N. R.G. 706/2024

REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo Italiano
La Corte d'Appello di Bari, Prima Sezione Civile, composta dai signori magistrati:
Dott.ssa Maria Mitola Presidente
Dott. Michele Prencipe Consigliere
Dott. Gaetano Labianca Consigliere rel. ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al nr. Rg. 706/2024 promossa da
in persona del suo l.r.p.t., rappresentata e difesa dagli Parte_1 avv.ti Antonio Laprocina, Luigi Loperfido e dall'avv. Pietro Aurelio Aquilino, presso il cui studio è elettivamente domiciliata;

- appellante - nei confronti di rappresentata e difesa dall'avv. Antonio Montecalvo ed elettivamente Controparte_1 domiciliata presso il suo studio;

- appellata -
Oggetto: appello in materia di opposizione all'esecuzione ex art. 615, co. 1 c.p.c.
Conclusioni delle parti: come da note scritte per l'udienza cartolare del 02.12.2025.
Fatto.
Con atto di appello ritualmente notificato in data 18.5.2024, la società Parte_1 impugnava la sentenza nr. 2887/2023, pubblicata il 20.11.2023 e non notificata, con la
[...] quale il Tribunale di Foggia aveva accolto l'opposizione spiegata da avverso l'atto Controparte_1 di precetto notificatole il 14.04.2023, per il pagamento della somma di € 65.000,00, a titolo di saldo del prezzo dovuto in esecuzione del contratto di compravendita immobiliare, stipulato con atto per notar del 31/10/2008 (Rep. n. 40099/Racc. n. 20067, munito di Persona_1 formula esecutiva il 17.02.2023), per l'effetto dichiarandolo nullo ed inefficace e condannando essa opposta al pagamento delle spese di lite.
All'uopo, premetteva:
- che, con atto di citazione in opposizione al precetto, notificato il 25.04.2023, Controparte_1 aveva adito il Tribunale di Foggia, affinché così provvedesse:
pagina 1 di 12 “in via preliminare, inaudita altera parte, sospendere gli effetti dell'efficacia esecutiva del titolo esecutivo e dell'opposto precetto, sussistendone le condizioni ed i presupposti di legge;

- nel merito, previa dichiarazione della legittimità e dell'ammissibilità della spiegata opposizione, accertare e dichiarare il difetto del titolo esecutivo in precetto, atteso che la somma precettata è stata già corrisposta dagli opponenti, oltre che quietanzata e contabilizzata dall'opposta;
- dichiarare, conseguentemente, l'inefficacia e nullità dell'atto di precetto notificato e
l'insussistenza del diritto dell'opposta di procedere ad esecuzione sulla scorta del titolo indicati nell'opposto atto;
- condannare la convenuta, in caso di inutile resistenza, al pagamento dei compensi del presente giudizio da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario";
- che l'opponente aveva asserito di aver ottemperato al pagamento di quanto intimatole mediante accollo di quota del mutuo ipotecario (addirittura, in misura maggiore di quanto stabilito nel contratto di compravendita immobiliare), gravante su essa opposta;

- che, dopo la stipula del contratto di mutuo ipotecario con la (per notaio CP_2 Per_1 del 31.10.2008, rep. 40100) successivamente all'acquisto degli immobili, invece di accreditare le somme sul conto di essa alienante (come convenuto in rogito), aveva asserito di aver utilizzato parte della somma mutuata per estinguere la quota di mutuo n. 3), pari ad euro 70.000,00, che essa società - in differente rogito notarile (Rep. 39823/19863, denominato “atto di riduzione di somma, quietanza a saldo, svincolo di beni, frazionamento e revisione delle modalità di rimborso”), aveva stipulato con la CP_3
- che l'opponente aveva esibito, quale prova dell'avvenuto pagamento di euro 70.000,00, una ricevuta bancaria generica, con la causale "estinz. quota n.3 mutuo frazionato la
[...]
, dalla quale nulla si evinceva in ordine al beneficiario del pagamento, né sul Parte_1 numero di conto del beneficiario;

