N. R.G. 3946/2021
CORTE DI APPELLO DI ROMA Sezione VI civile R.G. 3946/2021 All'udienza collegiale del giorno 02/07/2025 ore 10:55
Presidente Dott. Antonio Perinelli
Consigliere Dott. Raffaele Miele Relatore
Consigliere Dott. Luca Ponzillo
Preliminarmente il Presidente Sostituisce quale relatore della causa Al G.R. dr…………………………. Il dr………………………………..
Chiamata la causa
Appellante/i
ROMA Parte_1 Avv. TRIA ARGIA pres.
Appellato/i
Controparte_1 Avv. RIGHETTI FABIO pres.
Controparte_2 Avv. RIGHETTI FABIO pres.
***
E' presente la parte sig. . Controparte_1 La Corte invita le parti presenti a precisare le conclusioni ed alla discussione orale ex art 281 sexies cpc. Le parti discutono riportandosi ai propri atti difensivi. La Corte trattiene la causa in decisione.
IL PRESIDENTE DR Antonio Perinelli Raffaella Andreani
Assistente giudiziario pagina 1 di 17
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE SESTA CIVILE
composta dai magistrati: dott. Antonio Perinelli - Presidente dott. Raffaele Miele - Consigliere relatore dott. Luca Ponzillo - Consigliere all'udienza del 2 luglio 2025 ha pronunciato ai sensi dell'art. 281- sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
definitiva nella causa civile in grado di appello iscritta al numero 3946/2021 del registro generale degli affari contenziosi, vertente
TRA
(CF: ), in persona Parte_2 P.IVA_1 dell'amministratore protempore Ing. , con sede legale in Roma, rappresentato e difeso CP_3 dall'avv. Argia Tria (C.F.: - PEC: ) ed C.F._1 Email_1 elettivamente domiciliato presso il suo studio in Roma, Via Laurentina n. 749/A, giusta procura in atti
- APPELLANTE -
E
(C.F.: ) E (C.F.: Controparte_2 C.F._2 Controparte_1
, rappresentati e difesi dall'avv. BI GH (C.F.: – C.F._3 C.F._4
PEC: ) ed elettivamente domiciliati presso il suo studio sito in Email_2
Roma, Via Laurentina n.185, giusta procura inserita nella nomina e costituzione di nuovo difensore depositata in atti
- APPELLATI –
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
pagina 2 di 17 § 1. — Con atto di citazione notificato in data 25/6/2021, il Parte_3
, ha proposto appello avverso l'ordinanza pronunciata dal Tribunale Ordinario di Roma, datata
[...]
28/5/2021, resa nel procedimento ex art.702 bis c.p.c., R.G. n. 53915/2020, promosso da CP_2
e nei confronti dell'attuale appellante..
[...] Controparte_1
§ 2. — I fatti di causa sono esposti nell'ordinanza impugnata, come qui di seguito viene riportato: “Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c., e convenivano di Controparte_1 Controparte_2 fronte a questo Tribunale il , per vederne Controparte_4 riconosciuta la responsabilità in ordine alle problematiche strutturali che negli anni avevano interessato l'immobile di loro proprietà. A tal proposito, i ricorrenti esponevano: di essere proprietari dell'immobile sito all'interno del condominio di;
che già dal 2008, a causa di Parte_1 alcune problematiche strutturali riscontrate all'interno dell'appartamento, avevano convenuto in giudizio il condominio per vederne riconosciuta la responsabilità; che nell'ambito di tale giudizio recante R.G. 72337/2008, il CTU nominato, aveva riscontrato l'esistenza di alcune criticità ascrivibili al , a causa della mancata manutenzione, sia ordinaria che straordinaria dell'immobile; Parte_1 che all'esito di tale giudizio, il con sentenza n. 16242/2016 era stato condannato Parte_1 all'immediato ripristino della perfetta stabilità e funzionalità dell'immobile nonché al pagamento della somma di € 9.600,00 a titolo di indennizzo per ridotta fruibilità; che nonostante la condanna, il non si era mai attivato per porre in essere gli interventi di ripristino richiesti dai Parte_1 ricorrenti, ma anzi, dopo quasi dieci anni dalla sentenza nessun intervento era stato attuato;
che medio tempore le problematiche strutturali relative all'immobile unitamente all'inerzia del Parte_1 avevano determinato l'aggravamento della situazione, tanto che il Comune di Roma, con apposito provvedimento aveva ordinato al condominio di provvedere subito alla eliminazione delle problematiche individuate;
che infine, oltre ai danni lamentati, nel corso degli anni, i ricorrenti avevano dovuto sopportare anche ulteriori spese per la messa in sicurezza e il monitoraggio dell'immobile che dovevano certamente essergli riconosciuti. Pertanto, concludevano chiedendo al tribunale: condannare il , al pagamento della somma di € Parte_3
47.600,00 quale risarcimento liquidato in € 400,00 mensili per n. 119 mensilità a decorrere dal mese di novembre 2010 al mese di settembre 2020, oltre interessi a decorrere dal 1 novembre 2010; condannare, altresì, il , al pagamento della somma di € Parte_3
400,00 mensili per ogni mese fino alla definitiva risoluzione delle problematiche emerse;
condannare, il al pagamento della somma di € 2.118,44 a titolo di Controparte_4 rimborso di spese sostenute per consulenze e interventi conseguenti alle problematiche oggetto di causa;
condannare il , a effettuare a propria cura e spese i Parte_3
pagina 3 di 17 lavori di ristrutturazione interni all'unità immobiliare int. 4 scala F al fine del ripristino della condizione ex ante dell'unità immobiliare medesima, con collaudo come per legge.”.
§ 3. — L'adito Tribunale, con detta ordinanza, ha così deciso: “Il Tribunale Ordinario di Roma, definitivamente pronunciando sulla domanda in epigrafe, così provvede: condanna il condominio di
, in Roma, al pagamento della somma di € 42.542,5 in favore di Parte_3 [...]
e a titolo di risarcimento del danno da ridotta fruibilità CP_1 Controparte_2 dell'immobile, con interessi a decorrere dal novembre 2010; condanna il condominio di
[...]
, in Roma, al pagamento della somma di € 2.118,44 in favore di e Parte_3 Controparte_1 [...]
condanna il resistente al pagamento delle spese del giudizio in favore di Controparte_2 Parte_1 parte attrice, che liquida in € 259,00 per spese € 3.500,00 per compensi, oltre spese generali iva e cpa come per legge”.
§ 4. — Con l'atto di appello, il , ha chiesto di Parte_4 accogliersi le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Roma, contrariis rejectis, in riforma dell'appellata ordinanza ex art. 702 ter c.p.c., accertati i fatti di cui alla narrativa del presente atto e previa sospensione dell'efficacia esecutiva della stessa, accertare e dichiarare che il
[...]
non si è reso responsabile di alcuna condotta omissiva o di Controparte_4 mancata custodia ex art. 2051 c.c. nel periodo ottobre 2010/ottobre 2020, con conseguente rigetto integrale di tutte le domande avanzate dai ricorrenti in primo grado perché del tutto infondate, in fatto ed in diritto;
