REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MESSINA, II sezione civile,
riunita nelle persone dei sigg. magistrati
- dott.ssa Vincenza Randazzo Presidente
- dott. Giuseppe Minutoli Consigliere
- dott. Antonino Zappalà Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
Nel procedimento n. 481/2022 R.G. vertente
TRA
nata a [...] il [...], c.f. Parte_1 C.F._1
rappresentata e difesa dall'avv. Luigi Munafò;
Appellante
CONTRO
nata ad [...] il [...], c.f. Controparte_1
rappresentata e difesa dall'avv. Gaetano Mercadante;
C.F._2
Appellata
Oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Barcellona Pozzo di
Gotto n. 621/2021 pubblicata in data 25.05.2021.
Conclusioni per le parti: come da note depositate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c..
Svolgimento del processo
1 1.Con atto di citazione notificato il 17.11.2008 proponeva Parte_1
opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 188/2008 con il quale il Tribunale di Barcellona Pozzo di Gotto le aveva intimato il pagamento, in favore di
[...]
della somma di € 3.000,00, oltre interessi legali e spese di CP_1
procedura. Il ricorso monitorio si fondava sull'accordo del 06.03.2006 integrativo del contratto di compravendita concluso con atto pubblico in pari data con cui aveva alienato ad l'immobile Controparte_1 Parte_1
sito in Novara di Sicilia (Messina), via Oriani n.

1. Tale accordo integrativo prevedeva in capo alla venditrice l'obbligo di “pavimentare la terrazza di sua proprietà soprastante l'appartamento venduto” e di “eseguire i lavori di finitura dell'ingresso condominiale e del vano scala fino al primo piano” entro sei mesi dalla conclusione del contratto di compravendita. A fronte dell'adempimento di tale obbligo, era previsto l'obbligo in capo all'acquirente, Parte_1
di corrispondere una somma pari ad euro 3.000,00.
La asseriva di aver eseguito i lavori e chiedeva, dunque, che CP_1
venisse ingiunto alla il pagamento di tale somma. Pt_1
L'opponente contestava la pretesa creditoria azionata in via monitoria dalla opposta, in quanto i lavori di cui all'accordo integrativo non erano stati eseguiti o non erano stati eseguiti a regola d'arte. Eccepiva, dunque, l'inadempimento e/o inesatto adempimento dell'obbligazione gravante sull'opposta. In particolare, deduceva che il ritardo nell'espletamento dei lavori di pavimentazione della terrazza aveva cagionato ulteriori infiltrazioni nel suo immobile e che, dopo una prima tinteggiatura, a seguito delle infiltrazioni era stata costretta a provvedere nuovamente alla pitturazione delle pareti danneggiate.
L'opponente lamentava, inoltre, che i lavori tardivamente e parzialmente eseguiti non erano stati espletati a regola d'arte e questo esponeva la stessa ad ulteriori future infiltrazioni e conseguenti danni al proprio immobile.
2 In via riconvenzionale, avanzava domanda risarcitoria nei confronti dell'opposta.
La lamentava, poi, la sussistenza di vizi della cosa venduta. In Pt_1
particolare, deduceva che l'immobile oggetto di compravendita era stato costruito in modo difforme rispetto alle prescrizioni di cui alla concessione edilizia (“1. L'intonaco esterno non è stato realizzato con calce colorata in pasta con sabbia e terre naturali, così come prevedono le norme del regolamento del
Comune ove l'immobile è stato costruito;

2. Non sono stati collocati i pluviali e le ronde;

3. Il tetto non è stato coperto con tegole curve, ma con piastre di
Eternit”). L'opponente deduceva che il Comune di Novara di Sicilia, in data
28.04.2005, aveva concesso una proroga della concessione edilizia affinché la signora provvedesse alla sostituzione del tetto in eternit con una CP_1
copertura conforme alle disposizioni di legge. Nonostante le richieste, più volte reiterate dall'opponente, la signora non aveva provveduto alla CP_1
sostituzione della copertura in eternit. L'opponente lamentava, dunque, che a causa dell'inadempimento dell'opposta, anche a tutela della propria salute, avrebbe dovuto provvedere, insieme agli altri condomini, alla sostituzione delle lastre in eternit, sobbarcandosi, altresì, gli elevati costi. Chiedeva, dunque, che tale spesa venisse posta a carico dalla unica responsabile. La CP_1
affermava, inoltre, che l'opposta, sebbene si fosse impegnata a rifinire Pt_1
l'immobile consegnato, non aveva mai adempiuto tale obbligazione, tant'è che la stessa aveva dovuto provvedere autonomamente, spendendo a tal fine la somma complessiva di € 760,00.