- che, con il contratto di compravendita per rogito del notaio rep.40099 del Per_1
31.10.2008, avente ad oggetto un appartamento ed una autorimessa (entrambi facenti parte del complesso edilizio denominato “Lotto 1” nel Piano di Lottizzazione “C2 fra Via Dante e Via Verdi” in
Vieste, distinte in catasto, rispettivamente l'appartamento al foglio 12, particella 4420 sub 12, piano 2, interno 4, scala A, cat. A3, vani 5, R.C. 490,63 e locale a piano seminterrato ad uso autorimessa al foglio 12, particella 4420 sub 28, piano S1, interno 2, scala B, cat. C/6, cl.3^, mq.14, R.C. 70,86), parte opponente aveva assunto l'impegno di pagare euro 49.400,00 mediante assegni analiticamente indicati e la restante parte (di euro 65.000,00), da corrisponderle entro tre giorni dalla stipula;

- che, al contratto di compravendita, era seguita la stipula di un mutuo ipotecario tra l'opponente e la con il medesimo notaio (rep.40100), con il quale aveva percepito la Controparte_4 somma di € 217.105,00, che avrebbe dovuto girare - per quanto di competenza - ad essa venditrice in ottemperanza agli impegni assunti nel contratto di vendita, per poter correttamente adempiere al saldo del pagamento dell'immobile acquistato;

pagina 2 di 12 - che l'opponente, per esplicita ammissione, non aveva ottemperato all'obbligazione assunta nella compravendita, non effettuando alcun versamento sul conto corrente ad essa intestato, rimanendo così inadempiente alle obbligazioni assunte;

- che la sentenza di primo grado aveva erroneamente accolto l'opposizione, senza considerare l'inadempimento contrattuale di parte appellata, posto che essa non aveva rispettato le clausole contenute nel rogito, secondo cui “… al fine del pagamento della suddetta somma di euro sessantacinquemila/00 la parte acquirente utilizzerà parte del netto ricavato della somma che le sarà erogata dalla , filiale di Vieste, a seguito della stipula di un contratto di mutuo da CP_4 effettuarsi in data odierna e con atto immediatamente successivo al presente con contestuale concessione di ipoteca sugli immobili oggetto del presente atto”; ”… La parte acquirente conferisce fin d'ora alla banca mutuante mandato irrevocabile anche nell'interesse della parte venditrice, ai sensi dell'art.1723 comma 2 cc, affinché la suddetta somma di euro sessantacinquemila da erogarsi, sia direttamente accreditata su un conto corrente bancario intestato alla società venditrice”; "si obbliga a non compiere alcun atto che possa pregiudicare la suddetta garanzia ipotecaria, e conseguentemente a pregiudicare il credito della parte venditrice”; "le parti convengono espressamente che la documentazione bancaria, dalla quale risulti l'avvenuto accredito di cui sopra a favore della parte venditrice, costituirà prova, a tutti gli effetti, dell'avvenuto pagamento dell'intero prezzo e definitiva liberatoria quietanza";
- che l'assunzione nel successivo contratto di mutuo con la banca di altre obbligazioni, in evidente contrasto con quelle già convenute nell'atto di compravendita, non poteva essere considerata circostanza liberatoria della IC, essendo tale comportamento sintomatico del fatto di non aver operato secondo buona fede;

