REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI TRIESTE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Riunita in camera di consiglio nelle persone dei Sigg. Magistrati:
Dott.ssa Marina Vitulli Presidente
Dott. Giuliano Berardi Consigliere est.
Dott.ssa Alessandra Burra Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 411 del ruolo 2024 avente ad oggetto: appello avverso la sentenza n. 646/2024 del Tribunale di Pordenone, pubblicata in data 12 novembre 2024,
in punto: recesso da contratto preliminare di compravendita immobiliare;
causa vertente
TRA
in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli Parte_1
Avv. Emanuele Urso e IC Bovi per mandato alle liti esteso su documento informatico separato ai sensi dell'art. 83, comma 3, c.p.c.
APPELLANTE
E
, rappresentato e difeso dall'Avv. Andrea Bellotto per mandato alle liti CP_1
esteso su documento informatico separato ai sensi dell'art. 83, comma 3, c.p.c.
APPELLATO – APPELLANTE INCIDENTALE
* * * CONCLUSIONI
Per l'appellante: “In via principale di merito, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, rigettato l'appello incidentale ex adverso proposto così come infondato in fatto ed in diritto, rifiutato ogni mutamento e/o ampliamento del contraddittorio, in riforma della sentenza n. 646/2024 – Repert. n.
1030/2024 ( doc.1), notificata in data 27.11.2024 emessa inter partes dal Tribunale di
Pordenone, Sezione Civile, in persona del Giudice Unico Dott. Francesco Tonon – R.G.
n. 2066/2023, pubblicata il 12.11.2024, accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado e che qui si riportano: nel merito, previa restituzione di quanto nelle more pagato, in esecuzione alla sentenza di I grado qui impugnata, pari alla somma di euro 352.706,96, oltre interessi legali ex art. 1284 IV comma c.c., in via principale,
dichiarare la risoluzione del contratto preliminare registrato di compravendita di immobile sottoscritto il 2.9.2019 ed avente ad oggetto le unità immobiliari A09-P12
facenti parte dell'edificio condominiale sito in Caorle – Duna Verde - già via Veglie n.
80, condannando al pagamento a della caparra confirmatoria CP_1 Parte_1
ricevuta di euro 78.000,00; in via subordinata: accertata la legittimità del recesso esercitato da dal preliminare registrato sottoscritto il 2.9.2019 ed avente ad Parte_1
oggetto le unità immobiliari A09- P12 facenti parte dell'edificio condominiale sito in
Caorle – Duna Verde – già via Veglia n. 80, condannare il sig. a pagare CP_1
a la somma di euro 78.000,00 a titolo di caparra confirmatoria;
sempre in via Pt_1
principale: ritenuto di scarsa importanza e/o incolpevole e/o per causa di forza maggiore,
per tutte le ragioni esposte in fatto ed in diritto, il ritardo di nella consegna Parte_1
degli immobili A10-P09 facenti parte dell'edificio condominiale sito in Caorle – Duna
Verde - già via Veglia n. 80, di cui al contratto preliminare non registrato, preso atto
2 della concorde volontà delle parti di sciogliere il predetto impegno contrattuale,
rigettarsi le domande tutte formulate da parte appellata, condannando il signor CP_1
a risarcire il danno cagionato alla in ragione del proprio
[...] Parte_1
inadempimento nella somma di euro 50.000,00 pari alla garanzia prestata, ovvero nella somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia all'esito della causa, nonché
condannare il medesimo a restituire l'assegno n. 8335178258—04 tratto da Parte_1
sulla di euro 100.000,00 consegnato a titolo di garanzia, in via subordinata: CP_2
in ipotesi in cui dovessero ritenersi a carico di gli estremi dell'inadempimento Parte_1
contrattuale da ritardata consegna, rideterminare, riducendolo, il periodo di ritardo alla luce delle plurime sospensioni incolpevoli subite e conseguentemente, ridurre gli importi dovuti disponendo, comunque, che il signor restituisca CP_1
l'assegno n. 8335178258—04 tratto da sulla di euro 100.000,00 Parte_1 CP_2
e consegnato a titolo di garanzia;
in tutti i casi con interessi legali ai sensi dell'art. 1284
IV comma c.c. Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre c.p.a. e iva come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio. In via istruttoria, si chiede l'ammissione delle istanze istruttorie rigettate in primo grado per tutte le ragioni esposte nella parte motiva del presente appello e nello specifico: qualora il giudice dovesse ritenere residuare a carico di gli estremi di inadempimento Parte_1
per ritardata consegna, all'esito delle sospensioni subite e delle difficoltà di ripresa dei lavori, della difficoltà a reperire il materiale all'esito della pandemia prima e della guerra in Ucraina dopo, nonché della necessità di riorganizzazione finanziaria ed operativa dovuta all'aumento dei prezzi ed alla difficoltà di approvvigionamento e reperimento di società specializzate per determinate lavorazioni, alla luce delle contingenze del mercato in termini di reperibilità, consegna dei materiali ed esecuzione delle opere nel corso del
3 2023, per la sovrapposizione degli interventi legati agli incentivi e bonus fiscali in particolare a quelli relativi al bonus 110%, delle giornate non lavorate a causa delle condizioni metereologiche, e di ogni altri fattore esterno che abbia determinato il ritardo incolpevole nella ripresa dei lavori, ammettersi c.t.u. tendente ad accertare se ed in che misura sia addebitabile a carico di un ritardo colpevole nella esecuzione delle Parte_1
opere per cui è causa e conseguentemente nella consegna degli immobili di cui ai preliminari sottoscritti tra le parti.”
