REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte di Appello di Lecce – Sezione 2^ civile
La Corte riunita in camera di consiglio e composta dai magistrati:
Dott. Antonio F. Esposito - Presidente
Dott.ssa Consiglia Invitto - Consigliere
Dott. Giovanni Surdo - Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 677/2023 R.G., riservata in decisione all'udienza del 07.10.2025, introdotta da
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), rappresentati e difesi dall'avv. Antonio Tommaso De C.F._2
RO (C.F. ); C.F._3
APPELLANTI contro
(C.F. ), rappresentato Controparte_1 C.F._4
e difeso dall' avv. Daniele Coluccia (C.F. ; C.F._5
APPELLATO
OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 1606/2023 del Tribunale di Lecce pubblicata il 24.05.2023. All'udienza del 7 Ottobre 2025 i procuratori delle parti hanno precisato le conclusioni, riportandosi ai rispettivi scritti difensivi.
MOTIVAZIONE
1.- Il Sig. , odierno appellato, ha convenuto in Controparte_1 giudizio i sig.ri e dinanzi al Tribunale di Lecce, Parte_1 Parte_2 esperendo nei confronti dei medesimi actio negatoria servitutis avente ad oggetto l'area solare a copertura della propria abitazione, sita in Lecce alla via Palmieri
n.74 e chiedendo, altresì, la rimozione dei due impianti di climatizzazione a servizio dell'abitazione dei sig.ri e e istallati in violazione delle norme Pt_1 Pt_2 di settore.
Sosteneva l'attore di aver acquistato l'immobile sito in via Palmieri n.74 con atto di divisione per Notaio del 29.07.2015, quale porzione del primo Per_1 piano di un corpo di fabbrica denominato “Palazzo RA”. Tale palazzo era stato trasferito dall'originario proprietario, RA, al nipote in data Persona_2
28.09.1919 e successivamente venduto, nel 1924, da quest'ultimo a
[...]
, nonno dell'attore. L'immobile de quo include un vano provvisto di Per_3 balcone con affaccio sulla piazzetta Bonifacio IX e confina parzialmente con la proprietà in comunione indivisa dei sig.ri – sita alla via Scarambone Pt_1 Pt_2
n.56. L'attore, inoltre, affermava che i convenuti hanno accesso all'area solare del vano di proprietà attraverso una scaletta che ne consente l'ingresso e, in CP_1 assenza del proprietario, hanno istallato i due impianti di climatizzazione sulla parete esterna della loro abitazione, creando stillicidio all'immobile di proprietà dell'appellato e senza alcun titolo che legittimasse la loro condotta. Nell'atto di inventario per notar del 1919, infatti, veniva specificato che, con Persona_4 riguardo al legato attribuito a e avente ad oggetto l'odierna proprietà Per_2 CP_1 doveva essere abolita la scaletta e murata la porta di accesso alla terrazza che insiste su proprietà CP_1
Costituitisi in giudizio, i convenuti e hanno Parte_1 Parte_2 contestato in fatto e in diritto le pretese attoree, chiedendone il rigetto, e hanno eccepito di aver acquistato la proprietà dell'appartamento sito in Lecce alla via
Luigi Scarambone n.56, piano secondo, con atto del 25.01.1999, inclusa la proprietà delle terrazze sovrastanti. Hanno rilevato, inoltre, i convenuti che, già con atto per Notaio del 1960, la proprietaria dell'epoca aveva venduto Per_5
l'immobile comprensivo di una terrazza, insistente sulla proprietà e a cui si CP_1 accedeva tramite tre scalini e che, ancor prima, con atto per Notaio Persona_4 del 1923, l'immobile era stato trasferito comprensivo di una terrazzina a piano e di una terrazza soprastante spettante all'immobile medesimo. In particolare, tale ultima terrazza sarebbe stata usucapita dai convenuti stessi.
Con riguardo, invece, agli impianti di climatizzazione, i convenuti asserivano di aver ricevuto autorizzazione per l'istallazione da parte dell'attore conservando l'uso dell'impianto fino al 2004 e di aver, poi, sostituito lo stesso con uno portatile nel 2010 a causa delle esalazioni maleodoranti provenienti da una colonna di scarico delle acque reflue di proprietà dell'attore. Per tale problema, i convenuti hanno chiesto più volte l'intervento del Sig. e hanno domandato, in via CP_1 riconvenzionale, l'esecuzione delle opere necessarie al risanamento degli impianti di smaltimento delle acque reflue dell'attore.
pag. 2/22 2.- Il Tribunale, istruita la causa tramite C.T.U., con sentenza n. 1606/2023, accoglieva la domanda attorea, recependo le conclusioni del c.t.u.. In particolare, il primo giudice osservava come la relazione peritale “ha consentito di accertare che dalla camera da letto posta sul lato nord della proprietà dei convenuti si giunge ad un piccolo terrazzino, attualmente a quota di +10 cm rispetto al pavimento dell'abitazione; dal suddetto terrazzino, mediante una scaletta costituita da 5 gradini oltre al pianerottolo, si giunge alla terrazza oggetto del contendere, posta su proprietà d a quota superiore di circa +140 cm rispetto all'abitazione dei CP_1 sig.ri – Dalla finestra esistente nella camera da letto posta a Sud è Pt_1 Pt_2 stata invece rilevata una differenza di quota pari a 65 cm tra la stanza e il relativo terrazzino esterno, posto dunque ad un livello superiore rispetto al pavimento dell'abitazione e precedentemente occupato da un ripostiglio, oggi demolito”.
Procedendo all'esame dei titoli di acquisto prodotti dalle parti, il Tribunale rilevava come il documento più risalente nel tempo fosse l'Atto di inventario per notar del 19.09.1919 con allegata planimetria generale del primo Persona_4 piano di Palazzo RA. In particolare, nel citato atto, si leggeva quanto segue:
“…i locali a secondo piano sovrastanti i due locali segnati in pianta alle lettere “B”
e “C” si appartengono al legato di e siccome esiste in uno di Controparte_2 questi locali una scaletta che immette alla terrazza di pertinenza di palazzo
RA questa sarà abolita e murata la porta.” Il Tribunale metteva, inoltre, in evidenza il passaggio della c.t.u. in cui si leggeva quanto segue: “i due locali posti al secondo piano in corrispondenza di quelli contrassegnati con le lettere “B” e “C” della planimetria del primo piano corrispondono allo stato attuale delle due camere da letto dell'abitazione dei sig.ri ; ne deriva che, in origine, in una di Parte_3 queste due stanze doveva essere presente una scaletta attraverso cui si poteva avere libero accesso ad una terrazza di pertinenza di palazzo RA”. Tale ultima terrazza – rilevava il giudice di primo grado – “corrisponde a quella oggetto della controversia, in quanto l'unica terrazza prossima e accessibile attraverso i locali soprastanti ai vani contrassegnati “B” e “C””.