L'opponente deduceva che la difformità dell'immobile venduto rispetto alle prescrizioni della concessione edilizia incidevano, altresì, sulla concreta possibilità di effettivo godimento del bene. A seguito della mancata sostituzione della copertura in Eternit, il Comune non aveva, infatti, rilasciato il certificato di abitabilità. La affermava come la venditrice fosse a Pt_1
conoscenza di tale circostanza e ciononostante non l'avesse riferita né alla
3 stessa acquirente né al notaio rogante. La consegna di un immobile privo del certificato di abitabilità configurava un grave inadempimento, fonte di responsabilità della comportando un deprezzamento del valore CP_1
dell'immobile sul mercato.
Chiedeva, dunque, che venisse dichiarata l'inefficacia del decreto ingiunto opposto e, in via riconvenzionale, l'accertamento dell'inadempimento delle obbligazioni assunte dalla e, conseguentemente, la condanna della CP_1
stessa al pagamento del risarcimento dei danni derivanti, quantificati in €
24.180,92.
Il Tribunale di Barcellona Pozzo di Gotto riteneva fondata parzialmente l'opposizione a decreto ingiuntivo n. 188/2008 e, per l'effetto, revocava il decreto ingiuntivo medesimo.
In particolare, a seguito dell'attività istruttoria, consistita nell'escussione dei testi e nell'espletamento di una consulenza tecnica d'ufficio, accertava che la aveva realizzato la pavimentazione della terrazza e non aveva CP_1
completato gli altri lavori (finitura dell'ingresso condominiale e del vano scala fino al primo piano). Riduceva, pertanto, la somma ingiunta in misura pari al
50%, dichiarava che la somma complessivamente dovuta dall'opponente alla era di € 1.500,00 e, “per l'effetto, ordinava a parte opposta la CP_1
restituzione, in favore di parte opponente, della somma eventualmente pagata in più, a seguito della provvisoria esecutorietà del decreto opposto, rispetto a quella oggi dichiarata come dovuta, con interessi dalla data dell'eventuale pagamento al soddisfo”.
Il giudice di primo grado accoglieva parzialmente la domanda risarcitoria avanzata dalla in merito ai danni derivanti dal parziale inadempimento Pt_1
degli obblighi assunti dalla con l'accordo integrativo del 06.03.2006. CP_1
Riteneva, infatti, condivisibili le conclusioni del consulente tecnico, in quanto corrette ed adeguatamente supportate da idonei accertamenti, aggiungendo che
“la sig.ra ha realizzato la pavimentazione della terrazza, ma Controparte_1
4 tale opera non risulta realizzata “a regola d'arte”, non ha completato i lavori di finitura dell'ingresso e del vano scala fino al primo piano”. Il CP_2
Tribunale, ai fini della quantificazione del risarcimento del danno, non ritenendo, tuttavia, soddisfacente la consulenza tecnica che si limitava ad indicare solo i costi di esecuzione di alcune opere di rifacimento dell'immobile senza, però, indicare i danni subiti, riteneva che i danni potessero essere quantificati in € 1.200,00, cioè pari all'importo indicato nella proposta conciliativa già formulata alle parti con provvedimento del 07.07.2018.
Il Tribunale rigettava, invece, la domanda risarcitoria avanzata dalla Pt_1
relativamente ai lamentati vizi dell'immobile compravenduto, perché infondata sia nell'an che nel quantum.
Il giudice accertava che, a seguito dell'atto di compravendita stipulato in data
06.03.2006, “la proprietà e possesso giuridico di quanto col presente atto venduto si trasferiscono da oggi a favore della parte acquirente con ogni effetto utile ed oneroso e nello stato di fatto e di diritto in cui l'immobile si trova ben noto alla parte acquirente che lo dichiara di suo gradimento”.
Il Tribunale riteneva infondate le censure in merito alla difformità dell'immobile rispetto alle prescrizioni di cui alla concessione edilizia e ciò sia in ragione del fatto che l'opponente aveva manifestato gradimento delle condizioni dell'immobile al momento dell'acquisto sia perché non venivano in rilievo vizi “occulti”. Il Tribunale richiamava giurisprudenza alla stregua della quale “la dichiarazione dell'acquirente di accettare la situazione di fatto e di diritto dell'immobile come “visto e piaciuto” è idonea a escludere la garanzia per vizi cui è tenuto il venditore sia in relazione ai difetti che l'acquirente avrebbe potuto vedere (o conoscere) con l'ordinaria diligenza sia in relazione ai difetti occulti”. Le spese processuali venivano compensate, mentre le spese di ctu venivano poste a carico di entrambe le parti nella misura del 50%.
Avverso la sentenza n. 621/2021, proponeva appello con Parte_1
citazione notificata il 23.05.2022.
