REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI L'AQUILA SEZIONE CIVILE – RUOLO LOCAZIONI
composta da dr. Fabrizio RIGA - Presidente estensore dr.ssa Anna MA TRACANNA - Consigliere dr. Massimo DE CESARE - Consigliere
all'udienza di discussione del 09 ottobre 2025, tenuta in modalità cartolare ai sensi dell'art. 127 ter C.P.C., ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1020/21 R.G.
TRA
Parte_1 elett.te domicil.ta in Piane d'Archi (Ch), Via Sangro, n. 5 rappr. e dif. dall'Avv.to Ugo D'Ippolito giusta procura in atti APPELLANTE E

, ; Controparte_1 Controparte_2 elett.te domicil.ti in Atessa (Ch), Corso Vittorio Emanuele II, n. 126 rappr. e dif. dall'Avv.to Ennio Totaro giusta procura in atti APPELLATI

Oggetto: appello avverso la sentenza del 06.09.2021 del Tribunale di Lanciano.

Conclusioni: come da atto di appello e da memoria di costituzione degli appellati.
1 Svolgimento del processo

Con ricorso depositato in data 28.09.2021 la società proponeva Parte_1 appello avverso la sentenza emessa in data 06.09.2021, pubblicata in pari data e non notificata, con cui il Tribunale di Lanciano, in funzione di giudice del lavoro, in accoglimento delle domande avanzate da e Controparte_1 Controparte_2 comproprietari dell'immobile situato ad Archi (Ch), in Via Nazionale snc, concesso in locazione alla società aveva dichiarato risolto per inadempimento del Parte_1 conduttore il contratto di locazione ed aveva condannato la società al rilascio dell'immobile ed al pagamento, a titolo di canoni di locazione arretrati maturati fino al luglio 2021, della complessiva somma di € 6500,00, oltre canoni maturandi fino alla data del rilascio nella misura di € 500,00 mensili, dichiarando la società decaduta dalla domanda riconvenzionale avanzata e condannandola al pagamento delle spese di lite.
L'appellante censurava la sentenza per avere il Tribunale ritenuto inammissibili le istanze istruttorie avanzate dalla società, senza considerare che la prova non era stata richiesta soltanto a supporto della domanda riconvenzionale, ma anche dell'eccezione di compensazione sollevata per contestare la sussistenza della morosità e che il divieto previsto dall'art. 2722 C.C. non è un divieto assoluto e “sovente accade che il locatore, oltre a quello concordato, pretenda il canone in nero”; per questi stessi motivi, censurava, altresì, la sentenza per avere il Tribunale ritenuto inammissibile il giuramento decisorio – che riproponeva – pur non essendo a tal fine preclusiva l'accertata inammissibilità della domanda riconvenzionale;
censurava, infine, la sentenza per avere il Tribunale ritenuto ingiustificato il mancato pagamento del canone, senza considerare che le misure restrittive imposte dal Governo per fronteggiare l'emergenza CO costituivano causa di forza maggiore o di impossibilità sopravvenuta della prestazione.
Si costituivano in giudizio e i quali Controparte_1 Controparte_2 sostenevano la correttezza della sentenza impugnata e chiedevano, di conseguenza, il rigetto del gravame.
Nel corso del giudizio veniva espletata la prova per interpello e testi articolata dalla difesa della società. All'esito dell'odierna udienza, tenuta in modalità cartolare ai sensi dell'art. 127 ter C.P.C., preso atto delle note depositate dal difensore degli appellati in data 08.10.2025, la causa è stata decisa come da dispositivo.
Motivi della decisione

L'appello è infondato e dev'essere rigettato.