In proposito, il Tribunale precisava che le camere da letto dell'abitazione dei convenuti prospettano ad est su due piccole terrazzine che, come evidenziato dal c.t.u., “…rispetto al pavimento dell'abitazione, la terrazzina Nord è posta sostanzialmente in piano mentre la terrazzina Sud è posta ad una quota di + 65 cm. Ne deriva che la scaletta descritta nell'atto di inventario poteva essere posizionata solo in corrispondenza della stanza da letto posta a Sud, ovvero di
pag. 3/22 quella ubicata in testa al vano “C” indicato in planimetria. Ha senso supporre, dunque, che tramite tale scaletta si superava il suddetto sbalzo di quota di 65 cm e si aveva accesso dalla camera da letto Sud al prospiciente terrazzino e da questo alla più alta terrazza”.
Dall'esame del successivo titolo di acquisto prodotto dalle parti, vale a dire l'atto pubblico per notar del 16.12.1923, il Tribunale rilevava che lo Persona_4 stesso conteneva la descrizione di un ripostiglio in luogo della scaletta. Da tanto, dunque, deduceva che, nel lasso di tempo intercorrente tra l'atto del 1919 e quello del 1923, la scaletta fosse stata demolita, come stabilito nell'atto del 1919, e che, al suo posto, fosse stato realizzato il suddetto ripostiglio, altresì presente nella successiva planimetria del 1940. Precisava, inoltre, il giudice di primo grado, aderendo a quanto statuito dal c.t.u., che, in origine, la scala di accesso alla terrazza di Palazzo RA posta a quota di +140 cm era presumibilmente ubicata sul terrazzino Sud, a sua volta accessibile tramite la scaletta da abbattere.
Il Tribunale riteneva, inoltre, probabile che, tra il 1923 e il 1940, si fosse proceduto all'apertura del varco che dalla stanza da letto nord dei convenuti conduce al terrazzino prospiciente e alla realizzazione della scala di accesso alla terrazza di
Palazzo RA, come da planimetria catastale del 1940. Il Tribunale, inoltre, metteva in evidenza il passaggio della relazione peritale in cui tanto si legge:
“presumibilmente, tra il 1940 e il 1960 tale terrazza è rimasta accessibile, in via esclusiva, dall'abitazione dei danti causa sig.ri pur non CP_3 Pt_2 sussistendo in testa a questi un formale diritto reale di godimento”. Il giudice di prime cure, dunque, riportandosi integralmente alle considerazioni del c.t.u., osservava come soltanto con l'atto del 26 Febbraio 1960 la proprietà della terrazza di Palazzo RA sembrava essere compresa nella compravendita avente ad oggetto l'appartamento sito in via Scarambone n.56, non risultando da atti precedenti alcuna vendita comprendente la terrazza in questione.
Quanto alla domanda riconvenzionale di accertamento dell'avvenuta usucapione, il Tribunale, dopo aver rilevato l'inammissibilità della stessa e avendola riqualificata in eccezione riconvenzionale, riteneva la medesima infondata.
A sostegno di tale decisione, il primo giudice rilevava la mancata allegazione e prova del concreto esercizio del possesso utile ad usucapionem, sia con riferimento all'usucapione decennale che con riguardo a quella ordinaria.
Peraltro, il Tribunale rilevava come l'atto di acquisto da parte dei sig.ri – Pt_1
pag. 4/22 risalisse al 1999, mentre l'azione per cui è causa prendeva avvio nel 2018, Pt_2 motivo per cui non appariva maturato il termine ventennale di cui all'art. 1158 c.c. .
Il Tribunale non riteneva neppure provato, da parte dei convenuti, l'eventuale possesso dello scoperto nel periodo precedente, ai fini di quanto previsto dall'art
1146, comma 2, c.c. . In proposito il primo giudice non reputava sufficiente la circostanza dedotta dai convenuti e relativa al deposito, da parte del precedente proprietario dell'immobile, di oggetti vari nel periodo tra il 1992 e il 1994.
Rilevata la rinuncia dell'attore alla domanda di rimozione degli impianti di climatizzazione, il Tribunale decideva sulla domanda riconvenzionale formulata dai convenuti e avente ad oggetto la realizzazione delle opere di risanamento dell'impianto di scarico delle acque reflue dell'attore, ritenendola parzialmente fondata. Sulla scorta delle risultanze della c.t.u., infatti, le esalazioni maleodoranti sono da ascrivere in parte all'attore, odierno appellato, e in parte agli originari convenuti. Nello specifico, infatti, la condotta fognaria dell'attore confluisce nelle acque bianche dei convenuti e il pluviale che serve la proprietà ha CP_4 una derivazione comune con le fogne pubbliche, con la conseguenza che: “la soluzione più semplice ed economica per evitare l'attuale risalita dei cattivi odori dalla fogna, in aggiunta a quella di fornire di un sifone la piletta sul pavimento del pozzo luce, è quella di dotare la montante unica esistente con uno sfiato d'aria che, salendo lungo la parete del pozzo luce, vada a terminare al di sopra della proprietà ”. Il Tribunale, pertanto, condannava l'attore a sostenere CP_4 la metà delle spese necessarie ad eseguire gli interventi indicati nella c.t.u. .
3.- Avverso detta sentenza i sig.ri – hanno proposto appello, Pt_1 Pt_2 con il quale, sulla base dei motivi che di seguito saranno esaminati, hanno chiesto, in via preliminare, di provvedere alla sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza appellata e, nel merito, di riformare integralmente la sentenza appellata e, per l'effetto, rigettare la domanda formulata da controparte dichiarando l'acquisto a titolo derivativo da parte dei convenuti e, in subordine, l'acquisto a titolo originario per effetto di usucapione abbreviata o, in estremo subordine, ordinaria.
L'appellante ha, inoltre, chiesto la riforma della sentenza nella parte in cui accoglie solo parzialmente la domanda riconvenzionale, con conseguente condanna dell'appellato all'esecuzione delle opere necessarie al corretto funzionamento dell'impianto di scarico delle acque reflue.
pag. 5/22 Si è costituito in giudizio , contestando la fondatezza Controparte_1 dell'appello e rilevando, in primo luogo, che l'atto di divisione e inventario per notar del 1919 è atto avente efficacia reale dal quale risulta la netta Persona_4 separazione tra la proprietà e quella degli appellanti. L'appellato ha, poi, CP_1 ricostruito la lunga serie di atti di vendita che si sono succeduti nel tempo e dai quali non risulta alcun diritto reale insistente sulla proprietà CP_1
L'appellato ha, altresì, precisato che, con riguardo alla compravendita del
1960, la terrazza nello stesso richiamata sarebbe diversa da quella oggetto di controversia, adducendo tre argomenti a sostegno di tale tesi.
In primo luogo, negli atti di compravendita successivi a quello del 1960 non vi sarebbe riferimento alcuno a superfici su proprietà di terzi e tale circostanza risulta confermata dal fatto che la terrazza su proprietà è, poi, divenuta un CP_1 vano chiuso. Il rogito del 1960, dunque, secondo l'appellato, avrebbe Per_5 riguardato la diversa terrazzina accessibile dalla camera da letto lato Sud della proprietà , raggiungibile con il superamento di tre gradini stante il Parte_3 dislivello di soli 65 cm. .
