REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA
SEZIONE II CIVILE
Composta dai Magistrati
Dott. Valeria Albino Presidente
Dott. Paolo Gibelli Consigliere
Dott. Gabriele Marroni Giudice ausiliario rel.
riuniti in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nel procedimento di appello iscritto al n. R.G. 1050/2023, avverso la sentenza n. 268/2023 emessa dal Tribunale di Massa, in data 26/04/2023
Tra
, rappresentati e difesi dall'Avv. Andrea Maggiari ed Parte_1 Parte_2 elettivamente domiciliati presso il suo studio in Sarzana (SP) via Sobborgo Spina, 16
-APPELLANTI
ONro in persona del suo rappresentante pro tempore, rappresentata e ONroparte_1 difesa dall'Avv. Giovanni Battista Bertocchi ed elettivamente domiciliata presso il suo in via CP_1
E. Chiesa, 17 - APPELLATA
E contro
, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dagli Avv.ti ONroparte_2
NI ON e LU AR ed elettivamente domiciliata presso il loro in , Piazza 2 Giugno CP_1
- APPELLATA
CONCLUSIONI DELLE PARTI
PER L'APPELLANTE
“Piaccia alla Ecc.ma Corte di Appello, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta, in parziale riforma della sentenza n. 268/2023, emessa dal Tribunale di Massa in data 13.4.2023 nel procedimento n. 701/2018 R.G e depositata in data 26.4.2023, non notificata, previa eventuale ammissione di CTU volta a determinare il valore dell'immobile oggetto di causa al momento del decesso dalla signora così provvedere: In via principale 1) Dichiarare la Persona_1 responsabilità di per il danno subito dai signori a titolo di perdita di chance per i CP_1 Pt_1 fatti di cui in narrativa e per l'effetto condannare al pagamento, in favore dei signori CP_1
della somma determinata in corso di causa in via equitativa;
In via subordinata 2) Rigettare Pt_1
l'eccezione di compensazione del credito dedotto dai signori a titolo di rimborso delle somme Pt_1 corrisposte dalla signora per l'acquisto dell'alloggio erp con il controcredito di € 21.670,08 Per_1 dedotto da a titolo di canoni di locazione e, per l'effetto, condannare CP_1 ONroparte_1 a pagare ai signori il predetto importo o, comunque, la somma meglio determinata in
[...] Pt_1 corso di causa, oltre interessi ai sensi dell'art. 1284 c.c. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di entrambi i gradi di giudizio, oltre agli accessori tutti di legge”. ON PER L'APPELLATA
“Voglia l'Ill.ma Corte di Appello adita, rigettare l'atto di appello in quanto infondato in fatto e in diritto e per l'effetto confermare la sentenza di primo grado con condanna di controparte alla refusione delle spese del presente grado di giudizio”
PER L'APPELLATO CP_2
“Con la presente memoria il a mezzo dei sottoscritti procuratori, preso atto che ONroparte_2 la citazione è stata effettuata solo a titolo di litis denuntiatio, si costituisce formalmente in giudizio con espressa riserva di depositare le argomentazioni difensive che si rendessero necessarie a seguito della costituzione del convenuto ” ONroparte_1
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO e MOTIVI
Dagli atti e dalla sentenza di primo grado si evince il seguente svolgimento del processo di primo grado, così riassunto dal Tribunale:
e hanno convenuto in giudizio Parte_1 Parte_3 [...]
ON (D'ora innanzi ) ed il , al ONroparte_3 ONroparte_2 fine di vederli condannati al risarcimento del danno da per perdita di chance, che hanno assunto di aver subito per effetto della mancata conclusione del contratto di compravendita relativo ad un appartamento di edilizia residenziale pubblica facente parte di un fabbricato condominiale, sito in
Carrara (MS), in via Ordonez, assegnato in locazione agevolata alla madre dei medesimi attori,
, a seguito di subentro della medesima al di lei coniuge, , originario Persona_1 Persona_2 assegnatario, deceduto nell'aprile del 1976. A sostegno della domanda, hanno dedotto: che, a seguito della morte del predetto , il consiglio di amministrazione dell'Azienda Territoriale Persona_2
Edilizia Residenziale della Provincia di Massa e Carrara (di seguito AT), medio tempore subentrata allo I.A.C.P., con nota prot. 7233 del 27.11.1990, aveva comunicato che. ai sensi dell'art.
29 della L. n' 513/1977, aveva deliberato la cessione della proprietà dell'alloggio alla di lui coniuge, quale assegnataria subentrata;
che, con nota prot. 4275 del 15.10.1991, AT aveva comunicato che, in data 22.5.1991, la Regione Toscana aveva autorizzato la predetta cessione;
che tra AT e la vi erano stati diversi contatti, tra il 1991 ed il 2002, finalizzati al perfezionamento dell'iter Per_1 di cessione dell'immobile, alternati da momentani periodi di stasi;
che, con nota prot. 4930 del
06.09.2002, AT aveva dato atto che la aveva provveduto l pagamento dell'intero prezzo e Per_1 che, pertanto, doveva considerarsi proprietaria dell'alloggio dal punto di vista fiscale ed amministrativo, ragion per cui quest'ultima aveva provveduto ad eseguire il pagamento di tutte le imposte relative all'immobile; che, in data 01.12.2004, l'alloggio era stato formalmente trasferito in proprietà al di , ai sensi dell'art. 3 della Legge Regione Toscana n' 77/2008, in CP_2 CP_1 applicazione D.Lgs. 31.03.1998 n. 112; che, in data 01.12.2004, in virtù di apposito contratto di servizio stipulato con il , aveva acquisito la gestione degli immobili di ONroparte_2 CP_1 edilizia residenziale pubblica del medesimo subentrando in attuazione delle delibere del CP_2
Consiglio Regionale n. 109/2002 e della Giunta Regionale n. 1060/2004 - in tutti i diritti ed obblighi già facenti capo ad AT;
che, con nota del 16.09.2005, a seguito di richiesta di datata CP_1
15.04.2005, la aveva presentato la dichiarazione di possesso dei requisiti per la permanenza Per_1 nell'alloggio e aveva contestualmente indicato il notaio rogante presso cui stipulare l'atto di ON compravendita;
che, con nota del 16.04.2010, l' aveva comunicato alla l'impossibilità di Per_1 dare seguito alla pratica, poiché prima della emissione del primo bollettino di pagamento ella risultava comproprietaria di un altro immobile sito in (catastalmente censito al foglio 50, CP_1 particella 343, subalterno 3), invitando quindi la stessa ad inviare un'eventuale perizia asseverata, attestante, in riferimento allo stesso immobile, la carenza dei requisiti indicati dall'art. 5 della Legge
Regione Toscana 25/1989; che la in data 14.5.2010, aveva consegnato ad la Per_1 CP_1 predetta perizia;
che con nota del 02.09.2010, Prot. 03-23/2010, aveva comunicato al CP_1 di il proprio parere positivo alla vendita in favore della che la era CP_2 CP_1 Per_1 Per_1 deceduta il 08.02.2012, lasciando quali unici eredi gli stessi attori;
