R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione seconda civile, composta dai Sigg.:
Dott. Manuela Cantù Presidente
Dott. Daniela Fedele Consigliere rel.
Dott. Vittorio Aliprandi Consigliere
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n. 67/23 R.G. posta in decisione all'udienza collegiale del 27
novembre 2024 promossa d a
OGGETTO:
e , rappresentate e Controparte_1 Controparte_2
Responsabilità difese dall'avv. COLLINI CARMEN e dall'avv. MARCHETTI TULLIO professionale ( ) VIALE DANTE 24 38079 TIONE DI TRENTO;
C.F._1
elettivamente domiciliate in VIALE DANTE 24 38079 TIONE DI TRENTO
presso il difensore avv. COLLINI CARMEN, come da procura allegata all'atto di citazione d'appello

APPELLANTI
pagina 1 di 14 c o n t r o
vv. ENRICO, in proprio CP_3
APPELLATO
e contro rappresentata e difesa dall'avv. FEDELI Controparte_4
RENATO elettivamente domiciliata in VIA GRIZIOTTI 1 20145 MILANO
presso il difensore avv. FEDELI RENATO, come da procura per atto Notaio
rep. 186905/30367 del 18 dicembre 2014. Persona_1
APPELLATA
In punto: appello a sentenza del Tribunale di Brescia (Sezione Seconda Civile)
n. 2959/22.
CONCLUSIONI
Dell'appellante
“Accertarsi la responsabilità dell'Avv. per i fatti di cui Controparte_5
al contenzioso del Tribunale di Brescia tra e Controparte_2 CP_1
e e, conseguentemente, condannarsi lo stesso al
[...] CP_6
pagamento della somma di € 45.000,00 a titolo di risarcimento del danno per
responsabilità professionale o la diversa somma maggiore o minore che
risulterà di giustizia. Dichiararsi che nulla è dovuto al convenuto per spese
legali. In via istruttoria: si chiede l'ammissione delle prove per testi e nella
richiesta di CTU dedotte nella memoria ex art. 183 co VI n. 2 c.p.c. di data
18.5.2020 depositata il 19.5.2020 e nell'istanza di ammissione a prova pagina 2 di 14 contraria di cui alla memoria ex art. 183 co VI n. 3 c.p.c. di data 15 giugno
2020 depositata il 23.6.2020. Con rigetto, e conseguente riforma della
sentenza sul punto, delle avversarie domande riconvenzionali. Competenze
professionali rifuse di entrambi i gradi”.
Dell'appellato Controparte_5
Nel merito: Respingere l'appello e confermare la sentenza nr. 2959/2022 del
Tribunale di Brescia, rigettando quindi la domanda formulata dalle appellanti
nei confronti dell'Avv. in quanto infondata in fatto ed in Controparte_5
diritto, mandando in ogni caso assolta l'appellato. In subordine nel merito:
Nella denegata ipotesi di accoglimento del gravame nei confronti dell'Avv.
e della domanda di manleva di quest'ultimo appellato Controparte_5
nei confronti di , applicare contenuto e limiti della Controparte_4
garanzia assicurativa. In ogni caso, con vittoria di spese diritti competenze ed
onorari”
Dell'appellata Controparte_4
“Nel merito: Respingere l'appello e confermare la sentenza nr. 2959/2022 del
Tribunale di Brescia, rigettando quindi la domanda formulata dalle appellanti
nei confronti dell'Avv. in quanto infondata in fatto ed in Controparte_5
diritto, mandando in ogni caso assolta l'appellato.In subordine nel merito:
Nella denegata ipotesi di accoglimento del gravame nei confronti dell'Avv.
e della domanda di manleva di quest'ultimo appellato Controparte_5
pagina 3 di 14 nei confronti di , applicare contenuto e limiti della Controparte_4
garanzia assicurativa. In ogni caso, con vittoria di spese diritti competenze ed
onorari. In subordine, in via istruttoria: Nella denegata ipotesi di rimessione
della causa in istruttoria, si oppone alla c.t.u richiesta Controparte_4
dalle appellanti, inammissibile in quanto esplorativa, e si oppone altresì alle
istanze di prova orale dedotte dalle appellanti, inammissibili per i motivi
dedotti dall'esponente con memoria ex art. 183 6° comma nr. 3 c.p.c. del
23.06.2020, da intendersi integralmente richiamati”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Nel 2010 e assistite dall'avv. Controparte_2 Controparte_1 [...]
convenivano in giudizio, davanti al tribunale di Brescia, CP_5
dal quale il 9 agosto 2007 avevano acquistato un appartamento CP_6
sito in RO IA ( Bs).
