REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
SECONDA SEZIONE CIVILE
in persona dei magistrati:
dott.ssa Alessandra Piscitiello Presidente/rel.
dott.ssa Maria Teresa Onorato Consigliere
dott.ssa Paola Martorana Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al R.G. N. 5694/2022, avente ad oggetto: appello avverso la sentenza del tribunale di Napoli Nord n. 2599/2022 pubblicata il 6.7.2022, vertente
TRA
(c.f. ) rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
GR De SA (P.e.c.: presso il cui studio Email_1
elettivamente domicilia in Arzano, alla via Saviano n. 1, giusta comparsa di costituzione di nuovo difensore depositata il 19.5.2025 con allegata procura alle liti
APPELLANTE
CONTRO
(c.f. , sito in Arzano (NA) alla Controparte_1 P.IVA_1
in persona dell'Amministratore (c.f. Controparte_1 CP_2
), rappresentato e difeso dall'avv. Abbate Simone (c.f. C.F._2
) elettivamente domiciliato presso il suo studio in Napoli (NA), alla C.F._3
Via dell'Ortigara n. 14;
Pec e fax: 0817540716. Email_2 APPELLATO
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con sentenza n. 2599/2022, pubblicata il 06.07.2022, il tribunale di Napoli Nord rigettava la domanda di , accoglieva parzialmente la domanda riconvenzionale spiegata Parte_1 dal e, per l'effetto, condannava l'attore a restituire al Controparte_3
convenuto la somma pari ad euro 4.191,56 dallo stesso illegittimamente ed indebitamente trattenuta. Condannava, altresì, l'attore al pagamento delle spese di giudizio liquidate in euro
237,00 per esborsi ed euro 2.738,00 per compenso professionale, oltre rimborso spese, nonché IVA e CPA come per legge.
2. Nello specifico, con atto di citazione notificato in data 1.06.2017, citava in Parte_1
giudizio il in Arzano, deducendo: di aver esercitato Controparte_3
l'attività di amministratore del convenuto fino al 23.3.2015; che, cessata la sua CP_1
attività, a seguito del passaggio di consegne al nuovo amministratore, avvenuta in data
10.06.2015, emergeva dalle scritture contabili un debito del condominio, nei confronti di esso deducente, per € 12.797,89, di cui € 7.980,55 per compensi professionali non percepiti ed € 4.817,34 per anticipazioni di cassa;
che il nonostante le diffide ricevute, CP_1 non aveva provveduto al pagamento. Chiedeva, pertanto, condannarsi l'ente gestionale prevenuto al pagamento in suo favore della somma complessiva suddetta, oltre interessi e rivalutazione monetaria.
3. Instaurato il contradditorio, si costituiva tempestivamente il che, CP_1 nell'impugnare e contestare integralmente la domanda attorea, a sua volta esponeva: che il rag. era stato nominato amministratore condominiale con delibera Parte_1
assembleare del 7.2.2002, con cui era stato pattuito un compenso di £ 250.000 mensili ( €
129,11) oltre iva e oneri contributivi;
che il in aperta violazione degli obblighi di Pt_1
legge, non aveva mai dotato il condominio di alcun conto corrente bancario e/o postale, facendo transitare le quote condominiali, ordinarie e straordinarie, sul proprio conto corrente personale e/o ricevendole in contanti;
che nulla era dovuto all'attore a titolo di compensi professionali, giacché gli stessi erano stati già integralmente corrisposti dal all'ex amministratore che, avendo la gestione esclusiva della cassa CP_1
condominiale, si era “auto pagato”, come risultava dalle firme per quietanza apposte dallo stesso ex amministratore in calce alle fatture dei compensi nonché dai bilanci condominiali che riportavano alla voce “USCITE” il compenso dell'amministratore e anche la ritenuta d'acconto sulle fatture da lui stesso emesse, tutti documento allegati in atti;
che, in ogni caso, l'attore non aveva diritto ad alcun compenso essendosi reso inadempiente ai suoi obblighi di mandatario, avendo omesso di convocare l'assemblea ordinaria per l'approvazione del rendiconto annuale relativo agli anni dal 2010 al 2014, di aprire un conto corrente intestato al condominio, di tenere il Registro contabilità e/ libro cassa condominiale, il registro anagrafe condominiale e il registro di nomina e revoca amministratore.
In relazione alle anticipazioni di cassa di cui l'attore aveva richiesto il rimborso, il
Condominio deduceva che nulla era dovuto, mancando la prova dell'urgenza della spesa, dell'esecuzione del negozio gestorio e degli esborsi effettuati;
inoltre, come dichiarato dallo stesso nel verbale di consegna, egli aveva già autonomamente e indebitamente Pt_1 prelevato, senza autorizzazione dell'assemblea, l'importo di € 4.196,56 derivante da un attivo di cassa condominiale per la gestione acqua anni 2000/2007.
