REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Napoli – VI sezione civile - riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti magistrati: dr.ssa Assunta d'Amore – Presidente rel. dr. Giuseppe Vinciguerra - Consigliere dr.ssa Regina Marina Elefante - Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 781 del Ruolo Generale degli affari contenziosi dell'anno
2021 avente ad oggetto: appello avverso la sentenza n. 112/2021 del Tribunale di Avellino pronunciata in data 21 gennaio 2021, vertente
TRA
( , in persona del suo legale rappresentante pro-tempore, Parte_1 P.IVA_1
rappresentata e difesa dall'Avv. Fabio Piccininno ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Salerno alla via Domenico Coda n.6
appellante
E
Controparte_1
( ), in persona del legale rappresentante pro-tempore,
[...] P.IVA_2
rappresentato e difeso dall'Avv. Armando Montemarano unitamente all'avv. Giulia
Salierno ed elettivamente domiciliato presso lo studio Montemarano in Roma alla via di
Santa Costanza n. 27 appellata
CONCLUSIONI DELLE PARTI
I procuratori delle Parti hanno concluso come da atti, verbali di causa e note di trattazione scritta da intendersi integralmente trascritti.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE Con atto di intimazione di ex art. 658 c.p.c e contestuale citazione per la Parte_2
convalida l' conveniva in giudizio dinanzi Controparte_1
al Tribunale di Avellino la per il mancato pagamento dei canoni mensili di Parte_1 locazione, pari a complessivi € 42.000,00, per le ultime 6 mensilità (di € 7.000 ciascuno), per l'immobile sito in Avellino alla Via Santo Spirito nn. 1-2-3.
L'intimata si opponeva alla convalida dello sfratto eccependo l'inadempimento della locatrice ai sensi degli artt. 1460 e 1578 c.c. e avanzava domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto o, in subordine, di diminuzione del canone locatizio dall'inizio del rapporto all'attualità, oltre al risarcimento del danno per la omessa esecuzione dei lavori di eliminazione dei vizi della cosa locata.
Il Giudice emetteva ordinanza provvisoria di rilascio e disponeva la trasformazione del rito ex art. 426 c.p.c., fissando l'udienza del 3 dicembre 2019, con assegnazione del termine per l'integrazione degli atti introduttivi mediante il deposito di memorie integrative.
Nella memoria integrativa parte ricorrente, oltre a ribadire l'inadempimento della conduttrice, deduceva il rilascio dell'immobile avvenuto in data 4.7.2019, come da relativo verbale, e, dunque, l'ulteriore morosità maturata per una somma complessiva di € 84.000 pari a 12 mensilità (da luglio 2018 a giugno 2019); avanzava, altresì, domanda riconvenzionale per vedersi riconosciuto il risarcimento dei danni (descritti nella relazione tecnica dell'Ing. del 4 luglio 2019) arrecati all'immobile locato in Persona_1 quanto riconsegnato danneggiato e in evidente stato di degrado per un importo di €
250.000,00 o di quella somma maggiore o minore ritenuta dovuta.
Insisteva, quindi, per la risoluzione del contratto e per la condanna della conduttrice al pagamento dei canoni di locazione risultati impagati e per il risarcimento del danno.
La eccepiva, invece, che l'immobile era stato consegnato privo delle Parte_1 autorizzazioni e delle certificazioni idonee alla funzione per cui era stato locato;
assumeva a fondamento che l' con cui aveva sottoscritto contratto, adibendo Parte_3
l'immobile a centro accoglienza immigrati, aveva comunicato del sopralluogo dei Vigili del Fuoco unitamente al personale di Prefettura e dell'ASL avvenuto in data 6 luglio 2018,
a seguito del quale erano stati prescritti una serie di lavori di adeguamento da farsi nei successivi 15 giorni, provvedendo ad informare tempestivamente la locatrice, che non vi aveva provveduto. Precisava che, nelle more, la aveva sgomberato l'immobile ed essendo CP_2
impossibilitata a svolgere tutte le attività commerciali per le quali il contratto di locazione era stato stipulato, aveva interrotto il pagamento dei canoni di locazione per l'impossibilità di svolgere le attività per cui l'immobile era stato locato.