5 Con sentenza non definitiva del 3.5.2024 la Corte ha accolto il secondo motivo di gravame con il quale la aveva impugnato la sentenza di primo grado Pt_1
nella parte in cui essa appellante era stata condannata al pagamento nei confronti di della somma di € 1.500,00, per i lavori espletati Controparte_1
in esecuzione dell'accordo integrativo della compravendita, stipulato con scrittura privata del 06.03.2006. La aveva denunciato con tale motivo Pt_1
il vizio di illogicità della motivazione della sentenza di primo grado nella parte in cui era stato riconosciuto in capo alla un diritto di credito per CP_1
l'esecuzione dei lavori, laddove le risultanze istruttorie (consulenza tecnica d'ufficio ed escussione testi) avevano, invece, evidenziato come tali lavori o non fossero stati eseguiti ovvero fossero stati eseguiti non a regola d'arte.
La Corte, richiamando l'accordo integrativo del 06.03.2006 e le risultanze della ctu espletata in primo grado ha rilevato come alcuni dei lavori oggetto dell'accordo integrativo non fossero stati eseguiti ed altri, invece, fossero stati eseguiti parzialmente e non a regola d'arte (lavori di pavimentazione della terrazza, lavori di finitura dell'ingresso condominiale e del vano scala fino al primo piano). La Corte ha accertato, quindi, un inadempimento imputabile a
[...]
tale da giustificare il rifiuto di pagamento di quanto pattuito, ed CP_1
ha rigettato, in riforma della sentenza impugnata, la domanda avanzata dalla
[...]
con il ricorso monitorio. Ha altresì, condannato la alla CP_1 CP_1
restituzione delle somme eventualmente versate in forza del decreto ingiuntivo opposto, con gli interessi dal pagamento al soddisfo. Con separata ordinanza la
Corte ha rimesso la causa sul ruolo per una nuova ctu volta a: a) accertare e quantificare i danni subiti dalla appellante al proprio immobile che siano conseguenza immediata e diretta della mancata corretta esecuzione dei lavori della pavimentazione della terrazza e comunque della mancata e corretta esecuzione dei lavori di cui alla scrittura del 26.3.2006; b) accertare se il certificato di abitabilità dell'immobile acquistato dalla possa essere Pt_1
rilasciato, ovvero quali siano le opere necessarie per ottenere il rilascio di
6 detto certificato (con conseguente quantificazione degli esborsi necessari per
l'ottenimento del certificato;
c) accertare e quantificare la diminuzione di valore dell'immobile della in caso di impossibilità del rilascio del Pt_1
certificato di abitabilità in questione”.
Tale accertamento è stato disposto in relazione al primo motivo, al terzo motivo ed al motivo di appello indicato al capo VI dell'atto di appello, dal momento che il giudice di prime cure non aveva esplicitato il percorso logico-giuridico adottato per la quantificazione del danno subito dalla in € 1.200,00. Pt_1
Acquista la relazione di ctu, la causa è stata nuovamente assegnata a sentenza con la concessione dei termini di legge per il deposito dele conclusionali e delle repliche, giusta ordinanza del 26.6.2025.
Motivi della decisione
A seguito della sentenza non definitiva, restano da esaminare i motivi di appello in relazione ai quali è stata disposta una nuova ctu. Tali motivi, come già evidenziato con la sentenza non definitiva, possono riassumersi nei seguenti termini.

2.Con il primo motivo di appello, censura la sentenza di primo Parte_1
grado nella parte in cui è stato quantificato in soli € 1.200,00 il diritto al risarcimento del danno subito a seguito dell'inadempimento dell'accordo integrativo concluso il 06.03.2006.
L'appellante sostiene che il giudice di primo grado abbia errato nell'interpretare le risultanze istruttorie rappresentate dalle testimonianze assunte (testi , , ), le Testimone_1 Testimone_2 Testimone_3
quali hanno evidenziato le inadempienze della in merito CP_1
all'esecuzione dei lavori (impermeabilizzazione del terrazzino, mancato collocamento dei pluviali e delle grondaie, mancata sostituzione del tetto in eternit, mancata realizzazione con calce colorata dell'intonaco esterno), nonché
7 dalle risultanze della ctu la quale ha messo in evidenza le inadempienze della
(esecuzione non a regola d'arte della pavimentazione della terrazza, CP_1
mancato completamento dei lavori di rifinitura dell'ingresso e CP_2
del vano scala, mancata manutenzione di una finestra dell'androne, esecuzione non a regola d'arte della pitturazione del portone, mancato completamento della zoccolatura della scala e del veno comprendente il portone d'accesso, mancata sostituzione del tetto in eternit, mancato posizionamento di elementi di convogliamento delle acque meteoriche, presenza di infiltrazioni nell'immobile dell'appellante, mancata osservanza da parte della CP_1
delle prescrizioni della concessione edilizia). L'appellante deduce, poi, che il ctu non ha quantificato in modo specifico né le somme che devono essere spese per eseguire gli obblighi di cui alla scrittura privata del 6.3.2006 né le somme necessarie per la riduzione in pristino dell'appartamento acquistato
(tinteggiatura e eliminazione delle infiltrazioni).
