamente il 16 Dicembre CP_1
2014 e il 5 Febbraio 2015; - Condanna i Sig.ri e alla Parte_1 Controparte_2
rifusione delle spese di lite che si liquidano in favore del condominio di Via Zattoli, n.
100-108, in persona dell'amministratore pro-tempore in euro 2.800,00 per CP_1
compensi complessivi, oltre spese generali al 15% IVA e CPA come per legge>>.
A sostegno della decisione, le seguenti motivazioni.
- Il in merito alla doglianza relativa alla mancata rendicontazione CP_1
della gestione straordinaria al 31.12.2012, oppone che tale spesa non rientra nel consuntivo gestione 2012 (nelle delibere impugnate non si è discusso di lavori di straordinaria manutenzione).
- Il precedente amministratore, , lamenta, nei confronti del Parte_2
un credito per euro 29.592,09; la documentazione contabile disposta CP_1 dal precedente amministratore, relativa all'anno di gestione 2013, non è stata oggetto di approvazione e il credito vantato dagli attori per maggiori quote versate non può ritenersi provato dal conteggio allegato (doc. 9 del fascicolo del convenuto), non riconducibile ai bilanci del approvati e, come tale, CP_1
irrilevante.
- Quanto alla doglianza degli attori circa l'assemblea del 5 febbraio 2015, relativa al saldo dovuto al direttore dei lavori (arch. ), gli attori sono stati esclusi CP_3
dalla relativa ripartizione, con conseguente carenza di legittimazione attiva sul punto specifico.
- Quanto alla richiesta di annullamento della delibera del 16.12.2014 punto 1) dell'ODG, tenuto conto delle esecuzioni immobiliari e fallimentari intervenute e in corso, l'assemblea dei condomini ha approvato la ripartizione del debiti condominiali relativi alle unità immobiliari sottoposte alle procedure suddette, in r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 3 base alla assemblea del 23.10.2014, mai. impugnata dagli odierni attori, debitori dell'importo di euro 1.596,03.
- Le rimanenti doglianze degli attori sono smentite da tutti i documenti depositati dalla difesa del convenuto con la logica conseguenza che le CP_1
allegazioni difensive degli attori sono infondate.
- Le spese di lite sono regolate secondo soccombenza e liquidate come in dispositivo.
, con l'atto di appello, rassegna le seguenti conclusioni: Parte_1
<< 1) accertare e dichiarare la nullità ovvero annullare la delibera condominiale del
16 dicembre 2014 nei punti nn. 1, 2, 3 e 5 dell'ordine del giorno;
2) accertare e dichiarare la nullità ovvero annullare la delibera condominiale del 5 febbraio 2015, di cui ai punti nn. 1 e 2 dell'ordine del giorno;
3) condannare il appellato CP_1 alla restituzione in favore dell'Appellante delle somme da essi erroneamente versate, da quantificarsi in € 8.508,00 per indebiti versamenti di quote per i lavori di impermeabilizzazione 2010/2012; 4) in ogni caso, disporre i criteri contabili a quali deve attenersi il convenuto per la corretta rendicontazione consuntiva nelle CP_1
delibere assembleari impugnate, includendo la rendicontazione consuntiva dei lavori straordinari di impermeabilizzazione 2010/2012; 5) accertare e dichiarare il diritto dell' Appellante al risarcimento dei danni subiti per le infiltrazioni ed allagamenti avvenuti in data 31 gennaio 2014 e conseguentemente condannare il convenuto
al pagamento della somma di € 600,00, già così quantificata CP_1 dall'assicurazione e dal , in favore degli attori, ovvero nella diversa somma CP_1 ritenuta di giustizia;
6) accertare e dichiarare il diritto degli attori al rimborso di €
2.925,56 versate al appellato a titolo di rimborso per anticipazioni CP_1
Per_ effettuate dall' ex amministratore Geom. antecedentemente alla riduzione in via transattiva del debito del Condominio con il medesimo ad € 15.000,00; 7) condannare altresì l convenuto alla restituzione all' Appellante della somma di € CP_1
4243,72 versate allo stesso quali spese di soccombenza di cui all' impugnata sentenza;

8) Il tutto con interessi legali a decorrere dalla data di maturazione di ogni singolo credito al saldo, 9) Con vittoria delle spese, competenze ed onorari del doppio grado di giudizio>>.
