REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello dell'Aquila
in persona dei magistrati:
dr. OL RL - Presidente rel. dr. Carla Ciofani - Consigliera dr. Andrea Dell'Orso - Consigliere
riunita in camera di consiglio ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa in grado di appello iscritta al n. 900 del ruolo generale dell'anno 2023 vertente tra

corrente in Castellalto (TE), in persona del Parte_1 legale rappresentante, rappresentata e difesa Parte_2 dagli Avv.ti Roberta De Berardis e Valeria Vanni come da procura allegata all'atto di citazione in appello
- appellante
E

in proprio e quale CP_1 Controparte_2 procuratrice generale di , nato a [...] il Controparte_3
13 gennaio 1959, residente in [...], Pennsylvania (USA), rappresentati e difesi dall'Avv. Stefano Mariano come da procura allegata alla comparsa di costituzione
- appellati
1 avente ad oggetto: appello avverso la sentenza n. 122 del
Tribunale Ordinario di Teramo, pubblicata il 10/02/2023, in materia di azione di contratto preliminare di compravendita immobiliare

Conclusioni dell'appellante
“1) In via principale, nel merito, in riforma integrale della
Sentenza n. 122/2023 Reg. Sent, rigettare in toto tutte le domande avanzate dagli attori del primo grado, sia nell'an che nel quantum debeatur;

2) In riforma del capo condannatorio del primo grado, in ogni caso, condannare tutti gli attori del primo grado alla rifusione integrale – in favore dell'appellante– delle spese e delle competenze di lite del primo e del secondo grado del Giudizio in ossequio alla soccombenza;

3) in via gradata, nella non creduta ipotesi di rigetto del proposto gravame, in ogni caso:
a) riformare sempre e comunque il capo condannatorio del primo grado e per l'effetto compensare integralmente tra le parti le spese di lite ovvero, in via gradata, compensarle nella misura dei due terzi stante la soccombenza reciproca;

b) compensare integralmente le spese ed i compensi del giudizio di appello”.

Conclusioni degli appellati
“1. rigettare integralmente il proposto gravame, in quanto inammissibile, improponibile, e, comunque, infondato in fatto e diritto;



2. con vittoria di spese e competenze del doppio grado”