Per quel che ancora rileva in questo grado di giudizio, le attrici deducevano che l'immobile compravenduto era privo del certificato di agibilità e che non sussistevano le condizioni per il suo rilascio;
assumevano, quindi, che ricorrendo la fattispecie della consegna di aliud pro alio il contratto doveva essere risolto, ai sensi dell'art. 1453 c.c., con condanna del venditore al risarcimento del danno subito, corrispondente agli esborsi sostenuti in conseguenza dell'acquisto.
Il tribunale dava atto dell'impossibilità di esaminare il contratto di pagina 4 di 14 compravendita, per non avere il difensore delle attrici provveduto a depositare il fascicolo di parte contestualmente al deposito della comparsa conclusionale e ciò non ostante che, sulla base delle risultanze della consulenza tecnica espletata e della documentazione in atti, la domanda era infondata in quanto era emerso che l'agibilità dell'immobile poteva essere ottenuta qualora i lavori fossero stati ultimati e fosse stato effettuato il collaudo del fabbricato.
Nel 2019 le signore convenivano in giudizio, davanti al Parte_1
tribunale di Brescia, l'avvocato chiedendone la condanna Controparte_5
al risarcimento dei danni subiti in conseguenza delle negligenti condotte dallo stesso tenute nel corso del giudizio promosso nel 2010 concretatesi nell'omesso deposito del fascicolo di parte e nel non averle informate circa l'andamento della causa, le trattive intercorse con la controparte e l'esito della causa.
Il convenuto, costituitosi in giudizio, chiedeva di essere autorizzato a chiamare in causa , al fine di essere garantito in caso di Controparte_4
condanna, e insisteva per il rigetto della domanda.
Con sentenza n. 2959/22 il tribunale di Brescia respingeva la domanda argomentando che il mancato deposito del fascicolo di parte e l'omessa proposizione dell'appello non avevano inciso, rispettivamente, sull'esito della causa e sulla possibilità che la sentenza fosse riformata in sede di gravame.
La sentenza è stata gravate dalle soccombenti che hanno insistito per pagina 5 di 14 l'accoglimento della domanda.
Gli appellati hanno chiesto il rigetto del gravame.
All'udienza del 27 novembre 2024 la causa è stata posta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo le appellanti censurano l'affermazione del primo giudice secondo cui “ l'avvocato ha correttamente informato il cliente sull'andamento
della causa”.
Deducono che l'avv. non aveva prodotto alcun documento dal CP_5
quale si poteva evincere che avesse adempiuto all'obbligo di informarle dell'andamento della causa, delle trattative – di cui aveva dato atto il Ctu -,
dell' esito della causa e della possibilità di proporre appello.
Con il secondo motivo censurano la sentenza nella parte in cui il primo giudice aveva ritenuto che il mancato deposito del fascicolo, da parte del professionista, non aveva arrecato loro alcun danno pur integrando una condotta che violava l'art. 1176 c.c.
Assumono che, nell'atto introduttivo del giudizio, l'avv. aveva CP_5
prospettato la responsabilità del venditore per aver venduto un bene privo delle qualità promesse ed aveva chiesto la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. in quanto una stanza dell'appartamento, definita catastalmente,
camera, poteva essere utilizzata soltanto come ripostiglio.
pagina 6 di 14 Siffatta domanda, diversamente da quanto ritenuto dal primo giudice,
presupponeva l'esame del documento contrattuale - impedito dal mancato deposito del fascicolo - dal quale risultavano le qualità promesse dal venditore,
a nulla rilevando il fatto che detto contratto fosse stato letto dal Ctu, per le differenti competenze dell'ausiliario del giudice rispetto a quelle dell'avvocato.
Assumono che non disponendo del contratto il giudice non aveva potuto conoscere la situazione catastale dell'immobile e gli obblighi che si era assunto il venditore.
Con il terzo motivo censurano il travisamento da parte del primo giudice delle risultanze della consulenza tecnica in quanto, diversamente da quanto ritenuto nella sentenza, il Ctu aveva confermato sia le difformità catastali che la mancanza delle altezze ai fini dell'ottenimento della certificazione di agibilità
Su tali circostanze l'avv. non aveva preso posizione né aveva CP_5
evidenziato che l'agibilità si poteva ottenere solo in una diversa situazione catastale.
