REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ANCONA
sezione civile composta dai magistrati:

1.dr. Luigi Santini Presidente
Consigliere rel.

2. dr. Angela Quitadamo
Consigliere 3. dr. Arianna Sbano
All'esito della camera di consiglio, tenutasi ai sensi dell'art. 127 ter cpc;
lette le note illustrative, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 350/2025 r.g. vertente
TRA
rappr.to e difeso per procura alle liti in atti dall'Avv. Simona Tacchi del Parte 1
Foro di Macerata
Parte appellante
E
Controparte_1 rappresentato e difeso per procura alle liti in atti dagli Avv.ti Gian
RC US del Foro di Macerata e EO ET del Foro di Ancona
contumace Controparte 2
Parte appellata
Conclusioni come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato il 9 aprile 2025 ha proposto appello avverso la Parte 1
sentenza dell'8 ottobre 2024 con la quale il Tribunale di Macerata aveva accolto la domanda proposta da e Controparte_2 comproprietari di un fondo sito in Sefro Controparte_1 '
(MC), sul quale insisteva un laghetto idoneo alla pesca sportiva concesso in locazione in data 1 luglio 2021, quindi aveva condannato esso conduttore al pagamento del complessivo importo di euro 3.818,00, oltre accessori di legge, a titolo sia di mensilità di canone scadute e non corrisposte sia di costi sostenuti per ricondurre il bene alle condizioni in cui si trovava al momento della consegna al conduttore, rigettando, altresì le domande spiegate da quest'ultimo in via riconvenzionale e condannandolo al pagamento delle spese di lite. Ha dedotto l'appellante l'errore del Tribunale nell'inquadrare la fattispecie e nell'interpretare le norme in materia di autorizzazione all'esercizio della pesca sportiva, che nel caso di specie era scaduta e doveva e poteva essere richiesta solo ed esclusivamente dai proprietari;
che l'inadempimento dei locatori a tale obbligo, così come a quello di attivarsi per la richiesta di concessione dell'uso dell'acqua, aveva determinato l'inidoneità del bene all'uso pattuito;
che il riferimento alla carenza di una consulenza di parte, attestante la necessità dell'autorizzazione amministrativa per l'esercizio dell'attività di pesca, appariva fuorviante, non rientrando fra gli oneri del conduttore quello di provare il rispetto da parte dei locatori della cogente disciplina normativa a presidio della corretta gestione dei laghetti adibiti alla pesca sportiva;
che non poteva ritenersi irrilevante la condotta precontrattuale dei locatori, i quali avrebbero dovuto, secondo buona fede negoziale, mettere al corrente il conduttore della carenza dei requisiti amministrativi ad essi ben nota, tenuto conto che la destinazione del fondo incideva anche sull'entità del canone pattuito, non altrimenti giustificabile per un piccolo appezzamento di terreno;
che la mancata esecuzione dei lavori di ordinaria manutenzione era dipesa dalla documentata situazione in cui il fondo versava al momento della concessione in uso, la quale avrebbe richiesto la previa esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione, a cura dei proprietari, in relazione alla chiara volontà del conduttore di prendere in locazione il laghetto per svolgere l'attività di pesca;
che oltretutto non corrispondeva a verità che esso conduttore non avesse effettuato i lavori di manutenzione ordinaria nei limiti del possibile;
che il Tribunale aveva tralasciato di considerare come i locatori avessero effettuato lavori di taglio e potatura delle piante infestanti il laghetto solo dopo che questo era stato riconsegnato;
che erroneamente il giudice di prime cure aveva posto a carico di esso conduttore spese di carattere straordinario. L'appellante ha chiesto, pertanto, in riforma della sentenza impugnata, rigettarsi la domanda spiegata in primo grado da parte attrice ed accogliersi la domanda riconvenzionale nei termini spiegati;
il tutto con vittoria di spese di lite del doppio grado.
Controparte 1 ha resistito al gravame e ne ha chiesto il rigetto.
Controparte_2 è rimasto contumace.
Allo scadere del termine per il deposito delle note sostitutive d'udienza, la causa è stata trattenuta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello è fondato e va accolto nei soli limiti di seguito precisati.
Parte appellante non ha sollevato censure avverso la parte della sentenza impugnata che ha escluso la nullità del contratto dedotto in causa per mancata registrazione ai sensi dell'art. 1, comma 346, 1.n. 311/2004 (c.d. Finanziaria 2005); ciò ha determinato il passaggio in giudicato del suddetto capo di sentenza.
Ciò detto, il Collegio non ha motivo di discostarsi dall'ormai consolidato orientamento del