di avere, una volta ricevuto rassicurazioni dai funzionari circa la possibilità di procedere comunque all'acquisto CP_1 dell'alloggio, consegnato al medesimo ente atto notorio attestante, per l'appunto, la qualità di eredi della in capo agli stessi attori, e, con successiva nota, comunicato il nominativo del notaio Per_1 presso cui procedere alla stipula dell'atto pubblico di compravendita;
di avere in seguito inviato, a fronte del mancato riscontro per circa tre anni alla trasmissione del suindicato atto notorio, lettera ON raccomandata in data 28.05.2015 ad ed al , contenente la conferma della ONroparte_2 possibilità di procedere alla conclusione dell'atto traslativo, precisando, al contempo, che in caso di risposta negativa (o di mancata risposta entro dieci giorni), essi avrebbero provveduto a riconsegnare le chiavi dell'immobile e preteso la restituzione delle somme pagate dai propri genitori, nonchè il risarcimento dei danni subiti a causa della mancata stipulazione del contratto di compravendita;
che, con nota Prot. n. 14319 del 27.8.2015, aveva comunicato l'avvenuta CP_1 accettazione della rinuncia all'acquisto dell'alloggio e li aveva invitati a prendere contatto con l'ufficio contratti per il “calcolo degli affitti dovuti, detratti gli importi eventualmente versati a titolo di prezzo di cessione di alloggio”; di aver contestato tale comunicazione con missiva a firma del proprio legale del 09.09.2015, ribadendo come non fosse stata mai formulata alcuna rinuncia all'acquisto e comunicando nuovamente l'intenzione di procedere alla stipulazione dell'atto traslativo;
di avere, essendo rimasta priva di riscontro anche tale ultima comunicazione, riconsegnato ad le chiavi dell'alloggio, al solo fine di evitare il pagamento di ulteriori CP_1 spese;
che, a seguito di ulteriori solleciti, si era dichiarata disponibile, in data 13.04.2016, CP_1
a restituire unicamente la somma di € 1.987,35, corrispondente alla differenza tra le somme versate dalla il riscatto dell'immobile (dallo stesso ente indicate pari a complessivi € 23.657,43) CP_4
e quanto dovuto a titolo di canoni di locazione e di indennità di occupazione, dal giugno 1993 sino alla data del rilascio dell'immobile, pari all'importo a tale titolo quantificato in € 21.671,08; di avere, con successiva comunicazione del 28.06.2016 a firma del proprio legale, contestato il suddetto conteggio, evidenziando che, in realtà, l'importo versato a titolo di riscatto ammontava ad €
25.306,39, cui dovevano sommarsi gli interessi e le spese di manutenzione dell'immobile, nonché le spese condominiali e gli oneri condominiali sostenuti nel corso del tempo, negando la fondatezza dell'avversa pretesa di indennità e di occupazione senza titolo. Concludevano chiedendo la condanna degli enti convenuti, a titolo risarcitorio, al pagamento della somma di € 160.000,00, corrispondente al valore commerciale dell'alloggio, e proponendo azione di ripetizione delle somme indebitamente pagate dalla in funzione di prezzo di acquisto dello stesso e per l'esecuzione di interventi Per_1 manutentivi vari eseguiti fino alla data di rilascio, instando, altresì, per il rimborso degli oneri fiscali sostenuti a titolo di ICI, ovvero, in subordine, per il riconoscimento di un indennizzo da ingiustificato arricchimento, ex art. 2041 c.c..
Si costituiva resistendo alle avverse domande, così come formulate, anche in virtù CP_1 della parziale contestazione della ricostruzione della vicenda prospettata nell'atto introduttivo.
Deduceva: che, successivamente al rilascio dell'autorizzazione della Regione Toscana nel 1991, erano emerse problematiche nei rapporti con l'Ufficio Tecnico Erariale, che avevano comportato un ritardo di circa 2 anni, avendo detto l'Ufficio, a fronte della richiesta di valutazione dell'alloggio pervenutagli da AT nel 1992, riscontrato la stessa soltanto con nota del 07/04/1994 (ricevuta da
AT il 13/04/1994); che, nelle more, la pratica avesse certamente subito dei ritardi a causa dell'adeguamento alla normativa che prevedeva il trasferimento della proprietà degli immobili di edilizia residenziale pubblica al Comune di , trasferimento perfezionatosi nel Novembre del CP_1
2004, avendo lo stesso da parte sua, acquisito l'effettiva gestione degli immobili de quibus CP_1 solo con la stipulazione di apposito contratto di servizio in data 01.12.2004, avendo da allora dato impulso alla pratica relativa alla cessione della proprietà dell'alloggio oggetto di causa, chiedendo (in data 15/4/2005) la presentazione del certificato di impossidenza alla Sig.ra documento Per_1 pervenuto nel Settembre 2005, e poi inviando alla nel 2006, alla una lettera Per_1 Per_1 raccomandata, con la quale veniva segnalata un'anomalia nel procedimento, non potendo la pratica proseguire fino a quando quest'ultima non avesse presentato il certificato di morte del coniuge
, che risultava ancora intestatario dell'alloggio; che detto certificato era stato Persona_2 consegnato ad soltanto in data 24.02.2010, a seguito di ulteriore sollecito;
che, in CP_1 definitiva, i periodi nei quali fino ad allora l'iter della pratica aveva subito fasi di stasi
(complessivamente durati circa quattro anni) erano dipesi da condotte di inerzia che certamente non potevano essere ascritte alla medesima di avere poi, una volta risolto il problema relativo CP_1 alla titolarità di altro immobile in capo alla tempestivamente trasmesso la pratica al Comune Per_1 di , nel 2010, con rilascio di parere favorevole, essendo, da allora, il , CP_1 ONroparte_2 proprietario del bene, rimasto restava inerte sino alla morte della avvenuta il 08.02.2012. Per_1
Sulla scorta di tali allegazioni, eccepiva la carenza di giurisdizione del Tribunale CP_1 ordinario adito, ritenendo sussistente la potestas iudicandi del Giudice Amministrativo. Negava ogni responsabilità, sull'assunto per cui il danno derivante agli attori dalla perdita della chance (di acquisto dell'immobile) doveva considerarsi imputabile alla condotta della madre di questi Per_1 ultimi, rimasta inerte dal 2006 al 2010 e, se del caso, ai ritardi ascrivibili al in ONroparte_2 riferimento agli adempimenti di sua competenza. ONestava la pretesa attorea avente ad oggetto la ripetizione delle somme versate, evidenziando, in subordine, di dover corrispondere agli attori, tutt'al più, soltanto il già richiamato importo di € 1.987,53; negava, inoltre, che il pagamento delle imposte
e delle spese per i miglioramenti apportati all'immobile dall'assegnataria fossero rimborsabili.
Concludeva, in via principale, per il rigetto dell'azione risarcitoria proposta nei propri confronti e, in subordine, affinchè il predetto venisse dichiarato tenuto e condannato a tenerlo indenne CP_2 dall'obbligo di pagamento delle somme che fossero state poste a proprio carico all'esito del giudizio.
