j

CORTE DI APPELLO DI MESSINA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Messina, Seconda Sezione civile, in persona di

1. dr. Giuseppe Minutoli Presidente

2. dr. Antonino Zappalà Consigliere

3. dr. MA Grazia Lau Consigliere relatore ausiliario ha emesso la seguente SENTENZA nella causa in grado di appello iscritta al n. 224/2021 R. G., concernente l'impugnazione della sentenza n. 254/2021 resa dal Tribunale di Messina, pubblicata il 5.2.2021, avente ad oggetto: locazione, spese condominiali, risarcimento danni;

vertente tra
, nata a [...] il [...] ed ivi residente in [...]
339/G – C.F. titolare della Casa di Riposo “Relax dell'Anziano”, C.F._1
azienda sita in Via Boner, 49, Messina, elettivamente domiciliata in Messina, via
Ghibellina 77, rappresentata e difesa dagli avvocati Candeloro Olivo e Marco Paloni ,
per procura in atti;

appellante

contro
, nata a [...]il [...], c.f. e Controparte_1 C.F._2
nata a [...] il [...], c.f. CP_2
, quali coeredi di nato a [...] il [...] C.F._3 Persona_1
e deceduto il 03.09.2015 e di , nata a [...] il [...] e Persona_2
1 deceduta il 26.12.2014, tutti elettivamente domiciliate in Messina in Viale Principe
Umberto isol.238/c, n. 79/D (studio avv. Natale Arena), recapito professionale dell'avv.
MA La Malfa, che le rappresenta e difende per procura in atti;

nato a [...] il [...] residente a [...]
n. 28, cod. fisc. e ato a Vasto il 22.08.1971 C.F._4 Parte_3
ed residente in [...], cod. fisc.
, elettivamente domiciliati in Milazzo (ME), Via Luigi Fulci n. C.F._5
168 presso e nello studio dell'Avv. Giuseppina Beatrice De Gaetano, che li rappresenta e difende per procura in atti;
(C.F. ), nata a [...] l'[...] e Parte_4 C.F._6
residente in [...] in qualità di erede del defunto marito
(C.F. , nato a [...] il Persona_3 C.F._7
19.01.1936 e deceduto in Messina il 07.08.2023, rappresentata e difesa dall' avv.
TI TR , con studio in Messina, Via dei Mille n. 243, che la rappresenta e difende, per procura in atti;

, nato a [...] il [...], residente in [...]
Mottola D'Amato n.8 (c.f. ) e nato a [...] C.F._8 Parte_6
il 04/12/40, e residente in [...] (c.f.
), elettivamente domiciliati in Messina, via Università n.8, nello C.F._9
studio dell'Avv. Pierfranco De Luca Manao', che li rappresenta e difende per procura in atti;