Per l'appellato – appellante incidentale: “Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello di
Trieste, rigettata ogni contraria domanda, eccezione ed istanza, dichiarare inammissibile e/o rigettare l'appello proposto da e, per l'effetto, confermare con la migliore Parte_1
delle motivazioni la sentenza impugnata (eccezion fatta per le statuizioni impugnate con appello incidentale), accogliendo in ogni caso le domande proposte dal sig. CP_1
e precisamente nel merito: a) in via principale accertare e dichiarare la
[...]
legittimità del recesso intimato ai sensi dell'art. 1385 c.c. dal sig. nei CP_1
confronti di con riferimento al contratto preliminare del 2.9.2019 avente ad Parte_1
oggetto le unità immobiliari A09 e P12 dell'erigendo edificio condominiale sito a Caorle
(Duna Verde), in Via Veglia ex n. 80 (Primo Preliminare – doc. 2 del fascicolo di I
grado) e per l'effetto confermare la condanna della medesima al pagamento Parte_1
(già avvenuto a seguito della sentenza di primo grado) di euro 156.000,00, pari al doppio della caparra versata dal sig. , oltre agli interessi dal dì del dovuto CP_1
(28.09.2023: data della comunicazione di recesso) al saldo, in misura pari a quella del saggio legale dal 28.9.2023 alla data dell'8.11.2023 e al saggio previsto dall'art. 1284,
co. 4, c.c. dal 9.11.2023 (data della domanda giudiziale) al saldo effettivo;
oppure, in via subordinata, qualora non si ritenga legittimo e/o fondato il recesso intimato dal sig.
4 ai sensi dell'art. 1385 c.c., dichiarare per le ragioni esposte in narrativa CP_1
la risoluzione e/o lo scioglimento del suddetto contratto preliminare (Primo Preliminare
– doc. 2 fascicolo di I grado) e per l'effetto condannare a ripetere/restituire al Parte_1
sig. l'importo di euro 78.000,00, oltre agli interessi dal dì del dovuto CP_1
(28.9.2023: data della comunicazione di recesso) al saldo, in misura pari a quella del saggio legale dal 28.9.2023 alla data dell'8.11.2023 e al saggio previsto dall'art. 1284,
co. 4, c.c. dal 9.11.2023 (data della domanda giudiziale) al saldo effettivo, dichiarando per l'effetto il diritto del sig. a trattenere il predetto importo (oltre ai CP_1
relativi interessi) già versato da a seguito della sentenza di primo grado;
b) Parte_1
sempre in via principale, accertato il grave inadempimento di al contratto Parte_1
preliminare del 2.9.2019 avente ad oggetto le unità immobiliari A10 e P09 dell'erigendo edificio condominiale sito a Caorle (Duna Verde), in Via Veglia ex n. 80 (Secondo
Preliminare – doc. 4 fascicolo di I grado), dichiarare la risoluzione del contratto stesso ai sensi dell'art. 1453 c.c. e per l'effetto confermare la condanna di al Parte_1
pagamento (già avvenuto in esecuzione della sentenza di primo grado) a favore del sig.
della penale maturata in ragione di euro 3.000,00 per ogni mese di ritardo dal CP_1
30.04.2020 al 31.10.2023, così per complessivi euro 126.000,00, oltre agli interessi al saggio previsto dall'art. 1284, co. 4, c.c. dal 9.11.2023 (data della domanda giudiziale)
al saldo effettivo;
c) sempre in via principale, in accoglimento dell'appello incidentale:
accertato il grave inadempimento di al contratto preliminare del 2.9.2019 Parte_1
avente ad oggetto le unità immobiliari A10 e P09 dell'erigendo edificio condominiale sito a Caorle (Duna Verde), in Via Veglia ex n. 80 (Secondo Preliminare – doc. 4
fascicolo di I grado) e confermata la risoluzione dichiarata dalla sentenza di primo grado del contratto stesso ai sensi dell'art. 1453 c.c., condannare l'appellante al risarcimento
5 dell'ulteriore danno derivante dall'inadempimento (definitivo) nella misura di euro
84.727,50 o nella diversa anche maggiore misura che verrà accertata in corso di causa,
quanto meno pari alla differenza fra il valore commerciale che avrebbe avuto alla data della domanda giudiziale di primo grado (9.11.2023) il bene (finito) promesso in vendita se fosse stato presente nel patrimonio del sig. (stimabile quanto meno in euro CP_1
261.475,00) ed il prezzo d'acquisto pattuito nel preliminare rivalutato alla data della domanda giudiziale di primo grado (pari ad euro 176.747,50), oltre a rivalutazione monetaria dal 9.11.2023 (data della domanda giudiziale di primo grado) sino alla data di deposito della sentenza nonché oltre agli interessi al saggio previsto dall'art. 1284,
co. 4, c.c. dal 9.11.2023 (data della domanda giudiziale di primo grado) al saldo effettivo;
d) in ogni caso in via subordinata: nella non creduta ipotesi di condanna del sig. alla restituzione di tutte o parte delle somme versate da CP_1 Parte_1
in esecuzione della sentenza di primo grado, si chiede che siano comunque escluse dall'obbligo di restituzione le spese vive e le spese legali per iscrizione di ipoteca
(rispettivamente pari a euro 6.694,00 per rimborso delle spese vive di iscrizione ipotecaria ed euro 980,53, comprensive di accessori di legge, per competenze legali dell'iscrizione), così per complessivi euro 7.674,53. Condannare in ogni caso la
[...]