- che, una volta ottenuta la somma erogata a titolo di mutuo, la mutuataria avrebbe dovuto dar corso all'adempimento delle obbligazioni così come assunte nella compravendita immobiliare ed accertarsi che il pagamento venisse accreditato sul conto della società venditrice (avendo dichiarato di conferire alla banca mandato irrevocabile di pagamento sul conto della società venditrice);
- che, invero, non sussistendo un contratto di accollo, il rogito notarile (Rep.39823/19863 denominato “atto di riduzione di somma, quietanza a saldo, svincolo di beni, frazionamento e revisione delle modalità di rimborso con garanzia ipotecaria ex art.38 e seguenti del D.lgs del
01.09.1993 n.385”) costituiva un contratto intercorrente tra la e la società CP_4 [...]
rispetto al quale l'opponente era soggetto terzo;
Parte_1
pagina 3 di 12 - che, peraltro, il Giudice di prime cure aveva errato nel ritenere che la prova dell'avvenuto pagamento fosse stata raggiunta mediante l'esibizione della ricevuta di bonifico effettuata dal coniuge della IC ( ), recante la causale “Vostra disposizione estinz. Quota n.3 CP_5 mutuo frazionato , in quanto generica, priva dell'indicazione del soggetto Parte_1 beneficiario (numero di conto corrente, il codice IBAN o BIC), relativa ad un pagamento proveniente dal conto di un soggetto diverso dalla IC (ossia del coniuge) e, comunque, non rispondente a quanto previsto dal contratto di compravendita, per il quale soltanto “la documentazione bancaria, dalla quale risulti l'avvenuto accredito di cui sopra a favore della venditrice costituirà prova, a tutti gli effetti dell'avvenuto pagamento dell'intero prezzo e definitiva liberatoria e quietanza”;
- che, invece, il Giudice di prime cure aveva ritenuto raggiunto la suddetta prova sul presupposto che la aveva promosso esecuzione immobiliare nei confronti de CP_4 [...]
a distanza di anni, per un importo inferiore al debito originario, pignorando Parte_1 alcune quote indicate nel contratto “frazionamento di mutuo”, escludendo la quota n.3 indicata nella causale del bonifico, omettendo di valutare che, negli anni, essa aveva comunque effettuato dei pagamenti alla a fronte del mutuo iniziale e che, in ogni caso, gravava ancora CP_3
l'originaria ipoteca per l'intero importo sull'immobile come dimostrato dalla produzione della visura ipocatastale agli atti;

- che il Giudice di prime cure aveva omesso di considerare l'esistenza della trascrizione ipotecaria a favore della per un importo originario pari ad € 745.000,00, avente ancora CP_4 all'attualità piena efficacia e non risultando alcuna riduzione, come da esibita documentazione;

- che, sul punto, ai sensi della L.40/2007, la banca mutuante avrebbe avuto l'onere di comunicare agli uffici competenti l'avvenuta estinzione del mutuo (nel caso di specie la riduzione della quota) nei successivi giorni trenta dalla stipula dell'atto di compravendita;

- che, pertanto, la circostanza che la banca aveva promosso una esecuzione immobiliare per un importo inferiore a quello del mutuo complessivo, senza che fosse mai stato ridotto il mutuo iniziale, non provava che effettivamente gli importi di cui alla contabile prodotta da controparte fossero effettivamente confluiti nel pagamento del mutuo e che la riduzione fosse ascrivibile al pagamento di terzi;

- che, inoltre, il Giudice di prime cure aveva errato nel non ritenere dirimente la discrepanza tra l'importo dovuto (€ 65.000,00) e l'importo oggetto del pagamento a (€ 70.000,00) sul CP_2 presupposto che una parte del corrispettivo pattuito avrebbe potuto non essere stato indicato nell'atto, omettendo di considerare che un tale accordo avrebbe potuto al massimo interessare esclusivamente le parti contrattuali e non anche la banca, dal momento che una tale operazione risultava tracciabile, esponendo le stesse al rischio di verifica fiscale;

- che il Tribunale avrebbe dovuto dare maggiore rilievo alla vicenda penale sottostante, che costituiva la chiave di lettura della vicenda;