Giudici di legittimità, secondo cui Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative, con la conseguenza che, ove egli non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato, sicché la destinazione particolare dell'immobile (tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative) diviene rilevante quale condizione di efficacia, elemento presupposto o, infine, contenuto dell'obbligo
-
assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto - solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore. (per tutte, Cass.
Ordinanza n. 14067 del 22/05/2023).
Con riferimento alla concreta fattispecie oggetto di causa, l'analisi dei contenuti del contratto di locazione intercorso tra le parti l'1 luglio 2022, circoscritta alle clausole che rilevano ai fini della decisione, evidenzia la premessa che sul fondo concesso in affitto "...esiste un lago di pesca sportiva..."; figura, poi, la generica dichiarazione dei proprietari che "...il sito in questione è in regola con le norme edilizie e urbanistiche, avendo ottenuto tutte le concessioni per svolgere la suddetta attività..."; tale generica attestazione non può tenere luogo della specifica pattuizione, richiesta dalla richiamata Giurisprudenza, onde sollevare il conduttore dagli oneri in concreto preordinati a consentigli il pieno godimento del fondo, in base alla particolare destinazione al medesimo impressa, o comunque in relazione alle concrete esigenze che egli abbia inteso soddisfare attraverso l'uso del bene.
D'altro canto, nel difetto di specifiche pattuizioni sul punto, è ragionevole presumere, in ossequio alla regola di comune esperienza nella specifica materia, che il conduttore abbia visionato il bene prima di addivenire alla stipula dell'accordo e che dunque lo abbia preso in locazione nello stato di fatto in cui lo ha trovato, accettando ogni rischio legato ad una futura verifica circa la complessiva convenienza economica e conformità in concreto al proprio interesse dell'avvio e della gestione dell'attività di pesca sportiva sul fondo in oggetto. Non è superfluo, al riguardo, precisare che esiste in capo al conduttore, una volta entrato nella detenzione del bene in forza del contratto di locazione, il preciso onere di valutare se le riscontrate caratteristiche e qualità del bene stesso siano tali da consentire o meno il realizzarsi della causa del contratto, onde agire di conseguenza, chiedendo la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del canone pattuito. Nel caso di specie, la volontà di risolvere il contratto è stata manifestata dal conduttore mediante rilascio dell'immobile solo nel mese di luglio 2022, ed è solo a partire da tale momento che è venuto meno l'obbligo a suo carico di versare il canone, laddove tale obbligo persiste per le cinque mensilità (da marzo a luglio 2022) di incontestata morosità verificatasi in costanza di rapporto, per un importo complessivo pari ad euro 1.500,00.
Quanto innanzi chiarito basta ad escludere l'esistenza di responsabilità da inadempimento contrattuale in capo ai locatori, ai quali spetta il pagamento dei canoni di locazione per tutta la durata del rapporto e nella misura pattuita.
Viceversa, non sussistono sufficienti elementi per affermare il diritto dei locatori di percepire le ulteriori somme richieste a titolo di spese (euro 2.196,00 + euro 122,00), asseritamente sostenute per il ripristino dello stato originario dei luoghi, che costoro deducono non fosse quello di abbandono e di cattiva manutenzione descritto nel verbale redatto il 14 luglio 2022 al momento del rilascio.
Ed infatti, né i capitoli di prova testimoniale articolati nel ricorso di primo grado né i documenti acquisiti agli atti consentono di accertare quale fosse l'effettivo stato del fondo al momento della consegna al conduttore;
tantomeno può dedursi dall'oggettiva esiguità del canone pattuito per il godimento del fondo che le condizioni di questo al momento della consegna al conduttore fossero oggettivamente migliori di quelle attestate dal verbale di rilascio.
Alla stregua dei suesposti argomenti, la sentenza deve essere parzialmente riformata, nel senso di circoscrivere l'obbligazione pecuniaria a carico del conduttore al solo titolo di omesso versamento dei canoni dovuti e non versati.
In relazione ai profili di reciproca soccombenza, le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio possono essere compensate tra le parti

P.Q.M.

La Corte così provvede: 1) accoglie l'appello per quanto di ragione e, in parziale riforma della sentenza impugnata, condanna Parte 1 al pagamento in favore di Controparte_2 ^e
Controparte 1 della somma di euro 1.500,00, oltre accessori di legge;
rigetta ogni altra richiesta;
2) compensa integralmente tra le parti le spese di lite del doppio grado
Ancona, 20 novembre 2025
Il Consigliere est. ^Il ^Presidente