Si costituiva anche il resistendo del pari alla pretesa attorea, ONroparte_2 contestandone le ragioni di diritto, così come, in parte, la ricostruzione fattuale della vicenda rappresentata in citazione. Negava che sussistesse responsabilità di sorta a proprio carico, per danni lamentati dai essendosi occupato della pratica soltanto nell'arco di complessivi due anni, Pt_1 dopo quasi 20 anni dal momento in cui era stata introdotta, essendo i ritardi significativi verificatisi ascrivibili dapprima ad AT e poi ad a quest'ultimo succeduto. Negava, in ogni caso, CP_1 il nesso causale tra la propria condotta e i ridetti danni. ONestava la configurabilità di un pregiudizio da perdita di chance in capo agli attori, essendo stata la madre dei medesimi, Per_1 titolare di una mera aspettativa, la cui ipotetica lesione non varrebbe ad integrare il danno da
“perdita di chance” risarcibile ex art. 2043 c.c., secondo quanto ex adverso prospettato. La causa, istruita in forma documentale e mediante l'assunzione di prove testimoniali, è stata veniva trattenuta in decisione all'udienza del 16.03.2022, previa assegnazione dei termini di rito per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica, sulle conclusioni precisate come in epigrafe trascritte.” (cfr sentenza)
Veniva emessa la sentenza gravata n' 268/2023 del 26.04.2023, con la quale Il Tribunale di
Massa “- Rigetta l'azione risarcitoria proposta dagli attori. - Dichiara tenuta e condanna CP_1 al pagamento della somma di € 3.454,98 – in tal misura determinata previa compensazione con il controcredito dedotto ope exceptionis per canoni di locazione rimasti insoluti e di indennità da occupazione sine titulo in relazione all'alloggio di edilizia residenziale pubblica oggetto di giudizio
– a titolo di ripetizione delle somme indebitamente versate (ex art. 2033 c.c.) da , madre Persona_3 degli stessi attori e dante causa degli stessi iure successionis, quale prezzo di acquisto del ridetto alloggio, da corrispondere in favore di ciascuno dei due attori in misura proporzionale alla rispettiva quota ereditaria, oltre interessi legali maturati e maturando con decorrenza dal 08.02.2012 fino al saldo effettivo. - Dichiara tenuta e condanna il al rimborso in favore degli attori ONroparte_5
– ciascuno in misura corrispondente alla sua quota ereditaria – della somma di € 4.833,60, a titolo di rimborso delle somme indebitamente sostenute (ex art. 2033 c.c.) da per interventi Persona_3 manutentivi e di riparazione relativi al suindicato alloggio e di parti comuni dello stabile condominiale nel quale esso è situato, oltre interessi legali maturati e maturando con decorrenza dal
08.02.2012 al saldo effettivo. - Dichiara tenuta e condanna a tenere indenne e manlevato CP_1 il dall'obbligo di pagamento stabilito nel capo che precede del presente ONroparte_2 dispositivo, in forza degli artt. 9 e 13 lett. m) del contratto di servizi concluso dai medesimi enti prodotto a corredo della comparsa di costituzione del (sub doc. 1). - Dichiara tenuto e CP_2 condanna il alla ripetizione (ex art. 2033 c.c.) in favore degli attori – in misura ONroparte_2 pari alla rispettiva quota ereditaria - delle somme pagate da a titolo di ICI a far tempo Persona_3 dal 2002, pari a complessivi € 1.986,05, oltre interessi maturati e maturandi sui singoli esborsi a tale titolo sostenuti per sorte capitale, con decorrenza dalle data della relativa effettuazione fino al saldo effettiva. - Compensa le spese processuali tra gli attori, da una parte, e ciascuno dei due enti convenuti, dall'altra. - Condanna alla rifusione, in favore del , delle CP_1 ONroparte_2 spese processuali inerenti alla domanda (riconvenzionale trasversale) di manleva proposta da quest'ultima nei confronti della prima, che liquida in complessivi € 2.000,00 per compenso professionale, oltre rimborso spese generali ed oltre I.V.A. e C.P.A., se dovuti come per legge.”
Il Tribunale, preliminarmente, rigettava l'eccezione di carenza di giurisdizione sollevata da ON motivando che trattavasi di domanda di risarcimento danni “per i ritardi asseritamente colpevoli verificatisi nello svolgimento dell'iter della pratica destinata all'acquisto dell'alloggio di edilizia residenziale pubblica” con esclusione di discrezionalità, esaurita nel provvedimento di autorizzazione alla cessione del bene pubblico e conseguente competenza del Giudice ordinario.
Nel merito rigettava l'azione di risarcimento per la mancata acquisizione nel patrimonio della de cuius, del bene immobile a causa degli asseriti ritardi nella procedura di Persona_3 formalizzazione della cessione in quanto riteneva non applicabile l'ipotesi di “perdita di chance” prospettata dagli attori. Ai fini della sussistenza dell'ipotesi, il Tribunale motivava “che “il danno derivante dalla perdita di chance non è una mera aspettativa di fatto, ma una entità patrimoniale a sé stante, economicamente e giuridicamente suscettibile di autonoma valutazione” (cfr. Cass. n.
12243/2007), aderendo così, nella sua ricostruzione, alla cd. teoria ontologica. La perdita di chance, così intesa, è quindi risarcibile a condizione che il danneggiato dimostri (anche in via presuntiva, ma pur sempre sulla base di circostanze di fatto certe e puntualmente allegate) la sussistenza di un valido nesso causale tra la condotta illecita ed il venir meno della ragionevole possibilità di conseguimento, nella propria sfera giuridica, del vantaggio economico sperato, alla stregua del criterio del “più probabile che non” (cfr., ex plurimis, Cass. n. 23240/2011, conf. Id. n. 5641/2018,
Id. n. 2261/2022 Id. n. 7110/2023).” (cfr sentenza). Ciò premesso, il Tribunale riteneva che il mancato acquisto dell'immobile non potesse assurgere a perdita di chance conseguente al ritardo nella procedura amministrativa in quanto il processo causale era correlato al decesso della evento Per_1 indipendente dalla procedura amministrativa ed anche non prevedibile. Il Tribunale evidenziava che la procedura amministrativa poteva ritenersi favorevolmente conclusa nel 2010 con trasmissione della pratica al ma fu interrotta dal decesso della beneficiaria, con conseguente ONroparte_2
ON carenza del nesso di causalità sia dei tempi occorsi all' sia di quelli del Il ONroparte_2
Tribunale motivava anche che, in caso contrario, sarebbe stato impossibile quantificare il danno da perdita di chance in quanto “La situazione giuridica soggettiva ravvisabile in capo alla in Per_1 riferimento al previsto acquisto della proprietà dell'immobile alla stessa già assegnato, in buona sostanza, è qualificabile, in base al più recente inquadramento recepito dalla Suprema Corte, in chiave di interesse legittimo, in relazione alla prima fase, rappresentata dalla procedura affidata all' “di natura pubblicistica, caratterizzata dall'esercizio di poteri finalizzati al CP_1 perseguimento di interessi pubblici” (cfr. Cass. SS.UU. n. 13459/2005), ovvero, alla stregua del più risalente (ed ormai superato) indirizzo giurisprudenziale, in termini di “aspettativa giuridica”, comunque “non … trasmissibile iure successionis” (cfr. Cass. n. 2915/1995, conf. Id. n. 2189/1996,
Id. n. 10740/1994); ciò che vale, in ogni caso, ad escludere il rilievo, nella fattispecie in questione, dei principi suenunciati in tema di tutela della perdita di chance, cui ha fatto riferimento la difesa attorea nei propri scritti difensivi. La situazione si configura, invece, quale diritto soggettivo (al perfezionamento dell'atto traslativo) soltanto in relazione alla fase (successiva a quella amministrativa, curata dall'ente gestore del patrimonio immobiliare pubblico) destinata alla stipulazione del contratto di compravendita, con riguardo alla quale valgono le considerazioni che verranno svolte in seguito circa la condotta del convenuto.” (cfr sentenza) CP_2
Il Tribunale, infatti, evidenziava che la causa della mancata stipula della compravendita dell'alloggio era da individuarsi non negli eventuali ritardi nelle procedure, ma nella morte dell'assegnataria dell'alloggio pubblico e che, “laddove – come per l'appunto nella fattispecie in esame - l'assegnatario di un alloggio di edilizia residenziale pubblica abbia ottenuto dall'ente gestore l'accettazione dell'istanza di cessione, con comunicazione del prezzo e con (già avvenuto) versamento dello stesso, ma “sia poi deceduto prima della stipula dell'atto di trasferimento”, i suoi eredi “non acquisiscono il diritto dominicale sull'alloggio e neppure vantano titolo per conseguirne la cessione a titolo derivativo”, essendo essi titolari di una “aspettativa di diritto” potendo il trasferimento dello stesso in loro favore “avvenire esclusivamente previa verifica della ricorrenza di determinati requisiti, riferibili al solo assegnatario dell'alloggio”; di tal che il diritto ad ottenerne la cessione “non è trasmissibile, iure haereditatis, a chi sia succeduto mortis causa al soggetto verificato” (cfr. Cass. n. 22833/2022, conf., ex plurimis, Id. n. 5032/2022, Id. n. 1551/2022, Id. n.