appellati
Conclusioni dei procuratori delle parti rese all'udienza del 5.12.2024: “I
procuratori precisano le conclusioni riportandosi agli atti e scritti difensivi, con il rigetto
di ogni contraria istanza, difesa ed eccezione”
2 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione del 19.04.2013 innanzi al Tribunale di Messina, Persona_2
( dante causa di e , entrambi deceduti, Persona_1 Persona_3
lasciando quali eredi rispettivamente la moglie Persona_1 Controparte_3
e i figlio e;
la moglie CP_2 Pt_3 Pt_2 Controparte_4
), premesso il contratto di locazione ad uso commerciale, stipulato Parte_4
il 24.04.1996 con , titolare della casa di riposo “Relax dell'Anziano”, Parte_1
dell'immobile sito in Messina Via Boner n. 49 is. 489, deduceva il mancato pagamento all'amministrazione condominiale da parte della locataria degli oneri condominiali, di sua esclusiva spettanza, maturati negli anni 2000-2007 ammontanti ad euro
9.002,13. Per il recupero di tali oneri, il aveva poi intrapreso Controparte_5
azione diretta contro l'attrice, quale proprietaria dell'unità immobiliare, ed aveva avuto assegnato, in danno di quest'ultima, dal Giudice dell'Esecuzione mobiliare, l'importo complessivo di euro 13.503,19 (capitale, accessori e spese).
Per tale ragione, la chiedeva che la locataria fosse condannata a Per_2
restituirle tutte le somme esecutivamente assegnate (con la procedura del pignoramento presso terzi) al Condominio e fosse dichiarata la risoluzione del contratto per grave inadempimento della , che non aveva corrisposto quanto Pt_1
da lei dovuto.
Costituendosi, la locataria, sul presupposto che l'immobile le era stato locato unitamente ad altri due, e che le tre unità immobiliari si appartenevano indivisamente a tre diversi proprietari - oltre alla , a e Per_2 Parte_5 Parte_6
- chiedeva ed otteneva la chiamata in causa anche di costoro e ciò perché
[...]
non riconosceva, in capo all'attrice, la “piena” legittimazione a richiedere la risoluzione del contratto. Per quanto concerneva la domanda di condanna al pagamento degli
3 oneri condominiali, la riconosceva che gli stessi riguardavano i consumi Pt_1
idrici, maturati dal 2000 al 2007, il cui importo, però, lei aveva contestato al
, a più riprese, ed in diversi modi. Oltre a ciò, spiegava domanda CP_5
riconvenzionale, contro l'attrice ed i chiamati in causa, chiedendo il ristoro dei danni sofferti a causa del distacco del riscaldamento centralizzato in tutti e tre gli appartamenti, che le aveva causato una perdita della clientela e di introiti.
Si costituivano i chiamati e contestando la Parte_5 Parte_6
domanda riconvenzionale, evidenzano che gli immobili, oggetto di locazione tra loro comunicanti e prima in comunione con erano stati divisi nel 2004 con Per_2
assegnazione ai degli appartamenti interni 3 e 5 e a Pt_5 Per_2
l'appartamento int. 4, spiegando, a loro volta, domanda riconvenzionale per la somma di euro 9.100,00 da loro pagata al Condominio per i consumi idrici relativi ai due appartamenti in loro proprietà per il periodo dal 2005 al 2009 e chiedendo la risoluzione del contratto per grave inadempimento della conduttrice.
Il giudizio veniva poi interrotto, a causa della morte di e poi Persona_2
riassunto dagli eredi.
Escusso interrogatorio formale e prova per testi, la causa veniva decisa con la sentenza n. 254/2021, con la quale il Tribunale rigettata la domanda riconvenzionale e quella di risoluzione contrattuale, condannava la convenuta a rimborsare all'attrice euro 13.503,19, pari all'esborso da lei complessivamente sostenuto e ai la Pt_5
somma di euro 9.100,00, con condanna alle spese di lite.
La conduttrice interponeva appello avverso tale sentenza, con atto notificato Pt_1
il 19.03.2021, chiedendone la riforma nelle parti in cui la condannava a rimborsare gli oneri condominiali e rigettava la domanda riconvenzionale per danni, articolando quattro motivi di appello: 1) omessa pronuncia sull'eccezione di legittimazione attiva,