Chiedeva quindi accertarsi l'inesistenza dei gravi motivi di cui all'art. 665 c.p.c. e, in via riconvenzionale, dichiarare la risoluzione del contratto per grave inadempimento della locatrice, chiedendo la restituzione e/o riduzione dei canoni versati e da versare, con condanna della medesima al risarcimento dei danni per il mancato godimento dell'immobile.
Acquisita documentazione varia e le consulenze tecniche di parte, il Tribunale, in data 21 gennaio 2021, pronunciava la sentenza con cui, in accoglimento delle domande attoree, dichiarava la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della società conduttrice e confermava l'ordinanza di rilascio dell'immobile locato del 17.5.2019; quindi, condannava la società conduttrice al pagamento, in favore dell'Istituto della somma complessiva di € 84.903,23 a titolo di canoni scaduti, oltre interessi al tasso legale di cui all'art. 1284 c.c. dalla scadenza dei singoli canoni sino all'effettivo soddisfo, rigettava le domande riconvenzionali di entrambe le parti e condannava parte intimata alla refusione in favore della parte intimante delle spese processuali.
In particolare, il Tribunale, ritenuto non provato il pagamento dei canoni di locazione e premesso che “non è mai consentito al conduttore autoridursi il canone sulla base di pretesi controcrediti, costituendo tale sua condotta un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti”, osservava “Circa la contestata mancanza delle autorizzazioni di legge e certificazioni idonee alla funzione per cui era stato locato […] che il conduttore nel contratto di locazione all'art.

1.2 ha dichiarato che l'immobile era dallo stesso ben conosciuto e, “dopo accertamenti condotti da suoi tecnici di fiducia, idoneo all'uso cui intende destinarlo..” così come aveva dichiarato di essere a conoscenza dello stato dell'immobile e di aver valutato i necessari adeguamenti da apportare a sua cura e spese esonerando il locatore/ art. 8.2) così come si era assunto l'onere degli obblighi di sicurezza(art. 16). Infondate altresì tutte le altre contestazioni sollevate da parte intimata atteso che nell' art. 5 del contratto di locazione, le parti precisavano che il locatore non garantiva la conformità degli impianti posti al servizio dell'immobile alla vigente normativa in materia di sicurezza e all'art. 7 del contratto la società conduttrice si assumeva l'obbligo di provvedere, a propria cura e spese, a tutte le migliorie, restauri, addizioni e ristrutturazioni che riteneva opportuni o convenienti per il buon andamento dell'azienda assumendo altresì l'obbligo di provvedere, a propria cura e spese, anche all'adeguamento alle normative di legge senza nessun onere per il locatore, con il diritto, qualora detti lavori e interventi si fossero rivelati indispensabili per ottemperare a norme di legge o regolamentari, ove la stessa società non avesse voluto sopportarne i costi, di recedere dal contratto di locazione. Successivamente alla stipula della locazione, la società conduttrice ,ha adibito l'immobile locato ad accoglienza di rifugiati e/o immigrati, ottenendo altresì la riduzione del canone da € 20.000,00 euro mensili a €
7.000,00 mensili, limitatamente al tempo in cui l'immobile avesse conservato siffatta destinazione di accoglienza di immigrati e rifugiati. La non riconosciuta idoneità all'uso da parte degli organi competenti quindi deve essere imputata esclusivamente al conduttore che non si è reso parte diligente al fine di verificare l'idoneità dell'immobile alla nuova destinazione d'uso atteso che
l'immobile era stato locato per essere adibito dal conduttore all'esercizio dell'attività di casa di riposo o altre attività ricettive in genere, compatibili con la destinazione d'uso urbanistica dell'immobile con onere per lo stesso conduttore a doversi a munire di tutte le autorizzazioni;
né al locatore potevano essere imputati i lavori a farsi ai sensi dell'art. 8 del contratto di locazione e dell'art. 16,nel quale il conduttore si obbligava ad adempiere a tutti gli obblighi di sicurezza derivanti, in relazione alla destinazione ed all'attività esercitata nei beni concessi in locazione.”.
