OGGETTO: REPUBBLICA ITALIANA risoluzione contratto IN NOME DEL POPOLO ITALIANO preliminare di permuta La Corte di Appello di Bari - Seconda Sezione Civile, composta dai IGnori magistrati:

1) dott. Filippo Labellarte Presidente SENT.N°_______
2) dott. Luciano Guaglione ConIGliere R.G. N° 1234
/2020
3) avv. Giuseppe Dellosso Giudice ausiliario relatore Cron. N°________ ha pronunciato la seguente --------------------------------------------------------------------
Rep. N° S E N T E N Z A ________
nella causa civile di appello, avverso la sentenza n. 1069/2020 del Tribunale di Bari pubblicata in data 19/03/2020, afferente il giudizio civile n. 1489/2016, avente ad oggetto: “risoluzione contratto preliminare”;
tra in persona del legale rappresentante pro tempore, p. iva Parte_1 P.IVA_1
con sede legale in Ruvo di Puglia alla Via Ravanas n. 2 e Controparte_1
, in persona del legale rappresentante pro tempore, p. iva , con sede
[...] P.IVA_2
legale in Altamura alla Via Stoccolma n. 3, rappresentate e difese dall'Avv. Paquale Chieco e Avv.
Fara Biagia Guastamacchia in forza di procura in calce all'atto di citazione in appello;

- appellanti -
e
Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4
tutti in qualità di eredi di , rappresentati e difesi dagli Avv.ti
[...] Persona_1
Domenico Costantino e Francesco Paolo Perchinunno, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

– appellati –
1 * * * * * * *
All'udienza del 17/01/2024, la causa è stata riservata in decisione, previa concessione dei termini per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica ex art. 190 c.p.c., sulle conclusioni come di seguito precisate: -------------------
per le appellanti: Voglia l'Ecc.ma Corte adìta, ogni avversa domanda, eccezione e deduzione
respinta: rigettare ogni avversa domanda ed eccezione siccome inammissibili e infondate, con
accertamento e declaratoria che nulla è dovuto alla IG.ra dalle società appellanti in Persona_1
ragione e dipendenza dei fatti di causa;
condannare al pagamento delle spese ed Persona_1
onorari del doppio grado di giudizio nonché alla integrale restituzione delle somme eventualmente
riscosse in esecuzione della sentenza appellata.
per gli appellati: In via preliminare: accertare e dichiarare l'inesistenza della notificazione della
citazione in appello e, dunque, l'inammissibilità e/o l'improcedibilità dell'appello rivolto
erroneamente alla IG.ra , anziché ai suoi successori, per tutti i motivi esposti in Persona_1
narrativa; accertare e dichiarare ai sensi e per gli effetti del disposto di cui agli artt. 342 e 348 bis
c.p.c., per tutti i motivi esposti nella narrativa del presente atto, la inammissibilità e improcedibilità
dell'avverso gravame;
nel merito, rigettare integralmente l'appello proposto dalla Parte_2
e dalla , in quanto inammissibile e infondato per tutti i motivi esposti
[...] Parte_1
in narrativa e, per l'effetto, confermare la sentenza n. 1069/2020 resa dal Tribunale Civile di Bari -
Sezione Seconda in data 18.3.2020 e pubblicata il successivo 19.3.2020. Con vittoria di spese e
competenze di entrambi i gradi di giudizio.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 01/02/2016, conveniva in giudizio, dinanzi al Persona_1
Tribunale di Bari, l' e chiedendo Controparte_1 Parte_1
l'accertamento dell'inadempimento delle società convenute alla scrittura privata del 03.02.2009 con pronuncia di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. che tenesse luogo del contratto non concluso, la condanna alla consegna della polizza fideiussoria, la liquidazione di somme per obblighi pecuniari
2 rimasti inadempiuti, nonché la condanna al pagamento della penale prevista contrattualmente per l'inadempimento.