16408/2021, Id. n. 204/2019, Cass. SS.UU. n. 17623/2017). A ben vedere, in definitiva, in virtù di quanto sin qui chiarito, nel caso in questione la mancata stipulazione del contratto di compravendita tra il di e la madre degli attori è derivata, sotto il profilo causale, esclusivamente CP_2 CP_1 dal decesso di quest'ultima; evento rispetto al quale la condotta degli enti convenuti (colpevole o meno che sia) non ha assunto alcuna efficacia eziologica.” (cfr sentenza) Il Tribunale evidenziava anche che non erano stati provati ritardi colpevoli nelle procedure amministrative di trasferimento del ON bene da AT ad e che avevano inciso, per circa quattro anni, anche comportamenti riconducibili all'inerzia della beneficiaria, quali i ritardi nel rispondere alla richiesta “in data
15.04.2005, la presentazione del certificato di impossidenza da parte della in seguito Per_1 inviando alla stessa madre degli attori ulteriore lettera raccomandata del 19.04.2006 con la quale veniva segnalata l'incompletezza della documentazione occorrente per la prosecuzione della pratica, in difetto del certificato di morte del di lei coniuge, , che risultava ancora formalmente Persona_2 assegnatario dell'alloggio, con contestuale informazione circa l'indispensabilità di siffatto documento ai fini del buon esito della procedura..” (cfr sentenza)
ON In relazione alla trasmissione degli atti al da parte di il Tribunale qualificava la CP_2 responsabilità come precontrattuale, con applicabilità dell'art. 1337 c.c. in riferimento al ragionevole ed incolpevole affidamento formatosi in capo all'altro contraente circa la conclusione del previsto atto dispositivo negoziale. Trova pertanto applicazione al caso in questione il consolidato principio secondo cui “In materia di responsabilità precontrattuale, … la norma dell'art. 1337 c.c. tutela tale aspettativa solo nei limiti del cosiddetto interesse negativo, consistente sia nelle spese inutilmente sostenute, nel corso delle trattative, in vista della conclusione del contratto, sia nella perdita di ulteriori occasioni per la mancata conclusione, nei riguardi di altri possibili stipulanti, di un contratto dello stesso oggetto, altrettanto o più vantaggioso di quello non concluso e, pertanto, non può essere invocata per il risarcimento dei danni che si sarebbero evitati o dei vantaggi che si sarebbero conseguiti” con la stipulazione o con l'esecuzione del contratto non perfezionatosi (cfr.
Cass. n. 4942/1980, conf., ex plurimis, Id. n. 24625/2015, Id. n. 2525/2006, Id. n. 18883/2005, Id. n.
12313/2005, Id. n. 3746/2005, Id. n. 14539/2004). In particolare, in considerazione della peculiare natura dell'illecito e tenuto conto della fase (pre)contrattuale in cui si colloca, in siffatta ipotesi deve escludersi “il risarcimento del pregiudizio del cosiddetto interesse positivo all'adempimento del contratto e alla disponibilità dell'oggetto di esso, che si sarebbe avuta se il contratto fosse stato validamente concluso ed eseguito” (cfr. Cass. n. 14539/2004 cit., conf., ex plurimis, Id. n.
15147/2022, Id. n. 24625/2015, Id. n. 582/1988, Id. n. 6294/1992); di modo che il ristoro dell'ipotetica colposa contrarietà del comportamento di taluno dei contraenti al richiamato canone di buona fede non può comportare, quale rimedio, il riconoscimento di un ristoro parametrato alla
“semplice considerazione del valore del bene oggetto del contratto non concluso” (cfr. Cass. n.
582/1988, conf. Id. n. 855/1982, Id. n. 4942/1980, Cass. SS.UU. n. 93/1977).” (cfr sentenza)
Rigettata la domanda di risarcimento del danno, il Tribunale accoglieva invece la domanda di restituzione delle somme corrisposte dalla a titolo di prezzo di acquisto dell'immobile, Per_1
“risultando indebito (ex art. 2033 c.c.) il relativo pagamento, per sopravvenuta carenza del fondamento causale giustificativo dello spostamento del denaro dall'una all'altra sfera giuridica ed
a fronte del mancato perfezionamento dell'atto traslativo (e quindi del conseguimento della controprestazione), in riferimento al quale esso ebbe ad oggetto il corrispettivo del trasferimento della proprietà dell'immobile all'assegnataria (e pertinenti accessori).” (cfr sentenza) Escludeva
l'ipotesi di prescrizione decennale dell'azione di ripetizione dell'indebito, esercitabile solo dalla data della morte dell'assegnataria (28.2.2012) e quantificava l'importo versato in € 25.125,06. Il Tribunale ON accoglieva anche l'eccezione in compensazione sollevata da in relazione al “controcredito dedotto a titolo di “canoni di locazione dovuti dal giugno 1993 sino al rilascio del bene” (cfr. comparsa di costituzione, pag. 10), per l'importo che, a tale titolo, è incontroverso ammontare ad €
21.670,08, come da estratto conto prodotto dal medesimo ente gestore (sub doc. 8).” (cfr sentenza), anche in relazione al periodo di detenzione da parte degli eredi quale indennità di occupazione senza ON titolo e, per effetto della compensazione, condanna a restituire la “somma differenziale di €
3.454,98 (€ 25.125.06 - € 21.670,08), a titolo di ripetizione delle somme a suo tempo versate dalla quale prezzo di acquisto dell'immobile già alla stessa assegnato - più precisamente in favore Per_1 di ciascuno di essi in misura proporzionale alle rispettive quote ereditarie – oltre interessi legali maturati e maturandi con decorrenza dal 08.02.2012, fino al saldo effettivo.” (cfr sentenza)
Il Tribunale accoglieva anche la domanda di restituzione degli oneri finanziari e delle solo spese risultate provate come straordinarie, ammontanti ad € 4,833,60. Tale importo doveva addebitato al ai sensi del contratto fra gli enti, “salvo l'obbligo di di tenere ONroparte_2 CP_1 indenne la medesima Amministrazione da tale statuizione, in forza della richiamata clausola pattizia, in accoglimento della domanda di manleva spiegata, in via subordinata, dal Analogo CP_2 obbligo di manleva, invece, non sussiste in relazione alla disposta ripetizione del prezzo di acquisto dell'alloggio e di quelle destinate alla medesima Amministrazione per ICI, di cui di seguito, non rinvenendosi traccia di un accollo di tal genere con riguardo a tali ragioni di debito (non riconducibili alle le funzioni trasferite all'ente gestore) nel succitato art. 13 del contratto di servizi stipulato dalle parti convenute (tatto salvo quanto già precisato in riferimento agli interventi manutentivi ed ai relativi costi), né nelle altre previsioni dello stesso contratto in tale contesto richiamate dalla difesa del ovvero nell'art. 10, comma 2, lett. d (concernente i danni CP_2 cagionati dagli immobili e destinati a costituire oggetto di garanzia assicurativa) e nell'art. 9
(contenente, per l'appunto, la clausola di manleva).” (cfr sentenza)
Il Tribunale, infine, condannava il anche alla restituzione delle somme ONroparte_2 pagate dalla a titolo di ICI, in difetto della stipulazione del relativo contratto di cessione, Per_1 ammontanti ad € 1.986,05 (cfr. doc. 36 dimesso a corredo della citazione).