Con ricorso depositato in data 23 febbraio 2021 la proponeva appello Parte_1 rassegnando le seguenti conclusioni: “- accertare e dichiarare la risoluzione contrattuale per gravi responsabilità in capo al locatore e per l'effetto statuire la restituzione in favore del conduttore dei canoni versati o in subordine statuire una congrua riduzione del canone locatizio dall'inizio del rapporto fino all'effettivo rilascio con condanna in capo al locatore alla restituzione della differenza;

- condannare in ogni caso il locatore al risarcimento di tutti i danni patiti e patendi da Parte_1 in persona del suo legale rapp.te p.t, stante il mancato godimento dell'immobile per effetto dei vizi della cosa locata e per la mancata esecuzione dei lavori di natura straordinaria e che ne ha determinato la chiusura, nella misura sopra indicata o in quella maggiore o minore ritenuta di giustizia da parte dell'On. nle Corte adita anche con liquidazione equitativa ex art. 1226 c.c. - condannare altresì, l'appellato, al risarcimento dei danni non patrimoniali da liquidarsi equitativamente da Codesta On. Corte adita;
- condannare l'appellato al pagamento delle spese e competenze del doppio grado di giudizio con attribuzione al sottoscritto difensore anticipatario;
- in via subordinata, riformare la sentenza appellata nel punto in cui ha condannato la al Parte_1 pagamento delle spese del primo grado di giudizio disponendone, altresì, la compensazione integrale
e/o parziale essendoci soccombenza reciproca, ai sensi dell'art. 92 co. 2 c.p.c., con condanna dell'appellato alle spese del presente grado di giudizio con attribuzione al sottoscritto avvocato per dichiarato anticipo.”.
L'appellante assumeva a fondamento del gravame l'infondatezza della domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, l'insussistenza della morosità e la fondatezza dell'eccezione ex art. 1460 c.c. e, quindi, della domanda riconvenzionale avanzata della conduttrice e della domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento del locatore e di risarcimento del danno.
Radicato il contraddittorio, si costituiva l' che impugnava l'atto di appello, CP_1
ritenendo le motivazioni poste a sostegno della richiesta di riforma del tutto infondate e non provate in fatto e in diritto e ne chiedeva, pertanto, il rigetto.
Acquisito il fascicolo telematico del primo grado di giudizio, la causa subiva una serie di rinvii per esigenze di ruolo;
quindi, riassegnato il procedimento alla Sesta Sezione Civile, giusto decreto n. 420/2024 della Presidente della Corte d'Appello di Napoli con cui è stato disposto un riequilibrio dei carichi di lavoro tra le sezioni civili ai sensi dell'art.167 della
Circolare sulla formazione delle tabelle in attuazione del quale sono stati assegnati alla
Sesta Sezione Civile circa 200 procedimenti iscritti nelle annualità tra il 2018 e il 2022, e, quindi, alla dr.ssa Assunta d'Amore, visto il decreto n. 36/25 con cui la Presidente della
Corte d'Appello di Napoli ha fatto proprio il provvedimento di perequazione adottato dalla Presidente della Sesta Sezione Civile in data 26.1.2025, così come integrato con nota del 1.2.2025, la causa veniva decisa all'esito dell'udienza di discussione del 13.11.2025, come da dispositivo di cui veniva data lettura.
L'appello appare infondato e non meritevole di accoglimento.
Con tre motivi di censura l'appellante deduce: l'erroneità della sentenza nella parte in cui il Tribunale avrebbe ritenuto la sussistenza dell'inadempimento della società conduttrice e accertato la morosità in capo alla stessa, dovendosi ritenere invece fondata l'eccezione ex art. 1460 c.c., nella parte in cui non è stata riconosciuta la fondatezza della domanda riconvenzionale proposta dalla conduttrice e, infine, l'erronea regolamentazione delle spese di lite.
Va, innanzitutto, evidenziato che alcun motivo di gravame è stato proposto avverso la parte della decisione con cui il giudice di prime cure ha ritenuto provato il mancato pagamento dei canoni di locazione, come contestati dalla locatrice, per cui detta statuizione deve ritenersi coperta da giudicato. Con il primo motivo di appello viene censurata la sentenza nella parte in cui l'inadempimento contrattuale viene addebitato in capo al conduttore, odierno appellante, evidenziando lo stesso che l'inadempimento andava ascritto, invece, al locatore, per non avere questi provveduto a eseguire i lavori necessari a conservare l'immobile idoneo all'uso.
