REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
Sezione VI civile
La Corte di appello di Napoli, sez. VI civile, così composta:
dott. Francesco Notaro presidente rel est.
dott. ssa Ada Meterangelis consigliere dott. Fabio Magistro consigliere
SENTENZA
nella causa recante il numero di ruolo 75/2021, avente ad oggetto appello avverso la sentenza n. 8055/2020, pubblicata il 27.11.2020 del tribunale di Napoli, sezione
VI
TRA
, nata a [...] il [...], cf. e Parte_1 C.F._1
residente in [...], elettivamente domiciliata in
Napoli, alla Piazza Nicola Amore n. 10, presso lo studio degli avv.ti Settimio di
Salvo, cf. cf. CodiceFiscale_2 Parte_2 C.F._3
e , cf. che la rappresentano e
[...] Parte_3 C.F._4
difendono in virtù di procura in calce allegata all'atto di appello
Appellante
E
, nata a [...] il [...], cf. , CP_1 CodiceFiscale_5
res.te in Napoli alla via Salvator Rosa n. 121, elett.te dom.ta in Arzano, alla via
Alfredo Pecchia n. 71 presso lo studio dell'avv. Elpidio Capasso, cf.
1 , che la rappresentata e difende giusta procura rilasciata su C.F._6
foglio separato allegato alla comparsa di risposta
Appellata
Conclusioni
All'udienza del 10.7.2025, trattata con le modalità previste dall'art. 127 ter c.p.c.,
le parti hanno concluso come da relative note.
Motivi della decisione
A – Giudizio di primo grado
A.a.) La domanda avanzata da ed i fatti posti a fondamento della Parte_1
stessa, sono così riassunti nel provvedimento impugnato:
< proprietaria di un appartamento sito in Napoli, via Salvator Rosa, n. 121, piano 4, contraddistinto al catasto al foglio 16, particella 31,sub. 41, acquistato con atto di compravendita per notar del 24 novembre 2003, con cui Persona_1
trasferiva alla medesima la piena ed esclusiva proprietà Persona_2 dell'immobile previamente detto;
che la sua dante causa aveva a sua volta acquistato dalle sig.re e Ida Cartier;
che la detta unità immobiliare originariamente Persona_3 faceva parte di un appartamento di maggiori dimensioni, di dieci vani, con sovrastante lastrico e sottotetti di proprietà della signora che a seguito di divisione Persona_3
l'immobile veniva ripartito in due distinte unità: quella individuata con l'interno 19/b alienata a e poi venduta all'odierna attrice, ed il cespite Controparte_2 contraddistinto con il 19/a alienato da a e poi donato Persona_3 Controparte_3 alla figlia entrambi i cespiti sono dotati di corrispondenti sottotetti, privi CP_1 di accessi autonomi;
l'accesso al lastrico solare è possibile solo attraverso l'appartamento di CP_1
Tutto ciò premesso, deducendo di essere proprietaria della quota di sottotetto sovrastante il proprio appartamento, in quanto pertinenza dello stesso, citava in giudizio per ottenere corrispondente accertamento della propria qualità di CP_1 proprietaria, posto che si riteneva, invece, proprietaria dell'intro sottotetto, CP_1 anche della quota sovrastante l'appartamento della controparte.
2 Si costituiva che contestava estensivamente la domanda avversa, CP_1 qualificandosi quale esclusiva proprietaria del lastrico solare e dei sottotetti, in quanto oggetto di esplicito trasferimento indicato nel proprio titolo d'acquisto, diversamente dal titolo di controparte ove non vi era nessun riferimento alle componenti de quibus.>>.
A.b.) Il tribunale adito, disposta c.t.u., così statuiva:
<
b) condanna parte attrice al rimborso in favore di parte convenuta delle spese processuali che liquida in euro 3.100,00 per compensi, oltre rimborso spese generali al
15%, IVA e CPa come per legge, con distrazione in favore dell'avv. Elpidio Capasso;