4 in parte qua, della Sig.ra ; 2) violazione dell'art. 9 c.3 L. 392/78; 3) danni Per_2
subiti dalla casa di riposo a seguito della dismissione dell'impianto di riscaldamento -
Violazione di legge con riferimento all'art. 1575 c.c. n. 2; 4) omessa pronuncia su un capo di risarcimento danni rispetto alla richiesta di CTU tecnico contabile.
Con atto del 14.06.2021, si costituivano , per Controparte_6
resistere alla impugnazione, chiedendo l'integrale rigetto dell'appello.
Si costituivano in data 29.10.2021 anche e Parte_5 Parte_6
chiedendo la conferma della sentenza di primo grado, vinte le spese.
Dopo l'interruzione della causa per il decesso dell' avv. Antonino La Malfa e la successivamente disposta chiamata in causa di , in data 23.12.2022, Parte_2
veniva disposta l'ulteriore chiamata in causa di , che si Persona_3
costituiva in giudizio il 27.3.2023 e il 31.8.2023 interveniva volontariamente
, quale erede del marito , medio tempore Parte_4 Persona_3
deceduto. Il 25.10.2023 si costituiva . Tutti gli appellati insistevano per Parte_2
il rigetto del gravame. La Corte, previa precisazione delle conclusioni, all'udienza cartolare del 5.12.2024, assumeva la causa in decisione, assegnando alle parti i termini di rito per il deposito di scritti conclusivi.
MOTIVI DELLA DECISIONE.
Preliminarmente la Corte si pronuncia sull'eccezione di estinzione del giudizio sollevata dalla difesa di alcuni appellati, per non essere stata prodotta in giudizio la ricevuta di ritorno della notifica per posta dell'atto di riassunzione all'appellato
[...]
, rilevandone l'infondatezza: ciò sia perché si è costituito nel Pt_2 Parte_2
presente giudizio, sia perché la fattispecie esula dalla previsione di cui all'art. 291 c.p.c.
non essendo mai stata pronunciata la nullità della notifica, né disposta la rinnovazione della citazione in riassunzione.
5 I Con il primo motivo di gravame l'appellante lamenta omessa pronuncia sull'eccezione di legittimazione attiva, in parte qua, della per la domanda Per_2
di risoluzione contrattuale e per il presunto inadempimento degli oneri condominiali,
che, secondo la prospettazione dell'appellante, sarebbero stati interamente saldati dai
AN , prima della notifica della citazione, versando al condominio la Pt_5
somma di euro 9.100,00 per i consumi di acqua del periodo 2005/2009, gravante pro indiviso sull'intera porzione immobiliare composta da tre appartamenti comunicanti.
Il motivo è inammissibile e comunque infondato sotto diversi profili.
In via preliminare, si osserva che l'appellante non ha interesse a censurare il capo della sentenza a lei favorevole, ossia la parte del provvedimento che ha rigettato la domanda di risoluzione contrattuale, proposta dall'attrice e dai chiamati in causa.
Quanto poi alla presunta carenza di legittimazione attiva dell'originaria attrice a richiedere il rimborso di tutte le somme che il ottenne in assegnazione, i CP_5
consumi idrici, di cui fu richiesto dal Condominio il pagamento, afferiscono - con certezza dal 2005 - solamente la unità immobiliare int.n.4 scala A, di proprietà
esclusiva della , e non certo quelli degli altri due appartamenti. Le quote- Per_2
acqua dell'appartamento , quantomeno dal 2005 sono ben distinte da Per_2
quelle di pertinenza delle unità immobiliari dei , riconoscendo la stessa Pt_5
che vi erano tre distinti contatori per il consumo dell'acqua di cui uno sostituito Pt_1
nel 2005 ( vedi pag. 11 citazione in appello) ed è comprovato nel corso dell'istruttoria in primo grado, anche tramite la produzione delle ricevuta di pagamento dei , Pt_5
ove è espressamente menzionato che il consumo idrico attiene agli appartamenti int.
5 e interno 3 per gli anni 2005 – 2009. Mentre per gli anni che vanno dal 2000 al 2004
la non ha provato di aver pagato i consumi idrici per nessuno dei tre Pt_1
appartamenti.