Tanto premesso, chiedeva accertare l'avvenuto pagamento del compenso all'amministratore per l'importo di € 7.980,55 e, in via riconvenzionale, accertarsi e dichiararsi che l'amministratore non aveva diligentemente eseguito il mandato ricevuto, appropriandosi di somme condominiali e, per l'effetto, condannarsi l'attore alla restituzione della somma complessiva pari ad € 12.172,11, di cui € 7.908,55 a titolo di compenso professionale e €
4.191,56 quale attivo di cassa di cui si sarebbe illegittimamente appropriato, con vittoria di spese.
4. Con la sentenza qui impugnata il primo giudice, ricondotto il rapporto tra amministratore e al mandato a titolo oneroso, ricordava che tra gli obblighi incombenti sul CP_1
primo, ai sensi dell'art. 1129 c.c., vi era quello di convocazione annuale dell'assemblea condominiale per la presentazione e approvazione del rendiconto di gestione, nonché per la conferma dello stesso e che il diritto dell'amministratore, quale mandatario, al compenso e al rimborso delle anticipazioni e spese sostenute era condizionato alla presentazione al mandante del rendiconto del proprio operato, che doveva comprendere necessariamente la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale, e alla delibera assembleare di approvazione del rendiconto stesso, che costituiva, di fatto, approvazione dell'intero operato dell'amministratore e ratifica negoziale, da parte dell'assemblea, dell'attività del mandatario. Con la conseguenza che l'inesistenza di siffatta delibera costituiva apertamente disconoscimento e disapprovazione dell'operato del mandatario.
Nel caso in esame, il tribunale rilevava che il risultava inadempiente rispetto ai Pt_1
predetti obblighi in quanto non aveva convocato regolarmente né presentato annualmente all'assemblea il conto della propria gestione, creando così un caotico “buco contabile” dal
2010. Di conseguenza, in ragione del fatto che il diritto al compenso e al rimborso delle spese anticipate era condizionato alla presentazione al mandante del rendiconto del proprio operato, alcuna somma poteva essere riconosciuta all'attore, in assenza di contabilità sin dall'anno 2010. Tra l'altro, era emerso in corso di causa, che il non aveva Pt_1 provveduto all'apertura di un conto corrente condominiale, obbligatorio, con la conseguenza che l'incasso delle quote condominiali avveniva sul conto personale dell'amministratore, creando, così, una illegittima confusione, né lo stesso aveva tenuto regolarmente il registro contabilità, il registro anagrafe condominiale e quello di nomina e revoca dell'amministratore, rendendosi gravemente inadempiente.
Aggiungeva, inoltre, che l'attore, nonostante avesse asserito di non aver percepito il proprio compenso, aveva emesso fatture per la propria attività e munito le stesse di quietanza liberatoria e che appariva, altresì, inverosimile la circostanza, asserita dal secondo Pt_1
cui era incorso in errore nel quietanzare ogni fattura, poiché, se anche così fosse stato,
l'errore sarebbe stato ipotizzabile una prima volta, ma non per ogni fattura emessa.
Ancora, il Tribunale rilevava che l'avvenuto versamento della ritenuta d'acconto per dette fatture era un chiaro indizio di percezione delle somme indicate dalle stesse, poiché, in assenza, alcuna ritenuta poteva e doveva essere versata.
Con riferimento alla richiesta di rimborso della somma pari ad € 4.817,34 a titolo di anticipazioni di cassa, il giudice di prime cure osservava che il relativo diritto, in materia di condominio, era assoggettato a regole peculiari rispetto a quelle dettate in tema di mandato, in quanto l'amministratore di condominio, salvo quanto previsto per i lavori urgenti, non aveva un generale potere di spesa, spettando all'assemblea il compito di approvare il conto consuntivo, valutando l'opportunità delle spese sostenute dall'amministratore. Pertanto, quest'ultimo, per ottenere il rimborso delle somme anticipate, doveva provare la sussistenza di un rendiconto approvato dai condomini, comprovante un disavanzo in concreto colmato con le proprie risorse, tenuto conto che eventuali disavanzi di cassa o dichiarazioni di debiti, nonché l'accettazione della documentazione da parte del nuovo amministratore condominiale, non potevano essere considerati come fatti dai quali evincere implicitamente il riconoscimento del debito da parte del . CP_1
Nel caso in esame, il tribunale rilevava la totale assenza dei requisiti su menzionati e osservava che lo stesso in occasione del passaggio di consegne, avvenuto in data Pt_1
10.06.2015, aveva dichiarato di aver già trattenuto le somme richieste con il presente giudizio, in virtù di un credito, dallo stesso paventato, nei confronti del condominio, realizzando la fattispecie dell'appropriazione indebita.