a rifondere all'appellato le spese di lite di primo e secondo grado di giudizio, ivi Pt_1
comprese eventuali spese di c.t.u. e/o c.t.p. In via istruttoria: qualora il Collegio ritenga non esaustiva la perizia del geom. dimessa sub doc. 23 del fascicolo di parte di Per_1
I grado (perizia che controparte non ha contestato né sotto il profilo del metodo di indagine seguito dal geom. né sotto il profilo dei comparabili utilizzati per Per_1
giungere alla stima del valore dell'immobile promesso in vendita), si chiede di disporre c.t.u. avente ad oggetto il seguente quesito: letti gli atti e i documenti di causa, acquisita
6 ed esaminata la documentazione e le informazioni ritenute utili, voglia il c.t.u. a)
determinare il valore commerciale alla data di proposizione della domanda nel giudizio di primo grado (9.11.2023) che avrebbe avuto un bene immobile (finito) delle medesime caratteristiche e finiture di quello promesso in vendita al sig. con il CP_1
preliminare del 2.9.2019 (cfr. doc. 4 fascicolo di I grado), avente ad oggetto l'appartamento A10 ed il posto auto P09, da realizzarsi nell'erigendo fabbricato sito a
Duna Verde in Via Veglia n. 80 secondo le prescrizioni contenute nel capitolato allegato al predetto contratto e dimesso quale doc. 6 del fascicolo di I grado;
b) determinare la differenza fra il valore commerciale del bene promesso in vendita - come determinato ai sensi della precedente lettera a) – e il prezzo pattuito nel contratto preliminare,
rivalutato alla data di proposizione della domanda nel giudizio di primo grado
(9.11.2023).”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 9 novembre 2023, , premesso CP_1
che in data 2 settembre 2019 in qualità di promissario acquirente aveva stipulato con un contratto preliminare di compravendita, registrato a Portogruaro il Parte_1
successivo 19 settembre, avente ad oggetto un appartamento con posto auto (individuati nelle unità A09 e P12) da realizzarsi all'interno di un erigendo complesso condominiale sito in Caorle, località Duna Verde, Via Veglia, 80, che era stata concordata quale termine per la conclusione dei lavori la data del 30 aprile 2020 e quale termine per la stipula del definitivo quella del 30 giugno 2020, che era stata pattuita una penale per il ritardo nell'ultimazione dei lavori pari ad euro 3.000,00 mensili e che aveva versato la somma euro 78.000,00 a titolo di caparra confirmatoria;
premesso inoltre che in pari data le stesse parti avevano stipulato un ulteriore preliminare relativo ad un secondo
7 appartamento con posto auto (unità A10 e P09) situato all'interno del medesimo complesso immobiliare, che erano state stabilite le medesime date per la ultimazione dei lavori e la stipula del definitivo, nonché una penale per il ritardo nell'ultimazione dei lavori pari ad euro 3.000,00 mensili e che, a differenza del primo contratto, le parti avevano rinunciato al rilascio della fideiussione ex art. 2 d.lgs. 122/2005 a fronte dello scambio reciproco di due assegni (di euro 50.000,00 quanto al e di euro CP_1
100.000,00 quanto a denominati caparra e contro caparra;
tutto ciò premesso, Parte_1
aveva convenuto innanzi al Tribunale di Pordenone esponendo che in data 10 Parte_1
ottobre 2019 il Comune di Caorle aveva sospeso l'efficacia del permesso di costruire e che successivamente il Tribunale di Pordenone, con provvedimento del 13 maggio 2020,
aveva altresì ordinato in via cautelare, su istanza di terzi, la sospensione dei lavori,
perdurata sino al 29 novembre 2021; che in data 14 giugno 2023 gli aveva Parte_1
recapitato due fatture (di rispettivi euro 40.000,00 oltre iva e di euro 35.000,00 oltre iva)
a titolo di acconto sul preliminare registrato;
che esso attore aveva a quel punto eccepito l'inadempimento di controparte ex art. 1460 cod. civ., osservando che sulla base delle penali era maturato un credito da ritardo di euro 111.000,00 e dichiarandosi disposto a comporre in via bonaria la controversia;
che in data 3 luglio 2023 aveva a sua Parte_1
volta replicato dichiarando cessato il rapporto di fiducia, offrendo di bonificare, a definizione dei rapporti intercorsi, le somme versate a titolo di caparra e dichiarando di voler recedere immediatamente “per giusta causa” dai contratti preliminari;
che a quel punto esso attore in data 27 settembre 2023 aveva a sua volta comunicato il recesso dal contratto preliminare registrato ex art. 1385 cod. civ., chiedendo il pagamento del doppio della caparra versata, diffidando aveva dall'incassare l'assegno di euro Parte_1
50.000,00 corrisposto in relazione al preliminare non registrato, chiedendone la
8 restituzione ed offrendo la contestuale restituzione dell'assegno di 100.000,00 e che, in mancanza di ulteriori riscontri, in data 6 novembre 2023 aveva comunicato il proprio recesso anche dal secondo preliminare non registrato, chiedendo il pagamento della penale da ritardo maturata di euro 126.000,00 e riservandosi di richiedere i danni ulteriori.