A tal proposito deduceva, che con scrittura privata del 03/02/2009 aveva stipulato un contratto preliminare di permuta con la quale, in qualità di promittente permutante, si obbligava a trasferire alle controparti un terreno sito in agro di Bari, località Sant'Anna, della superficie catastale di 3.245 mq,
e le società, in qualità di promissarie acquirenti, si impegnavano a trasferire alla stessa, a titolo di permuta, porzioni dei fabbricati a edificarsi sui suoli assegnati alla medesima, corrispondenti a una cubatura pari al 26% di mc 3.245, con superficie convenzionale calcolata in 248,15 mq secondo il parametro di altezza convenzionale di 3,40 metri, e con una tolleranza del 2% in più.
Le parti stabilivano che il contratto definitivo di permuta si sarebbe dovuto stipulare dinanzi al notaio di Bari entro e non oltre 120 giorni dall'assegnazione dei lotti, con obbligo, per Persona_2
le società promissarie acquirenti, di consegnare una polizza fideiussoria di pari valore rispetto alla prestazione promessa.
L'attrice allegava che le società convenute non avevano adempiuto alle obbligazioni assunte rifiutandosi senza giustificazione di comparire dinanzi al notaio per la stipula del definitivo omettendo, altresì, di rilasciare la polizza fideiussoria.
Si costituivano le società convenute contestando le pretese attoree ed eccependo la nullità,
inammissibilità e infondatezza della domanda, con condanna dell'attrice al pagamento delle spese di giudizio.
Nel corso del giudizio veniva disposta ed espletata consulenza tecnica d'ufficio.
All'udienza di precisazione delle conclusioni del 09/07/2019, l'attrice dichiarava di voler mutare la domanda ex art. 2932 c.c. in quella di risoluzione del contratto di permuta per inadempimento, con condanna al pagamento della clausola penale.
Sicchè, il Tribunale di Bari, con sentenza n. 1069 del 19/03/2020, accoglieva la domanda attorea,
quale restringimento del thema decidendum, dichiarando risolto il contratto preliminare di permuta stipulato in data 03/02/2009 per inadempimento delle società convenute e condannava le convenute,
in solido tra loro, al pagamento, in favore di , della somma di € 79.000,00 a titolo di Persona_1 3 penale, oltre al pagamento delle spese del giudizio e spese di CTU, poste anch'esse definitivamente a loro carico.
Avverso detta sentenza proponevano appello le medesime società, notificando l'atto di citazione in data 12/11/2020, successivamente al decesso di , avvenuto in data 11/09/2020 nelle Persona_1
more del giudizio di impugnazione.
Le appellanti fondavano l'impugnazione su molteplici motivi, lamentando, tra l'altro, l'erronea interpretazione del contratto preliminare;
la violazione dei principi in materia di esecuzione in forma specifica, recesso e risoluzione;
la mancata considerazione della causa concreta del contratto;
l'errata valutazione dell'inadempimento e la non debenza della penale, in quanto, a loro dire, non risultava provata l'effettiva colpa.
Veniva altresì contestata la correttezza dell'interpretazione delle clausole contrattuali da parte del primo giudice e la mancata valorizzazione delle risultanze documentali e della consulenza tecnica d'ufficio.
Il giudizio proseguiva ritualmente nei confronti degli eredi, che si costituivano chiedendo il rigetto dell'appello.
Con ordinanza del 31/03/2021 veniva accolta l'istanza delle appellanti di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza di primo grado.
La causa veniva riservata per la decisione.
Motivi della decisione
Preliminarmente, nessun rilievo può assumere, ai fini della validità del contraddittorio, il decesso di
, intervenuto nelle more tra la pronuncia della sentenza di primo grado e la Persona_1
notificazione dell'appello in quanto le appellanti, per il principio della ultrattività del mandato alle liti conferito al difensore nel giudizio di primo grado, hanno correttamente notificato l'atto di appello al procuratore di primo grado, in quanto l'impugnazione può
essere validamente notificata contro la parte interessata da uno degli eventi elencati nell'art. 299 cpc nelle more del giudizio di impugnazione al proprio difensore del giudizio di primo grado.
4 La morte o la perdita di capacità della parte costituita a mezzo di procuratore, dallo stesso non dichiarate in udienza o notificate alle altre parti, comportano, giusta la regola dell'ultrattività del mandato alla lite la validità dell'atto notificato al suo difensore.