Con atto di citazione 21.11.2023 proponevano appello e , Parte_1 Parte_3 lamentando i seguenti motivi: - errore in fatto ed in diritto per aver ritenuto che il decesso della Sig.a fosse la causa esclusiva della mancata stipula del contratto dell'immobile a favore Per_1 dell'assegnataria con perdita della chance, da parte degli appellanti, di diventare proprietari, escludendo un nesso eziologico anche concorsuale con la condotta dilatoria degli Enti convenuti in giudizio;
- errore in fatto ed in diritto per falsa applicazione dei principi in materia di risarcimento del danno da perdita di chance per aver ritenuto l'assegnataria dell'alloggio titolare di interesse legittimo e di un diritto soggettivo alla stipula della compravendita, mentre gli appellanti hanno fatto valere non una eventuale chance perduta dalla signora ma la perdita della loro chance di acquistare Per_1
ON la proprietà dell'alloggio con la successione mortis causa alla madre;
- errore in fatto ed in diritto laddove la sentenza ha escluso una responsabilità da perdita di chance di per aver CP_1 gli appellanti quantificato il danno subito a tale titolo in misura, in misura pari al valore dell'immobile non acquistato dalla madre, mentre invece avrebbero dovuto richiedere solo un quid minus, parametrato alla effettiva possibilità di conseguire la proprietà di tale immobile, posto che l'accertamento dell'entità del danno oggetto di una domanda risarcitoria, infatti, rientra nei compiti del giudice, indipendentemente dalla quantificazione che ne è stata fatta dal soggetto danneggiato;
- errore in fatto ed in diritto per aver escluso un ritardo colpevole di AT, rimasto inerte per circa ON sette anni dal 1997 al 2004, e conseguente responsabilità di subentrato in tutti gli obblighi ON facenti capo ad AT, nonché un ritardo incolpevole della subentrata che, dopo aver ricevuto il bene dall'AT in data 1.12.2004, ha trasmesso al comune di il proprio parere positivo CP_1 alla stipula della compravendita con la signora in data 8.11.2010 e, cioè, dopo quasi 6 anni;
- Per_1
ON errore in fatto ed in diritto per aver accolto la domanda riconvenzionale di per ottenere il riconoscimento dei canoni di locazione dall'accettazione della domanda di riscatto dell'alloggio nel
1993 al suo decesso e, successivamente, fino alla riconsegna da parte degli eredi. in quanto non ha ritenuto operante il principio di legittimità per cui il procedimento di autorizzazione alla cessione della proprietà di un immobile di edilizia residenziale pubblica si conclude con la comunicazione del prezzo di vendita e, a seguito di ciò, il rapporto di locazione viene meno (Cassazione civile, sez. I,
10/02/2021 n. 3280) e del principio di non obbligazione degli eredi (Cassazione civile, sez. III,
07/06/2023, n. 16063); - errore in fatto ed in diritto per non aver pronunciato sulla contro eccezione di prescrizione proposta dagli appellanti sulla domanda riconvenzionale relativa alla debenza dei canoni di locazione;
- errore in fatto ed in diritto per aver riconosciuto un credito di ERP a titolo di illegittima occupazione da parte degli eredi dalla data del decesso dell'assegnataria sino alla restituzione dell'alloggio in quanto la domanda riconvenzionale era limitata al pagamento dell'importo dei canoni del suddetto periodo fondato sulla documentazione prodotta da ERP, non motivando sull'obbligo di allegazione sull'esistenza del danno subito dal data del decesso alla restituzione dell'immobile; - errore in fatto ed in diritto per aver riconosciuto l'esistenza di un danno da illegittima occupazione in quanto l'Erp stesso con nota del 27.12.2012 aveva ritenuto la regolarità della vendita agli appellanti individuando negli eredi dell'assegnataria i legittimati al riscatto, negata poi dal con nota del 7.8.2012, documenti che dimostrano la prosecuzione dopo il ONroparte_2 decesso della procedura di assegnazione e l'incertezza del suo esito fino a quando gli appellanti, in mancanza di risposte certe, manifestavano la volontà di restituzione dell'immobile, senza che mai ON manifestasse l'intenzione di ottenere la restituzione del bene per locarlo a terze persone
(Cassazione civile, sez. un., 15/11/2022, n. 33645); - errore in fatto ed in diritto nella determinazione dell'indennità di illegittima occupazione a debito degli appellanti, fondato sui conteggi di ERP non parametrati al canone agevolato applicato per l'occupazione da parte dell'assegnataria in vita indicato in € 1.157,80 a biennio, in quanto ERP richiedeva agli appellanti un indennizzo di € 5.777,42 per i
22 mesi relativi agli anni 2012-2013 (il decesso della signora è avvenuto nel mese di febbraio Per_1
2012) e un indennizzo di € 5.514,81 per i 21 mesi relativi agli anni 2014-2015 (il rilascio è avvenuto a metà ottobre 2015), nonostante l'offerta di restituzione dell'immobile che avrebbe dovuto escludere la mora del debitore;
- errore in fatto ed in diritto nella determinazione della compensazione integrale delle spese di lite.
Chiedevano la riforma integrale della sentenza e, previa ammissione di CTU diretta alla determinazione del valore dell'immobile oggetto di causa al momento del decesso della Sig.ra Per_1
l'accoglimento delle domande di risarcimento proposte in primo grado e, in via subordinata,
[...] il rigetto della domanda riconvenzionale del credito per canoni di locazione e occupazione o la loro riduzione, con rigetto dell'eccezione di compensazione del credito degli appellanti per la restituzione delle somme corrisposte per l'acquisto dell'alloggio. Vittoria delle spese dei due gradi.