II Con il secondo motivo di gravame l'appellante lamenta genericità della domanda in
6 ordine alla tipologia degli oneri condominiali e all'esatta quantificazione degli stessi,
nonché violazione dell'art.9 c.3 L. 392/78.
Ritiene che giudice abbia errato nel condannarla a pagare anche le spese e compensi relativi al precetto e alla procedura esecutiva presso terzi.
Il motivo è fondato nei limiti qui di seguito.
La domanda di rivalsa della non può essere considerata “generica” Per_2
perché l'odierna appellante in primo grado non ha avuto difficoltà a riconoscere, che gli oneri condominiali richiesti erano costituiti dai consumi idrici, relativi agli anni 2000-
2007, sicché gli stessi identificavano l'oggetto del contendere, rispetto al quale la ha preso posizione e sviluppato le proprie tesi difensive. Il quantum della Pt_1
domanda deve considerarsi “cristallizzato” dal decreto ingiuntivo, prima, e dall'ordinanza di assegnazione del Giudice dell' Esecuzione, poi. Pronunce giudiziali,
queste, che garantiscono la convenuta da ogni arbitraria pretesa e dalla eventualità
di addebiti non dovuti. Né possono essere presi in considerazione i pagamenti che la dimostra di aver effettuato al nel 2012 e 2013 perché relativi ai Pt_1 CP_5
consumi idrici degli anni 2011 e 2012, mentre il pagamento della somma di euro 500,00
effettuato in data 25.3.2010, avente come causale quota acqua 2005/2009, che deficia dell'indicazione dell'unità immobiliare di riferimento, non esclude l'avvenuta detrazione di detto esiguo acconto nel prospetto finale di pagamento. Infine, è da escludersi, che i canoni 2005-2007 dell'appartamento n.4 della siano stati pagati dai Per_2 [...]
anche perchè i pagamenti, del 15.11.2011 e del 16.01.2013, disposti dai Pt_5
AN , afferivano ai consumi idrici delle unità immobiliari n.3 e n.5. Pt_5
Fondata è invece la doglianza relativa alla condanna dell'appellante di pagare oltre la sorte capitale anche le spese di precetto e di esecuzione forzata, che bene avrebbe potuto evitare facendo prontezza di pagamento e agendo in Persona_2
rivalsa, a nulla rilevando le difese di costei circa la mancata tempestiva conoscenza
7 del D.I., trattandosi di fatti che attengono alla propria sfera personale, che non possono ridondare in danno della . Pt_1
III Con il terzo motivo di gravame l'appellante lamenta violazione e falsa applicazione dell'art.1575 c.c.n.2
Sostiene l'appellante che la prova del danno subito dalla Casa di Riposo a causa della dismissione dell'impianto di riscaldamento centralizzato, risalente all'anno 1999 è in re ipsa, atteso che l'unità immobiliare è stata locata ad uso pensionamento anziani e l'improvvisa mancanza di un riscaldamento centralizzato ha avuto un effetto devastante sugli anziani alloggiati nella struttura;
in ogni caso l'appellante ritiene di aver assolto l'onere probatorio a proprio carico mediante le prove testimoniali e documentali.
Il motivo di gravame è infondato.
I danni, evocati dalla , consisterebbero nella perdita della clientela, a motivo Pt_1
della presunta intollerabilità della condizione verificatasi dopo e per il distacco dell'impianto centralizzato, e nella conseguente contrazione degli utili. Tali danni non sono stati, però, dimostrati . Non risulta dedotto, e neppure provato, che il citato distacco - fra l'altro rimediato dalla presenza di stufe e boiler, forniti dai proprietari -
abbia inciso sulla struttura materiale e sulla salubrità del pensionato, alterandone la integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale (cfr. art. 1578 c.c.). A tal fine, non è sufficiente la dichiarazione del teste il quale parla di lamentale degli ospiti e degli Testimone_1
assistenti per le “temperatura non confortevole” all'interno della casa di riposo, senza alcun riferimento alla frequenza, alla intensità ed al periodo di accadimento del fenomeno. Non risulta, inoltre, la perdita della clientela come conseguenza diretta della nuova situazione climatica all'interno dei locali della casa di riposo. Il teste Tes_2