In secondo luogo, nella Scia depositata nel 2019 dagli appellanti presso il
Comune di Lecce era presente il riferimento ad un piccolo vano deposito che, tuttavia, sarebbe stato demolito tempo addietro e che gli appellanti surrettiziamente chiedevano di demolire a posteriori.
Infine, l'appellato ha osservato che nell'atto di compravendita del 1999, con cui i coniugi – hanno acquistato l'immobile sito alla via Scarambone Pt_1 Pt_2
n.56, si faceva riferimento a due verande e due balconi, senza, tuttavia, specificare che tali pertinenze fossero a copertura di proprietà di terzi e senza che vi fossero allegati rilievi planimetrici. L'allegata relazione di stima a firma del
Geom. si limitava, infatti, a richiamare la planimetria del 1940 nella quale Per_6
l'area contesa era qualificata come “proprietà ”. Persona_3
Ad ulteriore conferma di tutte le pregresse argomentazioni, l'appellato ha richiamato le conclusioni del ctu in ordine al fatto che, anche ove la terrazza contesa sia stata intesa come facente parte dell'immobile venduto agli appellanti con l'atto del 1999, ciò è avvenuto “in assenza di chiaro atto pregresso di trasferimento della proprietà della stessa e senza che la stessa comparisse sulla planimetria catastale (quella del 1940) allora presente presso l'Agenzia del
Territorio”.
pag. 6/22 L'appellato ha, inoltre, dedotto come anche nella “Relazione tecnica” a firma dell'architetto e inserita nella DIA del 1999, con cui gli appellanti Tes_1 procedevano ad alcuni lavori di ristrutturazione, non fosse menzionata la terrazza su proprietà tanto nella descrizione dell'immobile, quanto nell'elencazione CP_1 degli interventi di ristrutturazione ivi elencati.
Con riguardo alla domanda di acquisto a titolo originario, l'appellato, reiterando l'eccezione di inammissibilità della stessa, ne contestava, altresì, la fondatezza nel merito, ritenendo non maturato il periodo di venti anni utile all'usucapione. Né poteva invocarsi il principio di successione nel possesso ex art. 1146 c.c. poiché l'immobile di proprietà degli appellanti è stato per lungo tempo inagibile.
Parimenti da escludersi, per l'appellato, l'acquisto a titolo originario per usucapione decennale ex art. 1159 c.c., mancando i requisiti previsti dalla citata norma, vale a dire il titolo idoneo all'acquisto, la buona fede e il periodo decennale.
Quanto al titolo di acquisto, infatti, nell'atto del 1999 per Notaio Per_7 non vi sarebbe alcun riferimento ad una terrazza su proprietà di terzi e la dicitura
“due verande e due balconi” sarebbe da riferirsi alle pertinenze presenti nel corpo di fabbrica dell'immobile e non, invece, ad una terrazza separata dallo stesso e posta ad una differente altezza. Con riferimento all'elemento soggettivo, lo stesso
è da ritenersi inesistente poiché gli appellanti, al momento del loro acquisto, conoscevano la planimetria depositata presso il raffigurante la corretta CP_5 estensione dell'immobile acquistato e contenente l'indicazione della terrazza contesa come “proprietà ”. Persona_3
L'appellato ha contestato, inoltre, la ricostruzione avversaria relativa ad un atto di donazione del 1974 per Notaio , erroneamente invocato dagli Per_8 appellanti e relativo ad altro immobile, che, pur facente parte del compendio di palazzo RA, risultava essere del tutto estraneo alla proprietà dell'appellato, in quanto identificato con differente particella catastale.
Da ultimo, il ha precisato che l'area contesa non può essere CP_1 qualificata alla stregua di terrazza a livello, come erroneamente sostenuto dagli appellanti, in quanto non avente le caratteristiche proprie di tale categoria. La stessa, dunque, deve essere intesa come lastrico solare.
In conclusione, dunque, l'appellato ha affermato che dalla conformazione dei luoghi emerge chiaramente che la separazione sancita fin dal 1919 fra le pag. 7/22 attuali proprietà delle parti, realizzata con la chiusura della camera da letto sud della proprietà , sia riferibile al terrazzino su proprietà straneo Parte_3 CP_1 al contenzioso. La mancata demolizione della scaletta, così come indicato nel citato atto di divisione, sarebbe stata sostituita con la realizzazione di un vano ripostiglio cieco, idoneo a realizzare lo scopo sancito nella divisione, ovvero l'eliminazione di una delle “gravi servitù” di affaccio sulla proprietà oggi dell'appellato.
Per quel che concerne, invece, la domanda riconvenzionale proposta in primo grado dagli appellanti e avente ad oggetto l'esecuzione delle opere necessarie al risanamento degli impianti di smaltimento delle acque reflue dell'attore, l'appellato ha eccepito la carenza di legittimazione passiva in quanto, sulla scorta delle risultanze della c.t.u., ”lo scarico fognante del bagno di proprietà posto in adiacenza al pozzo luce, e la tubazione di raccolta delle acque CP_1 pluviali delle terrazze di , sono effettivamente collegate, come Parte_3 denunciato dai convenuti, in un'unica condotta (…) il punto di raccolta insiste “sul pavimento del pozzo luce alieno alla proprietà dell'attore”; (…) il bagno di proprietà ollegato alla colonna montante dello scarico è risultato da anni inutilizzato;
CP_1
(…) la colonna montante di tale pluviale, dopo un percorso ad oggi ignoto quasi certamente interessa anche la proprietà di terze parti”; (…) il problema delle esalazioni derivante dalla “commistione tra acque nere ed acque bianche non può essere semplicemente risolta con dei lavori da realizzare nel bagno del sig.
CP_1
Acquisito il fascicolo di primo grado, all'udienza del 7.10.2025 la causa è stata rimessa al collegio per la decisione ai sensi dell'art.352 cpc.
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3.1. -Con il primo motivo di appello i sig.ri lamentano l'errata CP_4 interpretazione, da parte del Tribunale, del titolo di proprietà e dei documenti di causa, nonché la valorizzazione di una sola porzione dell'inventario del
28.09.1919 per TA , l'errata valorizzazione di una semplice ipotesi Persona_4 del ctu e l'errato riconoscimento della proprietà del terrazzo in capo al ricorrente/attore.
Gli appellanti contestano, in primo luogo, che il giudice di prime cure avrebbe fornito una ricostruzione dello stato dei luoghi basata su una erronea interpretazione di tutti gli atti succedutisi nel tempo, nonché su una mera ipotesi avanzata dal c.t.u., non qualificabile come tesi accertata tecnicamente. Infatti, lo pag. 8/22 stesso c.t.u. ha dato atto, nella propria relazione, dell'impossibilità di ricostruire con certezza i differenti passaggi di proprietà degli immobili, stante l'incongruenza tra le planimetrie depositate in atti e tra queste ultime e lo stato dei luoghi.