Pertanto, siccome la morte di è intervenuta dopo la pubblicazione della sentenza di Persona_1
primo grado, non risulta essere mai stata legalmente comunicata alla controparte dal suo procuratore,
essendo irrilevante la conoscenza che il difensore possa averne avuto aliunde, risultando valida la notificazione dell'atto di appello effettuata al procuratore della stessa costituito in primo grado.
In ogni caso, gli eredi della de cuius si sono regolarmente costituiti nel presente grado sanando ogni eventuale irregolarità o nullità.
Quanto al merito, l'appello è meritevole di accoglimento e può essere deciso sulla base del principio della ragione più liquida, ritenendo superfluo ogni ulteriore approfondimento in ordine alla ricostruzione delle obbligazioni assunte dalle parti e delle loro condotte successive.
Le parti con contratto del 3.2.2009 stipularono un contratto preliminare di permuta dove si conveniva che l'attrice, quale proprietaria dei suoli innazi specificati, si obbligava a cederli a titolo di permuta alle società convenute, mentre le società a loro volta si obbligavano, a titolo di corrispettivo, a vendere
“ad egual titolo di permuta porzioni di fabbricati a edificarsi sui suoli che, nella assegnazione ai
proprietari dei volumi loro spettanti, con riferimento al piano attuativo in corso di elaborazione a
seguito della convenzione a stipularsi da parte del con il Comune di Bari, Controparte_5
costituiranno i lotti assegnati definitivamente in proprietà per una percentuale di cubatura pari al
26,20% di mc 12.250,00 alla quale corrisponderà una superfice convenzionale di appartamenti
ottenuto come rapporto tra la suddetta cubatura e l'altezza convenzionale o virtuale di 3.35 metri al
netto della cubatura del vano scala”.
Si premette che è senz'altro legittima la stipula di un contratto preliminare di vendita di cosa futura che, per poter essere oggetto di azione ex art. 2932 cc., deve permettere l'identificazione inequivoca delle caratteristiche del bene immobile futuro determinato già nell'ambito del preliminare stesso;
- si richiama, in particolare, per trarre argomenti di valutazione al riguardo, Cass. n. 30058/22: in detta pronuncia, pur riferita ad un'ipotesi di permuta di un terreno 5 contro beni immobili da costruire, individuati solo nel genere, si afferma che la validità
del contratto dipende dalla possibilità che gli immobili da costruire "siano determinabili con
riferimento ai parametri di edificabilità, alla" loro "collocazione..., alla loro dimensione, alla loro
destinazione, nonché ai criteri attraverso i quali individuare in concreto gli immobili da attribuire
...".
Anche per i lotti da attribuire, come in questo caso, sarebbe stato necessario la determinabilità
dell'esatta collocazione delle costruzioni, risultando, in concreto, così omesse sia l'esatta dimensione che l'ubicazione dei fabbricati edificandi da trasferire.
Alla luce del riportato principio e alla vicenda fattuale appare dubbia la pattuizione negoziale, che non consente di reputare determinato o determinabile l'oggetto della cosa futura.
Difatti, quando oggetto del contratto è l'obbligo di contrarre un contratto di vendita avente ad oggetto un bene non ancora venuto ad esistenza, la giurisprudenza di legittimità, ancora con la pronuncia n.16078/2020, ha evidenziato che "Ai fini della determinabilità dell'oggetto del contratto preliminare
di compravendita immobiliare (e in funzione della conseguente adottabilità della pronuncia ex art.
2932 c.c.), è necessario avere riguardo all'indicazione e descrizione degli elementi identificativi del
bene che ne costituisce l'oggetto..." - in quel caso la Corte aveva escluso rilevanza all'intervento di
successive modifiche dei dati catastali del bene stesso, in quanto elementi esterni non incidenti sulla
relativa identificazione”.