La con il primo motivo di appello lamenta ancora il deprezzamento Pt_1
dell'immobile a causa del mancato rilascio del certificato di abitabilità.

3. Con il terzo motivo appello, l censura la decisione del giudice di Pt_1
prime cure nella parte in cui è stata rigettata la domanda dalla stessa proposta volta al riconoscimento del diritto al risarcimento del danno per gravi vizi dell'immobile oggetto di compravendita. Secondo l'appellante, il Tribunale avrebbe errato nel ritenere che la abbia accettato l'immobile nello stato Pt_1
di fatto e di diritto nel quale si trovava al momento della stipula dell'atto pubblico e conseguentemente abbia escluso il risarcimento del danno.
L'appellante sostiene, infatti, che i vizi lamentati non erano dalla stessa individuabili a prima vista, ma si sono palesati successivamente, dopo diversi mesi o addirittura anni. Afferma, inoltre, che l'immobile è privo del certificato di abitabilità e che la mancanza dello stesso preclude la possibilità di vendere l'immobile. Chiede, pertanto, che l'odierna appellata venga condannata al
8 pagamento di € 20.000,00, a titolo di risarcimento dei danni per i vizi dell'immobile acquistato. La sostiene che la fosse a Pt_1 CP_1
conoscenza dalla mancanza del certificato di abitabilità e che abbia omesso di riferire tale circostanza sia ad essa acquirente che al notaio rogante.
L'appellante asserisce ancora come tale grave inadempimento le abbia cagionato notevoli danni. Infatti, la mancanza del certificato di abitabilità le preclude la possibilità di vendere l'immobile (se non dopo avere ottemperato alle prescrizioni della concessione edilizia e a dar corso alla la procedura per il rilascio della certificazione in questione). Tali adempimenti comporteranno spese di notevole entità, che la sarà tenuta a rimborsare, a causa del CP_1
suo comportamento inadempiente e illegittimo.
L'appellante sostiene che, ai fini del rilascio del certificato di abitabilità,
l'odierna appellata dovrebbe espletare le opere secondo le prescrizioni imposte dal Comune di Novara di Sicilia nella concessione in sanatoria ed in particolare:
l'utilizzo della malta cementizia per le facciate esterne, la installazione di pluviali e gronde in cotto o rame, nonché la sostituzione della copertura di lastre in eternit con i coppi tradizionali. L'appellante afferma che la mancata esecuzione di tali lavori esclude che possa essere rilasciato il certificato di abitabilità. Pertanto, la stessa si trova a dover scegliere se provvedere ad eseguirli autonomamente e quindi sostenere una spesa notevole, quantificata in almeno € 20.000,00, o rimanere proprietaria di un immobile incommerciabile.
Chiede, pertanto, la condanna al pagamento di € 20.000,00, a titolo di deprezzamento dell'immobile acquistato a seguito degli inadempimenti della odierna appellata-venditrice. A sostegno di tale motivo, richiama giurisprudenza, alla stregua della quale “la mancanza di abitabilità comporta inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, anche se il compratore era a conoscenza della mancanza del certificato ma non vi abbia espressamente rinunciato, posto che, nella compravendita di case di abitazione, deve intendersi come implicito il requisito della abilità legale, a meno che il
9 contrario non sia stato espressamente stabilito tra le parti. Nel caso di specie, avente ad oggetto un immobile gravato da irregolarità e difformità edilizio- urbanistiche non sanabili, per il Tribunale la mancata consegna del certificato di abitabilità ha determinato un inadempimento legittimante la risoluzione del contratto invocata dall'acquirente, ricorrendo il presupposto della gravità di cui all'art. 1455 c.c”.
Richiama, altresì, la giurisprudenza di legittimità della Suprema Corte, la quale ha statuito che “Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità, e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune - nei cui confronti peraltro è obbligato ad attivarsi il promittente venditore - è giustificato, ancorché si tratti di fenomeno occorso in epoca anteriore all'entrata in vigore della legge 28 febbraio 1985 n.
47, perché l'acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che inducono l'acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene”.

4.Con il motivo indicato al capo VI), l'appellante censura la sentenza di primo grado nella parte in cui erroneamente ha ritenuto non sufficiente la prova acquisita in merito ai danni subiti da essa appellante. Lamenta come la relativa motivazione sia contraddittoria e illogica: il Tribunale ha, infatti, omesso di indicare quali criteri di calcolo abbia applicato per giungere alla conclusione che il danno subito dalla ammonti ad € 1.200,00 e quindi ad escludere Pt_1
le voci di danno determinate da parte attrice.