c) pone le spese di ctu definitivamente a carico di parte attrice.>>.
Il primo giudice così argomentava la sua decisione:
<
Invero, diversamente da quanto sostiene parte attrice, assume valore dirimente ai fini della decisione la circostanza che l'accesso al lastrico e ai sottotetti avviene in via esclusiva attraverso scala posta all'interno dell'appartamento della convenuta.
Invero, seppur si conviene con la difesa di parte attrice laddove assegna funzione di pertinenza al sottotetto, è altrettanto vero che per effetto delle modifiche intervenute all'atto della divisione dell'immobile è cessato per comportamento concludente dell'originario unico proprietario il detto vincolo pertinenziale.
Trova, invero, applicazione nel caso di specie il seguente principio di diritto: “In tema di pertinenze, la legittima costituzione del vincolo presuppone l'esistenza, oltre che di un unico proprietario, di un elemento oggettivo, consistente nella materiale destinazione del bene accessorio ad un rapporto funzionale con quello principale, e di un elemento soggettivo, consistente nella effettiva volontà, espressa o tacita, di destinazione della res al servizio o all'ornamento del bene principale da parte di chi abbia il potere di disporre di entrambi. Pertanto, proprio in quanto la destinazione in modo durevole di una cosa - pure immobile - a servizio od ornamento di un'altra non necessita di alcuna forma solenne, anche la volontà di esclusione o cessazione di un rapporto pertinenziale tra due cose può essere desunta da qualsiasi elemento a tal fine ritenuto idoneo, con accertamento di mero fatto, insindacabile in sede di legittimità se adeguatamente e correttamente motivato” (cfr Cassazione civile, 29/04/2003, n.6656).
Nella fattispecie, carattere concludente ha il comportamento dell'originario unico 3 proprietario che in sede di frazionamento, rendendo usufruibile il lastrico solare ed i sottotetti per il solo tramite di scala posta all'interno di uno solo dei due appartamenti, ha nei fatti fatto cessare il vincolo pertinenziale tra le dett(e) componenti strutturali e l'appartamento oggi di proprietà di parte attrice.
Ciò trova indiretta conferma nella circostanza che solo nel titolo della convenuta, e non già in quello di parte attrice, c'è esplicito riferimento, nell'oggetto del trasferimento, del sottotetto e del lastrico solare.
In definitiva, pertanto, la domanda va reietta.>>,
regolando le spese secondo soccombenza, dopo aver ritenuto insussistenti i presupposti per affermare la responsabilità dell'attrice ex art. 96 c.p.c.
B – Giudizio d'appello
B.a.) Avverso detta pronuncia proponeva appello , da intendersi Parte_1
qui ritrascritto e alla cui integrale lettura si rimanda quale parte espressa della
presente decisione, sulla base di un unico motivo così rubricato:
“ERRATA COMPRENSIONE DELLO STATO DEI LUOGHI, DEI TITOLI DI
PROPRIETÀ E DELLA FUNZIONE PERTINENZIALE DEI SOTTOTETTI
(INDIPENDENTE DALL'ESISTENZA DI UN ACCESSO)”, con cui sostiene a) che il tribunale avrebbe omesso di considerare che i sottotetti erano due, visto che quello indicato come soppalco dal c.t.u. non è altro che l'originario sottotetto, trasformato dalla sovrastante la porzione frazionata dell'unico originario appartamento, CP_1
poi ceduta alla dante causa della convenuta;
b) che il primo immobile, frazionato nell'interno 19b, ad essere stato venduto, in data 20.12.1985, dall'unica iniziale proprietaria atto col quale venivano trasferiti anche “accessori, Persona_3
pertinenze, e dipendenze”, era quello poi ad essa pervenuto da Pt_1 CP_2
nel 2003, mentre quello della frazionato nell'interno 19a, era
[...] CP_1
stato a questa venduto da in epoca successiva, con atto del Controparte_3
22.12.1987, e faceva riferimento al sottotetto indicato al singolare e non al plurale,
4 sicché, costituendo il sottotetto sovrastante l'immobile poi pervenuto ad essa , Pt_1
pertinenza dell'appartamento, già ceduto in forza dell'atto del 1985, non poteva essere trasferito alla , dante causa della né l'originaria proprietaria CP_3 CP_1
se ne era riservata la proprietà; c) aggiungeva ancora, richiamando Per_3
giurisprudenza di legittimità, che la questione dell'accesso era irrilevante ai fini di individuare il carattere pertinenziale, il quale andava rinvenuto nella funzione che assolve il bene, nel caso in esame certamente di sottotetto termico, destinato a proteggere dal freddo, dal caldo e dall'umidità il sottostante appartamento, senza che necessiti dell'attività umana di farvi accesso, considerate, del resto, le caratteristiche e dimensioni del sottotetto in contestazione, che non può essere abitabile.
L'appellante, in riforma della sentenza di primo grado, così concludeva:
“1) dichiarare la sig.ra , nata a [...] il [...] (C.F. Parte_1
, unica ed esclusiva proprietaria del sottotetto sovrastante C.F._1
l'appartamento sito in Napoli alla Via Salvator Rosa 121, piano 4, contraddistinto al
N.C.E.U di Napoli, Sez. AVV al foglio 16, con la p.lla 32, sub. 41, piano 4, int. 19/b;
2) ordinare alla sig.ra il ripristino dello stato dei luoghi e il rilascio del CP_1 suddetto sottotetto;