Preliminarmente, deve darsi atto che, ai sensi dell'art. 300 C.P.C., la sopravvenuta cancellazione della società dal registro delle imprese non determina l'interruzione del processo, in quanto l'evento interruttivo non è stato dichiarato dal 2 difensore della società, bensì eccepito dalla difesa della controparte (in tal senso, cfr. Cass. Civ., Sez. 3, ord. 25.01.2024, n. 2439, secondo la quale
“la cancellazione della società dal registro delle imprese dà luogo ad un fenomeno estintivo che priva la società stessa della capacità di stare in giudizio, determinando così - qualora l'estinzione intervenga nella pendenza di un giudizio del quale la società è parte costituita - un evento interruttivo, disciplinato dagli artt. 299 e ss. c.p.c., la cui omessa dichiarazione o notificazione, ad opera del procuratore, comporta, in applicazione della regola dell'ultrattività del mandato alla lite, che il difensore continui a rappresentare la parte, risultando così stabilizzata la sua posizione giuridica (rispetto alle altre parti ed al giudice) nella fase attiva del rapporto processuale, nonché in quelle successive di sua quiescenza od eventuale riattivazione dovuta alla proposizione dell'impugnazione; tale posizione è suscettibile di modificazione qualora, nella fase di impugnazione, si costituiscano i soci successori della società, ovvero se il procuratore costituito per la società, già munito di procura alla lite valida anche per gli ulteriori gradi del processo, dichiari in udienza l'evento
o lo notifichi alle altre parti, o ancora se, in caso di contumacia, tale evento sia documentato dall'altra parte o notificato o certificato dall'ufficiale giudiziario ex art. 300, comma 4, c.p.c.”; nello stesso senso, cfr. Cass. Civ., Sez. V, 23.11.2018, n. 30341; Cass. Civ., Sez. 3, 31.10.2014, n. 23141).
Quanto all'eccepito difetto di ius postulandi del difensore, per essere stato il mandato ad litem conferito da soggetto privo del potere di rappresentanza (essendo stata la società, nelle more, posta in liquidazione), l'eccezione è infondata, avendo il difensore agito in primo luogo sulla base del “mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta di primo grado”, valido anche per il presente grado di giudizio.
Deve, invece, rilevarsi preliminarmente l'inammissibilità, per violazione dell'art. 434 C.P.C., del quinto motivo di appello, con il quale la società censura la sentenza per avere il Tribunale ritenuto ingiustificato il mancato pagamento del canone, senza considerare che le misure restrittive imposte dal Governo per fronteggiare l'emergenza CO costituivano causa di forza maggiore o di impossibilità sopravvenuta della prestazione.
Invero, sul punto il giudice di prime cure ha affermato che “il conduttore non può esimersi dal pagare il canone di locazione semplicemente riferendosi alla pandemia quale causa determinante la propria crisi di liquidità finanziaria ed economica e che lo ha costretto all'inadempimento, restando a suo carico l'onere di offrire la prova circostanziata del collegamento eziologico fra inadempimento e causa impossibilitante rappresentata dal rispetto delle prescrizioni di contenimento dell'epidemia”; che “nel caso in esame il conduttore (…) non fornisce elementi utili a valutare l'incidenza del periodo di chiusura emergenziale sull'attività operata”, in quanto mancano “termini di raffronto con altri periodi non attinti da questi provvedimenti coercitivi”, ragion per cui non è possibile “ritenere giustificato l'inadempimento dedotto dal locatore”; che “questo, tra l'altro, contempla un periodo 3 maggiore di quello interessato dalle chiusure, onde si renderebbe necessario valutare l'andamento dell'attività anche nel periodo successivo”.
Ebbene, l'atto di appello non si confronta con la motivazione della sentenza di primo grado, in quanto non censura in alcun modo tali affermazioni, limitandosi a ribadire che “la fattispecie appare inquadrabile (…) nella fonte normativa primaria relativa l'incolpevole inadempimento del contratto per impossibilità sopravvenuta della prestazione” e che “inoltre (…) il debitore non può essere chiamato a rispondere del contestato inadempimento in presenza di una causa di forza maggiore”, con conseguente, parziale, inammissibilità del gravame per violazione dell'art. 434 C.P.C..
Venendo, allora, ad esaminare il merito della controversia, e Controparte_1
– comproprietari di un locale situato al piano terra di un Controparte_2 immobile ubicato nel Comune di Archi (Ch), concesso in locazione ad uso non abitativo alla società con contratto della durata di sei anni e canone di Parte_1
€ 500,00 mensili sottoscritto in data 23.11.2017 – in data 28.08.2020 ha intimato alla società sfratto per morosità, essendo la conduttrice debitrice della somma di € 2750,00 per il mancato pagamento dei canoni di locazione maturati da febbraio ad agosto 2020, al netto del pagamento di € 750,00 eseguito in data 17.08.2020.