Dunque, la domanda di parte attrice era infondata ed illegittima e non poteva trovare accoglimento.
Trovava, a contrario, accoglimento la domanda riconvenzionale spiegata da parte convenuta, relativa alla restituzione della somma pari ad € 4.191,56, illegittimamente trattenuta dall'amministratore in sede di passaggio delle consegne.
5. Avverso tale decisione, con atto di citazione notificato il 23.12.2022, ha proposto appello
, affidato a quattro motivi, che di seguito verranno esaminati, chiedendo , in Parte_1 via principale, la riforma integrale della sentenza impugnata, e, in subordine, la sua riforma parziale in relazione all'indebito arricchimento condominiale e/o per le spese ordinarie anticipate con proprio personale esborso, con ammissione dei mezzi istruttori articolati e richiesti con la memoria secondo termine del 25.10.2018.
6. Si è costituito nel presente grado il chiedendo: in via Controparte_1 preliminare, di dichiarare inammissibile l'appello proposto da e, per l'effetto, Parte_1
condannare l'appellante al pagamento delle spese di giudizio in favore dell'appellato; nel merito, il rigetto del gravame e la conferma della sentenza di primo grado, con condanna del al pagamento di tutte le spese e competenze di giudizio in favore di esso appellato. Pt_1
7. E' stato acquisito il fascicolo d'ufficio in formato telematico del primo grado e non è stata svolta attività istruttoria. Indi la causa è stata riservata in decisione allo spirare dei termini ex art. 190 c.p.c., assegnati con ordinanza del 19.6.2025 in esito all'udienza di precisazione delle conclusioni del 18.6.2025, celebrata in forma cartolare ex art. 127 ter c.p.c.
8. Preliminarmente, va dato atto, a seguito della verifica d'ufficio, della tempestività dell'impugnazione.
Al riguardo, dall'esame degli atti risulta che: la sentenza del Tribunale di Napoli Nord, I sez. civile, n. 2599/2022 è stata pubblicata il 06.07.2022 e l'atto d'appello è stato notificato il 23.12.2022.
Ne deriva ch'è stato osservato il termine di sei mesi previsto dall'art. 327 c.p.c. – dovendosi applicare nella formulazione successiva alla modifica introdotta dall'art. 46 legge n.
69/2009 atteso che il giudizio di primo grado è stato promosso in epoca successiva al 4 luglio 2009 (ed è alla data d'instaurazione del giudizio di primo grado, e non a quella d'impugnazione, che occorre fare riferimento come da giurisprudenza consolidata: ex multis, Cass. 8 luglio 2015 n. 14267; Cass. 4 maggio 2012 n. 6784) – da computarsi secondo il sistema della computazione civile ex nominatione dieru, con l'aggiunta di 31 giorni per il periodo di sospensione feriale (dall'1 al 31 agosto).
9. Ciò debitamente premesso, può passarsi ad esaminare il merito del gravame, che risulta affidato a quattro motivi, da esaminare congiuntamente atteso che riguardano i rapporti di dare/avere tra e (ex) amministratore scaturenti dalla gestione dell'ente nel CP_1
periodo dal 2010 fino al termine del mandato (23.3.2015)
9.1. Con il primo motivo si censura la sentenza per non aver considerato che al passaggio di consegne, datato il 10.06.2015, l'amministratore aveva consegnato al Parte_1
il bilancio consuntivo gestione acqua con relativo riparto e stato patrimoniale CP_1 al 31.12.2014, riportante: attivo di cassa € 4.191,56; credito verso condomini € 11.826,58; passività per consumi acqua € 16.018,14. Il giudice, pertanto, era incorso in una errata valutazione del verbale di consegna, depositato in atti, dal quale avrebbe dovuto evincere un consistente passivo che smentiva un attivo di cassa per € 4.191,56 da restituire al né il aveva dichiarato di trattenere alcunché perché nulla esisteva in CP_1 Pt_1 cassa, essendo stato tutto “risucchiato” dalla morosità dei condomini. Infatti, la lamentata situazione debitoria concernente la fornitura idrica era addebitabile alla morosità dei condomini intestatari dei "privati" sotto-lettori idrici.
9.2. Con il secondo mezzo l'appellante si duole del fatto che il primo giudice non ha considerato la documentazione prodotta dal in modalità cartacea con foliario attoreo Pt_1
e successivamente depositata anche in via telematica mediante due distinte note del
26.02.2021.