si era costituita resistendo alle pretese attoree, chiedendo accertarsi la non Parte_1
essenzialità del termine per la stipula del definitivo, la legittimità del proprio recesso ex art. 1385 cod. civ., l'inadempimento contrattuale del promissario acquirente, il diritto di trattenere la caparra confirmatoria, la scarsa importanza del proprio inadempimento e il proprio diritto alla restituzione dell'assegno relativo al secondo preliminare;
in via subordinata, la società convenuta aveva chiesto accertarsi che il ritardo era stato causato da “sospensioni incolpevoli” correlate a contingenti difficoltà del momento, chiedendo la conseguente riduzione degli importi dovuti a titolo di penale.
Radicatosi il contraddittorio, la causa era stata definita con sentenza pubblicata in data
12 novembre 2024 con la quale era stato statuito quanto segue: “il giudice, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, 1) accoglie la domanda formulata da parte attrice in via principale sub lett. a) e, per l'effetto, condanna in persona del legale rappresentante pro Parte_1
tempore, a pagare in favore di la somma di euro 156.000,00, oltre CP_1
interessi come da domanda;
2) accoglie la domanda formulata da parte attrice in via principale sub lett. b.i) e, per l'effetto, condanna in persona del legale Parte_1
rappresentante pro tempore, a pagare in favore di la somma di euro CP_1
126.000,00, oltre interessi come da domanda;
3) ordina a parte convenuta di restituire al sig. l'assegno n. 0928323833-08 dell'importo di euro 50.000,00, CP_1
9 tratto su Banca Monte dei Paschi di Siena;
4) ordina a parte attrice di restituire a
[...]
l'assegno n. 8335178258-04 dell'importo di euro 100.000,00, tratto su Pt_1 CP_2
; 5) condanna parte convenuta, in persona del legale rappresentante pro tempore a
[...]
rifondere a parte attrice le spese legali del presente procedimento che si liquidano in euro 1.241,00 per anticipazione e in euro 17.252,00 per compenso, oltre ad iva, c.n.p.a.
e rimborso delle spese forfettarie pari al 15% sul compenso ex d.m. n. 37 del 2018 e ss.
modifiche.”
Quanto al primo preliminare era stato osservato: che alla data del 14 giugno 2023 in cui la promittente venditrice aveva chiesto il pagamento degli acconti i lavori non erano ancora terminati, essendo inutilmente decorso il termine contrattuale del 30 aprile 2020;
che tale richiesta era stata correttamente paralizzata con eccezione di inadempimento ex art. 1460 cod. civ.; che il patto di caparra dava origine ad un recesso causale fondato sull'inadempimento, da valutarsi secondo i canoni di cui agli artt. 1453 e ss. cod. civ.,
mentre il recesso di non risultava conforme al disposto dell'art. 1385 cod. Parte_1
civ., essendo stata allegata la sola cessazione del rapporto fiduciario senza alcun riferimento al mancato pagamento delle due fatture di acconto, fatto evidenziato per la prima volta nella comparsa di risposta;
che il recesso esercitato dal promissario acquirente risultava invece fondato sul ritardo nell'esecuzione del contratto e sulla comunicazione del 3 luglio della promittente venditrice, dalla quale era possibile desumere una chiara volontà della stessa di sottrarsi all'adempimento; che il ritardo accumulato dalla società convenuta nell'ultimazione dei lavori era pari a quarantadue mesi, e integrava pertanto la nozione di definitivo inadempimento, nonostante la non essenzialità del termine pattuito.
Quanto al secondo preliminare, era altresì stato osservato: che la convenuta non aveva
10 titolo per sciogliersi unilateralmente dal contratto;
che anche in tal caso l'inadempimento risultava evidente e di non scarsa importanza;
che il ritardo non poteva ritenersi incolpevole, stante l'irrilevanza delle vicende relative al rapporto della società
convenuta con il proprio dante causa;
che la validità del permesso di costruire e la realizzabilità dell'opera edilizia sul piano fattuale e giuridico erano questioni rientranti nella sfera di controllo del costruttore, tenuto a sopportarne le conseguenze sui successivi impegni contrattuali assunti, tanto più che quest'ultimo era a conoscenza delle contestazioni relative alla legittimità del permesso di costruire in un momento antecedente alla stipula dei contratti;
che la sospensione dei lavori dal 25 marzo al 3
maggio 2020 legata all'emergenza pandemica era del pari ingiustificata “posto che tra le attività svolte dalla convenuta rientrano quelle consentite dal d.p.c.m. n. 76 del 22
marzo 2020”; che il provvedimento cautelare del Tribunale di Pordenone del 13 maggio
2020 e la sospensione dei lavori nel periodo estivo prevista dal regolamento del Comune
di Caorle erano del pari irrilevanti, dal momento che la società convenuta si era scientemente impegnata a concludere i lavori entro il 30 aprile 2020; che le altre circostanze addotte a giustificazione del ritardo (condizioni meteo, ripianificazione finanziaria per incentivi e bonus fiscali, tempistiche tecnico-burocratiche,
sovrapposizione di diversi cantieri) erano inidonee a qualificare lo stesso come non imputabile, in quanto tipicamente rientranti nel novero degli oneri contrattualmente assunti.