accertare e dichiarare l'ingiusta condanna del all'intero ammontare delle Parte_1 spese di lite di primo grado e rideterminarle nella legittima misura;
in subordine, ove venisse ravvisata una responsabilità del , voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello rideterminare l'ammontare del Parte_1 risarcimento dovuto ai sigg.ri ritenendolo decorrente da epoca successiva al Controparte_5 monitoraggio che ha sancito la cessazione dello smottamento, ovvero decorrente dal 2019/2020, e calcolandolo in base a legittimi parametri che tengano conto anche del negligente atteggiamento dei proprietari. Con ogni conseguente statuizione in ordine alle spese di lite di ambo i gradi di giudizio”.
§ 5. — Gli appellati, costituitisi con comparsa di costituzione e risposta depositata il 19/4/2023, hanno resistito al gravame, rassegnando le seguenti conclusioni: “Alla luce di tutto quanto sopra,
[...] ed si rivolgono alla Ecc.ma Corte di Appello, affinché Voglia confermare CP_2 Controparte_1 integralmente le statuizioni di cui alla Sentenza impugnata da controparte, con condanna alle spese di parte appellante per il presente grado di giudizio, nonché con condanna ulteriore per lite temeraria, per l'artefazione nella ricostruzione, l'indisponibilità a trovare un accordo e l'assoluta assenza di intervento, aggravata da condotte che lasciano evidenti sospetti di preconcetta determinazione pagina 4 di 17 all'inadempimento e all'elusione di obblighi fondamentali, rispetto ai quali ci si riserva ogni azione, diritto e ragione, anche ai sensi dell'art. 388 c.p., da valutarsi in separata sede”.
§ 6. — Con ordinanza del 2/5/2023 è stata rigettata sia la richiesta di disporre di CTU, che l'istanza di inibitoria formulate dall'appellante.
§ 7. — All'odierna udienza i difensori delle parti hanno precisato le conclusioni, riportandosi ai rispettivi scritti ed hanno discusso oralmente la causa.
§ 8. — L'appello principale si articola in tre motivi.
§ 8.1 — Con il primo motivo viene dedotto il “diniego di mutamento di rito e mancata istruttoria per l'accertamento della responsabilità del ” Parte_1
Si legge in proposito nell'ordinanza impugnata: “Ciò posto, avuto riguardo all'oggetto del presente giudizio, cosi come alla documentazione versata in atti, non vi è stato motivo per valutare l'opportunità di disporre un eventuale mutamento di rito ai sensi dell'art. 702-ter c.p.c. posto che l'accertamento in ordine alla responsabilità del resistente risulta cristallizzata in una Parte_1 differente pronuncia avente valore di giudicato tra le parti e pertanto la valutazione di questo giudice concerne i profili omissivi della condotta ascritta al resistente nell'attuare tale pronuncia”.
Sostiene parte appellante a fondamento del motivo che “Sebbene la parte resistente avesse chiesto il mutamento di rito per carenza dei presupposti processuali per l'ammissibilità del ricorso ex art. 702 bis c.p.c. il Giudice rigettava tale istanza e decideva la causa senza alcuna istruttoria. Il
Giudice, tuttavia, è erroneamente partito dal presupposto che vi fosse prova dell'inadempimento del
, anche per il periodo successivo alla Sentenza n. 16242/2016, e che vi fosse solo bisogno
Parte_1 di determinare l'ammontare del risarcimento mentre così non è. Il Giudice ha valutato come fonte di responsabilità del l'omessa esecuzione dei lavori di cui al titolo giudiziale del 2016: ma,
Parte_1 mentre la responsabilità del per i fatti di cui alla Sent. 16242/2016, nel periodo dal 2008
Parte_1 sino ad ottobre 2010, è stata accertata con titolo - non appellato - e passato in giudicato, non può dirsi lo stesso per il periodo che va da ottobre 2010 ad ottobre 2021, durante il quale il , a detta
Parte_1 del Giudicante, sarebbe stato responsabile di una condotta omissiva, che però non è mai stata accertata e che viene dedotta dal Giudice solo per analogia e senza tenere conto delle prove contrarie prodotte dalla parte resistente nel giudizio di primo grado. Soprattutto, il Giudice ha mancato di approfondire le ragioni per le quali la presunta inerzia del potesse dirsi giustificata e
Parte_1 legittima. Infatti, il Giudice ha immotivatamente ignorato le contestazioni della parte resistente su tre aspetti fondamentali che, se approfonditi con una adeguata istruttoria, avrebbero comportato l'esclusione di qualsiasi responsabilità di tipo omissivo in capo al per il periodo Parte_1 successivo alla Sentenza n. 16242/2016: Il Condominio non poteva intervenire con lavori nelle aree pagina 5 di 17 comuni o a casa dei Sigg.ri fintanto che il fenomeno di smottamento del suolo Controparte_5 era ancora in atto: la circostanza risulta per tabulas, agli atti del procedimento, dagli studi e monitoraggi depositati. Il , infatti, lungi dal tenere una condotta omissiva e inerte, ha Parte_1 posto in essere gli unici interventi possibili in quella condizione, ha disposto costosi accertamenti e monitoraggi, i cui esiti non sono immediati ma vengono forniti su base annuale, ed ha fatto in modo che il fenomeno fosse tenuto sotto stretta sorveglianza sino a quando la situazione non si è finalmente stabilizzata, come emerso all'esito dell'ultimo monitoraggio 2019/2020 che ha sancito, altresì, la cessazione di ogni pericolo. Prima di tale assestamento il non poteva assolutamente Parte_1 intervenire, altrimenti avrebbe addirittura peggiorato la situazione. La circostanza era nota anche alla controparte che, infatti, non ha mai messo in esecuzione la Sent. 16242/2016 dopo il suo deposito, nonostante il mancato appello da parte del , salvo poi avanzare rivendicazioni con l'azione Parte_1 ex art. 702 bis c.p.c. nel 2020, allorchè veniva rilasciata certificazione che il fenomeno di avvallamento del suolo era ormai ai minimi termini, quasi del tutto impercettibile, e veniva rilasciato il certificato di cessato pericolo. E' evidente che l'istruttoria sul punto avrebbe dovuto essere approfondita, anche sentendo i tecnici che negli anni si erano occupati della questione i quali avrebbero certamente illustrato come gli studi sul fenomeno, per essere seri ed efficaci, fossero stati condotti su un arco temporale annuale. L'istruttoria de-qua, peraltro, non sarebbe stata necessaria se il Giudice avesse adeguatamente valutato la documentazione riversata in atti dal , dalla quale emergeva che