Inoltre, protesta la mancata ammissione dei mezzi istruttori richiesti con la memoria del secondo termine depositata il 25.10.2018, reiterando in particolare, in questo grado, la richiesta di ordine di esibizione ex art. 210 cpc al di consegna dei documenti CP_1 originali specificati nel verbale di consegna, la prova testimoniale e CTU contabile.
9.3. Con il terzo motivo, l'appellante denuncia che al primo giudice sarebbe sfuggito che non risultavano affatto quietanzate le fatture n. 22 dell'1.6.2012 e n. 25 del 28.12.2012 prodotte in giudizio dallo stesso , per cui sarebbe incorso in errore ritenendo CP_1 quietanzate tutte le fatture dei compensi. In ogni caso, esso attore aveva prontamente disconosciuto il pagamento delle fatture già alla prima udienza del 09.03.2018 ed a quella successiva del 16.05.2018. Asserisce che i compensi e le relative fatture erano state riportate nei bilanci alla voce “uscite” per semplice regolarità contabile ma non erano state mai pagate e che aveva provveduto al versamento all'erario delle relative ritenute per mera regolarità fiscale. Ribadisce che l'apposizione di quietanza sulle fatture era frutto di mero errore di fatto generato dalla soggettiva convinzione di esso appellante della sua necessità prima dell'approvazione assembleare, come era già avvenuto per i precedenti bilanci del
2008 e 2009 regolarmente approvati dall'assemblea condominiale nella seduta del
21.5.2010 (circostanza ammessa dalla stessa controparte a pag. 5 della sua comparsa di costituzione). Dunque, il tribunale avrebbe errato nel non valutare la ricorrenza sia dell'elemento oggettivo della non veridicità della quietanza (ovvero il non pagamento risultane dai bilanci) sia l'elemento soggettivo dell'errore ex art. 2732 c.c. (errore scusabile e rilevabile, stante la precedente prassi amministrativa). Il Condominio, inoltre, non aveva prodotto alcuna prova documentale attestante l'avvenuto pagamento ad esso amministratore del compenso pattuito. 9.4. Con la quarta ragione, l'appellante sostiene che le anticipazioni di cassa per €
4.817,34 sono state da lui effettuate per le spese di ordinaria amministrazione (servizi condominiali di pulizia, erogazione elettrica, piccola manutenzione del fabbricato) e che non può essere richiesta al mandatario la prova rigorosa di quelle circostanze che appaiono obiettivamente plausibili, come l'avvenuta erogazione (tra l'altro non contestata da controparte) degli ordinari servizi e forniture condominiali, i quali non necessitano di preventiva autorizzazione assembleare e che l'appellante ha sempre assicurato, tralasciando di riscuotere il proprio compenso e anticipando le spese necessarie.
Peraltro, il giudice non avrebbe tenuto conto che, con la memoria del secondo termine depositata il 25/10/2018, il aveva documentalmente provato, il proprio personale Pt_1
esborso per complessivi € 4.592,77, senza che tale circostanza fosse contestata da controparte.
10. Nessuna delle censure è fondata.
Giova premettere che, dalla documentazione versata in atti, emerge che il rag. è stato Pt_1 nominato amministratore del appellato con delibera del 7.2.2002 (cfr. all. 1 CP_1
produzione primo grado ) e che gli ultimi rendiconti di gestione sottoposti al CP_1 vaglio dell'assemblea condominiale sono quelli relativi agli anni 2008 e 2009, approvati con delibera condominiale del 21.5.2010 (cfr. all. 19, 20 e 21 produzione primo grado appellato).
Dal 2010 e fino al termine del suo mandato (23.3.2015), invece, non risulta che il rag. abbia provveduto a rendicontare la sua gestione, sottoponendola all'approvazione Pt_1
dell'all'assemblea condominiale, né a convocare le relative riunioni;
inoltre non risulta che egli abbia provveduto ad aprire un conto corrente intestato al Codominio su cui versare le quote condominiali ed eseguire i pagamenti delle spese dell'ente di gestione, operando, invece, esclusivamente su rapporti personali (tutte circostanze, peraltro, incontestate).
In mancanza di una regolare rendicontazione e della confusione tra entrante ed uscite proprie e del l'attività gestoria del per gli anni in contestazione appare CP_1 Pt_1 oggettivamente poco intellegibile e ha finito per creare incertezza nei rapporti di dare/avere tra le parti al termine del mandato, originando la presente controversia, come di seguito sarà spiegato esaminando i singoli motivi di gravame.