5. Con l'ultimo motivo di appello, la impugna, altresì, la statuizione Pt_1
sulle spese in conseguenza dell'auspicato accoglimento del gravame.

6. I motivi illustrati ai punti 2., 3. e 4. vanno esaminati alla luce delle risultanze della ctu disposta nel presente grado di giudizio.
10 Il consulente nominato dalla Corte, ingegnere ha evidenziato le criticità Tes_4
riscontrate in alcuni ambienti dell'appartamento della , criticità Pt_1
rappresentate da distaccamenti dello strato di finitura superficiale nel soffitto del salone, della cucina e della camera da letto, nonché nel soffitto e nella parete
– lato finestra – del vano wc. Puntualizza il ctu che “le zone, caratterizzate dal distaccamento della pittura, di interesse ai fini del presente quesito, sono quelle localizzate sul soffitto dell'appartamento vicino e/o a ridosso della parete esterna perimetrale prospiciente la via L. Rao. Ispezionate al tatto, sono risultate completamente asciutte, lasciando sulle dita la tipica “polverina” bianca. La loro presenza è senza dubbio conseguenza di fenomeni infiltrativi, di modesta entità - evidentemente non più in atto - provenienti dalla terrazza soprastante. Le altre zone caratterizzate dal medesimo fenomeno, ma rilevate nel wc e nel salone in corrispondenza della parete Est, invece, per la loro ubicazione, non sono riconducibili a infiltrazioni provenienti dalla terrazza dell'appellata”. Aggiunge l'ing. che nel marzo del 2023 sono stati Tes_4
eseguiti dei lavori da parte del geom. marito e procuratore generale CP_3
della lavori che hanno riguardato “la pensilina aggettante la parete CP_1
perimetrale del fabbricato su via L. Rao e il sistema di raccolta e scarico delle acque piovane della terrazza”, oltre alla “avvenuta demolizione della parte terminale dello spiovente fino alla linea di gronda (che sovrastava la copertura in coppi della pensilina) e del sottostante muretto perimetrale in laterizio, nonché la realizzazione - in luogo di quanto demolito - di una ringhiera in ferro su un muretto in blocchi di cls” (v. pag. 15 della relazione di ctu). Precisa il ctu che “la pavimentazione della terrazza non sembra essere stata oggetto di nuovo intervento rispetto a quanto rilevato dal Consulente precedente”.
Conclude sul punto il ctu affermando che “i lavori realizzati nel marzo 2023 hanno eliminato le cause delle infiltrazioni nell'immobile della Sig.ra
. Deve concludersi che le infiltrazioni pregresse - non più in atto Pt_2
proprio per effetto del recente intervento del 2023 - non potevano dipendere
11 dalla pavimentazione della terrazza, a quell'epoca già realizzata dall'appellata e non più interessata da successivi interventi, bensì da quanto oggetto dei complessivi lavori eseguiti con il superiore recente intervento (che esulava dagli obblighi contrattuali del 6.03.2006)”, sicchè non vi sono danni che siano conseguenza immediata e diretta della mancata corretta esecuzione dei lavori di pavimentazione della terrazza o, comunque, della mancata e corretta esecuzione dei lavori di cui alla scrittura del 6.3.2006.
Quanto alla questione relativa al possibile rilascio del certificato di abitabilità dell'appartamento acquistato dalla , il ctu, con motivazione esaustiva Pt_1
che ha tenuto conto delle prescrizioni imposte dalla concessione edilizia e n.
2/1994 e dalla successiva concessione in sanatoria n. 2/2000 ex art. 13 l.
47/1985, dello stato dell'immobile e della normativa applicabile al caso di specie, ha concluso nel senso che l'agibilità dell'immobile non può essere rilasciata, a causa di difformità rispetto a quanto previsto negli elaborati grafici di prospetto, nonché alle prescrizioni enunciate nella concessione edilizia
(difformità che riguardano il tetto, il manto di copertura, le grondaie e i pluviali;
inoltre il ctu ha rilevato che Il progetto per il quale è stata rilasciata la C.E. n.
2/2000 prevedeva in copertura, nella parte bassa dello spiovente dal lato di via
L. Rao, la presenza di una camera d'aria con altezza massima di 1.15. Sui luoghi detta camera d'aria non è stata rilevata e, al posto della stessa, sono presenti la ringhiera e il muretto in cls…inoltre, sebbene sia stata richiesta appositamente una proroga della validità della C.E., non sono state rimosse le lastre in Eternit dalla copertura. Quest'ultima, da progetto, era prevista a tegole e, nello specifico - secondo le prescrizioni contenute nella C.E. – in coppi…le superiori difformità del fabbricato sono ostative ai fini della SCA, perché la conformità al progetto non può essere asseverabile da parte di qualunque professionista coscienzioso”).