pagina 4 di 12 - che, sebbene il Giudice di prime cure avesse compreso il “chiaro difetto di coordinamento tra i due contratti (di compravendita e di mutuo) stipulati nello stesso giorno dal medesimo notaio rogante”, aveva ignorato che costituiva circostanza notoria che i notai, per i contratti di mutuo, disponevano secondo le indicazioni ricevute dal soggetto mutuante, per spiegare la ragione della differente destinazione finale dei soldi non più accreditati sul conto della società venditrice.
Tanto premesso, previa richiesta di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata, rassegnava le seguenti conclusioni:” riformare la gravata sentenza per le ragioni indicate in narrativa dichiarando la convenuta inadempiente alle obbligazioni contrattuali e pertanto IC della somma di €65.000,00 nei confronti della e, per l'effetto, Parte_1 condannarla al pagamento di detta somma oltre interessi e svalutazione dal mancato pagamento fino al soddisfo;
con vittoria di spese, diritti ed onorario del doppio grado di giudizio, ponendo le stesse definitivamente a carico dell'appellata”.
Si costituiva la quale evidenziava: Controparte_1
- che, prima della vendita, su tutti gli immobili (appartamenti e locali) realizzati dall'opposta gravava ipoteca dipendente dal contratto di mutuo stipulato tra la società alienante e la sempre col notaio , in data 28.07.2006 (rep.34570), per l'importo di Controparte_4 Per_1 euro 750.000,00;
- che, onde poter procedere alla vendita degli immobili ai singoli acquirenti, la e CP_2
l'opposta avevano stipulato “atto di riduzione di somma, quietanza a saldo, svincolo di beni, frazionamento e revisione delle modalità di rimborso” a rogito del notaio del Per_1
18.09.2002 (rep.39823);
- che, a seguito di detto frazionamento del mutuo in singole quote, la quota n. 3), comprendente gli immobili oggetto di vendita all'opponente, era stata gravata di ipoteca per € 140.000,00 (euro centoquarantamila), a garanzia di una quota di mutuo dell'opposta, di importo pari ad €
70.000,00;
- che il giorno della stipula dell'atto di compravendita aveva stipulato, in concomitanza, contratto di mutuo sempre a rogito del notar , con la fideiussione del coniuge e, Per_1 CP_5
d'accordo con la , aveva utilizzato la somma mutuata, relativamente alla somma di CP_4
€ 70.000,00, per estinguere la quota di mutuo n. 3, di pari importo, gravante sull'opposta;
- che detta operazione, con la quale veniva corrisposta la somma all'istituto di credito ed estinta la quota di mutuo n.3, era stata regolarmente quietanzata e contabilizzata, sia dall'istituto di credito che dalla società che avevano rilasciato entrambe quietanza e Parte_1 fattura, ed avevano annotato l'operazione nelle rispettive contabilità;
- che la prova dell'avvenuto pagamento di tutte le somme relative al pagamento della riferita compravendita, ivi compresa, quindi, anche della pretesa somma di € 65.000,00 da parte di
[...]
rinveniva dai seguenti documenti, inoppugnabili in quanto atti pubblici o provenienti e CP_1 formati dalla stessa appellante:
pagina 5 di 12 a) atto di frazionamento del mutuo della soc. (“atto di riduzione di Parte_1 somma, quietanza a saldo, svincolo di beni, frazionamento e revisione delle modalità di rimborso”, ricevuto sempre dal Notaio in data 18.09.2002, rep.39823/19863); Per_1
b) atto di compravendita, stipulato da con la in data 3 Controparte_1 Parte_1
1.10.2008 (rep.40099);
c) ricevuta bancaria del 31.10.2008, attestante l'esecuzione della “estinzione Controparte_4 quota n. 3 mutuo frazionato , giusta disposizione di pagamento del Parte_1 fideiussore coniuge dell'opponente; CP_5
d) fattura n. 6/2008 del 31.10.2008 con allegata scheda tecnica di vendita, emessa da
[...] in favore di Parte_1 Controparte_1
e) estratto del libro giornale della soc. attestante l'avvenuta Parte_1 contabilizzazione della fattura n. 6/2008 emessa in favore di Controparte_1
f) bilancio di esercizio al 31.12.2008 della soc. Parte_1
g) atto di pignoramento della in danno della società CP_4 Parte_1 del 17.12.2011 ed atto di opposizione al pignoramento della soc. Parte_1 del 09.01.2012, dai quali si evinceva che il mutuo residuato, a seguito del pagamento effettuato dall'opponente, era solo di residui € 390.078,61 e non già di € 750.000,00 e che la CP_2 aveva pignorato solo gli immobili relativi alle quote di mutuo frazionato non pagate, con esclusione della quota n. 3.
Tanto premesso, concludeva per il rigetto dell'appello con il favore delle spese di lite.
All'udienza del 2.12.2025, la causa è stata decisa ex art. 281 sexies, terzo comma, c.p.c.
Diritto.
I motivi di appello vertono sull'omessa valutazione dell'inadempimento dell'appellata CP_6 alle obbligazioni contenute nel contratto di compravendita, sulla carenza di prova
[...] dell'avvenuto pagamento della quota n. 3) del mutuo ipotecario (frazionato) intestato alla
[...]
sulla sussistenza dell'intera iscrizione ipotecaria nei confronti della Parte_1 società venditrice per l'originario importo, sulla mancata valutazione da parte del giudice di prime cure del procedimento penale a carico del direttore della filiale della . CP_2
Essi possono essere trattati congiuntamente, e sono infondati.
Il primo giudice ha argomentato:
- che doveva escludersi, nella specie, un'ipotesi di accollo parziale del mutuo della società alienante da parte dell'acquirente/opponente, in mancanza di un'espressa convenzione in tal senso tra debitore e terzo;