10.1. In ordine al primo motivo, ritiene questa Corte che dalla rinnovata disamina del
“verbale di passaggio di consegne” del 10.6.2015 sottoscritto da e dal nuovo Parte_1 amministratore condominiale geom. (cfr. in fascicolo primo grado appellante CP_2
e all. 19 fascicolo primo grado appellato), possa condividersi l'interpretazione che ne ha fatto il primo giudice ritenendo tale documento probatorio dell'indebita trattenuta, da parte del dell'attivo di cassa per € 4.191,56, di cui è stata ordinata la restituzione in favore Pt_1 del in accoglimento sul punto della domanda riconvenzionale. CP_1
Invero, si legge testualmente nel detto verbale: “Il rag. fa presente che il Parte_1
saldo di cassa attivo al 31.12.2014 della gestione acqua (consumi anni 2000,2001,
2002,2003,2004, 2005, 2007) risultante dalla situazione contabile pari a € 4.191,56( quattromilacentonovantiuno/56) non viene consegnato nelle mani del geom. CP_2 in quanto dallo Stato patrimoniale al 31.12.2014 di tutte le gestioni appena consegnato risulta un credito nei suoi confronti pari a € 16.989,45 ( euro sedicimilanovecentoottantanove/45) così distinto: € 4.328,73 ( euro quattromilatrecentoventotto/73) per passivo di cassa al 31.12.2009, € 7.980,55 ( euro settemilanovecentoottanta/55) per compensi non percepiti anni 2010,2011,2012,2013 e
2014, € 2.787,23 ( euro duemilasettecentoottantasette/23) per anticipazioni di cassa anni
2010,2011, 2012,2013 e 2014 e € 1.892,94 ( euro milleottocentonovantadue/94) per anticipazioni di cassa nella gestione lavori facciate anno 2008”.
Il chiaro tenore del documento non lascia margini di dubbio in ordine alla circostanza, affermata dal dell'esistenza di un avanzo di cassa attivo pari a € 4.191,56 alla data Pt_1 del passaggio di consegne (10.6.2015) e del fatto che egli lo abbia trattenuto (non consegnandolo al nuovo amministratore) a compensazione di asseriti suoi crediti verso il
(come specificati nel verbale). CP_1
Trattasi di dichiarazione avente valore di confessione stragiudiziale che correttamente il tribunale ha valorizzato nel ritenere si trattasse di una indebita trattenuta in sede di passaggio di consegne, non essendo rimasta provata l'esistenza dei controcrediti asseritamente vantati dall'(ex) amministratore nei confronti dell'ente di gestione con cui operare la compensazione. Ed invero, quanto al disavanzo di cassa di € 4.328,73 al
31.12.2009, sebbene lo stesso risulti dal rendiconto 2009 approvato con delibera assembleare del 21.5.2010, ciò non consente di ritenere dimostrato, in via di prova deduttiva, che detta differenza sia stata versata dall'amministratore con denaro proprio, in quanto la ricognizione di debito postula un atto di volizione da parte dell'organo collegiale in relazione a poste passive specificamente indicate (Cassazione civile sez. II, 10/02/2023,
n.4179; Cass. Sez. 2, 09/05/2011, n. 10153).
Per il resto, come si vedrà, le altre poste attive vantate dall'(ex) amministratore indicate nel verbale di passaggio di consegne non hanno trovato riscontro probatorio in giudizio.
Ne consegue il rigetto del primo motivo.
10.2. Anche il secondo e il quarto motivo, che vanno esaminati unitamente in quanto volti a contestare il rigetto della domanda di rimborso delle anticipazioni di cassa avanzata dal non sono meritevoli di condivisione. Pt_1
Per dare risposta ai rilievi mossi dall'impugnate giova rammentare, a conferma di quanto già affermato dal tribunale, che è consolidato nella giurisprudenza di legittimità e di merito il principio secondo cui il credito dell'amministratore per il recupero delle somme anticipate nell'interesse del Condominio si fonda sul contratto tipico di amministrazione che intercorre con i condomini, al quale, per quanto non disciplinato nell'art. 1129 c.c., si applicano le disposizioni di cui alla sezione I, capo IX, titolo III, libro V, del codice civile.
L'amministratore, secondo quanto disposto dall'art. 1720 c.c., deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condomini, quali mandanti, sono tenuti a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate (Cass. Sez. 2, 26/02/2019, n. 5611; Cass. Sez. 6 - 2,
17/08/2017, n. 20137; Cass. Sez. 2, 30/03/2006, n. 7498).
È, dunque, l'amministratore a dover fornire la dimostrazione dei fatti su cui fondare la propria pretesa di recupero delle spese sostenute.