La società si è costituita in giudizio contestando la sussistenza della morosità. A tal fine, ha sostenuto che, in realtà, i proprietari dell'immobile avevano da sempre preteso il pagamento di un canone di gran lunga superiore a quello previsto in contratto, ragion per cui fino a gennaio 2020 la società aveva, in realtà, versato la somma di € 1250,00 mensili, di cui € 750,00 in nero;
che il patto di maggiorazione del canone è affetto da nullità assoluta per violazione di legge, con conseguente sostituzione del canone illecitamente concordato con il canone apparente previsto nel contratto stipulato;
che, pertanto, avendo la società indebitamente versato, da dicembre 2017 a gennaio 2020, la complessiva somma di € 19.500,00, era la società ad essere creditrice, nei confronti di controparte, del residuo importo di € 17.000,00. Ha, inoltre, sostenuto che la sospensione del pagamento dei canoni era giustificata dall'impossibilità di esercitare l'attività commerciale (pizzeria al taglio) durante il periodo (09.03.2020/17.05.2020) di lockdown per CO e dalla consistente riduzione dell'attività determinata dalle limitazioni dell'orario di apertura degli esercizi commerciali imposte già da febbraio 2020; ciò premesso, ha chiesto il rigetto delle domande di controparte, riservandosi di proporre domanda riconvenzionale per il recupero della parte di canone non dovuta, articolando prova per interpello e per testi e producendo estratto conto attestante i prelievi (asseritamente) effettuati per pagare mensilmente il canone maggiorato.
Il Tribunale, rilevato che la società si era “costituita opponendosi alla convalida dello sfratto e che la convalida, a mente dell'art. 663 cpc, è consentita unicamente a seguito di mancata comparizione o mancata opposizione dell'intimato”, non ha convalidato lo sfratto e, rilevato che la “attività commerciale esercitata allo stato 4 nell'immobile condotto in locazione” era “attualmente in corso”, ritenuta
“inopportuna” una sua interruzione, non ha ordinato il rilascio dell'immobile ed ha disposto il mutamento del rito, concedendo alle parti termine per il deposito di memorie ex art. 426 C.P.C..
Con la memoria integrativa ex art. 426 C.P.C. i locatori hanno negato di avere mai preteso un canone di locazione superiore a quanto previsto in contratto ed hanno contestato che le misure interdittive adottate dal Governo durante il periodo di lockdown potessero giustificare il mancato pagamento dei canoni di locazione dovuti da febbraio a luglio 2020, anche perché limitate al solo periodo 09.03.2020/17.05.2020, avendo il Governo autorizzato la riapertura delle attività commerciali al dettaglio con D.P.C.M. 17 maggio 2020. Hanno fatto, inoltre, presente che la controparte continuava a non pagare il canone di locazione, per cui il relativo debito ammontava ormai ad € 5000,00.
LL memoria depositata ai sensi dell'art. 426 C.P.C. la società, oltre a reiterare le conclusioni già rassegnate e le istanze istruttorie già articolate nella precedente fase del giudizio, ha chiesto, in via riconvenzionale, la condanna di controparte al pagamento della somma di € 9500,00, pari alla differenza tra l'importo (€ 17.000,00) indebitamente versato in nero e la somma (€ 7500,00) dovuta per canoni di locazione non pagati da ottobre 2020 al 31.12.2021.
Il Tribunale, ritenuta inammissibile la prova capitolata dall'intimante “perché relativa a circostanze non contestate”; ritenuta, altresì, inammissibile la prova articolata dalla società “perché posta a supporto della domanda riconvenzionale, da cui la parte è decaduta per non avere avanzato, né in memoria di costituzione, né nella memoria integrativa, l'istanza di differimento d'udienza di cui all'art. 418 cpc” e, comunque, in quanto “in contrasto con l'art. 2722 e 2726 cc, afferendo i pagamenti a pattuizione contemporanea alla stipula della locazione”; ciò premesso, ha respinto le istanze istruttorie avanzate da entrambe le parti e fissato udienza di discussione, con termine “per memorie conclusionali”.