- che la vicenda doveva tuttavia inquadrarsi nel c.d. “collegamento negoziale,” rappresentato:
1) dal frazionamento del mutuo della società costruttrice in 10 quote, in vista della successiva vendita degli immobili da ultimare della società costruttrice;

2) dalla compravendita dell'opponente, datata 31/10/2008;
pagina 6 di 12 3) dal mutuo contratto in pari data dal marito dell'opponente con la stessa , al fine di CP_2 disporre di (parte) della provvista necessaria al pagamento del prezzo della vendita;

4) dal fatto che la somma di € 65.000,00 (corrispondente al residuo corrispettivo della vendita) doveva servire alla venditrice per adempiere, a sua volta, al proprio obbligo previsto nel contratto di compravendita di provvedere alla cancellazione dell'ipoteca gravante sulla quota n. 3, previa estinzione del relativo debito con la banca mutuante, onde garantire evidentemente all'acquirente il trasferimento di beni liberi da gravami;

5) dal fatto che, nonostante il difetto di coordinamento esistente tra i due contratti (di compravendita e di mutuo), stipulati nel medesimo giorno dallo stesso notaio rogante, vi era sufficiente riscontro che la (maggior) somma di € 70.000,00, benchè non transitata su conto intestato alla venditrice (come previsto nell'atto di compravendita), avesse comunque avuto, quale destinazione finale, l'estinzione della quota n. 3 di mutuo, in forza della clausola di cui al punto n. 3 del pgf. “provenienza” del contratto di mutuo del 31/10/2008 (che, a differenza di quanto previsto nell'atto di compravendita, poneva a carico della parte mutuataria l'obbligo di cancellare l'ipoteca posta a garanzia della quota n. 3, una volta estinto il relativo debito), precisando “al riguardo, la parte mutuataria autorizza a prelevare dal netto ricavo del CP_2 presente finanziamento le somme necessarie come da disposizione che viene fornita a parte”);
6) dalla circostanza che la destinazione finale della predetta somma alla banca mutuante era sufficientemente documentata dalla ricevuta bancaria del 3/11/2008 rilasciata a seguito della disposizione di pagamento inoltrata il 31/10/2008 dal coniuge separato dell'acquirente CP_5
, contenente l'espressa indicazione “Vostra disposizione estinz. quota n. 3 mutuo frazionato
[...]
; Parte_1
7) dall'indizio preciso che, nonostante tale ricevuta non recasse l'espressa indicazione del beneficiario del pagamento, la certa e definitiva riprova dell'avvenuta estinzione della quota n. 3 di mutuo (a mezzo del versamento, da parte dell'opponente, della maggior somma di € 70.000 rispetto ai 65.000 euro dovuti) fosse costituita proprio dal pignoramento immobiliare trascritto in data 21/12/2011 da in danno della società alienante, che non aveva attinto gli CP_2 immobili acquistati dall'opponente, giusta precetto notificato dalla banca il 9/11/2011.
Ora, rispetto alle suesposte motivazioni, parte appellante ha insistito sul fatto che la trascrizione dell'ipoteca a favore della fosse ancora in essere per l'intero importo (di € CP_2
745.000,00), laddove la banca mutuante – in caso di pagamento da parte del terzo – avrebbe avuto l'onere di comunicare agli Uffici competenti la estinzione parziale del mutuo.
pagina 7 di 12 A tale motivo, è agevole replicare che, in tema di mutuo fondiario, la Suprema Corte ha avuto modo di precisare che “l'acquirente di singola unità immobiliare che abbia integralmente corrisposto al costruttore il prezzo di acquisto, senza parziale accollo del mutuo a garanzia del quale era stata iscritta ipoteca sull'intero fabbricato, ha diritto ad ottenere la suddivisione del finanziamento in misura proporzionale all'unità medesima, nonché il correlativo frazionamento, nei limiti di tale quota, dell'ipoteca predetta, ma non la cancellazione di quest'ultima, a tal fine occorrendo, invece, che, contestualmente o successivamente al frazionamento, venga corrisposto, alla banca mutuante, l'importo di tale quota, giacché, in caso contrario, l'istituto di credito pur senza essere stato soddisfatto, perderebbe la propria garanzia ipotecaria per la sola ragione che