2 FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con sentenza n. 122 pubblicata in data 10 febbraio 2023 il Tribunale Ordinario di Teramo, in parziale accoglimento delle domande proposte dai sig.ri CP_1 Controparte_2
e dichiarava la risoluzione del contratto Controparte_3 preliminare di compravendita immobiliare stipulato il 24/10/2010 per inadempimento della promissaria acquirente;
Parte_1 condannava la convenuta al pagamento agli attori della somma di euro 18.560,00, oltre ad interessi e rivalutazione monetaria, a titolo di penale per il ritardo nell'esecuzione delle opere di urbanizzazione che si era impegnata a realizzare nel Parte_1 predetto contratto;
rigettava le ulteriori domande risarcitorie formulate dagli attori e condannava infine la convenuta a rifondere ai sig.ri e le spese di lite, CP_1 CP_2 liquidate in € 555,83 per esborsi ed in € 4.835,00 per compensi, oltre ad accessori di legge.
1.1 Il Tribunale esponeva che i sig.ri e CP_1 CP_2 avevano esposto di avere stipulato con in data Parte_1
24/11/2010 un contratto preliminare di compravendita, con il quale si erano impegnati a vendere alla convenuta tre lotti di un più ampio terreno di loro proprietà sito in AR (TE), per il corrispettivo costituito dall'importo di euro 35.000,00, già versato dalla convenuta, e dalla realizzazione delle opere di urbanizzazione indicate nella convenzione urbanistica da loro stipulata con il in data 16/7/2007, oltre Controparte_4 ad ulteriori opere del valore di euro 11.000,00, ritenute necessarie dal direttore dei lavori e già pagate dagli attori mediante compensazione con il valore dei terreni;
che gli attori avevano esposto che le opere di urbanizzazione dovevano essere
3 ultimate entro il 30/4/2011, termine poi prorogato al 30/7/2011, ma che, nonostante i solleciti, la convenuta non aveva ultimato le opere alla data dell'instaurazione del giudizio, nel settembre del 2014; che gli attori avevano quindi chiesto la risoluzione del contratto preliminare e la condanna di Parte_1 al pagamento della penale pattuita nel contratto, pari ad euro
50,00 per ogni giorno di ritardo nell'ultimazione delle opere, ed al risarcimento degli ulteriori danni subiti.
1.2. Il Tribunale riferiva che aveva chiesto Parte_1 il rigetto delle domande proposte dagli attori, deducendo che essa aveva pressoché ultimato le opere da realizzare, rimanendo da asfaltare “un piccolissimo tratto di soli 150 metri lineari”; che gli attori avevano già ricevuto il corrispettivo per l'acquisto dei tre lotti;
che la domanda risarcitoria era generica ed indeterminata;
che anche gli attori erano inadempienti, non avendo provveduto al pagamento dell'IVA sulle somme fatturate per i lavori eseguiti ed al frazionamento dei lotti oggetto del preliminare.
1.3. Il Tribunale osservava che gli attori avevano provato il titolo della propria pretesa, costituito dal contratto preliminare con il quale la convenuta si era obbligata ad effettuare le opere di urbanizzazione primarie, consistenti nella fornitura e posa in opera di asfalto e pali di illuminazione e negli scavi per la realizzazione della rete fognaria;
che la convenuta non aveva provato di avere correttamente adempiuto le proprie obbligazioni nel termine pattuito;
che dall'istruttoria espletata era emerso il mancato completamento delle opere di urbanizzazione;
che il Comune di
AR non aveva rilasciato il certificato di collaudo in favore dei proprietari lottizzanti, attestando che alla data del
4 25/3/2015 non erano state ultimate “le urbanizzazioni previste in convenzione, mancando ancora la realizzazione della rete di pubblica illuminazione e asfalto del sistema viario”; che i testi escussi, compreso il direttore dei lavori, citato dalla convenuta, avevano confermato la mancata ultimazione dell'asfalto della strada di lottizzazione;
che era invece dimostrato che gli attori avevano provveduto al pagamento dell'IVA e che il frazionamento dei lotti doveva essere effettuato dopo il collaudo da parte del . CP_4