Con la memoria conclusionale depositata in data 15.07.2021 la società ha deferito alla controparte giuramento decisorio sull'accordo verbalmente intercorso tra le parti (tale da prevedere il versamento di un canone di € 1250,00 mensili) e sui pagamenti effettuati dalla società fino a gennaio 2020 (pari agli importi concordati verbalmente).
Il Tribunale, ribadita l'inammissibilità delle istanze istruttorie avanzate dalla società, ivi compreso il giuramento decisorio deferito alla controparte, sia in quanto aventi ad oggetto circostanze poste a fondamento della domanda avanzata in via riconvenzionale dalla società, inammissibile per violazione dell'art. 418 C.P.C., sia, quanto alla prova per testi, “in quanto in contrasto con l'art. 2722 e 2726 c.c., afferendo pagamenti relativi a pattuizione contemporanea alla stipula della locazione”; rilevato 5 che “l'ammontare del debito dedotto dalla parte intimante” non era stato “contestato dall'intimata per la somma di € 2500,00”, avendo la società detratto tale importo
“dall'ammontare di cui essa si assume[va] creditrice per versamento di importi non dedotti in contratto”; ritenuto che “il conduttore non può esimersi dal pagare il canone di locazione semplicemente riferendosi alla pandemia quale causa determinante la propria crisi di liquidità finanziaria ed economica (…), restando a suo carico l'onere di offrire la prova circostanziata del collegamento eziologico fra inadempimento e causa impossibilitante rappresentata dal rispetto delle prescrizioni di contenimento dell'epidemia”; rilevato che la società non aveva, invece, fornito “elementi utili a valutare l'incidenza del periodo di chiusura emergenziale sull'attività operata”, in quanto mancavano “termini di raffronto con altri periodi non attinti da questi provvedimenti coercitivi”, ragion per cui non era possibile “ritenere giustificato l'inadempimento dedotto dal locatore”; rilevato, inoltre, che l'inadempimento dell'obbligo di pagamento del canone di locazione riguardava “un periodo maggiore di quello interessato dalle chiusure”, ragion per cui sarebbe stato necessario “valutare l'andamento dell'attività anche nel periodo successivo”; quantificato in € 6500,00 il debito della società per mancato pagamento di canoni di locazione scaduti;
tanto premesso, ha dichiarato il convenuto “decaduto dalla domanda riconvenzionale, in difetto dell'istanza di differimento di cui all'art. 418 cpc” ed il contratto di locazione risolto per l'inadempimento del conduttore, ha ordinato al convenuto il rilascio dell'immobile e condannato la società al pagamento di € 6500,00 “per canoni di locazione non corrisposti fino al luglio 2021 compreso ed a quelli successivi fino alla data di effettivo rilascio in misura di € 500,00 mensili”.
Con i primi quattro motivi di appello, che in quanto connessi, devono essere esaminati congiuntamente, l'appellante censura la sentenza per avere il Tribunale ritenuto inammissibili le istanze istruttorie avanzate dalla società, senza considerare che la prova non era stata richiesta soltanto a supporto della domanda riconvenzionale, ma anche dell'eccezione di compensazione sollevata per contestare la sussistenza della morosità e che il divieto previsto dall'art. 2722 C.C. non è un divieto assoluto e
“sovente accade che il locatore, oltre a quello concordato, pretenda il canone in nero”; per questi stessi motivi, censura, altresì, la sentenza per avere il Tribunale ritenuto inammissibile il giuramento decisorio – che ripropone – pur non essendo a tal fine preclusiva l'accertata inammissibilità della domanda riconvenzionale.
Le censure sono fondate, ma inidonee a determinare la riforma della sentenza impugnata.