Il ctu ha descritto, quindi, gli adempimenti propedeutici all'esecuzione delle opere da porre in essere per porre rimedio alla situazione deficitaria accertata, 12 ai fini del rilascio del certificato di abitabilità, quantificandone i costi in €
12.000,00, iva esclusa, ed ha calcolato il costo delle opere medesime (€
18.500,00, somma questa poi ridotta dal ctu a € 17.000,00, stante l'avvenuta delle opere riguardanti le grondaie e i pluviali).
Nel rispondere al quesito formulato dalla Corte in ordine al deprezzamento dell'immobile della per effetto del mancato rilascio del certificato Pt_1
d'abitabilità, il ctu ha quantificato tale deprezzamento in € 8.292,50, oltre iva.
Ha chiarito il consulente che “in letteratura, generalmente, tale riduzione di valore si assume pari alle spese da sostenere per il compimento degli adempimenti sufficienti e necessari ad ottenere l'agibilità. Nel caso in esame, tuttavia, gli adempimenti specificati nel paragrafo precedente con i relativi costi riguardano in parte il singolo appartamento dell'appellante e in parte
l'intero fabbricato, questi ultimi solitamente di pertinenza e a carico di tutti i proprietari (in applicazione delle vigenti disposizioni in tema di condominio
e/o di comunione). A parere della sottoscritta CTU, pertanto, la diminuzione del valore dell'immobile della Sig.ra è data dalla somma dei costi per Pt_1
gli adempimenti relativi al singolo immobile (€ 2.300,00) valutati per intero e di quelli per gli adempimenti relativi all'intero fabbricato (€ 26.200,00), computati solo pro quota. A tale ultimo riguardo si ritiene, dunque, assumere come legittima la suddivisione dei costi relativi all'intero fabbricato in parti uguali per ciascuno dei quattro piani del fabbricato oggetto di intervento.
Poiché l'immobile dell'appellante occupa circa l'85% di un piano, la quota di competenza - dei costi per gli adempimenti relativi all'intero fabbricato - risulterebbe l'85% di ¼ dell'intero. In definitiva la riduzione del valore dell'immobile risulterebbe di: € [(18.500 + 9.700) ÷ 4 × 85% + 2.300 × 100%]
= € (5.992,50 + 2.300,00) = € 8.292,50 oltre IVA”.
13 Giova precisare che a fondamento delle domande proposta in primo grado, la aveva dedotto i seguenti inadempimenti della rispetto agli Pt_1 CP_1
obblighi assunti con la scrittura del 6.3.2006: la pavimentazione della terrazza soprastante l'appartamento acquistato con il coevo atto pubblico del 6.3.2006
e l'esecuzione dei lavori di finitura dell'ingresso e del vano scala CP_2
fino al primo piano. L'odierna appellante aveva, poi, dedotto la difformità dell'immobile rispetto alla concessione edilizia (intonaco esterno realizzato senza l'utilizzazione di calce colorata in pasta con sabbia e terre naturali;
mancata collocazione dei pluviali;
copertura del tetto con piastre in eternit), aggiungendo come tale situazione fosse impeditiva al rilascio del certificato d'abitabilità. Pertanto, la aveva concluso chiedendo il risarcimento dei Pt_1
danni relativi alle seguenti voci: a) il rimborso della somma di € 760,00 per l'esecuzione di lavori di rifinitura relativi all'immobile acquistato (lavori che competevano alla;
b) le somme dovute per tinteggiare ex nove le CP_1
stanze dell'appartamento acquistato danneggiate dalle infiltrazioni provenienti dalla terrazza;
c) il deprezzamento dell'immobile per effetto del mancato rilascio del certificato d'abitabilità e per porre rimedio alle inadempienze della al fine di ottenere il rilascio della detta certificazione. La domanda CP_1
risarcitoria va esaminata, quindi, in relazione a tali deduzioni, non potendo trovare ingresso richieste risarcitorie che trovano la loro genesi in fatti diversi da quelli ora esposti.
Alla luce delle risultanze delle consulenze tecniche disposte rispettivamente in primo e secondo grado, i motivi d'appello oggetto del presente scrutinio sono fondati nei termini che seguono, dal momento che il primo giudice non ha indicato i criteri di determinazione del danno, quantificato in € 1.200,00, e non ha tenuto conto dell'incidenza del mancato rilascio del certificato d'abitabilità.
La con la scrittura del 6.3.2006 aveva assunto l'obbligo di CP_1
realizzazione della pavimentazione della terrazza e alla esecuzione dei lavori di finitura dell'ingresso condominiale e del vano scala fino al primo piano. Le 14 parti avevano altresì stabilito che “a lavori ultimati la signora Parte_1
pagherà il saldo prezzo di Euro tremila/00”.