Se ne era pertanto desunta la fondatezza della domanda di pagamento della penale nella misura contrattualmente prevista (euro 126.000,00 pari ad euro 3.000,00 al mese per 42
mesi), con obbligo reciproco di restituzione degli assegni scambiati in funzione di garanzia.
11 Andava invece respinta la domanda di risarcimento del danno ulteriore, dovendo ritenersi l'entità del danno ascrivibile al ritardo già autonomamente considerata nella determinazione della penale.
Anche la pretesa di riduzione della penale era stata ritenuta infondata, sul rilievo che l'importo della stessa risultava di poco inferiore al prezzo contrattualmente previsto per l'immobile finito (euro 152.500,00), oltre che corrispondente alle pattuizioni intercorse.
aveva gravato tale decisione con atto di citazione notificato a mezzo posta Parte_1
elettronica certificata ai sensi della legge n. 53 del 1994 in data 17.12.2024; CP_1
si era costituito resistendo all'impugnazione e proponendo a sua volta appello
[...]
incidentale; radicatosi il contraddittorio, la causa era stata trattenuta in decisione previo deposito telematico di note scritte, con concessione dei termini di cui agli artt. 352,
comma 1, e 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica e successivamente era stata emessa la presente sentenza.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo l'appellante principale ha lamentato che il giudice di prime cure aveva erroneamente ritenuto irrituale e ingiustificato il proprio recesso senza considerare che il promittente acquirente non aveva mai contestato alcunché durante il periodo di efficacia dei preliminari e che neppure al momento di corrispondere gli acconti si era lamentato del ritardo, limitandosi a contrapporre il proprio credito a titolo di penale. Tanto meno il proprio recesso poteva giustificare la ritenuta definitività
dell'inadempimento, dovendo il proprio comportamento ritenersi legittimo e congruo ai sensi dell'art. 1463 cod. civ., a fronte della sopravvenuta impossibilità ad adempiere l'obbligazione assunta.
Con il secondo motivo ha lamentato che era stata erroneamente esclusa la non
12 imputabilità del ritardo, invocando, sulla base delle originarie difese, il factum principis e la forza maggiore, evidenziando in tal senso che il mappale n. 90, venduto come proprio da , non era in realtà stato sdemanializzato ed era ancora di Parte_2
proprietà consortile;
che con tale pretesto il Villaggio Ca D'Oro, al cui interno si trovava anche la proprietà , aveva impugnato il permesso a costruire, richiedendo al CP_1
Comune di Caorle l'emissione di un provvedimento di revoca in autotutela del permesso;
che in data 10.10.2019 il Comune aveva intimato la sospensione dei lavori;

che solo in data 17.1.2020 il permesso a costruire era stato convalidato;
che successivamente era subentrata una nuova causa di sospensione totale, dovuta alla emergenza epidemiologica covid-19, disposta dal 25.3.2020 al 3.5.2020 dal DPCM dd.
22.3.2020; che il 13.5.2020 i lavori erano stati nuovamente sospesi per effetto del provvedimento giudiziale assunto dal Tribunale di Pordenone il 13.5.2020, revocato in data 29.11.2021; che non si era tenuto conto neppure dei periodi di sospensione estiva vigenti nella località balneare, estesi nell'anno 2022, successivamente alla stipula dei preliminari, dal 1° giugno alla seconda settimana di settembre di ogni anno.
Con il terzo motivo ha lamentato che il giudice di primo grado, dopo aver ritenuto la non essenzialità del termine, aveva poi contraddittoriamente affermato che il superamento del termine costituiva una giusta causa di recesso, e aveva inoltre omesso di rilevare che neppure al momento di corrispondere gli acconti l'attore si era lamentato del ritardo, limitandosi a contrapporre il proprio credito a titolo di penale.
Con il quarto motivo ha lamentato che quanto al primo contratto la domanda diretta ad ottenere il risarcimento del danno in ragione del doppio della caparra era infondata perché solo la parte adempiente aveva diritto di vedersela riconoscere, mentre nel caso di specie si era in presenza di un ritardo del tutto incolpevole e comunque tale da non
13 integrare gli estremi del grave inadempimento. Quanto al secondo contratto, premesso che era stata concordata la dazione di una caparra e di una contro caparra, portata da assegni scambiati dalle parti, e l'impegno a non incassarla, ha inoltre lamentato: che la penale non era stata pattuita per l'ipotesi di inadempimento ma per la diversa eventualità
del “ritardo nell'ultimazione dei lavori”; che pertanto, alla luce dell'iniziativa giudiziaria dell'appellato, che anziché agire per l'adempimento aveva chiesto la risoluzione del contratto, la pattuizione in oggetto non poteva esplicare alcun effetto,
potendo essere richiesta solo a seguito di richiesta di adempimento della prestazione principale e non unitamente alla domanda di risoluzione del contratto per inadempimento;
che in ogni caso la penale contrattualmente convenuta appariva assolutamente sproporzionata, sicché andava ridotta ad equità per manifesta eccessività
o sopravvenuta onerosità; che nella quantificazione era stato considerato quale termine di decorrenza quello del 30.4.2020 anziché quello del 30.6.2020, data entro cui doveva essere sottoscritto il rogito notarile.