Invero, nel costituirsi nel giudizio di intimazione di sfratto promosso dalla controparte la società ha sostenuto che “i proprietari concedenti fin dall'inizio” avevano preteso “un canone di oltre il doppio, rispetto a quello riportato in contratto: infatti, a fronte del canone formalizzato, ne reclamavano € 1250,00 al mese (€ 500,00 per contratto ed € 750,00 in nero)”, somma che era stata “costantemente ed interamente corrisposta in contanti, sino al mese di gennaio 2020” (cfr. pag. 2) 6 comparsa di costituzione). A tal fine, ha dedotto che “ogni mese i canoni di affitto venivano consegnati dalla sig.ra nelle mani del sig. Parte_2 CP_1
, spesso anche in presenza di altri testimoni, tra i quali , la
[...] Testimone_1 sig.ra , altra dipendente della , ed i figli di , Testimone_2 Parte_1 CP_3 sigg.ri e ” e che “questi ultimi (…) spesso andavano in Controparte_4 CP_5 banca per conto della mamma ) a prelevare il denaro Parte_2 necessario per il pagamento dell'affitto” (cfr. pag. 4) della comparsa). La società ha, perciò, sostenuto l'insussistenza della morosità, essendo il patto di maggiorazione del canone affetto da nullità assoluta (che non travolge l'intero contratto, in quanto vitiatur, sed non vitiat: in tal senso, cfr. Cass. Civ., S.U., 09.10.2017, n. 23601), con conseguente possibilità di compensare le maggiori somme indebitamente versate con il minore credito vantato dalla controparte. A sostegno della propria tesi ha articolato prova per interpello e testi.
Erroneamente, perciò, il giudice di prime cure ha ritenuto inammissibili le istanze istruttorie avanzate, stante l'inammissibilità della domanda riconvenzionale successivamente avanzata dalla società nella memoria depositata ai sensi dell'art. 426 CP.C., a seguito dell'ordinanza di mutamento del rito: infatti, l'inammissibilità della domanda riconvenzionale (di condanna al pagamento della differenza tra le maggiori somme indebitamente versate ed il minore credito vantato dai locatori) non travolge certo l'eccezione di compensazione sollevata dalla società nella memoria di costituzione depositata nella precedente fase del giudizio.
Quanto alla ritenuta inammissibilità della prova testimoniale, poiché articolata in violazione del divieto posto dall'art. 2722 C.C. (ai sensi del quale “la prova per testimoni non è ammessa se ha per oggetto patti aggiunti o contrari al contenuto di un documento, per i quali si alleghi che la stipulazione è stata anteriore o contemporanea”), essendo la prova richiesta per provare l'illiceità del contratto dissimulato ed avendo, peraltro, la società fornito un principio di prova scritta producendo copia degli estratti conto bancari dai quali risultano i prelevamenti (asseritamente) eseguiti per provvedere al pagamento del canone di locazione maggiorato, nel caso di specie è applicabile la deroga prevista dagli artt. 1417 e 2724 I CO. n. 1) C.C. (in tal senso, cfr. Cass. Civ., Sez. 3, ord. 26.05.2020, n. 9672, secondo la quale “in tema di locazione immobiliare, la prova per testimoni è ammissibile se la domanda è diretta a far valere l'illiceità dell'accordo dissimulato che preveda un canone superiore rispetto a quello risultante dal contratto registrato (ex art. 1417 c.c.) e quando vi è un principio di prova per iscritto (ex art. 2724, comma 1, n. 1, c.c.) che conferisca alla testimonianza riscontro probatorio documentale presuntivo”; nello stesso senso, cfr. Cass. Civ., Sez. 2, ord. 22.04.2025, n. 10459, secondo la quale “in ipotesi di simulazione relativa concernente un contratto a forma libera non opera la limitazione di cui all'art. 2725 c.c., sicché, nel rapporto tra le parti, potrà essere invocata la prova per testimoni o per presunzioni, sia quando la prova venga richiesta per dimostrare l'illiceità del contratto dissimulato ex art. 1417 c.c., sia quando ricorra una delle condizioni prescritte dall'art. 2724 c.c., che costituiscono eccezioni al divieto 7 di prova testimoniale del patto aggiunto o contrario al contenuto del documento simulato, per il quale si alleghi che la stipulazione è stata anteriore o contestuale ex art. 2722 c.c.”).
L'esito della prova, tuttavia, non ha fornito sufficienti elementi di riscontro alla tesi della società.
