R.G. n. 808/2024
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO CORTE DI APPELLO DI SALERNO Prima Sezione Civile
La Corte di Appello di Salerno, nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Maria BALLETTI Presidente dott.ssa Giuliana GIULIANO Consigliere dott. Guerino IANNICELLI Consigliere rel.
riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 808 del Ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2024, vertente
TRA
con sede legale in Napoli alla via Zara n. 6 (p.iva Parte_1
; P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv. Felice Ferrara per procura allegata all'atto di appello;

- appellante -
E
, nata a [...] il [...] ); Controparte_1 C.F._1 rappresentata e difesa dall'avv. Giuseppe Lucibello per procura allegata alla comparsa di risposta;

- appellante incidentale -
Nonché
, nato a [...] il [...] ); Controparte_2 C.F._2 rappresentato e difeso dall'avv. Francesca La Montagna per procura allegata alla comparsa di risposta;

- appellato -
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Vallo della Lucania n.
756/2024, pubblicata il 24/06/2024.
CONCLUSIONI
1 Per l'appellante: “1) in parziale riforma della sentenza impugnata, ed in accoglimento del presente appello, voglia l'Ecc.ma Corte adita rilevare il vizio di ultrapetizione/extrapetizione della statuizione di condanna, non richiesta dall'attore in primo grado, alla restituzione della caparra e per l'effetto, previo annullamento di tale statuizione, accertare e dichiarare in ogni caso che
l'appellante società non è obbligata a restituire al signor Parte_1 una caparra confirmatoria che non è stata mai data ad essa appellante;
CP_2
2) rigettare tutte le altre domande proposte dal signor nei Controparte_2 confronti dell'odierna appellante. 3) Con integrale vittoria delle spese processuali del doppio grado del giudizio”.
Per l'appellante incidentale : “accogliere in parte l'appello Controparte_1 principale e per l'effetto modificare la sentenza impugnata dichiarando il diritto della Sig.ra a trattenere la caparra;
- con vittoria di spese, CP_3 competenze ed onorari, del presente grado di giudizio”.
Per l'appellato : “rigettare l'appello proposto per tutti i motivi Controparte_2 suesposti e confermare la sentenza n. 756/2024 emessa dal Tribunale di Vallo della
Lucania, con condanna dell'appellante alle spese, diritti ed onorari del doppio grado di giudizio in favore della scrivente antistataria”.
FATTI DI CAUSA
In data 11.9.2020 (promittente venditrice) accettò la proposta Controparte_1 di acquisto avanzata da (promissario acquirente) tramite Controparte_2
l'agenzia immobiliare Coldwell Banker Cillo&Partners, unità locale e operativa della società avente ad oggetto la compravendita di un Parte_1 appartamento in Casal Velino alla via Torre n. 54 per il prezzo di € 200.000,00 (di cui € 20.000,00 versati con assegno bancario, € 160.000,00 da corrispondere mediante accollo del mutuo della a favore della Banca ed € CP_1 CP_4
20.000,00 con assegno bancario alla sottoscrizione del rogito notarile).
Nella proposta di acquisto, divenuta contratto preliminare con la sua accettazione, era apposta una condizione sospensiva che subordinava la compravendita all'approvazione da parte della banca del subentro nel mutuo o all'approvazione di un nuovo mutuo. Anche la pratica di mutuo, come la compravendita, era curata dall'agenzia immobiliare, tramite l'agente finanziario
. L'assegno di € 20.000,00 venne incassato da in Testimone_1 Controparte_1 data 26.4.2021, ma la banca BNL deliberò la concessione di un mutuo per la somma inferiore di € 140.00,00. Non essendosi avverata la condizione sospensiva apposta
2 nel preliminare, il promissario acquirente agì in giudizio per ottenere la restituzione della caparra versata.
All'esito del giudizio di primo grado, svoltosi in contumacia dei convenuti la sentenza in oggetto “accoglie Controparte_5 Parte_1 parzialmente la domanda come proposta e per l'effetto: - dichiara la risoluzione del contratto preliminare stipulato in data 11/09/2020 tra parte attrice e parte convenuta, per grave inadempimento di e di Controparte_1 Parte_1