* * *
L'appellante incidentale ha a sua volta lamentato con il primo motivo che il giudice di primo grado aveva respinto la domanda di ristoro del pregiudizio consistente nel non aver potuto acquistare, sebbene in ritardo, l'immobile oggetto del preliminare, ritenendo erroneamente ristorato il danno da definitivo inadempimento attraverso il risarcimento accordato in applicazione della clausola penale, nonché ritenendo indimostrato il valore dell'effettivo pregiudizio patrimoniale, non avendo considerato che la penale per il ritardo ristorava il pregiudizio derivante dal mancato utilizzo del bene, arrestando dunque la propria operatività al momento della domanda di risoluzione del contratto,
mentre il danno da definitivo inadempimento atteneva alla mancata acquisizione nel
14 patrimonio del promissario acquirente del valore rappresentato dall'unità immobiliare promessa in vendita;
sebbene in ritardo, egli avrebbe pertanto acquistato un appartamento che oggi varrebbe molto di più, e la sentenza di prime cure avrebbe pertanto dovuto affermare che il danno da definitivo inadempimento non costituiva una duplicazione del pregiudizio ristorato con la penale da ritardo.
Con il secondo motivo ha di seguito lamentato che era stata erroneamente ritenuta non dimostrata l'entità economica del danno da definitivo inadempimento, non essendo stata presa in considerazione la perizia di stima stragiudiziale prodotta in atti, non contestata da controparte, nella quale il danno in oggetto era stato quantificato sulla base della differenza tra il valore commerciale del bene al momento in cui l'inadempimento era divenuto definitivo e il prezzo pattuito e che del pari non era stato dato seguito alla richiesta di c.t.u.
In via subordinata, l'appellante incidentale ha da ultimo evidenziato che i contratti intercorsi dovevano in ogni caso ritenersi risolti per mutuo dissenso.
* * *
Premessa la novità dell'allegazione relativa alla sussistenza di un'ipotesi di risoluzione per sopravvenuta impossibilità della prestazione ex art. 1463 cod. civ., proposta per la prima volta in appello, va a questo punto evidenziato come l'appellante principale si sia a ben vedere limitata ad una mera riproposizione delle originarie difese in ordine alla non addebitabilità dell'inutile decorso dei termini contrattuali, senza in realtà svolgere alcuna effettiva critica in ordine al capo della decisione nel quale era stato condivisibilmente affermato che il ritardo nell'adempimento non poteva essere ritenuto incolpevole, considerata tanto l'estraneità del promissario acquirente alle vicende relative al rapporto tra il promittente venditore e il proprio dante causa, quanto la
15 pertinenza alla esclusiva sfera di controllo del costruttore delle condizioni di realizzabilità dell'opera edilizia oggetto del compromesso e, più in generale, delle cause di validità ed efficacia del permesso di costruire.
In primo grado era stato inoltre documentalmente dimostrato, attraverso la produzione del verbale dell'assemblea del condominio del villaggio 20 luglio 2019 Parte_3
(n. 20 del fascicolo attoreo), e risulta del resto incontroverso, che alla data della stipula dei contratti preliminari del 2 settembre 2019 già aveva piena contezza delle Parte_1
contestazioni relative alla legittimità del permesso di costruire, come emerge dal riferimento, effettuato in tale verbale, alla comunicazione via p.e.c. con cui quest'ultima aveva attivato in data 4 luglio 2019 il procedimento di mediazione in ordine alla controversia relativa ai già intrapresi lavori di costruzione del nuovo edificio, nonché
alla diffida ad abbandonare l'intervento alla stessa inoltrata dal legale del condominio.
Non vi sono pertanto ragioni che consentano di annettere alle vicende inerenti alla vertenza con il villaggio Ca D'Oro, al cui interno si trovava la proprietà del dante causa del promittente venditore, alla successiva conseguente sospensione dei lavori disposta dal Comune di Caorle e alla vertenza svoltasi innanzi al Tribunale di Pordenone,
rilevanza alcuna nell'ambito dei rapporti intercorsi tra le odierne parti in causa, ed altrettanto è a dirsi quanto al periodo di sospensione dovuto all'emergenza epidemiologica covid-19 dal momento che, essendo stata concordata quale termine per la conclusione dei lavori la data del 30 aprile 2020, in caso di rispetto dei termini contrattuali alla momento di inizio sospensione del 25 marzo 2020 l'edificio avrebbe dovuto essere ormai pressoché ultimato.
Alla data del 3 luglio 2023, in cui la promittente venditrice aveva comunicato il venir meno del rapporto fiduciario tra le parti e il proprio recesso “per giusta causa” dai
16 contratti preliminari (doc. 11 attoreo) non sussisteva dunque, a ben vedere, alcuna legittima causa di recesso della stessa, ai sensi dell'art. 1385 cod. civ.
La chiara volontà di sottrarsi all'adempimento in tale sede manifestata denota, invece,
un legittimo esercizio del diritto di recesso da parte del promissario acquirente, intimato mediante la comunicazione del 27 settembre 2023 (doc. 13 attoreo) alla luce della dichiarata “indisponibilità di sia a riconoscere … l'applicazione della penale Parte_1
da ritardo prevista nei preliminari sottoscritti, sia a portare a compimento gli impegni contrattualmente assunti”, restando invece priva di sostanziale rilevanza l'assenza di contestazioni durante il periodo di efficacia dei preliminari.