Con il quarto motivo censurano la sentenza gravata nella parte in cui il primo giudice aveva ritenuto che l'appello, quand'anche proposto, non avrebbe avuto ragionevoli probabilità di essere accolto.
Assumono che, in sede di gravame, il professionista avrebbe potuto sottoporre pagina 7 di 14 al nuovo giudice le qualità mancanti: nel preliminare l'appartamento risultava costituito di due stanze, mentre la stanza più grande si era rivelata essere un ripostiglio perché priva delle altezze minime di legge;
la stanza soggiorno non aveva i corretti rapporti di luminosità in base alla superficie;
l'edificio difettava dell'impermeabilizzazione; l'agibilità non era stata ottenuta dal venditore e non era ottenibile per la stanza divenuta ripostiglio
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I motivi tra loro strettamente collegati possono essere esaminati congiuntamente.
Diversamente da quanto prospettato dalle appellanti, nell'atto introduttivo del giudizio promosso nel 2010, l'avv. aveva dedotto che nella CP_5
vendita conclusa dalle sue assistite dovevano ravvisarsi gli estremi della consegna di aliud pro alio datum, difettando l'immobile del certificato di agibilità e delle condizioni per ottenerlo.
A fronte di tale prospettazione, sostenuta da ridondanti richiami della giurisprudenza di legittimità ( da pag. 5 a pag. 12 dell'atto di citazione), il difensore chiedeva la risoluzione del contratto, ai sensi dell'art. 1453 c.c.., e la condanna del venditore alla restituzione del prezzo pagato e al risarcimento dei danni corrispondenti agli esborsi sostenuti in conseguenza dell'acquisto.
Ciò premesso, secondo la ricostruzione della Suprema Corte, in tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato pagina 8 di 14 di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene sicchè solo ove difettino – in termini assoluti e senza possibilità di sanatoria – i requisiti igienico sanitari e di sicurezza per ottenere l'agibilità, la vendita può essere risolta per l'intervenuta consegna di aliud pro
alio datum.
Ne deriva che si deve operare una discriminazione qualitativa tra difformità
sanabili ed insanabili, collegata alla natura e rilevanza delle prescrizioni violate allo scopo di diversificare le azioni esperibili: 1) allorchè
l'inosservanza delle prescrizioni igienico sanitarie e di sicurezza si consacri in una difformità non riparabile, è integrata la fattispecie della vendita di aliud
pro alio;
2) si ha, invece, vizio redibitorio oppure mancanza di qualità
essenziali, allorchè il mancato rispetto delle prescrizioni sia suscettibile di sanatoria.
In particolare, la consegna di aliud pro alio, che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione ex art. 1453 c.c., sussiste qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura,
individualità, consistenza e destinazione, cosicchè appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della cosa promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita.
pagina 9 di 14 In applicazione di tale criterio distintivo, solo allorchè l'immobile “ presenti
insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche, incidenti eziologicamente
sulle condizioni di igiene, salubrità e sicurezza, non essendo il cespite
oggettivamente in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua
utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera del compratore, si realizza un
inadempimento qualificato che può dare luogo alla risoluzione del contratto,
siccome conseguente alla vendita di aliud pro alio” ( Cass. 1391/1998;
17140/2006; 4826/2019; 14900/2023).
Nel caso di specie, la domanda proposta dall'avv. ( risoluzione CP_5
del contratto per vendita di aliud pro alio) non richiedeva, necessariamente, la lettura del contratto di compravendita – resa impossibile dalla condotta negligente del professionista che aveva omesso di ri-depositare il fascicolo –in quanto l'accertamento demandato al giudice verteva non già sulla sussistenza di qualità promesse, quanto, piuttosto, sulla sussistenza, in concreto, della possibilità di ottenere il certificato di agibilità; indagine che era stata demandata al Ctu.
In concreto, quanto dedotto dalle attrici in ordine all'impossibilità di ottenere l'agibilità, a causa della destinazione delle stanze indicate nel permesso di costruire originario e nella scheda catastale utilizzata per il rogito, veniva smentita dal Ctu che, alla data della relazione peritale ( 2012), accertava che,
l'agibilità non era ancora stata richiesta così come non era stato effettuato il pagina 10 di 14 collaudo statico del fabbricato.
