REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Genova
Terza Sezione Civile
R.G. 379/2024
Riunita in camera di consiglio e composta dai seguenti Magistrati:
Dott. Marcello Castiglione Presidente relatore
Dott.Franco Davini Consigliere
Dott.ssa Giovanna Cannata Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile n. 379/2024 R.G., a seguito del rinvio della Corte di Cassazione con sentenza n. 672/2024 pubblicata in data 9.1.2024, che ha cassato la sentenza n. 825/2018 pubblicata il 18/05/2018 dalla Corte d'Appello di Genova,
promossa da:
, rappresentato e difeso dagli avvocati Anna Fassardi e Fabio Parte_1
Casinovi per mandato in atti ATTORE IN
RIASSUNZIONE
contro
, rappresentato e difeso dagli avvocati Emanuele Contino e Controparte_1
Pietro Pisano per mandato in atti CONVENUTO IN RIASSUZIONE
nonché contro
CONVENUTO IN RIASSUNZIONE CONTUMACE CP_2
1 CONCLUSIONI DELLE PARTI
per : “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Genova, ogni contraria Parte_1 istanza disattesa, in conformità al dettato della Sentenza n. 672/2024 della Corte di
Cassazione:
Accertare, riconoscere e dichiarare l'inadempimento imputabile alla società immobiliare dello specifico obbligo sulla medesima Controparte_3 gravante ex lege (cfr. L'art. 1759, comma 1, c.c.) di comunicare preventivamente ed esaustivamente ad le circostanze in grado di incidere sulla valutazione Parte_1
e sulla sicurezza dell'affare descritto in premessa del presente atto, nonchè dell'obbligo generale, sulla stessa società parimenti gravante ex lege (cfr. L'art. 2043 c.c.) del neminem laedere E quindi
Dichiarare tenuti e condannare, e , rispettivamente il CP_2 Controparte_1 primo socio accomandatario illimitatamente responsabile ed il secondo socio accomandate della società immobiliare Controparte_3 cancellata dal registro delle imprese in data 6.2.2017, in solido per il totale, ovvero, in subordine il socio accomandante limitatamente alla propria quota, ad Controparte_1 tutti i danni da quest'ultimo subiti e subendi a causa ed in conseguenza Parte_1 dei fatti esposti nella premessa dell'atto di citazione. Danni al momento da quantificarsi in complessivi e nominali euro 18.982,00 (precisamente: euro 10.000,00 + euro 7.560,00
+ euro 283,72 + euro 312,00 + euro 480,00 + euro 346,29) o comunque, nel diverso importo (superiore od inferiore) che verrà liquidato, (all'occorrenza pure in via equitativa) all'esito del giudizio. Danni comunque da maggiorarsi della rivalutazione e degli interessi, anche anatocistici, ricorrendo i presupposti di cui all'art. 1283 c.c. – di legge nel frattempo sul relativo ammontare maturati e maturandi dal giorno del dovuto e fino a quello del risarcimento integrale ed effettivo.
Il tutto con vittoria di spese e di compensi di lite, da riferirsi a tutti i gradi di giudizio incluso quello di legittimità come espressamente previsto dalla Sentenza della Corte di
Cassazione n. 672/2024 che ha disposto il rinvio dinanzi a questo Giudice.”
per : “Respingere le domande formulate dal signor Controparte_1 Parte_1 nei confronti del signor condannandolo al pagamento delle spese Controparte_1 legali”.