3) condannare la convenuta al risarcimento dei danni, da liquidarsi in separata sede;

4) condannare la stessa al pagamento delle spese, anche generali, e competenze del presente giudizio, i.v.a e c.p.a.”.
B.b.) Si costituiva la quale resisteva all'impugnazione, così CP_1
concludendo:
“respinta ogni contraria deduzione od eccezione, rigettare l'appello promosso dalla sig.ra in quanto infondato in fatto ed in diritto e per l'effetto confermare la Pt_1 sentenza impugnata.
Con vittoria di spese e compensi del presente grado di giudizio e con attribuzione al sottoscritto procuratore antistatario.”.
B.c.) La causa, all'udienza indicata in epigrafe, trattata con le modalità previste
5 dall'art. 127 ter c.p.c., in data 16.7.2025 veniva riservata in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c., nel testo applicabile ratione temporis, di gg. 50 + 20.
C – Analisi dei motivi di appello
Ritiene la corte che l'appello non possa essere accolto.
C.a.) Il nodo della questione 'individuato' dal giudice di primo grado e sciolto dal tribunale in favore della risiede nell'affermazione secondo la quale, pur CP_1
convenendosi con l'attrice che 'di regola' il sottotetto, in edifici come quello per cui
è causa, assolve alla funzione pertinenziale di garantire protezione dal freddo, dal caldo e dall'umidità, all'appartamento sottostante, “è altrettanto vero che, per effetto delle modifiche intervenute all'atto della divisione dell'immobile”, detto vincolo pertinenziale “è cessato per comportamento concludente dell'originario unico proprietario”.
L'appellante contesta detta affermazione da un lato sostenendo che, prevedendo l'art. 818 c.c. al comma 1 l' 'automatico' trasferimento della pertinenza unitamente al bene principale, anche a voler ritenere che l'atto di acquisto della dante causa della si riferisse al sottotetto in contestazione, esso sarebbe successivo a CP_1
quello della sua dante causa, di tal che, in forza del successivo comma 3, la cessazione della qualità di pertinenza non le sarebbe opponibile.
Anche perché il comportamento concludente cui fa riferimento il tribunale –
l'accesso al sottotetto praticabile esclusivamente dalla proprietà – non CP_1
sarebbe tale, essendo, anche per la giurisprudenza di legittimità richiamata nell'atto di appello (Cass. n. 9383/2020), ininfluente.
C.b.) Occorre in primo luogo considerare che, riguardo alla 'volontà' del proprietario di rimuovere il vincolo pertinenziale, che deve essere manifestata
6 inequivocamente – dato su cui sono tutti concordi – si rinvengono due indirizzi, il primo in base al quale la cessazione del vincolo pertinenziale, così come l'atto di destinazione, non necessità di forme particolari o solenni, potendo essere desunta da qualsiasi elemento ritenuto idoneo a tal fine dal giudice, con accertamento non sindacabile in sede di legittimità se logicamente argomentato (vds. per es. Cass.
16914/2011); il secondo il quale sembra richiedere che detto comportamento non possa ricavarsi aliunde, occorrendo che possa evincersi nell'atto stesso (vds. Cass. n.
6230/2000).
Potrà anche convenirsi con quanto opposto dalla circa il fatto che Pt_1
l'accesso dal solo terrazzo ceduto alla , dante causa della comunque CP_3 CP_1
implicitamente, ma altrettanto chiaramente, contenuto nel titolo, non potrebbe, di per sé solo, configurare detto comportamento concludente, sempre alla luce della funzione, 'di regola', assolta dal sottotetto.
Vi è però che già nell'atto di vendita in favore della del 20.12.1985 CP_2
(che poi cede alla ), si fa espresso riferimento alla originaria complessiva Pt_1
consistenza, ante frazionamento, dell'intero appartamento, per poi precisare che l'interno “19b, composto di quattro vani ed accessori”, oggetto della vendita, è
divenuto tale – “attualmente” – “per effetto di denuncia di variazione presentata
all'U.T.E. di Napoli – Sez. N.C.E.U. ed ivi registrata il 14 dicembre 1985 al n.
1/15/77 – allibrato alla medesima partita catastale – Sez Avvocata Foglio 16 –
Mappale 32 – Subalterno 41 via S. Rosa n. 121 Piano Quarto int. 19/b”.
Analogamente, l'atto con cui la vende alla , fa nuovamente Per_3 CP_3
riferimento all'originaria consistenza per poi precisare sempre che esso deriva