Obiettano gli appellanti che la tesi del c.t.u., poi fatta propria dal Tribunale, appare illogica. Il consulente ha, infatti, affermato che alla terrazza oggetto di contesa si accedeva dall'immobile di proprietà dei deducenti attraverso una scaletta di 65cm, non corrispondente a quella attuale, che portava ad un terrazzino intermedio e, poi, da questo, alla più alta terrazza. Gli appellanti ritengono che il c.t.u. avrebbe omesso di spiegare come si accedesse materialmente dal terrazzino alla terrazza più alta. Parimenti errata, secondo gli appellanti, la tesi del Tribunale che avrebbe identificato la scaletta di 65cm con quella indicata nell'atto del 1919, poi demolita e sostituita da un ripostiglio, quest'ultimo indicato nell'atto del 1923 per TA . Persona_4
Ad ulteriore riprova della errata motivazione addotta dal giudice di primo grado, gli appellanti osservano come lo stesso Tribunale abbia riportato il passaggio della c.t.u. in cui si accerta che lo stato dei luoghi corrisponde a quello attuale almeno a partire dal 1940 e che nell'atto per notar del 1960 si Per_5 faceva riferimento alla terrazza oggetto di contesa come facente parte dell'immobile oggi di proprietà degli appellanti. Peraltro, la terrazza in contestazione sarebbe stata oggetto anche dell'atto di vendita del 1923 per TA
, con cui proprietario dell'epoca, vendeva Persona_4 Persona_9 quattro appartamenti, tra cui quello appartenente oggi agli appellanti.
Gli appellanti negano, inoltre, all'atto di inventario per notar del Persona_4
1919 la natura di atto di divisione, ritenendo che il medesimo non fosse idoneo a trasferire la proprietà. Dalla lettura di tale atto emergerebbe quanto segue: il sig. accettava di vendere a i locali Persona_9 Controparte_6 soprastanti al primo piano per ovviare alle gravi servitù esistenti così come la porzione di palazzo RA che restava di pertinenza di tali locali.
Detta porzione sarebbe stata, poi, venduta, con atto per notar Persona_4 del 1923, dal duca a , primo dei Persona_9 Persona_10 danti causa degli appellanti. In particolare, gli appellanti osservano come nell'atto del 1923, nella descrizione dell'immobile sito alla via Scarambone, vi fosse il riferimento ad una “terrazza soprastante spettante a detto appartamento”, dovendosi intendere la locuzione “terrazza spettante” nel senso di terrazza che guarda l'appartamento oggetto della compravendita.
pag. 9/22 Gli appellanti, dunque, mettono in rilievo che già all'epoca dell'atto del 1923 esisteva un varco e la terrazza a piano e che l'accesso a quest'ultima era possibile dalla stanza da letto Nord degli appellanti, come risulterebbe dalla planimetria del
1940 e come riportato nell'atto per notar del 1960 e nell'atto per notar Per_5
del 1999, nel quale si fa riferimento a due verande scoperte a livello Per_7 differente di mq 25,50.
Ulteriore documento che confermerebbe l'appartenenza della proprietà della terrazza contesa in capo agli appellanti sarebbe il riscontro dell'Ufficio tecnico del Comune di Lecce alla diffida inviata dall'appellato per contestare la
Scia del 2019 depositata dagli stessi appellanti. In particolare, l'Ufficio tecnico avrebbe riconosciuto la proprietà della terrazza in capo agli appellanti richiamando gli atti di vendita e, nello specifico, l'atto del 1999 e l'atto del 1960.
Gli appellanti, poi, insistono sulla qualificazione dell'atto del 1919 in termini di atto meramente ricognitivo inidoneo, come tale, a produrre effetti reali e ad essere considerato atto utile per individuare la proprietà della terrazza. E da tanto deriverebbe anche l'impossibilità dell'avvenuto adempimento degli ulteriori
“obblighi” che le parti avevano assunto nell'atto di inventario, come la rimozione della scaletta.
Deducono, inoltre, gli appellanti che la terrazza contesa non sarebbe comparsa in nessun atto o planimetria relativi all'immobile dell'appellato se non in quella del 2015.
Gli appellanti, ad ulteriore fondamento delle proprie contestazioni, rilevano anche che, in virtù di un atto di donazione del 1974 per TA il sig. Per_8
donò alla figlia una porzione del suo Persona_11 CP_7 immobile individuato al foglio 259, particella 2313, sub 7, restando, invece, egli nudo proprietario dell'altra porzione individuata al foglio 259, particella 2313, sub
13. In tale donazione il donante avrebbe precisato che l'appartamento CP_1 veniva donato alla figlia senza le aree superiori, le quali appartenevano a terzi. Gli appellanti sostengono, dunque, che il donante avrebbe così riconosciuto che tutte le aree superiori dell'immobile erano di proprietà di terzi.
Lamentavano, infine, gli appellanti che il Tribunale, nell'aderire alle conclusioni del c.t.u., non avrebbe motivato in ordine alla mancata condivisione delle osservazioni alla relazione peritale formulate dal consulente tecnico di parte.
pag. 10/22 3.2. - Con il secondo motivo di gravame, gli appellanti lamentano l'errato rigetto della domanda-eccezione di usucapione, nonché il mancato riconoscimento dei presupposti per l'usucapione abbreviata e ordinaria. Gli appellanti, infatti, sostengono non solo di essere proprietari della terrazza contesa a titolo derivativo, ma, in ogni caso, di aver maturato l'usucapione abbreviata e, comunque,
l'usucapione ordinaria, sommando il loro possesso a quello dei loro danti causa.
A sostegno, deducono che nella stessa sentenza di primo grado si dà atto della conformazione dello stato dei luoghi per come attualmente appare sin dal
1940 e della inclusione della terrazza nella loro proprietà almeno a far data dal
1960. Contestano, nello specifico, gli impugnanti la parte della sentenza in cui il
Tribunale ha ritenuto non allegata la concreta modalità di esercizio del possesso della terrazza da parte degli stessi nel tempo necessario, tanto per l'usucapione abbreviata quanto nell'usucapione ordinaria, non potendosi neppure invocare quanto disposto dall'art. 1146 c.c. . Contrariamente a quanto affermato dal giudice di prime cure, sarebbe presente in atti l'accertamento tecnico relativo allo stato dei luoghi e in base al quale apparirebbe evidente che già dal 1940 esisteva la scaletta di accesso alla terrazza e che almeno a partire dal 1960 la terrazza stessa era ricompresa nell'immobile di via Scarambone n.56.
Rilevano, inoltre, gli appellanti come tale terrazza è circondata da ringhiere di ferro di antichissima fattura ed è stata da loro utilizzata in quanto proprietari. Sul punto, precisano che, avendo allegato e provato di aver acquistato la proprietà della terrazza a titolo derivativo, gli stessi hanno contestualmente dimostrato di aver tratto ogni possibile utilità dalla stessa uti domini. In tal senso, dunque, secondo gli appellanti, non sarebbe necessario provare e allegare circostanze relative ad un utilizzo specifico del bene, dal momento che gli appellanti hanno acquistato la terrazza, hanno avuto accesso esclusivo alla stessa e hanno effettuato opere di ristrutturazione e manutenzione della stessa.