ON
Con comparsa di costituzione 8.02.2024, si costituiva nel giudizio di appello, eccependo l'infondatezza dei motivi ed evidenziando i ritardi causati da nella trasmissione dei Persona_3 documenti richiesti e l'impossibilità degli eredi a subentrate nella procedura per la mancanza dei requisiti necessari;
la carenza di titolarità della proprietà senza formalizzazione del contratto di acquisto;
l'infondatezza dell'eccezione di prescrizione della richiesta dei canoni in quanto, a seguito ON della domanda di restituzione delle somme versate per l'acquisto, aveva eccepito la debenza dei canoni di locazione;
l'infondatezza della mancata richiesta dell'indennità di occupazione illegittima e della sua errata determinazione. Chiedeva il rigetto dell'appello, la conferma della sentenza gravata e la vittoria delle spese del grado.
Anche il di costituiva in giudizio con comparsa 6.2.2024, con la quale, ONroparte_2 rilevato che gli stessi appellanti avevano qualificato la notifica all'ente ai soli fini della conoscenza della lite e per l'integrazione del contraddittorio, non formulava alcuna conclusione, riservandosi ON eventuali deduzioni difensive in caso di contestazioni di
La Corte, con provvedimento di concessione dei termini per memorie conclusionali e repliche, fissava l'udienza del 17.06.2025, tenuta in forma cartolare, alla quale la causa veniva trattenuta in decisione.
L'appello è solo parzialmente fondato.
Sono infondati il primo ed il quarto motivo di appello sull'errata esclusione del nesso di causa e/o concausa dei ritardi degli enti con l'impossibilità della stipula del contratto di compravendita. La
Corte condivide la motivazione della sentenza gravata in quanto è certo e provato che il decesso dell'assegnataria, avvenuto in data 08.02.2012, ha impedito la stipula della compravendita notarile.
Con Per tutte le altre circostanze dedotte dagli appellanti, quali il lamentato ritardo di Ater prima, di poi e, infine, del non risulta emersa prova certa che fossero conseguenti a ONroparte_2 comportamento colposo degli enti, tenuto conto che i vari iter amministrativi sono soggetti a numerose variabili che notoriamente li rendono imprevedibili nella durata. Non può ritenersi sufficiente, ai fini di un comportamento colposo, la prova del solo decorso del tempo.
Non è stata raggiunta neppure una prova idonea che tali “ritardi” avessero potuto costituire causa esclusiva della mancata stipula, ma neppure concausa, perché, nelle more del procedimento amministrativo di assegnazione e verifica dei requisiti, si è inserito anche il ritardo determinato dal comportamento della beneficiaria, sia nella ritardata produzione, in data 15.04.2005, del certificato di impossidenza di altri beni, sia nel produrre il certificato di morte del coniuge, , Persona_2 ancora formalmente assegnatario dell'alloggio, due anni dopo il ricevimento della lettera raccomandata del 19.04.2006, nonché, in ogni caso, nella totale inerzia della beneficiaria nel sollecitare il completamento della pratica, che non si mai attivata fattivamente al fine di ottenere la controprestazione da parte degli enti competenti. Da tale quadro di eventi non è possibile ritenere provato alcun nesso causale dell'evento lamentato – mancata stipula del contratto - con uno o più ritardi da parte degli enti coinvolti nel procedimento amministrativo, mentre è certo che la mancata stipula sia stata diretta conseguenza del decesso dell'assegnataria.
A seguito del rigetto dei suddetti motivi, il secondo ed il terzo, relativi all'errata applicazione dei principi sulla perdita di chance da parte degli eredi e sulla sua quantificazione, pari al valore commerciale dell'immobile, risultano assorbiti, sebbene anch'essi sono infondati.
Sul lamentato omesso riconoscimento del prospettato danno della perdita di chance, da parte degli eredi dell'assegnataria, per il mancato ingresso nel patrimonio della de cuius del bene immobile, la
Corte condivide la motivazione della sentenza gravata.
Anche da ultimo con l'ordinanza della Corte di Cassazione, Sez. VI, n. 10587 del 22.04.2021, è stato confermato il principio consolidato secondo cui “in materia di locazione di immobili dell'edilizia residenziale pubblica, l'unico titolo che abilita alla locazione è l'assegnazione e, in caso di morte dell'assegnatario, si determinano la cessazione dell'assegnazione-locazione ed il ritorno dell'alloggio nella disponibilità dell'ente, il quale può procedere, nell'esercizio del suo potere discrezionale, ad una nuova assegnazione, eventualmente a favore dei soggetti che, in qualità di conviventi ed in presenza delle altre condizioni generali previste dalla normativa, hanno un titolo preferenziale per l'assegnazione, dovendo invece escludersi che possa configurarsi, in base ad un'interpretazione dei principi generali in materia di edilizia residenziale pubblica, un diritto al subentro automatico”.
Stante il mancato acquisto della proprietà del bene in capo alla madre, gli attori-appellanti non vantano alcun diritto ad ottenere un risarcimento del danno nella loro qualità di eredi, neppure declinato in termini di chance. La mancata lesione di situazioni giuridiche soggettive che facevano capo alla madre, implica di per sé l'inesistenza di danno in capo agli attori.
Ne consegue che, stante il mancato realizzarsi dei presupposti per la assegnazione del bene in capo alla Sig. vi è impedimento che gli eredi possano vantare una perdita della loro chance di avere Per_1 potuto acquisire, nel compendio ereditario, il bene assegnato. La chance è un evento di danno, caratterizzato da incertezza del conseguimento del risultato, che deve essere legato da nesso causale
– questo certo o probabile in via preponderante -con la condotta colpevole altrui. Nel caso in esame non sussiste alcuna seria occasione possibilistica e favorevole in capo agli eredi di acquisire il bene che sia stata persa e che costituisca bene in sé.
Né come si è sopra anticipato, il diritto di ottenere la cessione non è trasmissibile all'erede dell'assegnatario, per cui non solo è del tutto infondata l'eventuale quantificazione del danno pari al valore commerciale dell'immobile - la cui domanda come condivisibilmente messo in rilievo dal
Tribunale postula che ciò che è stato richiesto non è una chance, ma il danno intero -, ma anche all'eventuale somma minore, visto che non è possibile configurare alcuna concreta ed effettiva perdita e/o diminuzione del compendio ereditario.
Si ricorda che (Cass. n. 5032/2022) “In tema di trasferimento in proprietà di alloggi di edilizia residenziale pubblica costruiti nel dopo terremoto ai sensi della legge n. 219 del 1981, gli eredi dell'assegnatario dell'immobile, che non abbia già stipulato con l'ente gestore un contratto preliminare di cessione di alloggio in proprietà prima di morire, non acquisiscono il diritto dominicale sull'alloggio e neppure vantano titolo per conseguirne la cessione ex art. 2932 c.c., perché il trasferimento dell'immobile può avvenire esclusivamente previa verifica della ricorrenza di determinate condizioni soggettive riferibili al solo assegnatario dell'alloggio, ed il diritto ad ottenere la cessione non è perciò trasmissibile, "iure haereditatis", a chi sia succeduto "mortis causa" all'originario assegnatario.”