Nello specifico, il giudice di primo grado ha esaminato la scrittura privata del 03.02.2009
qualificandola appunto come preliminare di vendita di cosa futura “La pattuizione rappresenta il
nucleo centrale dell'accordo ovvero oggetto del contratto è l'impegno a trasferire la proprietà di
un'area in cambio di porzioni di fabbricati da edificarsi sui suoli: in tali termini, va qualificato come
preliminare di permuta di cosa futura ove l'intento concreto delle parti è il reciproco trasferimento
dei beni (presente e futuro), restando meramente strumentale l'obbligo di erigere i fabbricati”, e interpretandola (la scrittura) come idonea a individuare univocamente le porzioni che avrebbero dovuto essere oggetto del contratto definitivo, ritenendo così che il mancato rilascio del permesso di costruire fosse ascrivibile alla totale inerzia delle società acquirenti, le quali avrebbero 6 “arbitrariamente e ingiustificatamente” deciso di non adempiere alle obbligazioni scaturenti dal contratto con la de cuius IG.ra . Per_1
Quindi, in sintesi, si tratta di valutare se fosse possibile la conclusione del contratto definitivo a causa sia della esatta identificazione dell'oggetto degli immobili da trasferire, che del mancato rilascio del permesso di costruire relativo alle unità immobiliari sul suolo promesso dalla , poiché Per_1
diversamente non ci sarebbe alcun inadempimento nel comportamento delle società al contratto preliminare in quanto il contratto sarebbe affetto da nullità insanabile.
Il suolo edificatorio, originariamente identificato in catasto con la particella 41 del Foglio 55 del
Comune di Bari, e successivamente frazionato il 29.12.2011 in diverse particelle, posto in zona periferica rispetto all'abitato del Comune di Bari nella parte a Sud-Est tra la costa adriatica e la SS.
16 privo di urbanizzazioni di alcun genere (come verificato anche nel corso delle operazioni peritali)
nè collegamenti ed allacciamenti a sistemi fognari ed elettrici.
La volumetria edificatoria scaturita dalla superficie della particella originaria 41, è stata per il 40%
trasferita al Comune di Bari al fine di destinarla all'edilizia residenziale pubblica, e per il 60% è stata distribuita nel piano di lottizzazione nei lotti identificati con le particelle riportate nella tabella allegata alla CTU dell'Ing. . Persona_3
Il CTU dopo aver esaminato i luoghi di causa e i documenti amministrativi, ha rilevato che l'area in esame pur dotata di Piano Urbanistico Esecutivo (PUE) non consentirebbe il rilascio dei permessi di costruire dei singoli fabbricati in quanto subordinato, oltre che al deposito della garanzia fidejussoria afferente alle opere di urbanizzazione primaria, anche a quanto statuito nelle delibere amministrative
( Nella predetta Delibera di giunta n. 419 del 2013, richiamando un parere reso in data 15.05.2013
dall'Autorità di Bacino della Puglia), mancando gli approfondimenti di carattere idraulico effettuati dal sotto indicazione dell' circa le problematiche idrogeologiche della lama CP_5 CP_6
che lambisce la maglia del piano di lottizzazione.
Quindi, ancor prima del rilascio del permesso a costruire sarebbe stato necessario, realizzare un'opera di mitigazione della pericolosità idraulica delle aree di lottizzazione, incentrata sulla realizzazione di una vasca di laminazione con accumulo di adeguata dimensioni per regimentare le acque meteoriche, 7 non ancora affidata al 24/01/2018 e così non potendo procedersi alla concreta edificazione dei fabbricati (comunque realizzabili) in breve durata.
Ciò detto, è possibile affermare che il permesso a costruire sarebbe stato impossibile ottenerlo nel termine contrattualmente previsto nel contratto prelimnare per la stipula del contratto definitivo,
laddove le parti pattuirono che se per lungaggini burocratiche- amministrative entro sette anni
(03.02.2009) non fosse stato ottenuto il permesso di costruire, per fatto non imputabile alle parti, le stesse potranno, a loro discrezione, recedere dal contratto, senza penalità alcuna.
Difatti, le società effettivamente esercitarono con dichiarazione del 10/03/2016, in epoca successiva alla scadenza del termine pattuito, e in assenza del titolo edilizio, il recesso avvalendosi della relativa clausola.