Sono pertanto infondati i primi due motivi dell'appello principale ed altrettanto è a dirsi quanto al terzo, non sussistendo l'eccepita contraddittorietà della decisione, essendo la giusta causa di recesso stata ravvisata non già, come si è visto, nel mero superamento del termine per la stipula del definitivo, ma bensì nella sopravvenuta indisponibilità del promittente venditore ad adempiere ai propri obblighi contrattuali, consentendo il definitivo acquisto immobiliare e onorando la pattuizione relativa alle penali maturate in conseguenza del ritardo accumulato.
Per quanto attiene al quarto motivo, premessa la già evidenziata legittimità del recesso del promissario acquirente ai sensi dell'art. 1385 cod. civ., va inoltre evidenziato come
“in tema di caparra confirmatoria, nel caso in cui la parte inadempiente restituisca la somma versata a titolo di caparra alla controparte … non viene meno il diritto della parte adempiente a pretendere il doppio della caparra, da far valere, ove non emerga in senso contrario un'univoca volontà abdicativa da parte del creditore, mediante l'esercizio del diritto di recesso, anche con la proposizione di apposita domanda giudiziale in caso di mancata conformazione spontanea dell'inadempiente a relativo
17 obbligo” (Sez. 2, sentenza n. 19801 del 12/07/2021).
Parimenti infondati sono i rilievi svolti relativamente alla penale da ritardo relativa al secondo contratto preliminare, dovendo essere considerato, nell'ordine, che lo scambio reciproco dei due assegni teneva luogo unicamente del rilascio della fideiussione di cui all'art. 2 del d.lgs. 122/2005; che deve ritenersi correttamente considerato, quale termine di decorrenza, quello del 30.04.2020, risultando la penale contrattualmente stabilita per il caso “di ritardo nell'ultimazione dei lavori” (doc. 4 attoreo primo grado); che inoltre
“l'art. 1383 cod. civ. vieta il cumulo tra la domanda della prestazione principale e quella diretta ad ottenere la penale per l'inadempimento, ma non esclude che si possa chiedere tale prestazione insieme con la penale per il ritardo e, nella ipotesi di risoluzione del contratto, il risarcimento del danno da inadempimento e la penale per la mancata esecuzione dell'obbligazione nel termine stabilito ovvero, cumulativamente, la penale per il ritardo e quella per l'inadempimento, salva, nel caso di cumulo di penale per il ritardo e prestazione risarcitoria per l'inadempimento, la necessità di tenere conto, nella liquidazione di quest'ultima, della entità del danno ascrivibile al ritardo che sia stato già
autonomamente considerato nella determinazione della penale, al fine di evitare un ingiusto sacrificio del debitore” (Cass. Sez. 2, sentenza n. 27994 del 31/10/2018).
Deve viceversa ritenersi fondata la richiesta di riduzione degli importi dovuti a titolo di penale nella somma di giustizia.
In primo grado era, infatti, stata ritenuta congrua la liquidazione nella medesima nella misura contrattualmente prevista (euro 126.000, pari ad euro 3.000 al mese per 42 mesi),
sul rilievo che tale importo risultava di poco inferiore al prezzo contrattualmente previsto per l'immobile finito, oltre che corrispondente alle pattuizioni intercorse, ma in tal modo si è omessa la doverosa comparazione con il danno che sarebbe stato
18 ipoteticamente risarcibile in mancanza della clausola, che di tale pregiudizio costituisce una mera predeterminazione forfettaria.
Considerato che nell'atto introduttivo del giudizio (pag. 8) il danno da ritardo era stato indicato nell'impossibilità di “utilizzare l'immobile in proprio o concederlo in locazione a terzi sin dal 2020”, nella fattispecie non può essere obliterato il fatto che l'immobile oggetto del compromesso risulta situato nella Via Veglia, posizionata nella periferica località denominata Duna Verde, notoriamente ben distante dall'abitato di Caorle, né
tantomeno il dato della stagionalità della vocazione turistica della località marina,
elementi alla cui stregua la penale si ritiene debba essere doverosamente ed equitativamente ridotta ad un importo non superiore a 1.000 euro mensili, in luogo dei

3.000 originariamente pattuiti, con conseguente rideterminazione nel dovuto nella misura di complessivi euro 42.000 (pari ad euro 1.000 per 42 mesi, anziché euro
126.000).
* * *
Sono invece fondati i due motivi di appello incidentale, giacché, come si è visto, in richiamo a Cass. Sez. 2, sentenza n. 27994 del 31/10/2018, l'art. 1383 cod. civ. non esclude la possibilità di richiedere cumulativamente la penale per la mancata esecuzione dell'obbligazione nel termine stabilito e il risarcimento del danno per il definitivo inadempimento.
La domanda in oggetto risulta tempestivamente proposta nell'atto introduttivo e il danno risulta correttamente identificato nella differenza tra il valore commerciale dell'immobile al momento in cui l'inadempimento è divenuto definitivo, e il prezzo pattuito.
