REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Palermo – Seconda Sezione Civile riunita in camera di consiglio e composta da:
1) Dott. Giuseppe Lupo Presidente
2) Dott.ssa Rossana Guzzo Consigliera
3) Dott. Alfonso Pinto Consigliere relatore ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 576 del Registro Generale degli Affari Contenziosi Civili dell'anno
2022, promossa
DA
(C.F. ), in persona dell'amministratore pro Parte_1 P.IVA_1 tempore, rappresentato e difeso dall'Avv. Gerlando Giaccone;

APPELLANTE
CONTRO
, nato a [...] il [...], c. f. , elettivamente CP_1 C.F._1 domiciliato in Palermo, Via Tripoli n. 3 presso lo studio dell'Avv. Carlo Riela;

APPELLATO
Oggetto: condannatorio
Conclusioni: per l'appellante: “voglia L'ECC.MA CORTE DI APPELLO, Reiectis Adversis.
In accoglimento del presente gravame, riformare n. 751/2022 pronunciata dal Tribunale di Palermo, in data 17.2.2022 pubblicata in data 18.2.2022 ed in pari data notificata per i motivi tutti indicati nel presente atto disponendone in via preliminare la sospensione dell'efficacia esecutiva.
Con vittoria di compensi professionali e spese di entrambi i gradi di giudizio”
Conclusioni per l'appellato: “Voglia L'ECC.MA CORTE D'APPELLO DI PALERMO, Disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, In via preliminare: - dichiarare inammissibile, ai sensi dell'art.
348 bis c.p.c., l'impugnazione proposta per i motivi illustrati e per quelli che la Corte d'Appello vorrà eventualmente ravvisare;
Nel merito: - rigettare l'impugnazione proposta dal
[...]
, con l'atto di appello sopra menzionato, perché destituita di Parte_2 fondamento giuridico e fattuale per tutto quanto rilevato ed eccepito in narrativa e per i motivi che la Corte d'Appello vorrà eventualmente ravvisare;

- conseguentemente, confermare integralmente la sentenza n. 751/2022 del Tribunale di Palermo perché incensurabile in ogni sua parte;
- in ogni caso, condannare il Parte_2 , alle spese e competenze professionali difensive del doppio grado di giudizio,
[...] oltre rimborso forfettario 15%, I.V.A. e C.P.A.”.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione

1.Con sentenza nr. 751 del 18 febbraio 2022 il Tribunale di Palermo, definitivamente pronunciando, accertò che i danni lamentati da all'interno del proprio immobile sito in Palermo, via CP_1
Matteo Silvaggio n°18, erano imputabili al che, Controparte_2 per l'effetto, condannò all'esecuzione di tutti i lavori necessari sulle parti comuni e all'interno dell'appartamento, così come accertati e indicati dal nominato CT, Ing. . Persona_1
Condannò, ancora, il , al risarcimento dei danni Controparte_2 subiti dal quantificati in € 500,00 mensili a decorrere da settembre 2017 e fino al ripristino CP_1 dei luoghi, per il mancato utilizzo del proprio immobile facente parte del convenuto. Parte_2
Condannò, infine, il convenuto, , al pagamento Controparte_2 delle spese del giudizio.

2. Avverso questa sentenza ha interposto appello il , con Controparte_2 atto di citazione notificato il 21 marzo 2022, sulla scorta di quattro motivi con cui ha rispettivamente dedotto:
a) errore del primo giudice nel non accogliere l'eccezione di nullità dell'atto di citazione ai sensi dell'art. 164 c.p.c.;
b) difetto di legittimazione ad agire del per il risarcimento dei danni siccome l'immobile CP_1 era abusivo;

c) erroneità della condanna alla esecuzione di tutti i lavori necessari sulle parti comuni e all'interno dell'appartamento, essendo l'immobile abusivo;

d) erroneità dell'accoglimento della domanda risarcitoria del non essendo riconoscibile in CP_1 capo al titolare di un immobile abusivo alcun diritto al risarcimento, in qualsivoglia forma.

3. Ristabilito il contraddittorio in questo grado, si è costituito resistendo al gravame CP_1 di cui ha chiesto il rigetto.

4. In assenza di incombenti istruttori, mutato il relatore, all'udienza del 11 aprile 2025 – sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c. – la causa è stata posta in decisione, con l'assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c..