E' infondato anche il quinto motivo laddove si lamenta che è stata accolta la domanda di riconoscimento dei canoni di locazione per il periodo successivo all'assegnazione ed alla comunicazione del prezzo. In proposito gli appellanti richiamano la sentenza n. 3280 del 10 febbraio
2021 della Sez. I della Cassazione, che afferma: “In tema di cessione in proprietà di alloggi residenziali pubblici, quando il procedimento avviato con la domanda di riscatto si conclude con
l'accettazione e la comunicazione del prezzo da parte dell'amministrazione ai sensi dell'art. 28 L. n.
513/1977, si realizza la trasformazione irreversibile del diritto al godimento dell'alloggio assegnato in locazione semplice in diritto al trasferimento della proprietà, suscettibile di esecuzione forzata ex art. 2932 c.c.”. Tuttavia, tale pronuncia non può essere richiamata nel nostro caso, in quanto configura l'impossibilità di revoca dell'assegnazione in conseguenza di una determinazione dell'amministrazione. Nel nostro caso, poi, l'assegnataria non ha proceduto a richiedere una pronuncia ex art. 2932 c.c..
Se è vero che, a seguito del pagamento del prezzo, l'assegnataria acquisisce il diritto al trasferimento della proprietà. Tuttavia, tale situazione non determina la qualità di “proprietaria”; Altro è essere titolare di un “diritto al trasferimento del diritto di proprietà”, altro è essere “proprietaria”; fino alla stipula del contratto di compravendita il titolo contrattuale in base al quale la a potuto godere Per_1 del bene era appunto l'assegnazione in locazione agevolata.
La Corte condivide la motivazione del Tribunale, che ha richiamato la sentenza della Corte Suprema per cui “gli assegnatari di alloggi di proprietà statale, fino alla stipula del contratto di compravendita, sono titolari di un rapporto di locazione e, pertanto, a tale titolo detengono
l'immobile per il quale sono tenuti a pagare il relativo canone, con la conseguenza che un eventuale ritardo nella stipula del contratto di compravendita (che, se colpevole, potrà giustificare un'azione risarcitoria) non può mai giustificare una ritenzione dei canoni, nè la proposizione dell'eccezione
"inadimplenti non est adimplendum" attuata con la sospensione del pagamento degli stessi (Cass. n.
3735/1996)
La conseguenza giuridica è il ripristino della situazione di locazione dell'immobile, la cui unica funzione è di essere adibito appunto ad edilizia popolare locativa con obbligo di corresponsione dei canoni e restituzione delle somme ricevuta per il futuro acquisto.
E' fondato il sesto motivo relativo alla omessa pronuncia sull'eccezione di prescrizione della domanda di ripetizione dei canoni. Come affermato nella richiamata sentenza Corte di Cassazione,
Sez. VI, n. 10587 del 22.04.2021, alla morte dell'assegnatario, in assenza di eredi idonei subentrare nella posizione dell'assegnataria (oltre alla parentela, è necessario il requisito della convivenza), il rapporto deve qualificarsi come locazione con necessità dell'ente di richiedere i canoni di locazione non pagati, entro, però, il termine quinquennale previsto dalla legge.
L'eccezione è stata svolta tempestivamente dalla difesa degli appellanti alla prima udienza di comparizione in quanto nel verbale di udienza 23.7.2018.
Nel caso di cui è appello, a seguito del decesso dell'assegnataria in data 08.02.2012, non vi è stata, ON né è stata documentata, alcuna attività da parte di per il recupero dei canoni scaduti. La prima richiesta è stata svolta con la riconvenzionale nella comparsa di costituzione e risposta in primo grado del 5.6.2018 con la conseguenza che i canoni dovuti dall'assegnataria non possono Persona_3 essere richiesti per intervenuta prescrizione. L'ente, infatti, a seguito del decesso, avrebbe dovuto attivarsi per ripristinare le prestazioni del rapporto locatizio conseguente alla semplice assegnazione dell'alloggio, ma l'inerzia ha determinato il decorrere del termine di prescrizione della pretesa dei canoni non corrisposti.
Conseguentemente la Corte, in accoglimento del motivo, dichiara la prescrizione dei canoni dovuti dall'assegnataria dal 1993 fino al decesso avvenuto nel febbraio 2012.
Deve, pertanto, essere escluso dalla compensazione sia l'importo dei canoni dal 6/93 al 1/2012, indicati nel doc. 8 in € 10.377,85, sia quelli dei canoni indicati come dovuti dagli eredi dal 2/2012 al
5/2013, ammontanti ad € 4.201,76 per 16 mesi (indicati nel doc. n' 8 in € 5777,42 per 22 mesi dal
2/12 al 12/13).
A seguito della prescrizione quinquennale, risulta sicuramente non dovuta per prescrizione la somma complessiva di € 14.579,61 per l'importo dei canoni richiesti dal 6/1993 al 5/2013, periodo in cui l'immobile è rimasto della disponibilità degli eredi, così come indicato nel documento n' 8 fascicolo
ERP di primo grado.
Per quanto, invece, relativo alle somme richieste per l'occupazione illegittima da parte degli eredi dal febbraio 2012 al maggio 2013, l'argomento verrà trattato di seguito a proposito dell'indennità di occupazione.
Sono infondati il settimo e l'ottavo motivo, che possono essere trattati congiuntamente, in quanto entrambi lamentano l'errata qualificazione di illegittima occupazione dell'immobile a seguito del decesso dell'assegnataria, protratta fino al momento della restituzione.
Come già evidenziato, al momento del decesso dell'assegnataria (febbraio 2012) senza che fosse stato stipulato il contratto di vendita, il rapporto dell'ente con l'immobile è tornato ad essere quello della locazione e gli eredi, salvo subentro in presenza dei requisiti (in primis la convivenza con la de cuius
- art. 12 c. 1 legge reg. Liguria 10/2004) per poter subentrare nella procedura di assegnazione, non possono che considerarsi detentori sine titulo.
Conseguentemente, la permanenza del possesso dell'immobile deve qualificarsi necessariamente come illegittima occupazione con le conseguenze di legge così come precisate dalla sentenza
Cassazione Civile SS UU n' 33645 del 15.11.2022.
Con l'ordinanza Cassazione 3 sez. civile n' 33547 del 1.12.2023, è stato confermato il principio espresso dalla Sentenze Cassazione SS.UU. n' 33645/22: “Nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta”. In applicazione di tale principio, il giudice di merito, accertata l'occupazione illegittima di un immobile, deve accertare e motivare la sussistenza di elementi, forniti dal danneggiato, anche presuntivi, attestanti “la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta”.
Nel caso di cui trattasi, il bene immobile illegittimamente occupato è un alloggio di edilizia popolare per cui deve presumersi “la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento”, stante sia la cronica necessità di assegnare tali alloggi, sia la finalità specifica dell'ente proprietario, costituita dalla la messa a disposizione del bene per soddisfare necessità abitative di interesse pubblico con canoni agevolati e non la messa a reddito a canone commerciale. Conseguentemente, la stessa natura e finalità dell'ente proprietario, sia pure nei limiti dell'edilizia sociale e non privata, consente di ritenere provato un danno per la mancata restituzione della disponibilità dell'immobile, senza necessità che l'ente manifestasse l'intenzione di ottenerne la restituzione.