Quindi, quand'anche fosse stato possibile determinare l'oggetto del contratto, piuttosto incerto al momento della stipula del contratto preliminare per l'esatta indivuazione delle porzioni da trasferire,
quanto ai fini della possibilità di eseguire il contratto preliminare ex art.2932 c.c., il fatto che non ci fosse al momento di introduzione del giudizio il permesso di costruire, né fu possibile ottenerlo nel corso del giudizio, relativo alle unità immobiliari che avrebbero dovuto essere trasferite alla promittente permutante, rende il contratto nullo e privo di efficacia tra le parti, anche al di là della stesse pattuizioni contrattuale che, comunque non risultano violate dalle società appellanti, in quanto al 03.02.2016 il permesso non poteva essere in alcun modo essere rilasciato per i problemi individuati dal CTU e ricavabili dalle delibere amministrative di giunta.
Quindi, la conclusione del contratto definitivo di permuta in mancanza del rilascio del permesso di costruire relativo alle unità immobiliari che dovevano essere trasferite alla permutante non poteva in alcun modo essere stipulato, requisito richiesto a pena di nullità dall'art. 17 della l. n. 47 del 1985 ed integra una condizione dell'azione ex art. 2932 c.c., da cui ne consegue l'oggettiva inedificabilità
dell'area e l'inutilità del pagamento da parte delle appellanti degli oneri urbanistici e gestionali.
Quindi, la mancanza del permesso di costruire, che non è dovuta all'inadempimento delle società
appellanti per ritardi colpevoli, rende impossibile la venuta ad esistenza della cosa futura (l'immobile)
e, quindi, il contratto è nullo per mancanza di oggetto. 8 Le condizioni urbanistice e procedurali propedeutici al rilascio del permesso di costruire, del tutto sopravvenute rispetto al quadro contrattuale originario, hanno impedito in concreto l'attuazione dell'oggetto della permuta convenuta nel 2009.
Il giudice di prime cure avrebbe dovuto, quindi, ritenere affetto da nullità il contratto preliminare per impossibilità dell'oggetto, posto che la prestazione promessa dalle società appellanti – e in particolare il trasferimento di porzioni di fabbricati a edificarsi – presupponeva, in via necessaria, il rilascio del titolo edilizio, mancante non solo al momento della stipula, ma anche in corso di causa.
Si tratta, dunque, di un'impossibilità giuridica assoluta ed originaria, tale da incidere sulla causa concreta del contratto, rendendo nulla la permuta sin dall'origine, ai sensi dell'art. 1418, comma 1,
c.c., in combinato disposto con l'art. 1346 c.c.
In ragione di quanto sopra esposto, deve concludersi per la nullità del contratto preliminare di permuta del 03/02/2009 per impossibilità dell'oggetto, con conseguente riforma integrale della sentenza n.
1069/2020 del Tribunale di Bari pubblicata in data 19/03/2020 e con la conseguente inapplicabilità
della penale pattuita, che se corrisposta in forza delle sentenza di primo grado, ne va disposta la restituzione.
In conseguenza della riforma della sentenza di primo grado sono da rideterminare le spese processuali di primo e secondo grado con una valutazione unitaria e globale della lite, in base al principio della soccombenza, avuto riguardo al valore della causa (€ (52.000,00 - € 260.000,00 ) in favore delle società appellanti.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Bari - Seconda Sezione Civile -, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da e , Parte_1 Controparte_1
avverso la sentenza n. 1069/2020 del Tribunale di Bari pubblicata in data 19/03/2020 così provvede:
1) Accoglie l'appello e, per l'effetto, in integrale riforma della sentenza n. 1069/2020 del
Tribunale di Bari pubblicata in data 19/03/2020, dichiara la nullità del contratto preliminare di permuta del 03/02/2009 per impossibilità dell'oggetto.
9 2) Condanna gli appellati Controparte_2 CP_3
tutti in qualità di eredi di
[...] Controparte_4 [...]
in solido tra loro, al pagamento delle spese processuali in favore delle Per_1
appellanti del doppio grado di giudizio, che liquida quanto al primo grado in Euro
8000,00 per compensi, quanto al grado di appello in Euro 786,00 per spese ed Euro
7500,00 per compensi, oltre alle spese generali, il Cap e l'Iva e rimborso delle spese di CTU come liquidate dal giudice di primo grado;

Così deciso videoconferenza del 25.02.2025
Il Giudice ausiliario relatore
avv. Giuseppe Dellosso
Il Presidente
Dott. Filippo Labellarte

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