Parte_1 gli studi venivano necessariamente condotti su base temporale annuale, così prolungando i termini di eventuale intervento del . Il Giudice, invece, ha interpretato l'attesa degli esiti degli studi
Parte_1 disposti dal valutandola alla stregua di un atteggiamento colpevole ed omissivo. La
Parte_1 responsabilità ex art. 2051 c.c. sarebbe stata configurabile solo ove il non avesse dato
Parte_1 prova di essersi adoperato in ogni modo per la risoluzione della problematica: ed il ha
Parte_1 fornito prova documentale di come abbia adottato tutte le misure possibili e necessarie per evitare pregiudizio alle parti comuni e private, come si evince dagli allegati da 5 a 8 del fascicolo di parte resistente. Una compiuta istruttoria, inoltre, avrebbe quantomeno ridotto il periodo di presunto inadempimento del facendolo semmai decorrere dall'epoca di definitivo assestamento del
Parte_1 fenomeno di abbassamento del terreno, con la conseguenza che, se omissione vi fosse stata, questa sarebbe stata decorrente solo dal 2019/2020, ovvero da quando, cessato lo smottamento, si dava via libera agli interventi sia sulle parti comuni che all'interno dell'immobile dei Sigg.ri
[...]
Il Giudice, invece, ha ritenuto la perduranza dell'inadempimento del , senza Persona_1 Parte_1 graduazioni e senza attenuanti - pur risultanti dagli atti depositati - ininterrottamente per un decennio, dall'ottobre 2010 all'ottobre 2020. Il Giudice ha dimostrato, altresì, di non aver affatto letto gli studi pagina 6 di 17 allegati dal , infatti, si esprime in tal modo: "Tuttavia, il condominio si attivava Parte_1 tardivamente tanto che sino al 9.5.2019, data dell'ultima assemblea documentata, la questione relativa alla risoluzione delle problematiche dell'immobile di proprietà dei ricorrenti (cfr. doc. n. 3 comparsa) era stata di fatto accantonata". Ciò non risponde al vero e risulta per tabulas poiché il Parte_1 aveva fatto eseguire costosi studi e monitoraggi nel periodo luglio 2014/febbraio 2017 (all. 4 alla comparsa di risposta), monitoraggio periodico strutturale maggio 2014/maggio 2017 (all. 5 alla comparsa di risposta), sondaggio geologico e studio delle acque a maggio 2016 (all. 6 alla comparsa di risposta), monitoraggio strutturale 2018/2019 (all. 7 alla comparsa di risposta), monitoraggio strutturale 2019/2020 (all. 8 alla comparsa di risposta). Inoltre, il Giudice pur avendo compreso che la situazione di pericolo era di fatto venuta meno nel 2019, decorrendo semmai da tale data una eventuale inerzia del , lo condannava invece al risarcimento per contegno omissivo a Parte_1 decorrere dal ben più risalente anno 2010 e non dal 2019 come sarebbe stato più logico visti tutti gli interventi fatti eseguire dal 2014 in avanti in attesa dell'assestamento del terreno. Ciò emerge chiaramente dalla parte motiva della ordinanza nella quale il Giudice così si esprime:" Depone in tal senso anche il contenuto del verbale del 9.5.2019 dal quale emerge come all'interno dell'assemblea non vi fosse la volontà di addivenire ad un a reale soluzione del problema ponendo in essere gli interventi di ripristino richiesti dai ricorrenti, considerato che in tale sede era stata evidenziata la venuta meno della situazione di pericolo interessante il fabbricato, senza che venissero deliberati o approvati gli interventi per procedere alla rimessione in pristino dell'immobile di proprietà dei ricorrenti e del relativo fabbricato". Da tale assunto, il Giudice avrebbe dovuto al più far conseguire che, il si era reso inadempiente agli obblighi di intervento a decorrere dal 2019, data di Parte_1 cessazione del fenomeno di smottamento e di cessazione di ogni pericolo. Il Giudice, invece, erroneamente concludeva ritenendo che "...il con la propria Parte_3 condotta omissiva si sia reso inadempiente, sia rispetto agli obblighi di custodia e intervento sulle parti comuni ex art. 1117 c.c., sia in relazione alle statuizioni di cui alla sentenza n. 16242/13 del Tribunale di Roma", ma nessuna condotta omissiva vi era stata ed, anzi, il aveva posto in essere Parte_1 tutto ciò che era possibile fare per monitorare e tenere sotto controllo un fenomeno di smottamento che, certamente, in quanto fenomeno naturale, esulava per durata ed entità dal suo potere di custodia.
Il potere di custodia del , nella perduranza dello smottamento, si poteva esplicare - come è Parte_1 avvenuto - solo ed esclusivamente nell'adozione di tutte le misure idonee a tenere sotto controllo il fenomeno ed a limitare il pericolo a persone e beni sino a quando i monitoraggi da ultimo eseguiti nell'anno 2019/2020 hanno dato conferma della cessazione di ogni movimento del sedime e di cessazione di ogni pericolo;
i Sigg.ri - non hanno mai condotto sul proprio CP_1 CP_2
pagina 7 di 17 immobile alcuna opera di manutenzione da prima della Sent. 16242/13 e sino ai giorni nostri, neanche manutenzione ordinaria, limitandosi ad attendere gli interventi del Condominio. Durante il giudizio il
Condominio, nell'intento di trovare un bonario componimento, aveva fatto eseguire un sopralluogo nella proprietà e predisporre un capitolato lavori con riproduzioni fotografiche CP_1 dell'immobile dei ricorrenti: da tale reportage fotografico, che non è stato possibile depositare in giudizio per l'assenza di istruttoria e che si allega nella presente sede - essendo determinante per una valutazione del reale valore dell'immobile dei ricorrenti - sarebbe emerso certamente che anche i ricorrenti hanno concorso al deterioramento del loro immobile, omettendo anche la minima manutenzione, atteso che lo stato dei luoghi - che è stato riscontrato identico a allo smottamento del terreno ma altresì danni da semplice incuria e omessa manutenzione ordinaria. Solo una istruttoria completa, con sopralluogo e motivata valutazione di un CTU, avrebbe consentito di evidenziare anche detti aspetti ai fini della graduazione di una eventuale responsabilità del che, invece, è Parte_1 stato considerato sic et simpliciter responsabile, in toto, della ridotta fruibilità dell'immobile da parte dei Sigg.ri - i quali, a ben guardare, in tutti questi anni, hanno passivamente CP_1 CP_2
atteso solo l'intervento del . Senza contare, come si dirà meglio nel secondo motivo di Parte_1 impugnazione, che una valutazione, reale ed effettiva, dello stato di deperimento dell'immobile dei ricorrenti sarebbe stata indispensabile anche per determinare in concreto l'eventuale disagio da ridotto godimento, basato sul reale valore che l'immobile de-quo avrebbe nel mercato delle locazioni;