, che condanna, in solido tra loro, al pagamento in favore di
[...] Controparte_2
“della somma di € 20.000,00, versata a titolo di caparra confirmatoria, oltre interessi di legge dalla domanda e fino al soddisfo”; condanna, inoltre, CP_1
e in solido, alla rifusione delle spese processuali in
[...] Parte_1 favore di , con attribuzione al difensore antistatario. Controparte_2
Il giudice di primo grado espone, in motivazione, che dalle numerose missive prodotte si evince che ha più volte sollecitato l'agente Controparte_2 immobiliare ( ) e a comparire dinanzi al notaio per Persona_1 Controparte_1 la stipula del contratto definitivo, ma invano;
che la testimonianza di Tes_2
conferma tutte le circostanze indicate da parte attrice, la corresponsione
[...] della somma a titolo di caparra e le numerose richieste ed inviti rivolti dal ai convenuti a presentarsi presso lo studio del notaio per la stipula del CP_2 definitivo, mai avvenuto per le vicende connesse alla concessione del mutuo;
che, stante la condizione inserita nel preliminare, che subordina la stipula del rogito alla concessione del mutuo all'acquirente, il ha diritto ad ottenere la CP_2 restituzione di quanto versato alla promittente venditrice a titolo di caparra;
che si tratta, infatti, di una condizione “mista”, cioè il cui verificarsi dipende solo in parte dalla condotta del promissario acquirente e in parte invece dalle decisioni assunte da un soggetto terzo (la banca) che non possono essere addebitate al primo, poiché il rifiuto è dovuto alla volontà autonoma manifestata dalla banca stessa ed il richiedente è esente da colpa;
che la domanda di risarcimento del danno deve essere rigettata per mancanza di prova.
propone appello avverso la sentenza, che impugna nella Parte_1 parte in cui la condanna, in solido con , alla restituzione della Controparte_1 caparra di € 20.000,00 e al rimborso delle spese processuali.
Dopo aver premesso che la mancata concessione del mutuo per l'intero importo di € 160.000,00 è imputabile allo stesso attore (il quale non ha inteso estinguere, come richiesto dalla banca, un finanziamento precedentemente concessogli e non ha
3 accettato la riduzione della somma mutuabile), la società appellante censura l'errore in cui è incorso il giudice di prime cure nel ritenere che la caparra confirmatoria versata alla sola promittente venditrice dovesse essere restituita anche dall'agenzia immobiliare, estendendo nei confronti di un soggetto che tale caparra non ha incassato una condanna pronunciata senza neppure un'espressa domanda (non richiesta dall'attore, il quale nelle conclusioni si era limitato a richiedere una sentenza di mero accertamento: “accertare e dichiarare il diritto del sig. CP_2 alla restituzione della caparra versata …”), in violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato sancito dall'art. 112 c.p.c.
Aggiunge che non è censurabile il comportamento di Parte_1 per aver consegnato alla promittente venditrice l'assegno rilasciato a titolo di caparra confirmatoria, ove si consideri che l'odierno appellante, nel sottoscrivere la proposta di acquisto, aveva conferito all'agenzia immobiliare specifico “incarico di consegnarlo all'avvenuta accettazione della presente proposta di acquisto”.
Conclude che, “dall'infondatezza delle domande proposte nei confronti di
[...]
e dalla conseguente ingiustizia delle statuizioni rese dal Parte_1
Tribunale di Vallo della Lucania a carico della medesima discende che va considerata ingiusta anche la condanna dell'odierna appellante al pagamento delle spese processuali del primo grado, risultando palesemente inapplicabile, una volta riformata la sentenza del primo giudice, il principio della soccombenza (art. 91
c.p.c.)”.