La possibilità di ottenere l'agibilità, sia pure a fronte di variazioni della planimetria catastale e della necessità di effettuare collaudo statico dell'immobile, e l'ininterrotto godimento dell'immobile da parte delle acquirenti non poteva che condurre al rigetto della domanda così come prospettata.
Mette conto evidenziare che, quand'anche il giudice avesse potuto consultare il contratto, non avrebbe potuto pronunciare la risoluzione del contratto per un inadempimento diverso da quello allegato ( vendita di aliud pro alio) ossia per la violazione dello specifico obbligo, assunto dal venditore, di provvedere a sue spese all'ottenimento del certificato di agibilità.
Le appellanti insistono nel ritenere che oggetto di esame doveva essere la situazione esistente al momento della stipula del contratto in base alla quale l'immobile non poteva essere dichiarato agibile dall'autorità competente.
L'assunto non è condivisibile.
Invero, la facoltà di sanare, anche successivamente, le difformità riscontrate rispetto alle prescrizioni di igiene, salubrità e sicurezza, qualunque esse siano,
esclude ontologicamente che il cespite alienato sia radicalmente eterogeneo rispetto al modello pattuito, tanto da comprometterne definitivamente la funzione economico sociale.
La domanda, così come prospettata, non poteva, pertanto, trovare pagina 11 di 14 accoglimento quand'anche fosse stato depositato il fascicolo di parte e neppure il gravame, contro la sentenza che la domanda respingeva, avrebbe potuto determinarne la sua riforma non ricorrendo, nella specie, un'ipotesi di consegna di aliud pro alio.
La sentenza gravata non è, invece, condivisibile laddove il primo giudice ha ritenuto “ plausibile” che nel corso dell'incontro dell'ottobre 2014 l'avvocato avesse fatto presente alle clienti i termini per proporre impugnazione trattandosi di circostanza del tutto indimostrata.
Trattasi di un'ulteriore – rispetto a quelle già accertate - condotta colposa posta in essere dal professionista inidonea, tuttavia, ad incidere sull'esito del giudizio.
Diverso esito avrebbe avuto il giudizio qualora il professionista, anziché
chiedere la risoluzione del contratto per consegna di aliud pro alio, avesse chiesto la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore alla specifica obbligazione che si era assunto di far ottenere alle acquirenti il certificato di agibilità, a sue spese.
In tal caso, infatti, avendo il venditore espressamente garantito il rilascio della certificazione di agibilità, assicurando al contempo la piena regolarità della struttura e la consegna della relativa documentazione, il suo inadempimento avrebbe potuto essere valutato come grave e determinare, di conseguenza, la risoluzione del contratto ( cfr. Cass 23604/2023).
pagina 12 di 14 Tale prospettazione tuttavia non è stata offerta dall'avv. nel CP_5
giudizio promosso dalle attuali appellanti avverso il venditore, prova ne sono i plurimi precedenti giurisprudenziali richiamati in tema di vendita di aliud pro
alio, né l'omessa considerazione di tale obbligo contrattuale è stata considerata quale condotta colposa, nel giudizio di responsabilità nei confronti del professionista, conclusosi con la sentenza gravata.
La sentenza va, pertanto, confermata con motivazione in parte differente.
Le appellanti vanno condannate a rifondere in favore dell'avv.
[...]
e della compagnia di assicurazione le spese del grado che, per CP_5
ciascuna parte processuale, vengono liquidate in complessivi euro 3.966 ( di cui euro 1.134 per la fase di studio, euro 921 per la fase introduttiva e euro
1911 per la fase decisoria), oltre rimborso forfettario 15% e accessori di legge.
Si accerta che ricorrono i presupposti per porre a carico di parte appellante l'onere del pagamento di una somma pari al contributo unificato.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Brescia –Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando:
conferma la sentenza gravata con motivazione in parte differente;

condanna le appellanti a rifondere in favore degli appellati le spese del grado,
pagina 13 di 14 liquidate come in parte motiva;

accerta che ricorrono i presupposti per porre a carico di parte appellante l'onere del pagamento di una somma pari al contributo versato.
Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del 19 febbraio 2026
IL CONSIGLIERE EST.
Daniela Fedele
IL PRESIDENTE
Manuela Cantù
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