Ad oggi, i ricorrenti non hanno mai messo in esecuzione la Sent.n.16242/2016 con ciò dimostrando non solo la piena conoscenza e consapevolezza dei motivi che impedivano al di eseguire Parte_1 interventi fino a totale assestamento del suolo, ma altresì scarso interesse alla ridotta fruibilità dell'immobile che, si può dedurre, era invece goduto pienamente. Pertanto, lasciando da parte gli interventi esterni che non potevano essere eseguiti - come si è detto - finché il fenomeno di abbassamento del terreno era ancora in corso, è pur vero che per ogni altro adempimento conseguente alla Sent. n. 16242/13 l'impulso di attuazione sarebbe dovuto partire dai ricorrenti stessi che, invece, oltre a non agire esecutivamente per ottenere il ripristino del proprio immobile, per anni non hanno consentito ad alcuno neanche di accedervi. L'inerzia dei Sigg.ri nel mettere in Controparte_5 esecuzione il titolo giudiziale conseguito, con particolare riguardo all'aspetto inerente gli interventi ripristino della loro proprietà, non può, quindi, gravare sul in termini di risarcimento più Parte_1 gravoso a causa del lungo periodo di inattività degli stessi danneggiati. Soprattutto, se si considera altresì che i Sigg.ri omettendo qualsiasi manutenzione sul proprio immobile, Controparte_5 hanno certamente concorso ad aggravare il suo deterioramento. Si precisa, infine, che dopo la Sent.
16242/2013, i Sigg.ri non hanno mai richiesto il ripristino del proprio immobile - infatti non CP_1
pagina 8 di 17 vi sono in atti richieste in tal senso - ma, come dimostrato dall'Assemblea 09/05/2019 (all. 3 al fascicolo di parte resistente) facevano solo pervenire una lettera, a mezzo legale di fiducia (Avv. A.
Gentile), si limitavano a chiedere un risarcimento per ridotta fruizione dell'immobile pur senza essersi mai attivati per ottenere l'eliminazione delle conseguenze del danno all'interno di esso”.
Il motivo è infondato.
E' pacifico e risulta dagli atti che tra le stesse parti sia stata resa, dal Tribunale di Roma all'esito del procedimento R.G. n. 72337/2008, la sentenza n. 16242, depositata in data 23/7/2013 e passata in giudicato, che ha condannato il , attuale appellante, alla Parte_4 eliminazione della causa dei danni lamentati da e , attuali Controparte_2 Controparte_1 appellati, e alla rimessione in pristino dell'appartamento di questi ultimi, mediante le opere indicate dal consulente tecnico.
Dalla CTU espletata nel suddetto procedimento emerge che l'ausiliare del giudice, dopo aver accertato che l'immobile di e era interessato da un diffuso Controparte_2 Controparte_1 panorama fessurativo di rilevante entità, con conseguente riduzione della fruibilità dell'appartamento stimata in ragione del 25% e che tali danni erano imputabili a responsabilità del ed erano Parte_1 dovuti a deformazioni delle strutture portanti (abbassamento di pilastri) causate dal cedimento differenziale delle fondazioni dell'edificio, aveva individuato gli interventi da adottare per la eliminazione dei suddetti fenomeni (precisando che dovevano essere eseguite: “iniezioni di boiacca cementizia fluida, a sospensione colloidale, con inerte di sabbia fine e pozzolana, e additivo debolmente espansivo, da effettuarsi nel sottosuolo dell'edificio, sotto l'area che ha subito i cedimenti, in particolare sotto le strutture di fondazione dei pilastri corrispondenti all'appartamento degli attori”)
e gli interventi necessari per la rimessione in pristino dell'appartamento degli attori nonché i rispettivi costi (cfr. perizia ing. redatta nel procedimento R.G. n. 72337/2008 allegata al fascicolo di Per_2 parte ricorrente in primo grado).
Va altresì precisato che, essendo la sentenza provvisoriamente eseguibile, ai sensi dell'art. 282
c.p.c. gli ordini di eliminazione della causa dei danni e di rimessione in pristino dell'appartamento contenuti nel capo di condanna avrebbero dovuto essere immediatamente adempiuti dal , a Parte_1 nulla rilevando la mancata instaurazione di un procedimento esecutivo da parte degli attori.
Tutto ciò premesso, risultando pacificamente dagli atti che, alla data di instaurazione del procedimento ex art. 702 bis c.p.c. così come alla data della sua decisione, tali ordini non fossero stati eseguiti dal resistente, attuale appellante, avendo lo stesso ammesso in sede di comparsa Parte_1 di costituzione di aver (solo) fatto eseguire periodicamente verifiche di stabilità dell'immobile, sostenendo che ormai ogni pericolo fosse cessato, e di non aver potuto provvedere al ripristino pagina 9 di 17 dell'immobile dei ricorrenti, immediatamente dopo la sentenza, essendo ancora in atto il fenomeno che provocava le lesioni all'interno dello stesso (cfr. comparsa di costituzione di parte resistente del procedimento di primo grado), appare evidente che alcuna istruttoria doveva essere compiuta.
Invero, era palese l'inadempimento del che si era limitato a monitorare la Parte_1 situazione, e non poteva lo stesso essere giustificato dalla necessità di attendere la cessazione dei fenomeni lamentati dai ricorrenti e riscontrati dal perito d'ufficio, in quanto l'esecuzione dei lavori determinati dal medesimo e richiamati dalla sentenza n. 16242/2013 erano proprio finalizzati alla eliminazione di tali problematiche.
Peraltro, emerge dagli atti che il con determinazione dirigenziale del CP_6
9/2/2018, stante la perdurante situazione di pericolo che interessava il fabbricato, aveva diffidato l'amministratore del Condominio a porre in essere gli interventi individuati nella sentenza citata (cfr. doc. n. 11 allegato al fascicolo di parte resistente) e non risulta essere stato stato allegato il provvedimento del che, secondo l'attuale appellante, avrebbe accolto la richiesta di cessato CP_6 pericolo avanzata dal tecnico del Condominio (cfr. doc. n. 10 allegato al fascicolo di parte resistente).