resiste all'appello, mentre chiede la Controparte_2 Controparte_1 riforma della sentenza e la dichiarazione del suo diritto a trattenere la caparra, deducendo che la mancata stipula del contratto definitivo è dovuta alla violazione dei doveri di correttezza e buona fede da parte del promissario acquirente, al quale il mutuo non è stato concesso perché si è rifiutato di estinguere un precedente mutuo.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Preliminarmente va osservato che è stata citata Controparte_1 dall'appellante in ottemperanza all'ordine del consigliere Parte_1 istruttore di provvedere alla litis denuntiatio, ex art. 332 c.p.c., nei confronti della parte in causa scindibile. Costituitasi senza dichiarare di proporre appello incidentale, ha svolto censure alla sentenza di primo grado, Controparte_1 sostenendo la responsabilità di per la mancata stipula del Controparte_2 contratto preliminare, e ha concluso per la modifica della sentenza “dichiarando il
4 diritto della Sig.ra a trattenere la caparra”. In sostanza, ha affiancato CP_3 all'appello principale una richiesta di riforma anche in proprio favore, oltre che in favore di della condanna alla restituzione della caparra, Parte_1 sostituendola con una dichiarazione giudiziale del suo diritto a trattenerla. In tal modo ha proposto un appello incidentale implicito, distinto dall'appello principale, dato che per la sua proposizione non occorrono formule sacramentali, essendo sufficiente che dal complesso delle deduzioni e delle conclusioni formulate dall'appellato nella comparsa di costituzione risulti in modo non equivoco la volontà di ottenere la riforma della decisione del primo giudice (Cass. 15.11.2004,
n. 21615).
Tanto premesso, l'appello incidentale è inammissibile perché tardivo. Poiché
l'appello incidentale non è diretto nei confronti dell'appellante principale, ma nei confronti di , ed inoltre, trattandosi di una condanna in solido, la Controparte_2 sua posizione è scindibile da quella dell'appellante principale, non è consentita la sua impugnazione tardiva ex art. 334 c.p.c. Pertanto, l'appello incidentale implicito doveva rispettare il termine ex art. 327 c.p.c., scaduto il 24.1.2025 (sei mesi dalla pubblicazione della sentenza in data 24.6.2024). La comparsa di risposta contente l'appello incidentale implicito è stata, però, depositata in data 7.2.2025. Di qui la sua inammissibilità.
L'appello principale impugna la sentenza solo nella parte in cui condanna anche
(in solido con ) alla restituzione della Parte_1 Controparte_1 caparra.
L'appellante ravvisa in questa parte della sentenza di primo grado un vizio di extrapetizione, ritenendo che l'attore non abbia proposto alcuna Controparte_2 domanda di condanna (anche) della alla restituzione della Parte_1 caparra. In realtà, nel proporre la domanda l'attore non ha specificato che la domanda era diretta esclusivamente verso , avendo chiesto di Controparte_1
“accertare e dichiarare” il suo diritto “alla restituzione della caparra versata con assegno n. 3782777342-06 tratto su Banca Unicredit al momento della sottoscrizione della proposta d'acquisto pari a 20.000,00 euro, come conseguenza della risoluzione del contratto preliminare di vendita”. Né implica la non corrispondenza tra chiesto e pronunciato una formulazione della domanda in termini di richiesta di una sentenza dichiarativa del diritto e non una sentenza di condanna, trattandosi di una pronuncia consequenziale all'accertamento del diritto e corrispondente al contenuto sostanziale della pretesa fatta valere.
5 Nel merito, la sentenza di primo grado non spiega le ragioni della statuizione impugnata. Pertanto, la sua validità va esaminata avendo come punto fermo le parti della sentenza che sono passate in giudicato: la pronuncia di risoluzione del contratto preliminare “per grave inadempimento di e di Controparte_1 [...]