Con la comparsa depositata il 04.11.2020, il condominio rassegna le seguenti conclusioni.
<< (…) rigettare, per i motivi di fatto e di diritto rassegnati nel presente atto, l'appello proposto dal Sig. e, per l'effetto, confermare la sentenza impugnata Parte_1
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 4 (…). Il tutto con condanna al pagamento del compenso ex D.M. 55/2014 oltre spese e oneri accessori del doppio grado di giudizio>>.
articola tre motivi di appello Parte_1
1) Rubricato: “Errata valutazione degli atti e documenti di causa- violazione dei principi di chiarezza e trasparenza cui deve essere ispirato il bilancio condominiale”. L'appellante censura la decisione nella parte in cui non tiene conto del fatto che l'assemblea condominiale del 16.12.2014 delibera esclusivamente sulla gestione ordinaria, mentre le spese riguardanti la gestione straordinaria (lavori 2010/2012) non sono state contabilizzate (il CP_1
non ha rendicontato e ripartito le spese relative a lavori eseguiti tra il 2010 e il
2012 che pure sono ampiamente documentati). A tal fine, sostiene di aver documentato, mediante la produzione in atti di 26 bollettini, pagamenti per lavori straordinari di “Completamento lavori impermeabilizzazione 2010/2012” di cui, in ragione delle ordinanze del 07.02.2011 e del 27.10.2011, non doveva essere onerato. Quanto alla approvazione, con la medesima assemblea del
16.12.2014, del punto 5) all'ordine del giorno e al conseguito riconoscimento, al Per_ precedente amministratore ( ), di un importo di euro 15.000,00, a saldo e stralcio di pretese anticipazioni dallo stesso effettuate nell'interesse dei condomini morosi, l'appellante lamenta che la ripartizione addebita agli attori un importo di euro 1.596,03, oltre a quello già versato, nonostante la inesistenza di morosità pregresse.
2) Rubricato: “Omessa pronunzia sulla domanda di risarcimento del danno occorso in data 31\1\2014 - erroneità della sentenza”. L'appellante censura la decisione nella non si pronuncia sulla domanda di liquidazione dei danni da infiltrazione e allagamento del locale interrato di proprietà degli attori conseguiti a fatti del 31.01.2014 e al mal funzionamento, da omessa manutenzione, della pompa aspirante di proprietà del nonché da cattivo funzionamento CP_1
del sistema fognario e difettosa impermeabilizzazione del muro CP_4 confinante con il muro della proprietà individuale. A tal fine, l'appellante sostiene che il Condominio ha rifiutato di liquidare il danno già accertato, dalla assicurazione del stesso, in sede stragiudiziale, ritenendolo CP_1
provocato, in via esclusiva, da eventi eccezionali atmosferici, ciò in contrasto con il preventivo della Ditta ICREM, pur approvato in assemblea del
16.12.2014.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 5 3) Rubricato: “Sulle spese legali”. Premesso di aver corrisposto al in CP_1 esecuzione della sentenza impugnata, l'importo di euro 4.243,72, chiede, all' esito favorevole del presente giudizio e della riforma della decisione in punto di regolamentazione delle spese di lite, la condanna del alla CP_1
restituzione di tale somma.
L'appello non ha pregio.
Motivo sub 1).
Il riparto dei lavori della gestione straordinaria (lavori 2010/2012) non è stato oggetto della deliberazione impugnata e tale considerazione è assorbente ai fini della valutazione negativa della impugnativa.