Sulla base di tali risultanze e tenendo presente che “Il giudicato si forma su tutto ciò che ha costituito oggetto della decisione, anche ove ne sia solo il necessario presupposto logico, e la relativa preclusione opera anche nell'ipotesi in cui il successivo giudizio abbia finalità diverse da quelle che costituiscono il "petitum" del primo” (v. Cass. Civ. Sez. Un., 17/12/2007 n. 26482), correttamente il
Giudice a quo non ha mutato il rito, reputando che il procedimento non necessitasse di una istruttoria complessa.
Invero, in tema di procedimento sommario di cognizione, la scelta di mutare il rito rientra nella discrezionalità del giudice, il quale è tenuto a verificare, in relazione all'intero complesso delle difese svolte, se la controversia sia compatibile con un'istruttoria semplificata, la quale non impone di decidere in base alle sole prove documentali, potendo essere articolate anche prove costituende, da assumersi con modalità deformalizzate, che, se non ammesse ingiustificatamente in primo grado, devono essere disposte nel processo d'appello, al fine di evitare che il rito prescelto pregiudichi le ragioni sostanziali del ricorrente (cfr. Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 14734 del 10/05/2022).
Né può ritenersi ammissibile in questa sede la produzione della relazione tecnica di parte e delle relative fotografie (cfr. doc. n. 5 allegato all'atto di appello) avente a oggetto la stima dei lavori di ripristino dell'immobile degli appellati.
Invero la tipologia e le modalità con cui dovevano essere eseguiti i lavori di ripristino dell'immobile di e , erano state a suo tempo determinate dalla Controparte_2 Controparte_1
pagina 10 di 17 ctu espletata nel corso del procedimento n. R.G. n. 72337/2008 ed erano state richiamate nella citata sentenza n. 16242/2013 ormai passata in giudicato.
Del resto, l'ordinanza impugnata ha rigettato la domanda di rimessione in pristino che era stata avanzata dai ricorrenti, unitamente alle domande risarcitorie, proprio perché la rimessione era stata già ordinata con la citata sentenza e, pertanto, la suddetta relazione tecnica allegata dal con Parte_1
l'atto di appello si appalesa del tutto irrilevante.
In conclusione, il primo motivo di appello deve essere rigettato.
§ 8.2 — Con il secondo motivo viene dedotto la “errata determinazione del danno da ridotta fruibilità dell'immobile”.
Si legge in proposito nell'ordinanza impugnata: “Sulla ulteriore eccezione relativa all'inattualità dei parametri posti a fondamento del calcolo per determinare il risarcimento del danno, deve osservarsi come il CTU nella propria relazione, all'epoca, abbia determinato il risarcimento del danno da ridotta fruibilità dell'immobile utilizzando quale parametro il 25% del canone di locazione medio previsto per immobili in base ai parametri delle tabelle dell'agenzia del territorio situati in zona
D28 quartiere IA AL. Tale criterio di determinazione, tuttavia, per quanto corretto, deve essere attualizzato ponendo come base di calcolo il valore medio del canone di locazione di unità immobiliari aventi medesime caratteristiche dell'immobile per cui è causa, a partire dalla data di deposito dell'elaborato peritale (ottobre 2010) (cfr. pagg 60-61 doc.2 ricorrente) sino al settembre
2020. Pertanto, utilizzando il valore medio del canone di locazione al mq delle tabelle dell'agenzia del territorio situati in zona D28 quartiere IA AL, a partire dal secondo semestre del 2010, sino al secondo semestre 2020 per un totale di € 11 al mq, moltiplicato per i metri quadrati dell'immobile, vale a dire 11x130, è possibile ottenere il canone di locazione dell'immobile (€
1.430,00) sul quale calcolare la percentuale da cui ricavare l'importo da scomputare a titolo di ridotta fruibilità 25% di € 1.430,00x 25/100 per complessivi € 357,5. Tale somma deve poi essere moltiplicata per le mensilità richieste 357,5 x 119 – per un totale di € 42.542,5 da riconoscere a titolo di risarcimento del danno da ridotta fruibilità dell'immobile sino al settembre 2020, con interessi a decorrere dal novembre 2010”.
Sostiene parte appellante a fondamento del motivo che “Il Giudice, senza avvalersi dell'ausilio di un CTU, ha deciso di determinare in proprio l'ammontare del risarcimento pretesamente spettante ai Sigg.ri - partendo dai parametri individuati dal perito d'ufficio chiamato nel CP_1 CP_2 giudizio del 2008 tra le parti e conclusosi con la Sent. n. 16242/13; nella perizia del CTU Ing. Per_3 dell'ottobre 2010, il danno da diminuito godimento dell'immobile veniva quantificato nel 25% del canone locativo medio previsto per gli immobili risultanti da tabelle dell'agenzia del territorio in zona pagina 11 di 17 IA - AL, D28. Tale parametro avrebbe dovuto essere attualizzato non soltanto in base alla tipologia dell'immobile, come dichiara di aver fatto il Giudice, ma altresì in base al normale deterioramento d'uso che nel decennio lo stesso avrebbe subito, soprattutto per effetto della mancata ordinaria manutenzione da parte dei proprietari e ricorrenti. Il Giudice, inoltre, si è limitato a richiamare le tabelle suddette, dichiarando di aver eseguito il calcolo, anno per anno, dall'ottobre