In primo luogo, l'attendibilità degli unici due testimoni escussi dev'essere valutata con particolare prudenza, atteso che il teste coniuge Parte_2 di , già legale rappresentante della all'atto della sua CP_3 Parte_1 deposizione era la liquidatrice della società, mentre il teste è il figlio CP_5 della e di . Pt_2 CP_3
In secondo luogo, la deposizione di non può considerarsi in alcun CP_5 modo decisiva, in quanto il teste – il quale all'epoca frequentava l'istituto alberghiero Villa Santa MA ed ogni anno si recava all'estero per tre/quattro mesi l'anno – ha dichiarato di avere assistito solo occasionalmente alla consegna del denaro con il quale la madre pagava a il canone di locazione. Controparte_1
Inoltre, è poco verosimile che , il quale “se c'era affollamento Controparte_1 ritornava più tardi”, pur incassando ogni mese, sulla base di un accordo contra legem, somme di gran lunga superiori a quelle quietanzate, contasse il denaro in presenza di possibili testimoni, così come è poco verosimile che il denaro, pur trattandosi di somma alquanto ingente, non fosse contenuto in una busta.
Infine, le deposizioni di entrambi i testimoni non trovano riscontro nella documentazione bancaria depositata dalla società.
Infatti, in ordine alla provvista del denaro necessario per il pagamento Di LL MA NA ha dichiarato: “per procurarci il contante mettevamo da parte volta per volta gli incassi della pizzeria e se non bastavano prelevavamo il contante in banca da c/c di mio marito, il quale era dipendente della ditta IU Nicola”. Sostanzialmente conforme la deposizione del teste , il quale, sul punto, CP_5 ha dichiarato: “qualche volta per pagare il canone di locazione era sufficiente utilizzare l'incasso della pizzeria, altre volte l'incasso non bastava, nel quale caso mia madre si recava in banca per ritirare il contante”.
Ebbene, dalla documentazione bancaria prodotta risulta che i prelevamenti (asseritamente) eseguiti per poter pagare il canone di locazione sono sempre stati di ammontare superiore allo stesso importo del canone (asseritamente) da pagare: infatti, il 13.12.2017 sono stati effettuati due prelievi, per complessivi € 1820,00, in data 15.01.2018 sono stati prelevati € 1700,00, in data 14.03.2018, 12.04.2018, 14.05.2018 e 12.06.2018 € 1600,00, in data 13.07.2018 € 1700,00, in data 12.11.2018 € 1500,00, in data 14.01.2019 € 1490,00, in data 12.02.2019, 12.06.2019 e 16.09.2019 € 1500,00, 8 in data 10.04.2019 € 1450,00, in data 15.05.2019 € 1300,00 (cfr. doc. n. 10) fascicolo di primo grado e note difensive depositate in data 02.10.2025). Parte_1
Pertanto, non solo non c'è alcun significativo elemento che consenta di ricondurre i prelievi effettuati all'esigenza di procurarsi il contante necessario per il pagamento del canone di locazione maggiorato, ma l'entità dei prelievi sconfessa la tesi della società, confermata dai due testimoni escussi, secondo la quale i prelievi venivano effettuati soltanto per integrare la provvista di denaro ottenuta mettendo da parte gli incassi della pizzeria.
Rebus sic stantibus, avendo l'appellante rinunciato all'escussione del teste (dipendente della società, pur indicata come una delle persone che Testimone_1 assistevano ai pagamenti) ed al deferimento, alla controparte, del giuramento decisorio, non vi sono elementi idonei a suffragare la tesi secondo la quale l'appellante fino a gennaio 2020 ha costantemente versato un canone di € 1250,00 anziché di € 500,00 mensili.
Alla luce delle considerazioni esposte, l'appello deve, pertanto, ritenersi infondato e deve, di conseguenza, essere rigettato.
Considerata la fondatezza delle doglianze relative all'ammissione della prova articolata in primo grado e la difficoltà di fornire la prova di pagamenti non quietanzati, sussistono gravi ed eccezionali ragioni per compensare integralmente, tra le parti, le spese di lite del grado.
Si dà atto che sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato dovuto, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. n. 115/2002, introdotto dall'art. 1 comma 17 L. n. 228/2012.


P. Q. M.


La Corte
respinge l'appello;
compensa integralmente tra le parti le spese di lite del grado;
dà atto che sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato dovuto, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. n. 115/2002, introdotto dall'art. 1 comma 17 L. n. 228/2012.
Il Presidente estensore (dr. Fabrizio Riga)
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