Prova che il come ben ritenuto dal primo giudice, non ha fornito. Pt_1
Lo stesso, infatti, non ha tenuto una regolare rendicontazione, omettendo di convocare l'assemblea per l'approvazione dei consuntivi anni 2010-2014. Solo in sede di passaggio di consegne ha provato a colmare questo “buco contabile” (per usare l'espressione del primo giudice) fornendo al nuovo amministratore i rendiconti di dette annualità, con alcune ricevute di pagamento di spese e servizi condominiali eseguite, a suo dire, con denaro proprio.
Tuttavia, poiché la presentazione del rendiconto da parte dell'amministratore del costituisce una delle obbligazioni fondamentali a suo carico, per consentire la CP_1 verifica, da parte dei condomini, della correttezza della gestione dei fondi del , CP_1
la violazione di detto obbligo ridonda a svantaggio dell'amministratore stesso, atteso che l'approvazione del rendiconto è condizione necessaria, anche se non sufficiente, al riconoscimento in suo favore di crediti verso il . CP_1
A più riprese, invero, la Corte regolatrice ha affermato che finanche quando sia stato approvato il rendiconto recante un disavanzo tra le somme spese e quelle incamerate dal condominio per effetto dei versamenti eseguiti dai condomini o per altra causa, ciò non implica che, per via deduttiva, possa ritenersi riconosciuto il fatto che la differenza sia stata versata dall'amministratore utilizzando denaro proprio, ovvero che questi sia comunque creditore del condominio per l'importo corrispondente.
Come osservato da Cass. Sez. 2, 09/05/2011, n. 10153, il mero disavanzo di cassa non esclude che l'amministratore possa aver utilizzato provviste aliene di cui aveva soltanto la disponibilità, come ad esempio, da fondi derivanti da altra gestione.
Coerentemente a tale principio, è stato affermato che l'accettazione da parte del nuovo amministratore della documentazione condominiale consegnatagli dal precedente, così come un pagamento parziale, a titolo di acconto di una maggiore somma, non costituiscono prove idonee del debito nei confronti di quest'ultimo da parte dei condomini per l'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili (Cass. Civ., Sez. II, 23.7.2020,
n.15702; Cass. Civ. Sez. II, 25.2.2020, n.5062).
Il credito dell'amministratore di condominio per le anticipazioni delle spese da lui sostenute non può ritenersi provato in mancanza di una regolare contabilità che, sebbene non debba redigersi con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, deve, però, essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, così da rendere possibile l'approvazione da parte dell'assemblea condominiale del rendiconto consuntivo (Sez. 2, Sentenza n. 3892 del
14/02/2017).
In applicazione di tali principi al caso in esame, difetta del tutto la prova del credito dell'amministratore per anticipazioni di cassa, atteso che la documentazione allegata dal
è inidonea a provare che lo stesso abbia anticipato con denaro proprio le somme Pt_1 richieste e risultanti dal disavanzo di cassa sia perché detto disavanzo risulta da rendiconti non sottoposti al controllo e all'approvazione dell'assemblea, sia perché, in ogni caso, essendo i versamenti delle quote condominiali confluiti su conto personale dell'amministratore e non su un conto intestato all'ente di gestione, non è dato sapere se i pagamenti di cui alle ricevute e ai bonifici prodotti dal in primo grado siano stati Pt_1 effettuati con provvista dell'amministratore. Il conto corrente condominiale, infatti, ha la funzione di garantire la trasparenza nella gestione: i condomini devono poter verificare in ogni momento movimenti, entrate e uscite, anche chiedendo copia dell'estratto conto bancario.
In difetto di regolare contabilità e in mancanza di un conto intestato al , le CP_1 richieste istruttorie reiterate dal in questo grado appaiono del tutto irrilevanti, in Pt_1
quanto la prova testimoniale è tesa solo a confermare il contenuto delle ricevute di pagamento in atti, ma non è idonea a dimostrare che sia stato utilizzato denaro proprio del e la CTU sarebbe del tutto esplorativa. Pt_1
Da qui il rigetto del secondo e quarto motivo e la conferma della statuizione di rigetto della domanda di rimborso delle spese asseritamente anticipate dal Pt_1
10.3 Non migliore sorte tocca al terzo motivo relativo ai compensi professionali dell'appellante dal 2010 al 2014.
L'impugnante vorrebbe negare valenza probatoria alle quietanze da lui stesso apposte sulle fatture per compensi prodotte dal , sull'assunto che sarebbero frutto di errore di CP_1 fatto ex art. 2732 c.c. La tesi, in tali termini propugnata già in primo grado, è stata disattesa dal tribunale con argomenti che non risultano adeguatamente criticati dall'appellante contrapponendo ragioni di fatto e di diritto idonee ad incrinare il ragionamento sotteso alla decisione.