Gli appellanti impugnano la mancata ammissione della prova testimoniale e dell'interrogatorio formale richiesti, e insistono per l'ammissione di tali mezzi istruttori. A sostegno, contestano la motivazione del primo giudice, secondo cui il deposito di materiale edile, da parte del precedente proprietario, nel periodo tra il
1992 e il 1994, periodo antecedente al ventennio utile all'usucapione, costituirebbe attività meramente occasionale e, come tale, non idonea a provare un possesso qualificato. Tale motivazione si pone in contrasto con l'art. 1142 c.c., in virtù del pag. 11/22 quale il possesso più remoto fa presumere quello intermedio;
inoltre, non si tratterebbe di attività occasionale, in quanto essa è durata tre anni.
Gli appellanti censurano, poi, la sentenza in quanto nella stessa non è presente alcuna motivazione in ordine alla non ammissione di tutte le altre posizioni di interrogatorio e prova. In particolare, da alcune posizioni si sarebbero potute ottenere prove a sostegno della domanda degli appellanti. Dalla posizione con la teste si sarebbe potuto provare che da lunghissimo tempo la Tes_2 terrazza contesa era utilizzata dai proprietari dell'appartamento sito in via
Scarambone n.56, la posizione con l'arch. sarebbe stata utile a Tes_3 dimostrare l'utilizzo della terrazza da parte della società che ha venduto l'immobile agli appellanti e, ancora, la posizione con il geom. sarebbe stata Per_6 funzionale a dimostrare la natura pertinenziale della terrazza rispetto all'immobile di proprietà degli appellanti, mentre dalla posizione con il teste si sarebbe Tes_4 potuto dimostrare che l'appellato era a conoscenza delle opere di ristrutturazione e manutenzione eseguite dagli appellanti sulla terrazza in questione. Tale ultima circostanza risultava essere anche oggetto di interrogatorio formale dell'appellato.
3.3. - Con il terzo motivo d'appello i coniugi lamentano CP_4
l'errata interpretazione della c.t.u. relativamente alla illegittimità dello scarico fognario confluente nel pluviale e la conseguente errata decisione del Tribunale nel pronunciarsi sulla domanda riconvenzionale, con conseguente nullità della decisione medesima per difetto di domanda.
A tal proposito, gli appellanti chiariscono di aver acquistato l'immobile con il sistema di scarichi pluviali corrispondente allo stato attuale, non avendo mai modificato lo stesso e precisano che il pluviale a servizio della terrazza contesa conduce le acque piovane nello spazio scoperto di proprietà dell'appellato in cui si trova la piletta da cui promanano le esalazioni. In proposito, nella relazione peritale si legge che: “…lo scarico fognante del bagno di proprietà posto in CP_1 adiacenza al pozzo luce, e la tubazione di raccolta delle acque pluviali delle terrazze di – sono effettivamente collegate, come denunziato dai Pt_1 Pt_2 convenuti, in un'unica condotta. Tale condotta convoglia, pertanto, le acque bianche della terrazza dei sig.ri (oltre a quelle che piovono CP_4 direttamente sul pavimento del pozzo luce, alieno alla proprietà dell'attore) con le acque nere del bagno del sig. , risultato da anni inutilizzato Controparte_1
(…) la colonna montante di tale pluviale, dopo un percorso ad oggi ignoto e che
pag. 12/22 quasi certamente interessa anche la proprietà di terze parti, giunge a scaricare illegalmente nella fogna pubblica cittadina. Pertanto, le immissioni maleodoranti provenienti dalla piletta di scarico in argomento dipendono dal fatto che tale tubazione risulta collegata alla fogna, anziché smaltire l'acqua correttamente per strada. Esiste quindi, nella suddetta montante, una commistione tra acque nere e acque bianche, che non può essere semplicemente risolta con dei lavori da realizzare nel bagno del sig. Si chiarisce cioè che, se anche tale bagno non CP_1 esistesse, i miasmi della fogna continuerebbero a provenire dalla suddetta piletta, poiché l'acqua pluviale finisce essa stessa in fogna (ciononostante il sig.
[...] sarà comunque tenuto a garantire il corretto deflusso delle Controparte_8 acque nere attraverso l'impianto di derivazione del bagno esistente, nel caso di un suo futuro utilizzo, verificando il regolare deflusso delle stesse su una condotta montante regolarmente collegata alla fogna pubblica).
In virtù dell'avvenuto accertamento da parte del c.t.u. dell'allaccio dello scarico del bagno dell'appellato al pluviale e della necessità di realizzare adeguati interventi utili a rendere indipendente tale scarico dal pluviale, il Tribunale avrebbe dovuto accogliere in toto la domanda riconvenzionale degli appellanti medesimi, condannando l'appellato all'esecuzione delle opere necessarie. Il giudice di prime cure, invece, accogliendo la soluzione tecnica prospettata dal c.t.u. e in base alla quale si suggerisce di collegare una tubazione che parte dalla proprietà e CP_1 convoglia verso l'alto, scaricando le esalazioni ad una altezza superiore alla proprietà avrebbe creato una servitù a carico della proprietà che è Pt_1 Pt_1 inammissibile sia per difetto di domanda da parte dell'appellato, sia perché tesa a tutelare l'illegittimo collegamento dello scarico del bagno dell'appellato al pluviale.
***

4. Il primo motivo di gravame risulta infondato, con le precisazioni che seguono.
Deve essere disattesa la censura formulata dagli appellanti in relazione alla natura dell'atto di inventario del 28.9.1919, nonché la ricostruzione relativa al presunto acquisto a titolo derivativo da parte degli appellanti medesimi.
In via preliminare, occorre rilevare come l'atto di inventario trovi fondamento nel testamento olografo del 20 maggio 1919 del , il quale Persona_12 istituiva suoi eredi i nipoti ex filia e CP_9 Controparte_10 nominava quest'ultimo esecutore testamentario, il quale, a sua volta, chiedeva al
Pretore del mandamento di Lecce che fosse delegato un Notaio per procedere ad pag. 13/22 inventario. Deve precisarsi che l'atto di inventario ha natura di atto pubblico, risponde, e rispondeva, ad una funzione cautelare – conservativa e ha l'ulteriore funzione di descrivere la situazione economico – patrimoniale del de cuius. Nel caso di specie, inoltre, l'esigenza di ricorrere all'inventario era giustificata sia dall'ingente consistenza del patrimonio del Cavalier RA, che dalla presenza di un soggetto minorenne. Pertanto, allo stesso non può essere riconosciuto valore di mera dichiarazione di intenti, come sostenuto dall'appellante. Deve, invece, ritenersi che lo stesso, trovando la propria origine nel testamento olografo del 20 maggio 1919, conteneva una ricognizione non solo dei beni facenti parte dell'asse ereditario, ma anche degli eventuali obblighi posti in capo agli eredi da parte del de cuius. Uno di questi obblighi era rappresentato proprio dall'abbattimento della scaletta che conduceva alla terrazza di pertinenza di palazzo RA e dalla muratura della relativa porta.