Orbene con la sentenza non definitiva è stato accertato, sulla scorta delle valutazioni del ctu, che la pavimentazione del terrazzo non è stata eseguita a regola d'arte ad opera della e quest'ultima non ha completato i lavori CP_1
di finitura dell'ingresso e del vano scala fino al primo piano. CP_2
Per tale ragione è stata accolta l'eccezione di inadempimento sollevata dalla in ordine alla richiesta di pagamento della della somma di € Pt_1 CP_1
3.000,00 che la prima avrebbe dovuto versare alla seconda a lavori ultimati.
In ordine alla pavimentazione del terrazzo si osserva che, sebbene non eseguita a regola d'arte, detta pavimentazione comunque è stata realizzata e nessuna domanda è stata avanzata dalla al fine di ottenere una modifica di essa. Pt_1
Del tutto inadempiuta è rimasta l'obbligazione della in ordine ai CP_1
lavori di finitura dell'ingresso condominiale e del vano scala fino al primo piano. Ora, con il riconoscere alla la somma necessaria per eseguire le Pt_1
opere non realizzate dalla per la finitura dell'ingresso condominiale CP_1
e del vano scala fino al primo piano si finirebbe con il dar luogo ad una ingiusta locupletazione dell'appellante a danno dell'appellata, atteso che la non Pt_1
è tenuta, in forza della sentenza non definitiva, a corrispondere la somma di €
3.000,00 prevista come dovuta dalla a lavori eseguiti, giusta previsione Pt_1
della citata scrittura del 6.3.2006. La consulenza di parte redatta dal geom.
e depositata nel corso del giudizio di primo grado, indica, Testimone_3
infatti, una somma pari a € 2.863,48 (comprensiva di iva) per l'esecuzione dei lavori non espletati dalla con riferimento all'ingresso condominiale CP_1
e al vano scala, e, quindi una somma inferiore a € 3.000,00 che la non Pt_1
deve più corrispondere.
La richiesta risarcitoria della volta al conseguimento della somma di € Pt_1
760,00 per lavori di rifinitura dell'immobile acquistato che competevano alla 15 venditrice, oltre ad essere generica non essendo stati specificati tali lavori nella citazione introduttiva, è anche sfornita di prova (in primo grado è stato prodotto un documento, rubricato come allegato 11, rappresentato da un foglio, privo di sottoscrizione, contenente alcune voci - ad es. riparazione, montaggio, fornitura etc. - accompagnate dalla indicazione della rispettiva somma di denaro).
In ordine al mancato rilascio del certificato di abitabilità, si osserva in punto di diritto che “in tema di vendita di immobili destinati ad abitazione, la mancanza del certificato di abitabilità configura alternativamente l'ipotesi di vendita di
"aliud pro alio" qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili, l'ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili, ovvero l'ipotesi dell'inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa (Cassazione 23604/2023).
Alla luce degli accertamenti compiuti dal ctu, la fattispecie ricade nell'ipotesi del mancato rilascio del certificato per difformità sanabile, che indubbiamente dà luogo al diritto al risarcimento del danno in favore del compratore (salva l'ipotesi, non ricorrente nel caso in esame, in cui l'acquirente non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità' o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza).
Si è affermato in giurisprudenza che “nella vendita di immobile destinato ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull'equilibrio delle reciproche prestazioni, ma è comunque foriero di danno emergente,
16 consistente nel minor valore di scambio del bene che, ove accertato nell'"an",
è suscettibile di essere liquidato dal giudice in via equitativa, essendo obiettivamente impossibile, o particolarmente difficile, provarne il preciso ammontare (Cassazione 34211/2022).
Sulla base degli accertamenti del ctu la misura del deprezzamento dell'immobile, come sopra illustrato, è pari a € 7.973,75 oltre IVA (che va computata al 10% venendo in rilievo interventi di manutenzione straordinaria), per un totale di € 8.871,12, con rivalutazione a far data dalla data di deposito della ctu fino alla data di pubblicazione della presente sentenza.
Quanto ai danni subiti dall'immobile che possano ricondursi alla mancata corretta esecuzione dei lavori di pavimentazione della terrazza, non possono essere condivise le conclusioni del ctu, ing. nominato nel presente grado Tes_4
di giudizio.
Ed invero, con la sentenza non definitiva, che si è fondata sul contenuto della ctu svolta nel primo grado, è stata accertata non solo la mancata esecuzione a regola d'arte della pavimentazione in questione, ma anche la riconducibilità di alcune infiltrazioni nell'appartamento acquistato dalla alla copertura Pt_1
del terrazzo della palazzina, “perché anche se il terrazzo sovrastante è stato pavimentato questo non è stato eseguito a regola d'arte” (pagg. 13 e 14 della sentenza non definitiva e pag. 28 della relazione di ctu a firma dell'architetto
). Per_1
Ritiene la Corte che i danni all'immobile della , che derivano dalla Pt_1
cattiva esecuzione delle opere di pavimentazione della terrazza, siano quelli che interessano i vani adibiti a salone-cucina e camera da letto.