ha riferito di un episodio verificatosi, però, all'inizio del 1999, quando l'impianto di
8 riscaldamento centralizzato era attivo, e, comunque, egli ebbe modo di accedere al pensionato solamente fino al 2001. Egli ha detto che lo zio lasciò la struttura “a causa del freddo” ma è troppo poco per poter risalire da questo episodio – del quale non si conoscono fino in fondo le concrete circostanze – a quella adombrata perdita di clientela, di cui la parlò solo nel 2012, in coincidenza con la notifica dell'atto Pt_1
di citazione.
Né soddisfano l'onere probatorio le dichiarazioni dei redditi, prodotte in atti: sia perché
relative a pochi anni (non sono state prodotte quelle dal 2003 al 2009) sia perché
un'eventuale calo dei redditi e/o degli utili può essere conseguenza diretta di tutta una serie di fattori del tutto indipendenti dal grado di riscaldamento dei locali. Sia perché la produzione non poggia sulla necessaria ed indispensabile allegazione dei fatti contabili e gestionali identificativi della perdita, allegazione della quale non vi è traccia.
IV.- Con il quarto motivo di gravame l'appellante lamenta omessa pronuncia in ordine alla richiesta di CTU tecnico-contabile al fine di accertare e quantificare il maggior canone mensile versato dalla conduttrice dal mese di dicembre 1999 rispetto Pt_1
all'originario standard di qualità dei servizi offerti dagli appartamenti.
Il motivo di gravame è infondato.
La domanda riconvenzionale, per come formulata nelle conclusioni della comparsa di costituzione e risposta avversaria del 8.7.2003, richiamata nella conclusioni dell'atto di appello, ha come oggetto il “risarcimento dei danni tutti subiti per mancati introiti
aziendali e il disagio arrecato agli ospiti del pensionamento”; non è stata formulata domanda ex art. 1578 c.c. In ogni caso la CTU appare esplorativa non avendo l'appellante neppure precisato e provato l'importo dei canoni di locazione via via pagati dal 1996 fino alla domanda in riconvenzione, né l'impedimento alla fruizione dei locali affittati a motivo del distacco in questione. I , a seguito della dismissione Pt_5
dell'impianto condominiale di riscaldamento hanno comunque assicurato alla
9 conduttrice di utilizzare l'immobile locato per l'uso convenuto, dapprima acquistando delle stufe catalitiche, per anni utilizzate dalla sig.ra , e successivamente, Pt_1
nell'estate del 2010, realizzando un nuovo impianto di riscaldamento.
Il parziale accoglimento dell'appello giustifica una compensazione delle spese di un terzo, i restanti due terzi seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo, ex D.M. 147/2022.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Messina, Seconda Sezione Civile, uditi i procuratori delle parti,
definitivamente pronunciando nella causa in grado di appello iscritta al n. 224/2021
R. G., concernente l'impugnazione della sentenza n. 254/2021 resa dal Tribunale di
Messina, pubblicata il 5.2.2021, avente ad oggetto: locazione, spese condominiali,
risarcimento danni, così provvede:

1. in parziale accoglimento dell'appello e in parziale riforma della sentenza di primo grado, ridetermina in euro 9.002,13 la somma dovuta da Parte_1
all'originaria attrice , e per Ella ai suoi eredi e/o aventi Parte_7
causa, costituiti nel presente giudizio e, conseguentemente condanna l'appellante a pagare la predetta somma agli aventi diritto;

2. conferma nel resto l'impugnata sentenza;

3. compensa per un terzo le spese del presente grado e condanna Pt_1
al pagamento dei due terzi delle spese del presente grado, liquidate
[...]
nell'intero in euro 3.000,00 per compensi, oltre rimborso forfettario spese 15%
c.p.a e Iva, in favore di ciascuna parte appellata;

Così deciso in Messina nella camera di consiglio del 29.9.2025
Il Consigliere Estensore Il Presidente
( dr. MA Grazia Lau) ( dr. Giuseppe Minutoli)
10