In particolare, tali considerazioni trovano conferma in quanto osservato dal c.t,u., nella cui relazione è annotato che: “Va inoltre aggiunto che il suddetto atto prescriveva di abolire tale scaletta e murarne la relativa porta. E presumibilmente ciò fu fatto nel lasso di tempo che intercorre tra l'atto di inventario e divisione per notar del 19.9.1919 e l'atto del medesimo notaio di pochi anni più Persona_4 tardi (…) ovvero l'atto di vendita e quietanza del 16 dicembre 1923”. Rileva, infatti, il ctu che fu realizzato un ripostiglio in corrispondenza del terrazzino posto a quota
+65cm rispetto alla camera da letto Sud. In ogni caso, tale manufatto risulta riportato nella planimetria catastale del 1940. La realizzazione del ripostiglio in questione, dunque, consente di ritenere adempiuto l'obbligo riportato nell'atto di inventario del 1919 e, quindi, di interdire il passaggio sulla terrazza di palazzo
RA attraverso i locali del secondo piano, attualmente di proprietà degli appellanti.
In secondo luogo, è possibile affermare, in accordo con quanto osservato dal consulente di ufficio, che la descrizione contenuta nell'atto del 1919 non lascia dubbi sulla individuazione della terrazza oggetto di contesa che coincide con “la terrazza di pertinenza di palazzo RA”, posta attualmente a copertura dell'abitazione di proprietà dell'appellato ed “essendo questa l'unica CP_1 terrazza prossima e di fatto l'unica accessibile attraverso i suddetti locali soprastanti ai vani 'B' e 'C'” e che, invece, la dicitura “terrazza soprastante spettante a detto appartamento”, contenuta nell'atto del 1923, indicava il lastrico solare della porzione di immobile di attuale proprietà e non, invece, CP_4
pag. 14/22 la terrazza “che guardava” a tale immobile, come sostenuto dagli appellanti. La parola “spettante”, infatti, anche nel suo senso letterale comune, sta a significare
“che compete”, “che appartiene”.
Ciò posto, è necessario, tuttavia, osservare che, come riportato nella ricostruzione effettuata dal ctu, tra il 1923 e il 1940 fu, poi, realizzato il varco che dalla stanza da letto Nord conduce al prospiciente terrazzino e fu realizzata la scala di accesso alla terrazza di palazzo RA, come riportato dalla planimetria del 1940. Da quest'ultima data, dunque, risulta esistente la scala di accesso alla terrazza di palazzo RA e nel periodo compreso tra il 1940 e il 1960 la medesima terrazza è rimasta accessibile esclusivamente dall'attuale abitazione
– Il successivo atto di compravendita per TA del 1960, Pt_1 Pt_2 Per_5 in cui effettivamente sembra essere ricompresa la proprietà della terrazza, può intendersi come atto che fotografava lo stato dei luoghi, ma che, in concreto, non trasferiva alcun diritto reale ai danti causa degli odierni appellanti. Ne consegue, quindi, che con l'atto non fu trasferita la proprietà della terrazza de qua. Per_5
I successivi atti di vendita, inoltre, non hanno apportato alcun rilevante cambiamento.
Neppure è condivisibile quanto sostenuto dagli appellanti con riguardo all'atto del 1999, nel quale si trova il riferimento a due verande e due balconi. Le due verande corrispondono a quelle poste a livello in corrispondenza delle due stanze da letto degli appellanti, né d'altra parte la terrazza in contesa, attesa la sua consistenza, può definirsi una “veranda”.
Tanto precisato, è appena il caso di rilevare che, ai fini di un eventuale acquisto a titolo derivativo della terrazza da parte dei , non CP_4 possono ritenersi dirimenti, nè il riscontro del Comune di Lecce alla diffida del sig. datato 02.08.2019, qualificabile quale mera interpretazione degli atti di CP_1 vendita fornita dell'ufficio tecnico comunale, nè la donazione del 1974 per TA
, con cui il donò alla figlia una porzione del suo immobile Per_8 CP_1 CP_7 individuato al foglio 259, particella 2313, sub 7, restando, invece, egli nudo proprietario dell'altra porzione individuata al foglio 259, particella 2313, sub 13.
Nell'atto di donazione, in realtà, si distinguono le due porzioni di immobili che fanno capo anche a due particelle diverse e il riferimento alle aree superiori, da una interpretazione letterale dell'atto medesimo, si deve intendere soltanto per la porzione di immobile donato alla figlia , che è diversa dalla porzione di CP_7 immobile a cui si riferisce la terrazza in contesa.
pag. 15/22 Quanto, infine, alla doglianza relativa alla mancata motivazione della sentenza in ordine alle osservazioni del consulente di parte, occorre rilevare quanto segue.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, qualora il consulente tecnico d'ufficio prenda in considerazione le osservazioni dei consulenti di parte e risponda alle medesime nell'ambito della relazione, il giudice che aderisce alla consulenza tecnica d'ufficio non è tenuto a motivare in modo puntuale, in quanto il contraddittorio tra le parti è stato già garantito e tutelato per effetto di quanto previsto dall'art. 195, comma 3, c.p.c. . La citata norma, infatti, prevede tre termini che consentono di realizzare le esigenze difensive delle parti, anticipando il contraddittorio tra le stesse. Attraverso la previsione dei tre termini, infatti, si consente alle parti di formulare osservazioni critiche alla consulenza, con conseguente esame delle stesse da parte del ctu. In particolare, la Suprema Corte tanto ha precisato: “Al riguardo va rammentato che, secondo la giurisprudenza di questa Corte cui qui si dà continuità, il giudice di merito, quando aderisce alle conclusioni del consulente tecnico che nella relazione abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte, esaurisce l'obbligo della motivazione con l'indicazione delle fonti del suo convincimento, e non deve necessariamente soffermarsi anche sulle contrarie allegazioni dei consulenti tecnici di parte, che, sebbene non espressamente confutate, restano implicitamente disattese perché incompatibili, senza che possa configurarsi vizio di motivazione, in quanto le critiche di parte, che tendono al riesame degli elementi di giudizio già valutati dal consulente tecnico, si risolvono in mere argomentazioni difensive” (Cfr. Cass. nn.
1815/2015; 33742/2022; 12195/2024).
Nel caso di specie, il consulente tecnico ha inviato la bozza di consulenza alle parti in data 10.08.2021 e ha ricevuto le osservazioni dei consulenti di parte, rispettivamente, in data 04.09.2021 e 30.09.2021. Dal punto 5 della relazione, alle pagine 14 – 17, sono esposte le controdeduzioni del ctu alle osservazioni delle parti. Non si può, pertanto, condividere quanto sostenuto dall'appellante in relazione alla mancata valutazione da parte del primo giudice delle osservazioni delle parti perché non riscontrate dal ctu. Il Tribunale, in accordo anche con quanto stabilito dalla giurisprudenza di legittimità, ha correttamente aderito alle risultanze della ctu che aveva già tenuto conto dei rilievi delle parti, confutando quelle non condivisibili e adeguando la versione definitiva del proprio elaborato a quelle meritevoli di accoglimento.
pag. 16/22 5. - Il secondo motivo di appello è fondato e merita accoglimento con riferimento all'eccezione di usucapione ventennale in base a quanto previsto dall'art. 1158 c.c. e 1146, comma 2, c. c. .