FATTO
2 conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Savona l' Parte_1 [...]
ed il socio accomandatario chiedendone la condanna Controparte_4 CP_2 al risarcimento dei danni nella misura di euro 18.982,00 oltre accessori e spese processuali, per violazione degli artt.1759 co.1 e 2043 C.C. A fondamento della domanda risarcitoria affermava di avere concluso un contratto preliminare di compravendita di una unità abitativa, con la mediazione dell' e di avere appreso dopo Controparte_4 la conclusione del contratto che la società venditrice non era piena proprietaria dell'inteso complesso immobiliare promesso in vendita. Il Tribunale in contumacia dei convenuti, non costituiti in giudizio, decideva la causa con sentenza, con la quale respingeva la domanda per la mancata prova del danno. Questa Corte di Appello confermava la sentenza del Tribunale, in ragione della mancanza di prova dell'esistenza e dell'entità del danno asseritamente patito dall'attore. Il ha proposto ricorso per cassazione Pt_1 contro la sentenza della Corte di Appello. La Corte di Cassazione accogliendo il secondo ed il terzo motivo di ricorso ha cassato la sentenza impugnata, rinviando la causa a questa
Corte di Appello in diversa composizion per il riesame del merito. Il ha Pt_1 riassunto il giudizio con atto notificato ai soci superstiti della che Controparte_4 nelle more di causa è stata sciolta e posta in liquidazione. Si è costituito in giudizio
, il quale come socio accomandante nega di dover rispondere dei debiti Controparte_1 della società, cancellata ed estinta. non si è costituito in giudizio ed è stato CP_2 dichiarato contumace. La Corte ha trattenuto la causa in decisione all'udienza del
29.05.2025, sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art.127 ter c.p.c., sulle conclusioni delle parti trascritte in epigrafe.
DIRITTO
Secondo la sentenza cassata l'appellante per provare l'esistenza e la quantificazione del danno avrebbe dovuto provare di non avere concluso il contratto definitivo per l'acquisto dell'immobile. Non essendovi la prova dell'avvenuta risoluzione del contratto per l'inadempimento del venditore la domanda di risarcimento dei danni era priva di causa.
Infatti, non potendosi escludere che il contratto si fosse concluso, il rimborso delle spese, sostenute per l'acquisto dell'immobile, non era giustificabile e l'accoglimento della domanda avrebbe comportato un ingiustificato arricchimento dell'acquirente. Per la Corte di Cassazione la responsabilità del mediatore deve essere considerata separatamente dalla responsabilità del venditore, essendo fondate – le due responsabilità – su diversi presupposti. Ne consegue che, ove l'affare sia concluso, il mediatore deve rispondere dei
3 danni subiti dal promissario acquirente per non averlo informato circa la sussistenza di irregolarità urbanistiche od edilizie dell'immobile, dovendosi verificare l'adempimento di tale dovere di informazione da parte del mediatore con riferimento al momento della conclusione dell'affare. Nella fattispecie, deve rispondere – il mediatore – del pagamento della provvigione e dei costi anticipati dal contraente per conoscere il reale stato dell'immobile. Questa Corte di merito, violando il principio dell'autonomia della responsabilità del mediatore, ha fondato il rigetto della domanda risarcitoria soltanto sul fallace presupposto del mancato esercizio da parte del promissario acquirente dell'azione di risoluzione del contratto nei confronti del promittente venditore, fatto non pertinente alla fattispecie, senza indagare invece sull'esistenza e sull'entità del danno derivante dall'inadempimento del mediatore.
Con l'atto di riassunzione il chiede il risarcimento dei danni, commisurati Pt_1 all'entità della provvigione corrisposta al mediatore, ai costi anticipati per l'acquisto dell'immobile ed alle le spese sostenute per conoscere il reale stato dell'immobile.
La domanda è fondata ed accoglibile, nei limiti di cui infra. Si può ragionevolmente ritenere, ancorché l'attore non abbia chiesto la risoluzione del preliminare, che il contratto di acquisto non sia mai stato concluso, perché la promittente venditrice non era piena proprietaria dell'intero compendio immobiliare promesso in vendita, ma soltanto superficiaria di una parte di esso. Lo si evince – il fatto che il promissario abbia rinunciato all'acquisto dell'immobile - dalla corrispondenza intercorsa tra le parti. Il fatto non è stato contestato dalla all'atto della sua costituzione nel Controparte_4 giudizio di appello.