1.3.1. Il Tribunale osservava che l'inadempimento della convenuta doveva ritenersi di rilevante gravità tenuto conto che al momento della proposizione della domanda erano decorsi oltre anni dalla scadenza del termine pattuito ed avuto riguardo all'economia complessiva del rapporto, giacché gli attori, in qualità di proprietari lottizzanti, avevano stipulato il contratto preliminare al fine di realizzare le opere di urbanizzazione primaria previste nella convenzione urbanistica stipulata con il Comune di AR allo scopo di ottenere, in seguito alla cessione gratuita al delle relative aree, i CP_4 permessi di costruire. Ne conseguiva che la mancata ultimazione delle opere di urbanizzazione precludeva loro di realizzare il proprio interesse, incidendo sull'economia complessiva dell'operazione economica.
1.3.2. Il Tribunale riteneva fondata la richiesta degli attori di condanna della convenuta al pagamento della penale pattuita nel contratto preliminare per il ritardo nell'esecuzione delle opere, da calcolarsi in 1.160 giorni, dalla scadenza del termine per l'ultimazione dei lavori prorogato al 30/7/2011 sino alla data del 3/10/2014 di proposizione della domanda di risoluzione, ma reputava equo
5 ridurne l'importo di 2/3, tenuto conto che aveva Parte_1 eseguito la maggior parte delle opere.
1.3.3. Il Tribunale osservava che nessuna delle parti aveva tempestivamente formulato domande restitutorie conseguenti alla risoluzione;
che non potevano essere riconosciuti agli attori ulteriori danni, in assenza di una loro specifica allegazione;
che era inammissibile la richiesta degli attori di condanna della convenuta alla restituzione della somma di euro 49.500,00, versata a in pagamento di parte delle prestazioni Parte_1 eseguite, essendo stata formulata tardivamente nella comparsa conclusionale.
2. Con atto di citazione notificato il 6 settembre 2023 proponeva appello avverso la sentenza sopra Parte_1 indicata sulla base di quattro motivi (indicati come cinque nell'atto di citazione), concludendo come riportato in epigrafe.
2.1. Si costituivano in giudizio le sig.re ed CP_1
quest'ultima in proprio e quale Controparte_2 procuratrice generale del fratello , residente Controparte_3 negli Stati Uniti, chiedendo il rigetto dell'appello.
2.2. La causa veniva rinviata per la decisione ai sensi dell'art. 352 c.p.c., con assegnazione dei termini di legge alle parti per la precisazione delle conclusioni ed il deposito degli scritti conclusionali.
2.2.1. Le parti provvedevano al deposito di memorie nei termini assegnati.
2.2.2. L'udienza di discussione della causa del 15/4/2025 veniva svolta in forma cartolare, ai sensi dell'art. 127-ter
c.p.c., e nelle note depositate le parti si riportavano ai propri scritti difensivi.
2.2.3. Con ordinanza in data 17/4/2025 la causa veniva
6 quindi trattenuta in decisione.
3. Con il primo motivo di appello lamenta Parte_1 la violazione e falsa applicazione degli artt. 1460 c.c., 1453
c.c., 1668 c.c., 2697 c.c. e 166 c.p.c.; evidenzia che il contratto stipulato con gli appellati era un contratto misto di compravendita ed appalto;
che non sussisteva il suo inadempimento, giacché al momento della stipula del preliminare rimanevano solo poche opere da eseguire, essendo stata in precedenza incaricata dagli appellati della realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria con contratto di appalto;
che il termine per il completamento era stato prorogato a seguito di una nota inviata dal suo legale il 27/11/2013 agli appellati;
che i testi sentiti in primo grado avevano confermato che l'unica opera ancora da eseguire era la realizzazione dell'asfalto di
150 mt di strada;
che il giudice aveva errato nel ritenere che il frazionamento dei lotti da parte degli appellati doveva essere effettuato dopo il collaudo del CP_4
4. Con il secondo motivo di appello lamenta Parte_1 la violazione e falsa applicazione dell'art. 1455 c.c., deducendo che il giudice aveva erroneamente ritenuto il suo inadempimento di rilevante gravità, nonostante le opere di urbanizzazione fossero quasi ultimate e tenuto conto che non rispondeva al vero che in difetto di collaudo da parte del Comune gli appellati non potevano ottenere il rilascio dei permessi di costruire.
5. Con il terzo motivo di appello lamenta Parte_1 la violazione e falsa applicazione degli artt. 1382, 1453 e 1454
c.c., contestando la condanna al pagamento della penale con decorrenza dal 31/07/2011 al 3/10/2014. L'appellante insiste che non vi era stato inadempimento, che il termine per l'ultimazione