'inter alios' si è conclusa una vendita o un'assegnazione senza nessun accollo del mutuo" (v. Cass.
175/2025; v. anche ord. 1367/2017, seocndo cui “In base all'art. 39, comma 6, del D.Lgs. 1° settembre 1993 n. 385, gli acquirenti di singole unità immobiliari hanno il diritto di ottenere la suddivisione del mutuo in quote proporzionali alle unità stesse e il frazionamento dell'ipoteca, in correlazione a tali quote, su ciascuna unità. Tale principio non può trovare applicazione nel differente caso in cui una o più unità immobiliari soggette ad ipoteca per l'intero importo del finanziamento siano alienate senza alcun accollo di quota di esso da parte dell'acquirente.
In tale eventualità, quindi, l'ipoteca continuerà a gravare per l'intero sull'unità immobiliare alienata fino a che l'originario debitore non ne otterrà la liberazione, estinguendo la relativa quota del finanziamento. In caso di frazionamento successivo alla vendita, l'acquirente potrà ottenere la limitazione dell'importo dell'iscrizione ipotecaria sul bene nei limiti della correlativa quota del finanziamento, ma non certamente la cancellazione della stessa”.
Ed invero, la garanzia ipotecaria in favore del creditore fondiario non può certo svanire nel nulla per effetto del frazionamento richiesto dall'acquirente della singola unità immobiliare che non si sia accollato la quota di mutuo ad essa riferibile: se tanto dovesse avvenire per tutte le unità del complesso immobiliare, la garanzia ipotecaria resterebbe lettera morta e il creditore sarebbe privato di ogni tutela, nonostante il principio di indivisibilità dell'ipoteca.
pagina 8 di 12 Quanto al motivo legato all'inadempimento al contratto di compravendita, è evidente che non vi è alcun inadempimento da parte della acquirente/opponente, posto che – come già detto dal primo
Giudice – pur non essendovi evidenza di un accollo parziale del mutuo, vi è l'espressa autorizzazione - nel contratto di mutuo ipotecario stipulato tra la e il coniuge CP_2 dell'appellata (terza datrice di ipoteca), stipulato il 31.10.2008 - acchè l'istituto di credito prelevasse, dall'importo complessivo del mutuo la somma di € 70.000,00, per estinguere la quota n. 3) del mutuo contratto dalla società con la stessa;
si Parte_1 CP_2 legge, invero, al paragrafo “provenienza” del mutuo che, per quanto concerne gli immobili pervenuti alla , essi sono gravati da “… ipoteca di € 140.000,00, a garanzia di una CP_6 quota di mutuo di € 70.000,00 dipendente dal contratto di mutuo, stipulato tra la società
[...] con la a garanzia degli immobili descritti al punto I, Parte_1 Controparte_4 giusto atto da me Notaio ricevuto in data 28.7.2006, rep. n. 2475/IT, iscritto a Foggia il 4.8.2006
e successivo “atto di riduzione di somma, quietanza a saldo, svincolo di beni, frazionamento e revisione delle modalità di rimborso”, da me Notaio ricevuto in data 18.9.2008, rep. n.
39823/19863 registrato a Manfredonia il 25.9.2008 al n. 4237/IT in corso di annotamento, che la parte mutuataria si impegna a cancellare a propria cura e spese una volta estinto il relativo debito. Al riguardo, la parte mutuataria autorizza la bancApulia a prelevare dal netto ricavo del presente finanziamento le somme necessarie come da disposizione che viene fornita a parte”.
Dunque, nel contratto di mutuo in questione, si prevede, da parte del mutuatario, l'autorizzazione alla banca a prelevare, dal netto ricavo del finanziamento ipotecario, le somme necessarie ad estinguere la quota del mutuo di € 70.000,00, stipulato dalla medesima banca con la società
[...]
garantita da ipoteca per € 140.000,00, e concernente gli immobili di cui al Parte_1 punto I del contratto (corrispondenti a quelli compravenduti dalla opponente ), giusto CP_6