Invero, il tribunale ha ben osservato che pur a voler ritenere che l'amministratore possa essere incorso in errore nel firmare per quietanza, ciò sarebbe ipotizzabile per una volta non anche per tutte le fatture riferite agli anni in contestazione. Ad escludere l'errore ha, poi aggiunto che sulle fatture il aveva corrisposto le ritenute d'acconto (circostanza non Pt_1
contestata dall'appellante, salvo giustificarla in termini di “mera regolarità fiscale”), da valere come chiaro indizio di percezione delle somme indicate in detti documenti.
Il ragionamento del tribunale è pienamente condiviso da questa Corte.
Si rammenta che la quietanza liberatoria altro non è che una dichiarazione scritta del creditore che attesta di avere ricevuto il pagamento da parte del debitore, liberandolo così dall'obbligazione di pagamento.
Per prassi, non solo giuridica, la quietanza viene rilasciata al momento del pagamento.
Il regime di stabilità e vincolatività della quietanza è stato più volte oggetto di pronunce in sede di legittimità. Segnatamente, la giurisprudenza di legittimità ha sviluppato un consolidato orientamento nel ritenere sostanzialmente “confessoria” la natura della quietanza liberatoria, attribuendo così alla dichiarazione scritta indirizzata alla controparte efficacia di piena prova dei fatti dalla stessa attestati.
In altri termini, la quietanza, rilasciata dal creditore al debitore all'atto del pagamento, ha natura di confessione stragiudiziale di un fatto estintivo dell'obbligazione, secondo la previsione dell'art. 2735 c.c. Come tale, la quietanza, solleva il debitore dal relativo onere probatorio, vincolando il giudie circa la verità del fatto stesso.
Questa Corte, perciò, non può non aderire al costante e consolidato orientamento della giurisprudenza, pur essendo ben conscia della possibilità di provare l'errore o la violenza in cui il creditore quietanzante possa essere incappato.
Invero, detta dichiarazione confessoria può certamente essere “impugnata” – analogamente a quanto avviene in base alla disciplina della “revoca” della confessione – allorquando il creditore dimostri, non solo la non veridicità della dichiarazione, ma anche che la non rispondenza al vero di questa dipende dall'erronea rappresentazione o percezione del fatto contestato, ovvero dalla coartazione della sua volontà, e non già invece dell'avere erroneamente confidato sull'avveramento di quanto dichiarato consapevolmente in modo non veritiero.
Ebbene, proprio quest'ultima sembra essere la situazione sub specie. Dunque, in questa prospettiva la quietanza non può non sollevare il debitore dal relativo onere probatorio, vincolando il giudice circa la verità del fatto stesso.
A nulla rileva in tal senso il disconoscimento delle quietanze sostenuto dall'odierno appellante che – si ripete – può avere effetto solo laddove sia dimostrato l'errore o la violenza.
Non integra la prova dell'errore la mera dichiarazione secondo cui la quietanza preventiva del compenso fosse “prassi” del condominio. Chi si dichiara in errore ha l'onere di provare
– come sopra detto – non solo l'inesistenza del fatto confessato, ma anche le circostanze che lo hanno portato alla falsa percezione della realtà al momento della confessione, che nel caso di specie appare essere il momento della quietanza liberatoria. Dimostrare solo la non corrispondenza al vero del fatto confessato non appare sufficiente per invalidare la dichiarazione dell'avvenuto fatto contra sé.
In questo senso, non rileva l'errore di diritto, ovvero l'ignoranza delle conseguenze giuridiche della propria dichiarazione, bensì il sollo errore di fatto.
A ciò va ad aggiungersi, come già rilevato dal tribunale, che le fatture quietanziate sono state oggetto di versamento all'erario delle relative ritenute d'acconto.
Destituito di fondamento è, infine, l'assunto dell'appellante secondo cui la fattura n. 22 del
01.06.2012 e la fattura n. 25 del 28.12.2012 non sarebbero state quietanzate.
Invero, il ha prodotto tutte le fatture, comprese le due sopra indicate, con la CP_1 firma per quietanza del (cfr. all. 8 e 9 della produzione di primo grado appellato). Pt_1
Con le fatture quietanzate, dunque, il ha assolto il proprio onere probatorio CP_1 circa l'avvenuto pagamento del compenso all'amministratore per gli anni in contestazione, tanto più che la cassa condominiale è stata gestita dal in via esclusiva con Pt_1
autoliquidazione degli importi senza passare per il controllo assembleare.
A fronte di tale quadro probatorio, quindi, va confermata anche sul punto la gravata decisione e respinto il motivo di censura.