In ordine al possesso ad usucapionem, a norma degli artt.1158, 1163 e
1167 c.c., il possesso deve essere continuo, ininterrotto, pacifico e pubblico;
il possesso continuo implica una relazione costante con la cosa, tenendo conto della concreta destinazione economica di essa; il possesso ininterrotto richiede che non si siano verificate ipotesi naturali o civili di interruzione;
il possesso pacifico e pubblico è quello non viziato da violenza o clandestinità e noto a tutti.
L'art. 1158 c.c. postula, inoltre, che il possesso, in caso di beni immobili, sia continuato per un periodo di venti anni e l'art. 1146, comma 2, c.c. fa riferimento al principio dell'accessio possessionis, che consente di unire il proprio possesso a quello dei danti di causa.
Con riguardo al caso di specie, occorre preliminarmente chiarire che, come emerso dalla ctu, l'attuale conformazione dello stato dei luoghi risulta esistente almeno dal 1940 e, poi, rimasta immutata nei decenni successivi, come si può desumere da rogito del 1960, che ha preso atto dello stato dei luoghi Per_5 all'epoca esistente. Tale circostanza è stata recepita anche dal giudice di primo grado.
Risulta, pertanto, pacifico che la terrazza di palazzo RA, insistente su proprietà tra il 1940 e il 1960 era accessibile soltanto dall'immobile di CP_1 attuale proprietà . Gli atti di vendita successivi al 1960 non hanno CP_4 comportato alcun mutamento della situazione di fatto, con la conseguenza che quanto meno dal 1960 – ma con grande probabilità dal 1940, se non da epoca ancora anteriore - a tutt'oggi l'unico accesso alla terrazza in questione è reso possibile attraverso l'immobile di via Scarambone, di attuale proprietà degli appellanti.
In aggiunta a tanto, è necessario, altresì, osservare che, come risulta dalla documentazione fotografica, nonché dalla ctu, la terrazza contesa è stata inglobata, attraverso la costruzione della scaletta di accesso, nella porzione di immobile di attuale proprietà dei . Ciò trova conferma anche in CP_4 opere materiali realizzate nel corso degli anni: si osserva, infatti, la presenza di ringhiere in ferro battuto di antica fattura e la presenza di cotto fiorentino sul piano di calpestio di più recente realizzazione. Si rileva, inoltre, che negli anni dal 1992
pag. 17/22 al 1994 i proprietari dell'epoca, danti causa degli odierni appellanti, avevano depositato sulla terrazza materia edile (circostanza non contestata).
Tali elementi costituiscono indice di un utilizzo e, quindi, di un possesso continuo, pacifico e pubblico della terrazza in questione e depongono in senso favorevole all'applicazione tanto dell'art. 1146, comma 2, c.c., a mente del quale il successore a titolo particolare può unire al proprio possesso quello del suo autore per goderne gli effetti, quanto dell'art. 1142 c.c. secondo il quale, ai fini della continuità del possesso, il soggetto interessato non è tenuto a dimostrare di aver posseduto “giorno per giorno”, potendo, invece, evocare una presunzione iuris tantum di possesso intermedio dimostrando di possedere nell'attualità e di aver posseduto in un tempo più remoto.
Ciò posto, risulta quindi accertato che gli odierni appellanti, anche tramite i loro danti causa che si sono succeduti nel tempo almeno dal 1960 in poi, hanno avuto l'accesso esclusivo alla terrazza di palazzo RA e hanno anche utilizzato la terrazza medesima.
Da tanto, risulta accertata l'ulteriore circostanza che né l'appellato, sig. né i suoi danti causa hanno avuto accesso alla suddetta terrazza per un CP_1 periodo ben superiore ai venti anni. In altri termini, l'appellato e i suoi danti causa risultano totalmente sforniti di accesso e di qualsiasi tipo di godimento della terrazza stessa. Tale circostanza di fatto – resa evidente dallo stato dei luoghi accertato dal ctu ed emergente dai rilievi fotografici - rappresenta, dunque, un secondo elemento a favore dell'esercizio di un possesso esclusivo e ininterrotto da parte degli appellanti e dei loro danti causa. che è rimasto inalterato CP_11 per molti anni. Emerge, infatti, dagli atti di causa una totale inerzia da parte di tutti i danti causa dell'appellato rispetto all'accesso esclusivo alla terrazza. Mai, prima del 2018, anno in cui l'odierno appellato ha introdotto il giudizio in primo grado, è stata avanzata alcuna contestazione in ordine alla terrazza in questione né risulta che i danti causa abbiano agito per far valere le proprie prerogative, né, nel corso degli anni, si sono opposti al possesso di fatto esercitato sulla terrazza. Dal 1960 al 2018, infatti, non risultano essersi verificate né cause naturali di interruzione del possesso, né, tantomeno, cause civili, con conseguente maturazione del periodo ventennale utile all'usucapione. Questo istituto, infatti, costituisce strumento teso a favorire colui che, possedendo materialmente un bene, lo utilizza e lo mette a frutto, a discapito del proprietario che trascura quello stesso bene.
pag. 18/22 Per di più, priva di rilievo appare la circostanza per cui l'immobile di attuale proprietà sarebbe stato inagibile e collabente per un determinato CP_4 periodo di tempo. Tale circostanza non può, infatti, qualificarsi come interruzione naturale del termine per l'usucapione. Resta, infatti, inconfutabile il fatto che dal
1960 in poi la terrazza è stata accessibile esclusivamente dall'appartamento di attuale proprietà , con la conseguenza che nessuno dei danti causa CP_4 dell'odierno appellato poteva accedere e godere della stessa.
Ulteriore argomento a sostegno dell'avvenuto acquisto a titolo originario da parte degli odierni appellati è rinvenibile nella concreta funzione che può ascriversi alla terrazza per come conformata. La stessa, come già esposto, si presenta inglobata, quale pertinenza, nell'immobile . Il ctu ha rilevato, infatti, CP_4 che dalla stanza da letto Nord della proprietà degli appellanti si accede ad un terrazzino e da questo, attraverso la scala (in muratura), si raggiunge la terrazza in questione. L'esistenza di un siffatto collegamento strutturale tra l'immobile di proprietà e la terrazza in contesa, di modo che quest'ultima risulti Parte_3 accessibile e in concreto fruibile soltanto dagli appellanti, fornisce la dimostrazione di un possesso duraturo ed esclusivo da parte dei medesimi (e prima dai loro danti causa), conforme alla funzione (pertinenziale e di servizio) che una terrazza a livello usualmente svolge. La conformazione strutturale così descritta, dunque, incide anche sulla funzione che la terrazza in concreto svolge. In altri termini, il fatto che la terrazza in questione sia stata accessibile, da oltre sessant'anni a questa parte, esclusivamente dall'immobile dei sig.ri porta a CP_4 ritenere che il possesso della stessa sia del tutto “compatibile” che la funzione di copertura dei piani sottostanti da essa svolta. Sul punto, è possibile richiamare la giurisprudenza di legittimità che tanto ha chiarito: “La circostanza che sia strutturalmente insopprimibile l'utilità di copertura del fabbricato fornita dal lastrico
o dal terrazzo a livello non è giuridicamente incompatibile con l'esercizio di fatto di un possesso esclusivo del bene idoneo pure ai fini dell'usucapione” (Cass. n.