“atto di riduzione di somma, quietanza a saldo, svincolo di beni, frazionamento e revisione delle modalità di rimborso”, stipulato dal notaio in data 18.9.2008 (rep. n. 39823/19863 Per_1 registrato a Manfredonia il 25.9.2008 al n. 4237/IT in corso di annotamento), ipoteca che la parte mutuataria si impegnava a cancellare a propria cura e spese, una volta estinto il relativo debito.
Ne deriva che, sussistendo ricevuta bancaria del 3.11.2008 (doc. n. 3) rilasciata dalla banca a seguito di disposizione di pagamento del mutuatario coniuge della opponente, contenente l'espressa indicazione “Vostra disposizione estinzione quota n. 3 del mutuo frazionato
[...]
, non v'è alcun dubbio che detta somma sia stata effettivamente Parte_1 prelevata dall'istituto di credito e destinata ad estinguere la quota parte di mutuo ipotecario frazionato della società venditrice corrispondente alla quota n. 3), concernente gli immobili acquistati dall'opponente e per i quali la società venditrice aveva rilasciato fattura, regolarmente annotata nelle scritture contabili.
pagina 9 di 12 Ed invero, pur non essendovi corrispondenza tra il detto mutuo ipotecario e il contratto di compravendita stipulato con la società (v. contratto di compravendita del Parte_1
31.10.2008), risulta al contempo:
- che l'immobile acquistato dalla opponente era gravato da ipoteca di € 140.000,00, a garanzia di una quota di mutuo di € 70.000,00, dipendente a sua volta dal contratto stipulato con la in data 28.7.2006 e successivo atto di “riduzione di somma quietanza a saldo, svincolo CP_2 di beni, frazionamento e revisione delle modalità di rimborso”, ricevuto in data 18.9.2008 (rep. n.
39823/19863 registrato a Manfredonia il 25.9.2008 al n. 4237/I);
- che, nel contratto di compravendita del 31.10.2008, si dà atto che la quota di mutuo viene estinta dalla società “in data odierna”;
- che, in pari data (31.10.2008), risulta il mandato alla del mutuatario (coniuge della CP_2 opponente, fideiussore del mutuo e terza datrice di ipoteca), a prelevare l'importo di € 70.000,00 per estinguere la quota n. 3 del mutuo ipotecario frazionato, corrispondente, per l'appunto, agli immobili acquistati dalla . CP_6
Ne deriva che nessun dubbio può sussistere sulla prova del pagamento, effettuato in data
31.10.2008, per estinguere la quota n. 3 del mutuo ipotecario contratto dalla Parte_1
corrispondente ai € 65.000,00, dovuti quale saldo prezzo del contratto di
[...] compravendita.
In pratica, le parti si sono accordate perché la quota n. 3 del mutuo della Parte_1 venisse corrisposta direttamente dall'acquirente, pur senza far subentrare quest'ultima formalmente nel contratto tramite un accollo liberatorio una volta frazionato il mutuo;
in questo modo, il notaio ha potuto egualmente stipulare pur senza cancellazione dell'ipoteca e l'acquirente ha potuto acquistare un immobile ipotecato per un debito che non si è accollato, evitando così
l'accollo di mutuo che avrebbe previsto un fascio di obbligazioni ulteriori in capo all'accollante
(accanto alla semplice suddivisione del debito in quote e correlato frazionamento di ipoteca, per ogni singola quota si tende infatti a mutare termini e modalità di rimborso, tassi di interesse e penali di estinzioni anticipate).
La riprova che la somma di € 70.000,00 abbia effettivamente avuto, quale destinazione finale, la estinzione della quota n. 3 del mutuo in capo alla , è – come detto dal Controparte_7 primo giudice - data dal fatto che il pignoramento immobiliare trascritto in data 21.11.2011 in danno della società alienante non ha attinto gli immobili dell'opponente (fg. 12, p.lla 4420 sub 12
e 28), ma solo gli immobili corrispondenti alle quote di mutuo non estinte dalla mutuataria (e non corrispondenti all'intero importo, bensì ad un minor debito residuo).
Peraltro, laddove – come adombrato nell'atto di appello – la società avesse effettivamente corrisposto alla banca dei pagamenti a fronte del mutuo iniziale comprensivi della quota n. 3), avrebbe dovuto adeguatamente comprovare sul piano documentale tale allegazione, che è rimasta a livello di una mera asserzione.