Va innanzitutto permesso che il contratto di locazione veniva stipulato tra le parti in data
16 novembre 2016 con decorrenza dal 1° gennaio 2017 e che il canone veniva successivamente ridotto, mediante scrittura privata tra le stesse parti, da 20.000 € mensili a
7.000,00 € in conseguenza della morosità della conduttrice dal gennaio 2018, pattuendosi il perdurare di tale riduzione fino al permanere dell'uso dell'immobile quale centro di accoglienza di rifugiati e/o immigrati (gestito dalla società . Parte_3
In data 13 luglio 2018, a seguito di sopralluogo dei Vigili del Fuoco, congiuntamente al personale della e dell' , nell'ambito dell'attività di prevenzione CP_2 Parte_4
incendi e di controllo ai sensi dell'art. 19 del D.lgs n 139 del 08/03/2006, venivano prescritti - nel termine di 15 giorni - una serie di interventi di adeguamento dell'immobile, in quanto, sebbene “le strutture adibite a centri di accoglienza per immigrati non appaiono immediatamente riconducibili alle attività assoggettate a controlli di prevenzione incendi [..] e pertanto non deve essere attivato il procedimento di prevenzione incendi di cui al DPR 151/2011, tuttavia il procedimento deve comunque essere attivato in presenza di attività o specifiche aree/impianti posti a servizio dell'edificio stesso”.
Orbene dalla lettura del verbale di sopralluogo è agevole evincere come gli adeguamenti richiesti - previsti in materia di tutela e sicurezza dei lavoratori dal DL 81/2008 e dalle norme di prevenzione per gli alberghi di cui al DM 07.08.1994 per la sicurezza antincendio complessiva del centro di accoglienza – riguardino interventi strettamente connessi e necessari al fine dello svolgimento dell'attività concretamente esercitatavi, non potendosi, all'uopo, definire quali interventi ricadenti nell'ambito degli oneri di manutenzione straordinaria del locatore. Invero, nel verbale si specifica che “L'impianto termico a gas metano risulta quindi soggetto al controllo di prevenzione incendi, ai sensi dell'art.16 del D. Lgs
139/2006 e del DPR 151/2011 e con validità sino al 09.07.2022. Tuttavia, atteso che per tutte le attività in argomento trovano applicazione le norme in materia di tutela della salute e sicurezza dei lavoratori di cui al D.lvo 81/2008 e le norme del D.M. Interno 10 marzo 1998 – criteri generali di sicurezza antincendio e per la gestione dell'emergenza nei luoghi di lavoro – costituiscono comunque riferimento per questo Comando le norme di prevenzione per gli alberghi di cui al D.M.
07.08.1994 e s.m.i., per il miglioramento delle condizioni di sicurezza antincendio complessive del
Centro di accoglienza in argomento, con una presenza di 115 ospiti” e si provvede, quindi, a elencare le prescrizioni da ottemperare.
Ebbene, come ha correttamente evidenziato il primo giudice, nel contratto intercorso tra le parti si precisa a più riprese che il conduttore conosceva l'immobile e lo accettava nello stato di fatto dell'epoca ritenendolo, con l'ausilio di tecnici di fiducia, idoneo all'uso per cui intendeva destinarlo (cfr. artt.

1.2 e 7.3 del contratto di locazione), oltre ad aver valutato gli adeguamenti da apportare a sua cura e spese con espresso esonero del locatore
(cfr. art. 8.2) e farsi carico degli “obblighi di sicurezza, in relazione alla destinazione ed all'attività esercitata nei beni concessi in locazione, dal D. Lgs. 9 aprile 2008, n.81” secondo quanto previsto all'art. 16 del menzionato contratto.
Dunque, avendo il conduttore accettato l'immobile nello stato di fatto e con le dovute verifiche di idoneità rispetto all'attività che avrebbe dovuto svolgere, non poteva dolersene di lì a breve dalla stipula del contratto di locazione.
Peraltro, in merito all'adeguamento degli impianti, all'art.

6.2 del contratto veniva precisato che il locatore non garantiva la conformità degli impianti alla normativa vigente e al successivo art. 7 che il conduttore avrebbe provveduto a migliorie, restauri, addizioni e ristrutturazioni per il buon andamento dell'azienda e all'adeguamento alle normative di legge e regolamentari, previo preventivo consenso scritto del locatore e senza nessun suo onere, oltre a stabilire all'art. 9 che erano a carico del conduttore la manutenzione e la conservazione degli impianti anche in ragione della loro vetustà o caso fortuito.