Ai fini della quantificazione va poi rilevato che l'attore aveva dimesso, in allegato alla
19 memoria depositata il 23.2.2024, una perizia di stima;
tale perizia è stata contestata dalla odierna appellante sul rilievo che il danno sarebbe stato “del tutto empiricamente stimato” e che “in realtà il prezzo indicato in contratto è il prezzo dell'immobile al grezzo, come emerge dal capitolato dove sono indicati i prezzi delle finiture e come del resto specificato per l'immobile relativo al contratto registrato, a cui quello non registrato fa espresso riferimento” (memoria depositata il 14.3.2024).
In realtà, tuttavia, solo nel primo preliminare risulta specificato: “8. La vendita verrà
effettuata a corpo al prezzo che viene di comune accordo stabilito ed accettato tra le parti in complessivi euro 160.000 al netto di iva. Dal suddetto prezzo è esclusa la realizzazione dei pavimenti e rivestimenti in ceramica, i serramenti esterni, le pitture interne, i sanitari e tutte le finiture del solaio”, mentre nel secondo preliminare (quello cui si riferisce la domanda oggetto dell'appello incidentale) risulta stabilito: “8: La
vendita verrà effettuata a corpo e al prezzo che viene di comune accordo stabilito ed accettato tra le parti in complessivi euro 152.500,00 al netto di iva. Il suddetto prezzo è
stato determinato in considerazione che i cointestatari firmatari del presente accordo hanno sottoscritto un preliminare di compravendita per l'acquisto di una ulteriore porzione immobiliare cadauno.”
Nessun riferimento emerge pertanto in ordine al fatto che il prezzo di euro 152.500,00
sarebbe stato determinato “al grezzo”, attesa l'evidente assenza tanto di espressi riferimenti in tal senso, quanto di ulteriori richiami da parte del testo contrattuale al capitolato o alle indicazioni contenute nel contratto registrato.
La stima risulta inoltre dettagliatamente effettuata con modalità esaustive e coerenti,
previo sopralluogo esterno, analisi delle zone edificabili, consultazione dei piani urbanistici e delle relative norme tecniche di attuazione, indagine di mercato mediante
20 professionisti e operatori del settore e rilevamento dei prezzi esercitati in recenti libere compravendite di immobili simili e comparabili sulla base di titoli di acquisto e delle offerte di mercato, senza che le risultanze valutative offerte risultino altrimenti confutate attraverso analoghe valutazioni stragiudiziali o istanza di ulteriori approfondimenti mediante accertamento tecnico di ufficio.
Non vi sono pertanto motivi per disattendere le indicazioni contenute nel rapporto di valutazione attoreo, nel quale il danno conseguente alla mancata consegna dell'immobile deve dunque ritenersi correttamente quantificato sulla base del confronto tra il valore dell'immobile promesso in vendita e il costo che il promissario acquirente dovrebbe sostenere in un arco di tempo prossimo all'attualità al fine di reperire sul mercato un immobile avente analoghe caratteristiche.
Essendo il valore dell'immobile pattuito in contratto riferito ad un periodo pregresso, lo stesso è stato incrementato della rivalutazione monetaria relativamente al periodo dal
30.6.2020 alla data di notifica dell'atto di citazione del 9.11.2023.
È stato quindi confrontato l'originario prezzo rivalutato (euro 176.747,50) con il valore di stima all'attualità (euro 261.475,00), pervenendo così alla determinazione della somma corrispondente alla differenza di valore, pari ad euro 84.727,50.
* * *
L'appello principale andrà pertanto parzialmente accolto, per quanto di ragione, con conseguente riduzione della penale ex art. 1384 cod. civ. dalla somma di capitali euro
126.000,00 indicata nel capo 2) del dispositivo a quella di euro 42.000,00.
In accoglimento dell'appello incidentale, andrà inoltre condannata, a titolo di Parte_1
risarcimento del danno da definitivo inadempimento, alla corresponsione di euro
84.727,50 oltre interessi al saggio ex art. 1284, comma 4, cod. civ. dalla data della
21 domanda giudiziale (9.11.2023) al saldo effettivo.
Quanto al regolamento delle spese del doppio grado, compensate le stesse per un quarto per la reciproca parziale soccombenza ed applicato lo scaglione di valore corrispondente alla somma definitivamente attribuita, dovrà essere condannata alla rifusione Parte_1
della restante parte, liquidata come in dispositivo.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Trieste, definitivamente pronunciando nella causa in grado di appello proposta da nei confronti di avverso la sentenza n. Parte_1 CP_1
646/2024 del Tribunale di Pordenone pubblicata in data 12 novembre 2024, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa e reietta, così provvede:
In parziale riforma dell'impugnata sentenza, che quanto al resto conferma, ridetermina ai sensi dell'art. 1384 cod. civ. l'importo indicato nel capo 2) del dispositivo in quello di capitali euro 42.000,00;
Condanna, inoltre, a corrispondere ad , a titolo di Parte_1 CP_1
risarcimento del danno da definitivo inadempimento, la somma di euro 84.727,50 oltre interessi al saggio ex art. 1284, comma 4, cod. civ. dal 9.11.2023 al saldo effettivo;

Compensa per un quarto le spese del doppio grado e per l'effetto condanna Parte_1
alla rifusione della restante parte, spese che liquida, per la quota, a titolo di compensi professionali, in complessivi euro 9.000,00 per ciascun grado, oltre al contributo unificato, spese generali nella misura massima, iva e c.p.a come per legge.
Così deciso in Trieste, 22 ottobre 2025
IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE
Dott. Giuliano Berardi Dott.ssa Marina Vitulli
22