In conformità dei principi sanciti dalle Sezione Unite, per la stessa natura del bene di edilizia pubblica e per le finalità dell'ente proprietario di assegnazione degli immobili a richiedenti in stato di necessità per carenze abitative, deve ritenersi raggiunta la prova, anche per fondata presunzione, che, in assenza Con dell'occupazione senza titolo da parte degli appellanti, avrebbe avuto “la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta”.
Stabilito il diritto al riconoscimento di una indennità per l'illegittima occupazione, anche per tale diritto è stata eccepita la prescrizione che, così come per la locazione, anche per il danno da illecito,
è quinquennale.
Anche in relazione alla restituzione dell'immobile ed al periodo in cui lo stesso è rimasto detenuto dagli eredi, non è provata alcuna attività diretta alla restituzione e/o alla richiesta di una indennità da ON Con parte di Poiché la domanda di riconoscimento dell'indennità è stata proposta da con la comparsa di costituzione 5.6.2018, sono riconoscibili solo le indennità mensili a partire dal giugno
2013 fino al settembre 2015 per complessive 28 mensilità.
In relazione alla quantificazione dell'indennità la Corte ritiene fondato il nono motivo di appello sull'errata quantificazione fondata sui conteggi ERP che per i periodi di locazione all'assegnataria prevedevano un importo ridotto, rispetto al periodo di occupazione successivo al decesso della Sig.ra indicati in € 5.777,42 per i 22 mesi relativi agli anni 2012-2013 (febbraio 2012 – dicembre Per_1
2013) e un indennizzo di € 5.514,81 per i 21 mesi relativi agli anni 2014- ottobre 2015, così come ON prospettato nel documento n' 8 del fascicolo di primo grado di ed utilizzato nella sentenza gravata per quantificare il danno da occupazione illegittima. Accertata l'esistenza del danno, nell'impossibilità di quantificarne l'ammontare, esso deve essere liquidato equitativamente dal Giudice di merito come rivisto dalla stessa sentenza Cassazione Sezioni
Unite 15 novembre 2022 n. 33645: “nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato”.
Nel caso di cui trattasi, attesa la finalità del bene ad immobile per locazione sociale, il danno da riconoscere, limitato per la prescrizione a 28 mensilità (giugno 2013/settembre 2015), non può essere ON liquidato sui canoni locatizi di mercato. Dall'esame del doc. n' 8 del fascicolo di primo grado di come evidenziato anche nei motivi di appello, sussiste una notevole divergenza fra l'importo richiesto all'assegnataria per gli anni 2008-2009 (24 mesi pari ad € 1117,20) e 2010-2011 (24 Persona_3 mesi pari ad € 1157,80), rispetto alla richiesta di € 5777,42 per 22 mesi (febbraio 2012 – dicembre
2013) e di € 5514,81 per 21 mesi (gennaio 2014- ottobre 2015). Nel documento non sono contenute indicazioni specifiche al fine di poter valutarne la congruità ed i parametri di riferimento per cui la
Corte deve ricorrere ad una valutazione equitativa che tenga conto degli importi richiesti anche all'assegnataria (circa € 550,00 l'anno contro € 3150,00 conteggiati agli eredi).
Sulla base di tale valutazione, considerato anche che, oltre al mancato introito derivante dal canone agevolato, l'ente, recuperando il possesso del bene, avrebbe soddisfatto una esigenza abitativa in meno con minori costi per la collettività, la Corte ritiene equo che per le 27 mensilità di occupazione Con senza titolo, gli appellanti corrispondano ad l'importo di € 250,00 mensile e così € 7.000,00.
È, infine, infondato anche il motivo sull'errata compensazione integrale delle spese di lite in primo grado, visto che fra gli appellanti e gli Enti vi è stata una reciproca soccombenza.
Nel nostro caso, dove le parti hanno formulato domande contrapposte e reciprocamente in parte respinte ed in parte accolte, è senz'altro fondata la compensazione integrale e/o parziale come indicato nella sentenza Cassazione Sezioni Unite 31 ottobre 2022 n. 32061.
La Corte, in parziale accoglimento dei motivi di appello ed in riforma solo sul punto della sentenza gravata, dispone la compensazione del credito degli appellanti pari ad € 25.125,06 (importo indicato dal Giudice di primo grado e non contestata neppure in appello) con la minor somma come sopra determinata di € 7.000,00, con condanna di al pagamento della somma di € 18.125,06 – CP_1 in tal misura determinata previa compensazione con il controcredito dedotto ope exceptionis per indennità da occupazione sine titulo in relazione all'alloggio di edilizia residenziale pubblica oggetto di giudizio – a titolo di ripetizione delle somme indebitamente versate (ex art. 2033 c.c.) da Per_3
madre degli stessi attori e dante causa degli stessi iure successionis, quale prezzo di acquisto
[...] del ridetto alloggio, da corrispondere in favore di ciascuno dei due attori in misura proporzionale alla rispettiva quota ereditaria, oltre interessi legali maturati e maturando con decorrenza dal 08.02.2012 fino al saldo effettivo.
Anche nel presente grado di giudizio, vista il parziale accoglimento dei motivi di appello, la Corte dispone l'integrale compensazione delle spese di lite fra gli appellanti appello e Parte_1
ed Possono essere integralmente compensate le spese di lite anche Parte_3 CP_1 fra gli appellanti ed il viste le conclusioni di quest'ultimo di aver preso atto che ONroparte_2 la citazione in appello è stata effettuata solo a titolo di litis denuntiatio, senza domande di riforma nei suoi confronti.

P.Q.M.


LA CORTE DI APPELLO
definitivamente pronunciando nel procedimento iscritto al n. R.G. 1050/2023, avverso la sentenza n.
268/2023 emessa dal Tribunale di Massa, in data 26/04/2023 così decide:
- In parziale accoglimento dell'appello e in riforma solo sul punto della sentenza gravata, condanna di al pagamento, in favore di e , della somma CP_1 Parte_1 Parte_3 di € 18.125,06 – in tal misura determinata previa compensazione con il controcredito dedotto ope exceptionis per indennità da occupazione sine titulo in relazione all'alloggio di edilizia residenziale pubblica oggetto di giudizio –a titolo di ripetizione delle somme indebitamente versate (ex art. 2033
c.c.) da madre degli stessi attori e dante causa degli stessi iure successionis, quale Persona_3 prezzo di acquisto del ridetto alloggio, da corrispondere in favore di ciascuno dei due attori in misura proporzionale alla rispettiva quota ereditaria, oltre interessi legali maturati e maturando con decorrenza dal 08.02.2012 fino al saldo effettivo;

- compensa integralmente le spese del grado di appello fra gli appellanti e Parte_1
ed Parte_3 CP_1
- compensa integralmente le spese del grado di appello fra gli appellanti e Parte_1
e Parte_3 ONroparte_2
- conferma nel resto la sentenza gravata.
Genova, 5 settembre 2025
Il Giudice Aus. Est. Il Presidente
Dott. Gabriele Marroni Dott. Valeria Albino