10.4. Va, infine dato atto che l'appellante ha riproposto nel presente grado la domanda- già avanzata nella prima memoria ex art. 183 cpc- di riconoscimento, in via subordinata, dell'ingiustificato arricchimento della controparte ex art. 2041 c.c. per l'importo di €
4.817,34, corrispondente alle anticipazioni di spesa effettuate in favore del . CP_1
Su tale domanda si registra l'omessa pronuncia del tribunale, che in nessuna parte della sentenza impugnata mostra di averla esaminata, sicchè la stessa ben può fare ingresso in questo grado ai sensi dell'art. 346 cpc.
La stessa è infondata.
Preliminarmente va ritenuta ammissibile la domanda di indennizzo formulata, in via subordinata, con la prima memoria ai sensi dell'art. 183 c.p.c. Difatti, l'orientamento più recente avallato dalla giurisprudenza di legittimità è quello secondo cui le modificazioni della domanda ammesse ai sensi dell'art. 183 c.p.c. possono riguardare uno o anche entrambi gli elementi oggettivi della stessa (petitum e causa petendi), sempre che la domanda così modificata risulti comunque connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio e senza che, perciò solo, si determini la compromissione delle potenzialità difensive della controparte, ovvero l'allungamento dei tempi processuali.
La ratio juris della norma si fonda sul principio, di equità e buon senso, per il quale non è ammissibile un vantaggio (c.d. iniusta locupletatio) a favore di un soggetto, in danno ad altri, se non sia giustificato da una causa giuridicamente meritevole.
L'azione di ingiustificato arricchimento è un rimedio restitutorio mirante a neutralizzare lo squilibrio determinatosi, in conseguenza di diversi atti o fatti giuridici, tra le sfere patrimoniali di due soggetti, nei limiti – per l'appunto – dell'arricchimento che non sia sorretto da una “giusta causa”. La norma in esame va letta unitamente alla seguente, tra l'altro, oggetto di recente chiarificazione nomofilattica: l'art. 2042 c.c., infatti, pone la regola della sussidiarietà in termini generali.
Su quest'ultima le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno statuito che circa l'azione de qua – nel caso di azione fondata su un titolo contrattuale – occorre distinguere tra le ipotesi in cui il rigetto della domanda principale derivi dal riconoscimento della carenza ab origine dei presupposti fondanti la stessa, da quelli in cui derivi dall'inerzia dell'impoverito ovvero dal mancato assolvimento di qualche onere cui la legge subordina la difesa di un suo interesse (Cass. civ. S.U., del 05.12.2023, n. 33954).
Nell'ultima ipotesi, che è quella ricorrente nel caso in esame, in quanto il rigetto è derivato dalla mancata prova da parte del contraente del danno derivante dall'altrui condotta inadempiente, la domanda di arricchimento resta preclusa in ragione della clausola di sussidiarietà contenuta nell'art. 2042 c.c. Detto in altri termini, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione aderiscono, tendenzialmente, alla residualità in astratto.
La domanda, pertanto, va disattesa.
Per il complesso delle considerazioni che precedono il gravame non può che essere rigettato e la sentenza di primo grado integralmente confermata.
11. La soccombenza della parte appellante governa le spese di lite relative al presente grado che, in applicazione parametrica degli importi medi di cui al D.M. n. 55 del 2014 e succ. mod., tenuto conto del valore della causa (scaglione da € 52001,00 ad € 26.000,00) e delle fasi in cui l'attività processuale è stata effettivamente svolta (studio, introduttiva e decisoria) , si liquidano come da dispositivo che segue, in favore del appellato. CP_1
12. Essendo stato rigettato l'appello, deve darsi atto del ricorso dei presupposti di cui all'art. 13, co. 1 quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 (comma inserito dall' art. 1, co. 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228 ed applicabile ai procedimenti iniziati dal trentesimo giorno successivo alla data di entrata in vigore di tale legge) per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il presente giudizio, a carico della parte appellante.


P.Q.M.

La Corte d'appello di Napoli, 2^ sezione civile, ogni altra istanza ed eccezione disattesa, sull'appello proposto da avverso la sentenza del Tribunale di Napoli Nord n. Parte_1
2599/2022, pubblicata il 06.07.2022, così definitivamente provvede:
1) Rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

2) Condanna l'appellante alla refusione delle spese di lite relative al presente grado in favore dell'appellato che liquida, nel complessivo importo di € 3966,00 per compenso professionale, oltre al rimborso delle spese generali, IVA e CPA come per legge;

3) Dà atto del ricorso dei presupposti di cui all'art. 13, co. 1 quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il presente giudizio, a carico della parte appellante.
Così deciso in Napoli, li 19.11.2025
Il Presidente est.
Dott.ssa Alessandra Piscitiello
Sentenza redatta con la collaborazione della dott.ssa Alessia Giaccio, Magistrato Ordinario in Tirocinio