2010 all'ottobre 2020, ma ha omesso completamente di indicare un breve prospetto riepilogativo dal quale sarebbe stato possibile verificare anche solo la semplice correttezza aritmetica dei calcoli eseguiti. Se fosse stata disposta una CTU, vi sarebbe stato un elaborato peritale, certamente uno schema del calcolo eseguito dal perito, anno per anno, con la possibilità per le parti di confrontarsi in contraddittorio, di formulare censure ed osservazioni sui parametri di calcolo. Il CTU avrebbe valutato l'effettiva condizione d'uso e manutenzione dell'immobile, il piano, l'esposizione, e sarebbe pervenuto ad una stima concreta del valore della locazione, non ad una stima ipotetica come quella raggiunta dal Giudice in violazione del contraddittorio e del diritto di difesa delle parti. Nella fattispecie, le parti devono limitarsi a prendere atto del risultato finale cui è pervenuto il Giudice in base a calcoli e passaggi matematici che non vengono resi noti. Dalle poche indicazioni fornite, ictu oculi, appare quantomeno inverosimile che, nell'arco di un decennio (2010/2020) le variazioni nel canone di locazione possano essere state così minime da determinare valori locativi medi pressoché identici per ogni annualità: è noto a tutti, infatti, la grave inflessione nel mercato immobiliare degli ultimi anni. Inoltre, la mancata specifica manifestazione del calcolo, per ogni singola annualità, rende oltretutto impossibile individuare eventuali errori e viola il diritto di difesa della parte onerata del risarcimento. Francamente, il criterio di calcolo adottato dal Giudice senza l'ausilio di un esperto - che invece avrebbe enucleato ogni singolo passaggio della determinazione del canone di locazione - appare fin troppo semplicistico e superficiale e non garantisce la legittimità della determinazione dell'ammontare del risarcimento. Nella parte motiva della ordinanza si legge quanto alle modalità di determinazione del risarcimento: "Pertanto, utilizzando il valore medio del canone di locazione al mq delle tabelle dell'agenzia del territorio situati in zona D28 quartiere IA AL, a partire dal secondo semestre del 2010, sino al secondo semestre 2020 per un totale di € 11 al mq, moltiplicato per i metri quadrati dell'immobile, vale a dire 11x130, è possibile ottenere il canone di locazione dell'immobile (€ 1.430,00) sul quale calcolare la percentuale da cui ricavare l'importo da scomputare a titolo di ridotta fruibilità 25% di € 1.430,00x 25/100 per complessivi € 357,5. Tale somma deve poi essere moltiplicata per le mensilità richieste 357,5 x 119 – per un totale di € 42.542,5 da riconoscere a titolo di risarcimento del danno da ridotta fruibilità dell'immobile sino al settembre 2020, con interessi a decorrere dal novembre 2010". In proposito non solo non si comprende come il valore medio del pagina 12 di 17 canone di locazione al mq possa essere rimasto lo stesso (€. 11,00) nell'arco di un intero decennio, ma oltretutto appare assolutamente inverosimile e non rispondente a verità l'individuazione di un canone locativo mensile di €. 1.430,00 per l'unità abitativa dei Sigg.ri - L'appartamento CP_1 CP_2 de-quo, per quanto di dimensioni ragguardevoli (mq. 130) non è mai stato sottoposto ad alcun tipo di intervento manutentivo dall'epoca della costruzione (ed è dimostrato dal reportage fotografico che si allega), non si presenta come un immobile rifinito o di pregio, è un primo piano senza particolari conforts: ad ulteriore riprova dell'ammontare effettivo dei canoni locativi sulla stessa via, per abitazioni di gran lunga più rifinite ed in migliori condizioni di quella dei ricorrenti, veniva prodotto in primo grado, sub all. da 12 a 16 del fascicolo di parte resistente, un insieme di annunci pubblicitari immobiliari dai quali risulta che il valore delle locazioni in loco si attesta tra i €.
1.000,00/1.200,00/mensili. Non bisogna essere esperti per comprendere come per l'immobile raffigurato nel reportage fotografico allegato alla Relazione fatta predisporre dal Condominio, non si possa in alcun modo pretendere un canone locativo mensile di €. 1.430,00, quale parametro di riferimento per la determinazione di un eventuale risarcimento. Il Giudice, pertanto, ha determinato l'ammontare del risarcimento in base a parametri del tutto errati e fuori mercato, oltretutto, senza esplicitarli dettagliatamente come sarebbe stato corretto per consentire alle parti di contraddire in merito”.
Anche il suddetto motivo di impugnazione è infondato.
La circostanza che l'immobile di proprietà di e abbia Controparte_2 Controparte_1 subito, a causa del diffuso e rilevante panorama fessurativo riscontrato dal perito d'ufficio nel procedimento R.G. n. 72337/2008, una riduzione della fruibilità stimata in ragione del 25%, è indicata nella sentenza n. 16242/2013 e, pertanto, anch'essa è coperta dal giudicato.
Quanto al parametro utilizzato nell'ordinanza impugnata per determinare tale ridotta fruibilità, deve rilevarsi che il Giudice a quo si è basato su quello che, a suo tempo, era stato utilizzato dal suddetto consulente, ovvero il canone di locazione medio previsto per immobili situati in zona D28 quartiere IA AL (che è la zona in cui è ubicato l'immobile de quo) ricavabile dalle tabelle di cui alla banca dati delle Quotazioni Immobiliari dell'Agenzia del Territorio relative agli anni interessati, ovvero dal secondo semestre del 2010, (periodo fino al quale è stato calcolato il danno dalla sentenza passata in giudicato) sino al secondo semestre del 2020 (periodo nel quale è stato presentato il ricorso ex art. 702 bis c.p.c.).
La Corte ritiene che il parametro che è stato utilizzato per la determinazione in via equitativa del danno da ridotta fruibilità sia condivisibile in quanto fondato su dati enucleati da Pubblica Autorità e dunque evidentemente attendibili. pagina 13 di 17 I calcoli eseguiti dal giudice a quo sono ben esplicitati nell'ordinanza impugnata e sono corretti mentre il dato di partenza utilizzato ovvero “il valore medio del canone di locazione al mq delle tabelle dell'agenzia del territorio situati in zona D28 quartiere IA AL, a partire dal secondo semestre del 2010, sino al secondo semestre 2020 per un totale di € 11 al mq” è addirittura leggermente sottodimensionato ed è pertanto favorevole all'appellante.
Invero dalle tabelle di cui alla banca dati delle Quotazioni Immobiliari dell'Agenzia del
Territorio, per la zona di riferimento, relative agli anni compresi dal secondo semestre del 2010 al secondo semestre 2020, si evincono i dati seguenti:

1. Anno 2010 (2 semestre) valori locazione tra 10.5 e 15 al mq, valore medio 12,75;

2. Anno 2011 (2 semestre) valori locazione tra 10,8 e 15 al mq, valore medio 12,9;

3. Anno 2012 (2 semestre) valori locazione tra 11 e 14,8 al mq, valore medio 12,9;

4. Anno 2013 (2 semestre) valori locazione tra 10,8 e 14 al mq, valore medio 12,4;

5. Anno 2014 (2 semestre) valori locazione tra 10,3 e 13,3 al mq, valore medio 11,8;

6. Anno 2015 (2 semestre) valori locazione tra 9 e 12,5 al mq, valore medio 10,75;

7. Anno 2016 (2 semestre) valori locazione tra 9 e 12.8 al mq, valore medio 10,9;

8. Anno 2017 (2 semestre) valori locazione tra 8,8 e 12,3 al mq, valore medio 10,55;

9. Anno 2018 (2 semestre) valori locazione tra 7,8 e 10,5 al mq, valore medio 9,15;
10. Anno 2019 (2 semestre) valori locazione tra 8,3 e 11,8 al mq, valore medio 10,5;
11. Anno 2020 (2 semestre) valori locazione tra 8 e 11,8 al mq, valore medio 9,9.
Se ne ricava che il valore locativo medio complessivo del citato appartamento relativo ai suddetti anni sia pari a € 11,31 al mq e non a € 11 al mq come indicato dal Tribunale, con conseguente minore quantificazione del danno da ridotta fruibilità dell'immobile liquidato agli attuali appellati.
Ne deriva che anche tale motivo di impugnazione debba essere disatteso.
§ 8.3 — Con il terzo motivo di appello viene dedotta la: “illegittima attribuzione al resistente della totalità delle spese di giudizio nonostante il rigetto di due su quattro domande attoree”.
Si legge in proposito nell'ordinanza impugnata: “Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo, tenuto conto dell'importo liquidato, in relazione ai parametri medi dello scaglione da € 26.001 a € 52.000 del D.M. 55/2014 epurati della fase istruttoria in conseguenza del rito”.
Sostiene parte appellante a fondamento del motivo che “E' lo stesso Giudice, nella premessa dell'ordinanza impugnata, ad individuare le quattro domande di parte ricorrente e precisamente
"Pertanto, concludevano chiedendo al tribunale: 1) - condannare il Parte_3
pagina 14 di 17 n. 137, al pagamento della somma di € 47.600,00 quale risarcimento liquidato in € 400,00 mensili per n. 119 mensilità a decorrere dal mese di novembre 2010 al mese di settembre 2020, oltre interessi a decorrere dal 1 novembre 2010; 2)- condannare, altresì, il , Parte_3 al pagamento della somma di € 400,00 mensili per ogni mese fino alla definitiva risoluzione delle problematiche emerse;