7 dei lavori non era essenziale e che il ritardo non era comunque a lei ascrivibile, dipendendo a sua volta dai ritardi di UZ
Reti s.p.a. e EN AS negli allacci.
6. I tre motivi sopra esposti devono essere trattati congiuntamente stante la loro connessione. Essi sono infondati.
6.1. Come correttamente rilevato dal Tribunale, la nota dell'ufficio tecnico del in data 25/3/2015 Controparte_4 attesta che a tale data, decorsi oltre tre anni e mezzo dal termine per l'ultimazione delle opere di urbanizzazione previsto nel contratto preliminare al 30/4/2011 e prorogato al 30/7/2011, queste non erano state completate da mancando la Pt_1 realizzazione della rete di illuminazione e l'asfalto della rete viaria.
6.1.1. Il geom. tecnico comunale, Testimone_1 sentito come testimone nell'udienza del 28/2/2017, ha confermato che a tale data l'intera strada della lottizzazione non era stata ancora asfaltata.
6.1.2. Anche il teste citato dall'odierna appellante, geom.
consulente di e direttore dei Controparte_5 Parte_1 lavori oggetto di causa, sentito nell'udienza del 7/6/2016, ha confermato che a quella data la posa in opera dell'asfalto non era ultimata, pur avendo minimizzato il tratto mancante, indicato in soli 150 mt, ed avendo fornito quale giustificazione del ritardo l'attesa del miglioramento delle condizioni atmosferiche, scarsamente attendibile considerato che i lavori avrebbero dovuto terminare circa cinque anni prima.
6.2. Contrariamente a quanto dedotto dall'appellante, nessun accordo posticipare il termine del 30/7/2011 di consegna dei lavori risulta concordata fra le parti.
8 6.2.1. La lettera del 27/11/2013, inviata dai legali di al legale dei sig.ri e , prodotta Parte_1 CP_1 CP_2 dall'appellante, costituisce la risposta alla diffida ad adempiere inviatale il 14/10/2013 dal legale degli odierni appellati, nella quale questi ultimi diffidavano a Parte_1 riprendere i lavori e ad ultimarli entro il 31 dicembre dello stesso anno, pena la risoluzione del contratto. In risposta l'odierna appellante dichiarò che i lavori erano stati ultimati, tranne una piccola parte, che il ritardo non era a lei ascrivibile, che i committenti erano sempre stati informati dell'andamento dei lavori e che era stata concordata una proroga del termine originario con esclusione della penale.
6.2.2. Di tale accordo, i cui termini e la data di stipula non sono neppure indicati, l'appellante non ha tuttavia fornito alcuna prova né, stante la genericità della deduzione contenuta nella lettera sopra citata, esso può ritenersi provato sulla base della mancata controrisposta alla lettera del 27/11/2013 da parte degli appellati, i quali avevano già preso posizione sul ritardo nell'esecuzione delle opere diffidando la controparte ad adempiere.
6.3. Priva di fondamento è anche la deduzione dell'appellante, secondo cui il frazionamento dei lotti avrebbe dovuto essere effettuato prima dell'ultimazione delle opere di urbanizzazione. Nel contratto preliminare, infatti, era espressamente stabilito che gli odierni appellati si obbligavano a frazionare i lotti promessi in vendita e ad esperire ogni pratica necessaria affinché “a seguito della regolare verifica
e collaudo delle opere di urbanizzazione” o i suoi Parte_1 aventi causa potessero ottenere quanto promessole in vendita.
Come già detto, il collaudo non ebbe luogo a causa della mancata
9 ultimazione delle opere di urbanizzazione da parte dell'appellante.
6.4. Quanto all'ascrivibilità del ritardo ad CP_6
, ha prodotto unicamente una lettera in data
[...] Parte_1
27/7/2011, nella quale comunicava agli odierni appellati di essere in attesa che EN definisse gli oneri necessari per la realizzazione della rete gas. Non ha tuttavia ha specificato quando tali indicazioni le furono fornite, né per quali ragioni si fosse rivolta all'EN solo quindici giorni prima della scadenza del termine per l'ultimazione dei lavori, come risulta nella lettera citata.
6.5. Corretta risulta anche la valutazione del giudice di primo grado in ordine alla gravità dell'inadempimento, alla luce dell'interesse dei promittenti venditori alla complessiva operazione di cessione di una parte dei lotti e di appalto delle opere di urbanizzazione, al fine di procedere all'edificazione dei lotti non promessi in vendita a ed all'utilizzo Parte_1 degli immobili edificati.