5. Per una più chiara comprensione della vicenda occorre mettere in luce che – proprietario CP_1 dell'appartamento a 7° piano – aveva convenuto in giudizio il Controparte_2 sostenendo che il proprio immobile avesse subito danni a causa di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare sovrastante.
Il si era costituito eccependo preliminarmente la nullità dell'atto di citazione poiché CP_2 notificato a soggetto ( ) differente rispetto all'amministratore condominiale ( CP_3 CP_4
e, pertanto, non passivamente legittimato.
[...]
Nel merito aveva dedotto l'impossibilità di poter procedere all'esecuzione dei lavori per il costante inadempimento del nel pagamento delle quote condominiali ed invocava altresì la CP_1 responsabilità concorrente di quest'ultimo nella produzione dell'evento dannoso in ragione della sua inattività nel provvedere alla eliminazione delle cause del danno.
La causa veniva istruita mediante prove testimoniali e CT nel corso della quale era emerso che l'immobile del (che era di titolare del lastrico solare e dell'area soprastante) risultava essere CP_1 totalmente abusivo poiché sopraelevato in totale assenza di licenza edificatoria;
tanto che nella documentazione attinente l'abitabilità dell'edificio condominiale non era nemmeno indicato.
Sulla base di ciò il aveva lamentato l'impossibilità di eseguire qualsivoglia opera in Parte_2 mancanza del titolo abilitativo - a prescindere dalla causa delle infiltrazioni, - in quanto il competente
Comune non avrebbe mai rilasciato alcuna autorizzazione.
Alla decisione impugnata il Tribunale è pervenuto sulla scorta di quanto emerso dalla CT (da cui traeva che tanto il danno che la sua imputabilità fossero riconducibili al dal punto di vista CP_2 causale trattandosi di infiltrazioni provenienti dalla copertura e ritenendo applicabile CP_5 alla fattispecie l'art. 2051 cc (affermando, quindi, la responsabilità del danno in capo al custode inteso come colui che ha l'effettivo potere materiale sulla cosa) e sostenendo il carattere oggettivo della responsabilità per omessa custodia.
Il Tribunale ha altresì riconosciuto il risarcimento dei danni per il mancato utilizzo dell'immobile
(nella misura di euro 500,00 mensili) fin dal momento della domanda.