pagina 10 di 12 A tanto deve aggiungersi la fattura di vendita n. 6708 del 31.10.2008 rilasciata dalla
[...] in favore di , l'estratto del libro giornale attestante l'inserimento della Parte_1 CP_6 fattura nelle scritte contabili della società, il bilancio di esercizio al 31.12.2008, dai quali emerge l'avvenuta corresponsione del pagamento del corrispettivo da parte della acquirente.
Ed invero, oltre a quanto esposto dal primo giudice, deve pure aggiungersi che, nella fattura emessa, è dedotto che - quanto alle modalità di pagamento del prezzo - € 45.000,00 sono da corrispondere mediante assegni bancari (la circostanza non è in contestazione); mentre €
65.000,00 mediante mutuo della quota n. 3 ed il saldo di € 4.400,00 mediante CP_2 assegno.
Quanto all'ulteriore motivo di appello, legato al fatto che il giudice di primo grado non avrebbe prestato la dovuta attenzione nel considerare gli atti del procedimento penale a carico del direttore della , imputato del reato di cui agli artt. 629 e 640 c.p., va detto che dagli CP_2 atti del procedimento penale non si evince affatto che la somma prelevata dal mutuo ipotecario del coniuge della appellata non sia stata destinata all'estinzione della quota n. 3) del mutuo intestato alla società la e la sentenza prodotta di non doversi procedere per Parte_1 intervenuta prescrizione non appare affatto dirimente, non chiarendo alcunchè al riguardo;
al contrario, rileva che il pignoramento immobiliare non ha attinto gli immobili della . CP_6
Quanto alla discrepanza tra il dovuto e il pagato, debbono richiamarsi le incensurabili motivazioni del giudice di primo grado, che ha rimarcato come il versamento della maggior somma di €
70.00,00 (anziché di € 65.000,00) si giustifica in considerazione del fatto che tale era il debito da estinguersi, perché evidentemente una parte del corrispettivo pattuito non era stato indicato nel contratto di compravendita, e tale ipotesi è ulteriormente avvalorata dal fatto che, nella deposizione resa nel procedimento penale, il coniuge della ha dichiarato che il prezzo CP_6 effettivamente pagato alla società era (€179.400,00) ben maggiore di quello dichiarato (€
114.000,00 ) nel contratto di compravendita.
In conclusione, non vi sono i presupposti per l'accoglimento dell'appello, che va rigettato.
Venendo adesso alle spese di lite del grado, in considerazione del rigetto integrale dell'appello, queste seguono la soccombenza nella misura liquidata nel dispositivo, con applicazione dei parametri fissati dal D.M. n. 55/2014 e successive modificazioni (scaglione da € 52.000 a €
260.000, parametri minimi data la non particolare complessità delle questioni trattate).
Deve darsi atto, infine, ai sensi dell'art. 13 co.

1-quater Tusg, della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato a norma dei co. 1 e 1-bis dello stesso art. 13.


P.Q.M.


pagina 11 di 12 La Corte di Appello di Bari, sezione Prima Civile, disatteso ogni diverso motivo, istanza o deduzione, decidendo definitivamente sull'appello proposto da avverso la Controparte_1 sentenza n. n. 2887/2023, pubblicata il 20.11.2023, emessa dal Tribunale di Foggia nel giudizio
RG n. 2515/2023, così provvede:
- rigetta l'appello perché infondato;

- dichiara tenuto e condanna l'appellante al pagamento in favore di delle spese Controparte_1 del presente grado di giudizio, che si liquidano in complessivi € 7.160,00, oltre rimborso forfettario spese generali nella misura del 15%, Iva e CPA come per legge, da distrarsi in favore del procuratore dichiaratosi antistatario;

- dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato che viene posto a carico dell'impugnante in osservanza dell'art. 13 co.

1- quater D.P.R. 115/02, nel testo inserito dall'art. 1 co. 17° l. 228/12.
Così deciso in Bari, nella camera di consiglio del 2.12.2025.
Il Consigliere rel./est.
Dr. Gaetano Labianca
Il Presidente
Dr.ssa Maria Mitola
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