E' vero, infatti, che in base alla convenzione urbanistica i permessi di costruire potevano essere rilasciati dal Comune anche prima dell'ultimazione delle opere di urbanizzazione, purché fossero state realizzate le livellette stradali al fine di consentire l'individuazione delle quote degli edifici, ma all'art. 9 della convenzione era previsto che i certificati di agibilità potessero essere rilasciati solo dopo il collaudo delle opere di urbanizzazione. Ne consegue la sostanziale inutilizzabilità degli edifici costruiti in difetto di ultimazione delle opere da parte di , il cui ritardo si Parte_1 era protratto per oltre tre anni rispetto al termine pattuito
10 dalle parti alla data di proposizione da parte degli odierni appellati della domanda giudiziale di risoluzione.
7. Con il quarto motivo di appello (indicato nell'atto di citazione come quinto), lamenta la violazione e Parte_1 falsa applicazione da parte del Tribunale dell'art. 92 c.p.c., deducendo che il giudice avrebbe dovuto compensare le spese del giudizio quanto meno parzialmente, poiché ricorreva un'ipotesi di soccombenza reciproca, tenuto conto che il Tribunale aveva rigettato la domanda risarcitoria proposta dagli attori, aveva ridotto la penale ed aveva dichiarato inammissibile la domanda restitutoria proposta dagli attori nella comparsa conclusionale.
L'appellante chiede pertanto che, anche in caso di rigetto degli altri motivi di appello, venga modificata la disciplina delle spese processuali contenuta nella sentenza di primo grado.
7.1. Anche tale motivo è infondato.
7.1.1. Secondo il costante insegnamento della Corte di cassazione, il giudice nel regolare le spese processuali gode di ampia discrezionalità, purché non siano violati eventuali limiti tariffari e non venga condannata al pagamento delle spese processuali la parte interamente vittoriosa (vedi, ex plurimis,
Cass. n. 9860 del 2025)
7.2. Nel caso in esame il Tribunale, con valutazione scevra da errori logici, ha ritenuto prevalente la soccombenza di
, avendo accolto la domanda principale proposta dagli Pt_1 attori, avente ad oggetto la risoluzione del contratto preliminare stipulato fra le parti.
8. Sulla base di quanto esposto l'appello deve essere integralmente rigettato.
9. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo sulla base dei valori medi indicati nelle tabelle
11 allegate al d.m. n. 147 del 2022 per le cause di valore compreso fra €. 52.000,01 ed €. 260.000,00, avendo la causa ad oggetto la risoluzione del contratto preliminare, nel quale le parti avevano indicato in euro 95.200,00 l'importo complessivo del corrispettivo dovuto da ai venditori, costituito dalla Parte_1 somma di euro 35.000,00 più il valore delle opere di urbanizzazione.
Nella liquidazione vanno esclusi i compensi previsi per la fase di trattazione, che non si è svolta, e le spese devono essere contenute nei limiti di quanto richiesto dagli appellati nella loro nota spese.
10. Va infine dato atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, d.P.R. 115 del 2002 della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante di una ulteriore somma pari al contributo unificato dovuto per la proposizione della presente impugnazione, calcolato in base all'effettivo valore della controversia indicato in sede di liquidazione delle spese di lite.


P.Q.M.


La Corte d'Appello dell'Aquila, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza disattesa, così provvede:
1) Rigetta l'appello;
2) Condanna l'appellante a rifondere alla parte appellata le spese del presente grado di appello, che liquida nell'importo di euro 5.156,00 per compensi, oltre ad accessori di legge ed al rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15%;
3) dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, d.P.R. n.
115 del 2002, della sussistenza dei presupposti per il
12 versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione proposta, calcolato in base all'effettivo valore della controversia indicato in sede di liquidazione delle spese di lite.
Così deciso in L'Aquila, nella camera di consiglio del 2/12/2025
La Presidente est.
dr. OL RL
13