Orbene, in assenza di elementi di prova contrari, a base dalla liquidazione del danno può essere posta la consulenza di parte attrice (odierna appellante) a firma del geom. , che quantificava in complessivi € 506,76 l'importo Tes_3
dei danni arrecati all'immobile della , in essi compresi i danni al vano Pt_1
17 bagno, che però, sulla base degli accertamenti del ctu arch. non vanno Per_1
ricondotti alla cattiva esecuzione della pavimentazione della terrazza (v. pagg.
17-20 della relazione a firma dell'arch. ). Per_1
Scomputando i danni al vano bagno che ammontano ad € 34,05 (somma ottenuta moltiplicando la superficie delle pareti del vano bagno per il prezzo unitario individuato dal consulente di parte alla data del 17.8.2007, pari a e 3.60
a mq), il risarcimento del danno ammonta a € 472,71 da rivalutarsi secondo gli indici Istat dalla data del 17.8.2007 (data di giuramento della perizia di parte) alla data di pubblicazione della presente sentenza.
In assenza di specifica domanda, gli interessi compensativi, che rappresentano un diverso profilo di danno derivante dall'illecito (nella specie, contrattuale), non posso essere riconosciuti (v. Cassazione 22441/2025).
In definitiva, la va condannata al pagamento della somma di € 472,71 CP_1
oltre rivalutazione secondo gli indici Istat dal 17.8.2007 alla data di pubblicazione della presente sentenza a titolo di danni all'immobile della
, nonché al pagamento della somma di € 8.871,12, oltre rivalutazione Pt_1
monetaria dalla data di deposito della ctu a firma dell'ing. (11.11.2024) Tes_4
fino alla data di pubblicazione della presente sentenza, per il mancato rilascio del certificato d'abitabilità.
Le spese del doppio grado che ha visto il rigetto della domanda della CP_1
e l'accoglimento, solo parziale della domanda della vanno compensate Pt_1
per entrambi i gradi in ragione di 1/3 con condanna della al rimborso CP_1
della restante quota, in favore della , che si liquida per il primo grado Pt_1
in € 62,00 per spese ed € 3.384,66 per compensi professionali, di cui € 612,66 per la fase di studio, € 518,00 per la fase introduttiva, € 1.120,00 per la fase istruttoria ed € 1.134,00 per la fase decisionale, oltre iva, cpa e rimborso spese generali come per legge, con distrazione in favore del procuratore antistatario,
e per il secondo grado in € 255,00 per spese ed € 3.872,66 per compensi
18 professionali di cui € 756,00 per la fase di studio, € 614,00 per la fase introduttiva, € 1.288,66 per la fase di trattazione ed € 1.274,00 per la fase decisionale, oltre iva, cpa e rimborso spese generali come per legge, con distrazione in favore del procuratore antistatario.
Le spese delle ctu dei due gradi vanno poste a carico per 2/3 a carico della
[...]
e per 1/3 a carico della . CP_1 Pt_1

P.Q.M.


La Corte D'Appello di Messina, II Sezione civile, definitivamente pronunciando nella causa n. 481/2022 R.G, sull'appello proposto da Pt_1
avverso la sentenza n. 621/2021 del Tribunale di Barcellona Pozzo di
[...]
Gotto emessa in data anche nei confronti di così decide: Controparte_1
- accoglie per quanto di ragione l'appello e, in riforma dell'impugnata sentenza, condanna al pagamento, in favore di Controparte_1
della somma di € 472,71 oltre rivalutazione secondo Parte_1
gli indici Istat dal 17.8.2007 fino alla data di pubblicazione della presente sentenza, nonché dell'ulteriore somma di € 8.871,12, oltre rivalutazione monetaria dalla data di deposito della ctu a firma dell'ing. Tes_4
(11.11.2024) fino alla data di pubblicazione della presente sentenza;

- compensa in ragione di 1/3 le spese del doppio grado e condanna la al rimborso delle restanti quote, in favore di CP_1 Pt_1
, che si liquidano per il primo grado in € 62,00 per spese ed €
[...]
3.384,66 per compensi professionali, oltre iva, cpa e rimborso spese generali come per legge, con distrazione in favore del procuratore antistatario, e per il secondo grado in € 255,00 per spese ed € 3.872,66 per compensi professionali, oltre iva, cpa e rimborso spese generali come per legge, con distrazione in favore del procuratore antistatario;

19 - pone le spese di ctu per 2/3 a carico della e per 1/3 a carico CP_1
della . Pt_1
Messina 18.12.2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott. Antonino Zappalà Dott.ssa Vincenza Randazzo
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