35956/2021).
Sulla base degli elementi di fatto e di diritto messi in evidenza è possibile, dunque, accogliere l'eccezione di usucapione ventennale avanzata dagli odierni appellanti.
6. – Il terzo motivo è fondato e merita accoglimento.
In via preliminare, secondo l'accertamento effettuato dal ctu “lo scarico fognante del bagno di proprietà posto in adiacenza al pozzo luce, e la CP_1
pag. 19/22 tubazione di raccolta delle acque pluviali delle terrazze di , sono Parte_3 effettivamente collegate, come denunciato dai convenuti, in un'unica condotta”; “la colonna montante di tale pluviale, dopo un percorso ad oggi ignoto e che quasi certamente interessa anche la proprietà di terze parti, giunge a scaricare illegalmente nella fogna pubblica cittadina”; “Esiste quindi, sulla suddetta montante, una commistione tra acque nere e acque bianche”; “le immissioni maleodoranti provenienti dalla piletta di scarico in argomento dipendono dal fatto che tale tubazione risulta collegata alla fogna, anziché smaltire l'acqua correttamente per strada”.
Ciò posto, è condivisibile quanto sostenuto dagli appellanti in relazione alla mancata reconventio reconventionis avente ad oggetto l'accertamento di una servitù. In base al combinato disposto degli artt. 1031 e 1032 c.c., infatti, la costituzione di una servitù prevede o il contratto o la domanda della parte interessata tesa ad ottenere una sentenza costitutiva.
Nel caso di specie, tuttavia, il Tribunale, nel recepire le conclusioni della ctu tese alla risoluzione della risalita dei cattivi odori fino all'abitazione degli appellanti, ha, di fatto, imposto a questi ultimi una servitù inammissibile la cui costituzione, appunto, non risulta sorretta da alcuna domanda di parte.
Nel merito, la soluzione prospettata dal ctu, secondo il quale, in aggiunta alla previsione di un sifone per la piletta sul pavimento del pozzo luce, si dovrebbe dotare la montante unica esistente con uno sfiato d'aria che, salendo lungo la parete del pozzo luce, vada a terminare al di sopra della proprietà CP_12 non può essere considerata ragionevole, atteso che la servitù, così come ideata, andrebbe a tutelare lo scarico abusivo del WC dell'appellato, con la conseguenza che non risponderebbe ad una utilitas secondo quanto previsto dall'art. 1027 c.c. .
Ad ulteriore sostegno di ciò, occorre rilevare che lo stesso consulente ha chiarito che, in ogni caso, l'appellato, qualora volesse utilizzare il bagno in questione, sarà tenuto a creare uno scarico autonomo a norma di legge.
Pertanto, la soluzione che appare ragionevole da un punto di vista giuridico e tecnico è quella in base alla quale l'odierno appellato, , Controparte_1 dovrà eseguire le opere necessarie al risanamento dell'impianto di scarico delle acque reflue adeguandolo alle norme di legge in materia e, pertanto, eseguendo le opere di collegamento diretto alla fognatura senza alcun inserimento nel pluviale.
In definitiva, risulta fondata l'eccezione riconvenzionale sollevata dagli originari convenuti con conseguente rigetto dell'actio negatoria servitutis esperita pag. 20/22 dall'attore con la domanda introduttiva. Risulta altresì fondata la domanda riconvenzionale proposta dagli anzidetti convenuti.
Quanto al regolamento delle spese dell'intero giudizio, occorre da una parte rilevare che l'appellato risulta soccombente sia con riguardo alla domanda principale, che rispetto alla domanda riconvenzionale;
occorre tuttavia tenere conto che su una parte della domanda originaria (relativa alla rimozione dei condizionatori) è cessata già in primo grado la materia del contendere;
inoltre, va riconosciuto che il principale argomento sostenuto dall'attore (l'assenza di un titolo di acquisto derivativo in ordine all'utilizzo della terrazza) è risultato fondato. Per tutti questi motivi, ritiene la Corte che ricorrano giuste ragioni per disporre la compensazione delle spese del doppio grado nella misura di un terzo, con condanna dell'appellato al pagamento della restante quota negli importi liquidati in dispositivo (prossimi ai valori medi dello scaglione, attesa la complessità delle questioni trattate). Per le spesse ragioni, le spese della CTU espletata in primo grado vanno poste a carico dell'appellato nella misura di due terzi ed a carico degli appellanti per il restante terzo.


P.Q.M.


La Corte, decidendo sull'impugnazione avverso la sentenza n.1606/2023 del Tribunale di Lecce del 24.05.2023, così provvede:

1. accoglie per quanto di ragione l'appello proposto da
[...]
e nei confronti di;
Pt_1 Parte_2 Controparte_1

2. per l'effetto, in riforma dell'impugnata sentenza, rigetta la domanda proposta dal predetto con l'atto di citazione, in relazione CP_1 all'actio negatoria servitutis avente ad oggetto l'area solare a copertura della propria abitazione, sita in Lecce alla via Palmieri n.74;

3. accoglie la domanda riconvenzionale proposta da CP_4 in relazione al risanamento degli impianti di smaltimento delle acque
[...] reflue dell'attore e, per l'effetto, ordina a di eseguire Controparte_1 le opere necessarie al risanamento dell'impianto di scarico delle acque reflue dell'immobile indicato al capo 2), adeguandolo alle norme di legge in materia mediante collegamento diretto alla fognatura senza alcun inserimento nel pluviale ivi esistente;

4. compensa per un terzo le spese del doppio grado e condanna al pagamento in favore degli appellanti della Controparte_1 quota residua, liquidata in complessivi euro 5.000,00 per il primo grado e in pag. 21/22 complessivi euro 4.800,00 per il secondo grado, oltre, per entrambi gli importi, al rimborso forfettario spese di studio nella misura del 15%, iva e cap come per legge;

5. pone definitivamente le spese della CTU espletata in primo grado per due terzi a carico di e per un terzo a Controparte_1 carico di e . Parte_4 Parte_2
Lecce, 4 novembre 2025
Il consigliere est. Il Presidente
dott. Giovanni Surdo dott. Antonio F. Esposito
La presente sentenza è stata redatta su bozza predisposta dal magistrato ordinario in tirocinio dott.ssa Valeria Vitale.
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