Il mediatore è un operatore specializzato e, come tale, è tenuto, nello svolgimento della sua attività, ad osservare la diligenza qualificata, coerente con la qualifica posseduta, secondo quanto prescrive l'art. 1176 c.c., essendo obbligato a comunicare alle parti le circostanze a lui note e quelle conoscibili, capaci di incidere sul buon esito della mediazione.
Nello specifico, la società di mediazione era in condizione di verificare, mediante la semplice consultazione dei registri immobiliari che - al momento della stipula del preliminare – la promittente non era piena proprietaria dell'intero compendio immobiliare.
4 L'art. 1759, comma 1, c.c. impone un particolare obbligo informativo la cui ampiezza deve conformarsi alla natura professionale dell'attività del mediatore e che ricomprende tutte le notizie che questi è in grado di acquisire mediante le ordinarie visure presso i pubblici registri (cfr. Cass. 27482/2019) o le usuali verifiche volte ad assicurare la valutazione e la
"sicurezza" dell'affare.
Il mediatore, non avendo effettuato questa indagine ed avendo quindi violato il dovere di informazione, è tenuto a risarcire il danno che il promissario acquirente ha subito per avere confidato nel buon esito dell'affare, da parametrarsi – secondo quanto ha affermato la Cassazione – alla provvigione corrisposta al mediatore, ed ai costi inutilmente sostenuti dalla parte per conoscere il reale stato dell'immobile, prima di concludere il contratto. La provvigione ed i costi – documentati dall'attore – ammontano a complessivi euro
8.982,00. Non ha diritto – l'attore – alla restituzione della caparra versata al promittente venditore perché non rientra nei costi inutilmente sostenuti o nelle spese di cui s'è fatto carico per conoscere il reale stato dell'immobile, dovendosi anche considerare che il ha azione diretta contro il promittente venditore per la restituzione della Pt_1 caparra. Per la società di mediazione, cancellata ed estinta, risponde del danno CP_2
citato personalmente in giudizio come socio accomandatario illimitatamente
[...] responsabile dei debiti della società. L'attore ha citato in giudizio anche
[...]
, socio accomandante, che sarebbe tenuto a rispondere dei danni – quantomeno CP_1
– limitatamente alla propria quota. Invero la responsabilità del socio accomandante, dopo la cessazione della società, è limitata alla quota della liquidazione. Nella fattispecie, il convenuto non deve rispondere dei danni, solidalmente con l'altro socio, non avendo partecipato alla liquidazione della società, siccome ha ceduto la sua quota al fratello prima che la società fosse posta in liquidazione.
Accogliendo la domanda attrice nei confronti di liquida a carico del CP_2 medesimo le spese del presente e di tutti i precedenti gradi del giudizio. Le compensa con l'altro convenuto.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando nella causa promossa da:
ATTORE IN Parte_1
RIASSUNZIONE
5 contro
CONVENUTO IN RIASSUZIONE Controparte_1
nonché contro
CONVENUTO IN RIASSUNZIONE CONTUMACE CP_2
così decide:
In parziale accoglimento della domanda attrice, accertata la responsabilità contrattuale della condanna al risarcimento del danno a Controparte_4 CP_2 favore dell'attore, che liquida nella somma complessiva di euro 8.982,00, oltre a rivalutazione ed interessi dalla data della domanda al saldo.
Respinge la domanda proposta dall'attore contro . Controparte_1
Condanna a rimborsare all'attore le spese tutte di causa, che liquida in CP_2 euro 3.000,00 per il primo grado del giudizio, euro 2.500,00 per il secondo grado del giudizio, euro 2.000,00 per il giudizio di cassazione, euro 3.000,00 per il presente grado del giudizio, oltre a spese generali ed accessori di legge.
Le compensa nei confronti dell'altro convenuto.
Genova, 25 settembre 2025
IL PRESIDENTE ESTENSORE
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