3- condannare, il Condominio di via Matteo Bartoli, n. 137, 00143 – Roma al pagamento della somma di € 2.118,44 a titolo di rimborso di spese sostenute per consulenze e interventi conseguenti alle problematiche oggetto di causa;

4- condannare il Parte_3
, a effettuare a propria cura e spese i lavori di ristrutturazione interni all'unità
[...] immobiliare int. 4 scala F al fine del ripristino della condizione ex ante dell'unità immobiliare medesima, con collaudo come per legge". Orbene, nella parte motiva della ordinanza si legge chiaramente che solo due domande, delle quattro proposte da parte ricorrente, sono state effettivamente accolte. Infatti, sulla domanda "2" il Giudice ha così pronunciato: "Per quanto concerne l'ulteriore domanda di condanna del condominio al pagamento di € 400 mensili in favore dei ricorrenti sino all'adempimento dell'obbligo di rimessa in pristino dell'immobile, la stessa deve essere rigettata". Parimenti, per la domanda "4", il Giudice ha stabilito: ""Infine, quanto all'ulteriore richiesta di condanna del condominio alla rimessione in pristino dell'immobile di proprietà dei ricorrenti, deve osservarsi come la stessa debba essere rigettata. Come correttamente eccepito da parte resistente infatti, con tale domanda, i ricorrenti di fatto hanno di fatto formulato nel presente giudizio una richiesta di condanna già ottenuta e attualmente passata in giudicato. Dall'analisi del dispositivo della sentenza n. 16242/13 infatti è possibile evincere come tale aspetto fosse già stato delibato dal giudice dell'epoca, che aveva condannato il . dapprima all'eliminazione delle Parte_1 cause pregiudizievoli e successivamente alla rimessione in pristino dell'immobile degli odierni ricorrenti. Tale pronuncia, tra l'altro, di segno favorevole per i ricorrenti oltre ad essere già esecutiva, non può essere ridiscussa nel presente giudizio attesa la perfetta identità del petitum motivo per cui domanda deve quindi essere rigettata". Non si comprende, allora, per quale ragione in presenza di 2 domande rigettate su 4, ovvero il 50%, il resistente sia stato condannato a pagare l'intero Parte_1 ammontare delle spese di lite come se vi fosse stato un totale accoglimento delle istanze attoree. Sul punto il Giudice è, palesemente, incorso in una "svista" a discapito della parte resistente, in quanto avrebbe dovuto prevedere una legittima riduzione delle spese di lite in proporzione alle domande accolte dall'una e dall'altra parte - poiché è stato su impulso della parte resistente che ha ritenuto di rigettare due domande su quattro - e, pertanto, l'erronea attribuzione delle spese di lite, costituisce nella presente sede un autonomo motivo di impugnazione e merita valutazione e correzione almeno in grado di appello”. pagina 15 di 17 Il motivo di appello è infondato.
Invero, tenuto conto che nel giudizio in questione non ricorre alcuna delle ipotesi contemplate dall'art. 92 comma II c.p.c., la decisione di primo grado ha tenuto in adeguata considerazione l'esito complessivo del giudizio, contrassegnato dall'accertamento della responsabilità del e Parte_1 dall'accoglimento delle principali domande di condanna avanzate dai ricorrenti.
§ 9 — L'appello proposto dal , deve essere dunque Parte_4 rigettato.
§ 10. — Non si configurano i presupposti per l'accoglimento della domanda di condanna dell'appellante per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c. avanzata dagli appellati.
Invero, tale domanda richiede pur sempre la prova, incombente sulla parte istante, sia dell'an che del quantum debeatur, o comunque postula che, pur essendo la liquidazione effettuabile di ufficio, tali elementi siano in concreto desumibili dagli atti di causa (cfr. Cass. 15-4-2013, n. 9080; Cass. 30-
7-2010, n. 17902; Cass. 8-6-2007, n. 13395). Essendo, nella specie, mancata la prova del danno, la domanda va respinta.
§ 11 — Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo ai sensi del DM 55/2014, come modificato dal DM 147/2022 (valore della causa da € 26.000,01 a € 52.000,00, valore medio con riduzione ai minimi per la fase di istruttoria/trattazione attesa l'assenza di attività istruttoria).
§ 12 — Ai sensi dell'art.13, comma 1-quater, d.p.r.n.115/2002, deve darsi comunque atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione integralmente rigettata o dichiarata inammissibile.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dal Parte_5
, in persona dell'amministratore pro-tempore, avverso l'ordinanza pronunciata dal Tribunale
[...]
Ordinario di Roma, datata 28/5/2021, nel procedimento ex art.702 bis c.p.c., R.G. n.29095/2020, così provvede:

1. Rigetta l'appello proposto dal confermando l'ordinanza Parte_3
impugnata;

2. Condanna il in persona dell'amministratore pro-tempore, Parte_3
alla refusione delle spese del secondo grado di giudizio in favore di GH BI, avvocato pagina 16 di 17 dichiaratosi antistatario degli appellati, che liquida in € 8.469,00 per compensi, oltre spese generali, IVA e CPA;

3. Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, DPR n. 115/2002 a carico del . Parte_4
Così deciso in Roma il 2 luglio 2025.
Il Consigliere Estensore Il Presidente
dott. Raffele Miele dott. Antonio Perinelli
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