“giusta la denuncia di variazione presentata all'u.T.E di Napoli il 14 dicembre
1985, al n. I/1577/1985, con i seguenti dati: Sez. Avv. fl 16, p.lla 32 sub 40 , via S.
7 Rosa n. 121, piano 4°, interno 19 sub A”.
Ma, esaminando la denuncia di variazione, emerge che il sottotetto 'rivendicato'
dalla è inserito nel subalterno 40, int. 19a, e non nel 41, int. 19b, acquistato Pt_1
dall'attrice.
Ora, non può condividersi l'obiezione della secondo la quale le risultanze Pt_1
catastali hanno diversa finalità.
Innanzi tutto, restando su di un piano squisitamente contrattuale e dell'interpretazione del regolamento negoziale, ad esse non può non accordarsi rilevanza laddove influiscano sulla individuazione dell'oggetto, come evidentemente
è avvenuto nel caso in esame, sol che si pensi che la denuncia del frazionamento è
stata fatta, con altrettanta evidenza, poco prima, proprio in previsione della vendita del 'nuovo' appartamento alla . CP_2
Se poi si passa sul piano della individuazione della volontà della proprietaria di far cessare il vincolo pertinenziale, non solo ciò risulta logicamente interpretabile in tal senso quale comportamento concludente (se non espresso), ma è anche contenuto proprio nei titoli di acquisto sia della , che della . CP_2 CP_3
Tanto conferisce anche nuova valenza alla circostanza che l'accesso al sottotetto
de quo può avvenire esclusivamente dal lastrico solare venduto alla , CP_3
rivelando la volontà di 'configurare' una nuova entità autonoma costituita dall'interno 19a, sub 40, ove si consideri, in aggiunta, che, diversamente da quanto opina l'appellante, le dimensioni del sottotetto sono sicuramente compatibili anche con altre utilizzazioni.
E 'supera', altresì, ogni questione prospettata riguardo alla anteriorità del trasferimento alla dante causa della , rispetto a quello in favore della dante Pt_1
causa della CP_1
8 Da ciò consegue che la sentenza di primo grado deve essere confermata.
D- Le spese
Nella reiezione dell'appello, con conferma integrale della sentenza di primo grado, le spese vanno a carico dell'appellante, tenuto conto del valore indeterminato della domanda (in assenza di riferimenti relativi alla rendita catastale del sottotetto)
e avuto riguardo al principio espresso dal giudice di legittimità per il quale <
tema di liquidazione di compensi a carico del soccombente, l'art. 5, comma 6, del
D.M. 55 del 2014 - secondo cui le cause di valore indeterminabile si considerano normalmente di valore non inferiore ad euro 26.000,00 e non superiore ad euro
260.000,00 - non impedisce al giudice di scendere al di sotto dei detti limiti, e pertanto allo scaglione immediatamente inferiore, quando il valore effettivo della controversia non rifletta i parametri "di regola" predisposti dal legislatore, ossia quando sussistano particolarità della singola lite che rendano giustificato il ricorso ad uno scaglione più basso, in rapporto "all'oggetto e alla complessità della controversia".>> (Cass. nn. 968/2022 e 26113/2023), stante la ridotta complessità
delle questioni trattate, in misura maggiormente prossima ai minimi, in ragione del tenore complessivo delle difese svolte, sussistendo, altresì, i presupposti di cui all'art.13 comma 1 quater dpr 115/02 per il versamento, a carico dell'appellante,
dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art.13 comma 1 bis dpr cit..


P.Q.M.


La Corte di appello di Napoli, sezione VI civile, definitivamente pronunciando sull'impugnazione di cui in epigrafe, così provvede:
a) rigetta l'appello nei sensi di cui in motivazione;

b) condanna l'appellante a rifondere le spese del grado che liquida in favore dell'appellata, con distrazione al suo procuratore, in euro 3.200,00 per compensi
9 professionali, oltre spese generali in misura del 15%, iva e c.p.a.;
c) dà atto che, per effetto della odierna decisione, sussistono i presupposti di cui all'art.13 comma 1 quater dpr 115/02 per il versamento, a carico dell'appellante,
dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art.13 comma 1 bis dpr cit..
Napoli, così deciso in data 6 novembre 2025
Il presidente est.
dott. Francesco Notaro

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