(non impugnata dall'appellante principale) e la condanna di Parte_1 alla restituzione della caparra confirmatoria (impugnata Controparte_1 tardivamente in via incidentale). Ciò vuol dire che non si discute della sussistenza del diritto della parte non inadempiente ( ) alla restituzione della Controparte_2 caparra corrisposta, ma solo se la parte tenuta alla restituzione sia esclusivamente o anche Controparte_1 Parte_1
Poiché è pacifico che la caparra confirmatoria è stata consegnata a CP_1
, è evidente che non avendola incamerata, non può
[...] Parte_1 essere tenuta a restituirla al promissario acquirente a titolo di ripetizione di indebito, quale conseguenza dell'efficacia retroattiva della risoluzione contrattuale (art. 1458
c.c.), che obbliga le parti del contratto a restituire le prestazioni ricevute. Pertanto, è astrattamente ipotizzabile solo un obbligo di natura risarcitoria per responsabilità contrattuale. Tale ipotesi, però, non è stata prospettata dall'attore che, nell'atto introduttivo del giudizio, non ha indicato nel versamento della caparra un danno emergente da risarcire come conseguenza dell'inadempimento di
[...]
né ha proposto alcuna pretesa risarcitoria, oltre al “risarcimento dei Parte_1 danni conseguenza immediata e diretta della mancata restituzione della caparra pari a 6.000,00”. Oltre a ciò, osta all'ipotesi risarcitoria la possibilità di considerare la caparra come una perdita patrimoniale (danno emergente) subita da CP_2
come conseguenza dell'inadempimento dell'agente immobiliare.
[...]
Pertanto, l'appello principale deve essere accolto, con la conseguente riforma della sentenza nella parte in cui condanna anche (in solido Parte_1 con ) alla restituzione della caparra. Controparte_1
Stante l'accoglimento dell'appello proposto dalla parte soccombente in primo grado e la conseguente riforma della sentenza impugnata, occorre procedere d'ufficio al regolamento delle spese processuali di entrambi i gradi di giudizio tra e , che tenga conto dell'esito Parte_1 Controparte_2 complessivo della lite (Cass., 29.10.2019, n. 27606). L'esito finale è la soccombenza reciproca (di rispetto alla domanda di Parte_1 risoluzione del contratto preliminare e di rispetto alla domanda Controparte_2
6 di restituzione della caparra e di risarcimento dei danni), che giustifica la compensazione per intero delle spese di entrambi i gradi.
Vanno compensate anche le spese di secondo grado tra Parte_1
e (in quanto l'appello incidentale implicito non è diretto contro il Controparte_1 primo) e tra e (per la proposizione tardiva Controparte_1 Controparte_2 dell'appello incidentale).
Il rigetto integrale dell'impugnazione incidentale implicita comporta l'attestazione della sussistenza del presupposto processuale per il pagamento da parte dell'appellante incidentale di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione (c.d. doppio contributo).


PQM


La Corte di Appello di Salerno, prima sezione civile, definitivamente decidendo in grado di appello nella causa civile iscritta al R.G. n. 808/2024, così provvede:

1. dichiara l'inammissibilità dell'appello incidentale implicito di CP_1
;
[...]

2. accoglie l'appello principale di e, per l'effetto, in Parte_1 riforma della sentenza di primo grado, rigetta la domanda di condanna di
[...] al pagamento in favore di della somma Parte_1 Controparte_2 versata a titolo di caparra confirmatoria;

3. compensa interamente le spese processuali di entrambi i gradi di giudizio tra e;
Parte_1 Controparte_2

4. compensa interamente le spese processuali di secondo grado tra le altre parti;

5. conferma per il resto la sentenza impugnata.
Dà atto, a norma dell'art 13, comma 1 quater, del d.P.R. 115/02, della sussistenza del presupposto processuale per il pagamento, da parte dell'appellante incidentale
, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a Controparte_1 quello dovuto per l'impugnazione.
Salerno lì 09/10/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
(dott. Guerino IANNICELLI) (dott.ssa Maria BALLETTI)
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