In ogni caso, la domanda di ripetizione proposta dal si fonda sulla Pt_1
avvenuta documentazione di pagamenti di tali spese e sul tenore delle ordinanze adottate nel corso del giudizio iscritto a ruolo n.r.g. 309/2009-sezione distaccata di Ostia: ciò nulla prova sulla non debenza di tali importi relativi ai lavori eseguiti tra il 2010 e il 2012, atteso il carattere non decisorio di tali ordinanze, dunque, non rilevanti ai fini dell'accertamento dell'obbligo di contribuzione alle spese.
Giova una ulteriore considerazione: il condomino danneggiato, se deve essere esonerato dai costi di riparazione del danno subito in proprio, in quanto condomino non può essere esonerato dalla contribuzione alla rimozione delle cause del danno, almeno non può esserlo per il solo fatto di rivestire anche la qualità di danneggiato.
Infine, quanto alla approvazione della transazione con il precedente amministratore: la transazione ha la finalità di evitare la lite con il CP_1
dunque si fonda su considerazioni che possono anche in parte prescindere dalla posizione debitoria dei singoli condomini, con conseguente irrilevanza dell'assunto dell'appellante secondo il quale egli era in regola con il pagamento dei ratei, a tacere del fatto che l'oggetto della pretesa transatta non emerge nella sua complessità e dunque non è dato ritenere che sia dirimente, ai fini della distribuzione dell'importo convenuto, la assenza di pendenze con il
CP_1
Motivo sub 2).
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 6 La domanda di accertamento di responsabilità a carico del per i CP_1
danni conseguiti a eventi del 31.01.2014 non è adeguatamente circostanziata e comunque è indimostrata, all'esito della istruttoria.
Il sostiene che l'accertamento del danno è avvenuto in sede Pt_1 stragiudiziale e a cura del perito dell'assicurazione del Condominio;

l'assicurazione, tuttavia, all'esito della istruttoria svolta dai propri periti, ha escluso la riferibilità al Condominio del danno, in presenza di un evento atmosferico eccezionale.
Né si ravvisa l'allegata contraddittorietà del rifiuto di pagamento con quanto deliberato, in occasione dell'assemblea del 16.12.2014: con la deliberazione sul punto 4) dell'ordine del giorno, l'assemblea si limita ad approvare un preventivo di spesa su lavori di riparazione;
la decisione di eseguire i lavori di riparazione nulla dice sulla responsabilità del danno causato al;
le riparazioni in Pt_1
ogni caso devono essere eseguite.
Motivo sub 3).
La diversa regolamentazione è ricondotta dall'appellante alla ipotesi, non ricorrente in ragione della valutazione dei precedenti motivi di appello, alla riforma della decisione, dunque non ne ricorrono i presupposti.
Spese di lite.
Rispetto alla contumace, dichiara irripetibili le spese di lite. Pt_3
Tra e il seguono la soccombenza e si liquidano ex Parte_1 CP_1
dm 55/2014, come da dispositivo (valore della causa: fino a euro 26.000,00; compensi medi;
esclusa la fase istruttoria che non c'è stata).
Ulteriore contributo.
Trattandosi di causa iscritta a ruolo successivamente al 31 gennaio 2013, occorre dare atto del fatto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello come in atti proposto da Parte_1
nei confronti del e
[...] Controparte_1 [...]
, avverso la sentenza, resa tra le parti, dal Tribunale di Roma, n 20654/2019, in CP_2
data 28/10/2019, a definizione del giudizio recante n.r.g. 11566/2015 promosso da r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 7 e nei confronti del Parte_1 Controparte_2 Controparte_1
, ogni diversa conclusione disattesa, così provvede:
[...]
- Rigetta l'appello.
- Condanna a rifondere, al le spese del grado che liquida, Parte_1 CP_1
in euro 3.966,00 per compensi oltre a rimborso forfettario (15%), IVA e CPA come per legge.
- Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR
n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Sentenza emessa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
Così deciso in Roma il giorno 09.07.2025
Il Consigliere relatore Il Presidente
Maria Speranza Ferrara Maria Rosaria Rizzo

r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 8