6. Questo, in estrema sintesi, il costrutto argomentativo della sentenza gravata, per il principio della ragione più liquida vanno affrontati il secondo ed il terzo motivo di gravame, idonei a definire il giudizio.
Con il secondo il condominio deduce che, essendo l'immobile del abusivo, questi non era CP_1 legittimato ad agire per il risarcimento dei danni.
Oltre tutto, per questa condizione, il aveva impedito al Condominio di portare a termine la CP_1 richiesta del “Superbonus” a causa dell'irregolarità urbanistica dell'edificio, tanto che esso condominio aveva introdotto separato giudizio per ottenere la demolizione del settimo piano e la riduzione in pristino.
Aggiunge che, sulla scorta di quanto previsto dall'art. 1127 c.c., il avendo costruito in CP_1 sopraelevazione, avrebbe dovuto ricostruire il lastrico solare a proprie spese, essendone egli proprietario esclusivo, con esclusione dell'applicabilità dell'art. 2051 c.c., al più residuando la possibilità del condominio di essere chiamato a partecipare alle spese di manutenzione del lastrico solare ad uso esclusivo ex art. 1126 c.c..
Con il terzo motivo il condominio si duole dell'errore del Tribunale nella condanna alla esecuzione di tutti i lavori necessari sulle parti comuni e all'interno dell'appartamento, essendo l'immobile abusivo.
La sentenza dunque si porrebbe in contrasto con le vigenti disposizioni in materia edilizia ed urbanistica e l'eventuale esecuzione della stessa costituirebbe reato.
Lamenta che anzi il Tribunale avrebbe dovuto e potuto, anche d'ufficio, rilevare il contrasto con le norme imperative ed inderogabili di legge e chiede, ove occorra, il rinnovo della CT.
I motivi sono fondati.
E' decisivo, infatti, rilevare che a fronte della puntuale allegazione e della prova dell'appellante (cfr. certificato di abitabilità) sulla circostanza per cui l'appartamento, asseritamente danneggiato da infiltrazioni condominiali, sarebbe stato edificato in violazione della normativa urbanistica vigente,
l'appellato non ha dimostrato il contrario, gli elementi addotti sul punto essendo certamente inidonei allo scopo.
Così del tutto irrilevante è che, secondo quanto sostenuto dal l'accertamento sulla asserita CP_1 irregolarità urbanistica del proprio immobile chiesta dal Condominio non sarebbe stato oggetto della consulenza espletata in prime cure né tanto meno detta irregolarità sarebbe emersa nel corso del giudizio, contrariamente a quanto sostenuto da controparte.
Ed ancora erroneo è sostenere che la natura abusiva dell'opera potrebbe essere dichiarata solamente dalla pubblica amministrazione, aggiungendo che dall'indagine sulla storia del dominio dell'immobile effettuata dal CT era risultato solamente che lo stesso, sebbene inizialmente non censito perché di recente costruzione, era stato dichiarato con scheda n. 18426, registrata il 21 dicembre 1977 e, successivamente, con variazione del 9 novembre 2015, era stato censito al Comune di Palermo alla p.lla 1165, sub 17, del Fg. 49.
Nello stesso senso, piuttosto che smentire, conferma la natura abusiva dell'opera la circostanza, pure sostenuta dal per cui la sola mancanza del titolo edilizio eccepita da controparte non CP_1 renderebbe di per sé abusivo l'immobile.
Infatti – a dire dell'appellato - l'immobile potrebbe essere stato regolarmente edificato in epoca risalente ove non occorreva titolo edilizio, ovvero potrebbe essere sanato ex art. 36 D.P.R. 380/2001, ovvero ancora potrebbe essere incorsa la fiscalizzazione dell'abuso prevista dall'art. 34 del D.P.R.
380/2001, ovvero ancora, l'immobile, sebbene abusivo, potrebbe essere comunque mantenuto ex art. 38 T.U. Edilizia.
Queste le difese dell'appellato, è chiaro che l'unica prova che avrebbe potuto escludere l'abusività dell'appartamento sarebbe stata la produzione della licenza edilizia per la edificazione dello stesso, produzione che è, invece, mancata, con la conseguenza che l'onere probatorio non è stato assolto da parte del che vi era tenuto. CP_1
A conforto di tale assunto, sovvengono – poi – due decisivi elementi di prova, prodotti dall'appellante in questo giudizio e certamente ammissibili in quanto sopravvenuti.
Il primo è la consulenza tecnica d'ufficio, espletata nel giudizio portante il nr r.g. 3293/2022, vertente tra le stesse (ed altre) parti da cui risulta, con rigore scientifico e metodologico, che l'appartamento di proprietà del è totalmente abusivo in quanto edificato in totale assenza della licenza CP_1 edilizia, assolutamente necessaria per l'epoca di edificazione.
In secondo luogo, è stata pure prodotta la sentenza terminativa del primo grado di questo giudizio
(emessa il 18 giugno 2025) in cui il Tribunale di Palermo ha accertato la totale abusività dell'immobile per cui è causa poiché realizzato in totale assenza di concessione edilizia nonché in spregio e violazione delle disposizioni urbanistiche e sismiche, disponendone l'immediata demolizione.
Non solo, ma accogliendo una specifica domanda del ha anche dichiarato la nullità CP_1 dell'atto di compravendita con cui quest'ultimo a suo tempo aveva acquistato l'immobile al settimo piano e ciò sulla scorta del disposto – applicabile, ratione temporis, alla fattispecie – dell'art. 15, comma 7, della legge n. 10/1977 alla cui stregua “gli atti giuridici aventi per oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione sono nulli ove da essi non risulti che l'acquirente era a conoscenza della mancanza della concessione”.
E' chiaro che se, con riguardo a questa pronuncia, non può invocarsi l'efficacia del giudicato esterno
(essendo pendente il termine per la relativa impugnazione), è certamente possibile valorizzare questo elemento insieme agli altri, dianzi indicati, da cui risulta univocamente che l'immobile è stato edificato in assenza della licenza edilizia e lo stesso per tale ragione, ha chiesto ed ottenuto CP_1 la declaratoria di nullità del relativo atto di compravendita.
Si tratta all'evidenza di elementi che privano di fatto l'appellato di ogni titolarità, con effetto ex tunc, della legittimazione all'azione di risarcimento spiegata nei confronti del in quanto costui CP_2 non può fondatamente affermarsi proprietario del bene danneggiato.
La sentenza appellata va dunque interamente riformata con totale reiezione delle domande proposte dal e condanna dello stesso al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio in favore Per_2 dell'appellante.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Palermo, Sezione II civile, ogni diversa e contraria istanza, domanda ed eccezione disattese, definitivamente pronunciando, uditi i procuratori delle parti, così provvede: in riforma della sentenza nr. 751 del 18 febbraio 2022 resa dal Tribunale di Palermo, appellata dal , con atto di citazione notificato il 21 marzo 2022, rigetta Controparte_2 le domande proposte da con atto di citazione notificato il 27 settembre 2017; CP_1 condanna l'appellato a rifondere all'appellante le spese di lite del doppio grado, liquidate per il primo in complessivi euro 5.077,00 per compensi e, per questo grado, in complessivi euro 3966,00 per compensi ed euro 355,00 per spese, in ambo i casi oltre accessori come per legge;
pone in via definitiva a carico di le spese di c.t.u. liquidate dal Tribunale. CP_1
Così deciso, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile della Corte di Appello di
Palermo, il 25 luglio 2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente
Alfonso Pinto Giuseppe Lupo