La regolamentazione pattizia, peraltro, appare conforme alla giurisprudenza della
Suprema Corte in materia laddove ha precisato che “Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative, con la conseguenza che, ove egli non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato, sicché la destinazione particolare dell'immobile (tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative) diviene rilevante - quale condizione di efficacia, elemento presupposto o, infine, contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto - solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore” (Cass. civ. n.18485 del 08/07/2024).
È stato, altresì, affermato che l'inidoneità dell'immobile all'esercizio di una determinata attività commerciale o industriale, per il quale è stato locato, non può costituire valida ragione per pretendere che il locatore operi trasformazione della cosa, che ne' per legge ne' per contratto fa carico al locatore stesso (Cass. 7.3.2001, n. 3341 e Cass. Sez. 3, Sentenza n.
13761 del 27/05/2008).
Invero, l'inidoneità dell'immobile all'esercizio di una determinata attività commerciale o industriale per la quale è stato locato (che può consistere anche nella mancanza dei requisiti all'uopo prescritti dalla pubblica autorità) non comporta per il locatore l'obbligo di operare modificazioni o trasformazioni che non siano state poste a suo carico dal contratto, poichè al locatore incombe l'obbligo di conservare, non già di modificare, lo stato esistente al momento della stipula della locazione, che il conduttore ha riconosciuto idoneo all'uso pattuito (cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 1142 del 25/02/1981 e Cass. Sez. 3,
Sentenza n. 7347 del 26/03/2009).
Passando ad applicare detti principi alla fattispecie in esame emerge chiaramente come la tipologia delle opere da realizzare, prescritte a seguito dell'intervento dei Vigili del Fuoco, sia strettamente correlata all'attività in atto di centro di accoglienza con una recettività di
115 ospiti e ispirata essenzialmente all'applicazione delle norme in materia di tutela della salute e sicurezza dei lavoratori, dando atto della presenza dell'attestazione di rinnovo periodico di conformità antincendio con validità sino al 9.7.2022.
Pertanto, dette obbligazioni non possono ritenersi a carico del locatore né per legge, né secondo le previsioni del contratto di locazione stipulato tra le parti con il quale gli interventi di manutenzione straordinaria venivano posti in capo al conduttore con oneri specificamente indicati e sottoscritti dalle parti, andando quindi ad esonerare la competenza e la responsabilità del locatore rispetto agli stessi.
Ciò posto l'appellato non avrebbe potuto/dovuto autonomamente sospendere il pagamento dei canoni di locazione in quanto se è vero che l'art. 1460 c.c. prevede un principio di autotutela a difesa degli interessi e della posizione del locatore, è pur vero che “il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede” (cfr. Cass. civ.
n.10361 del 17/04/2024).
Non si rinviene nel caso di specie, come detto, alcun inadempimento da parte del locatore, ma anzi essendo espressamente previsti i pretesi obblighi dal conduttore proprio in capo allo stesso non è invocabile l'eccezione di cui alla citata norma di legge tale da giustificare l'inadempimento nel pagamento dei canoni di locazione.
A ciò si aggiunga che, contrariamente a quanto asserito dall'appellante, i canoni di locazione non erano sempre stati regolarmente corrisposti ancor prima dell'intervento dei
Vigili del Fuoco;
invero, con la scrittura privata con cui si conveniva l'ulteriore riduzione del canone di locazione veniva precisato al punto D) che la si era resa morosa Parte_1 rispetto al versamento dei canoni di locazione, anche nella ridotta misura precedentemente convenuta (dal mese di giugno 2017 il canone era già stato ridotto a €
12.500,00) proprio al fine di permetterne l'adempimento.
Tutto ciò posto il primo motivo di gravame appare infondato e non meritevole di accoglimento.
Con il secondo motivo si censura la sentenza nella parte in cui il primo giudice non ha accolto la domanda riconvenzionale dell'odierna appellante con cui veniva richiesta la risoluzione del contratto per grave inadempimento del locatore e la restituzione dei canoni versati e di tutti i danni patiti per il mancato godimento dell'immobile in quanto inidoneo all'uso.
Anche detto motivo appare infondato posto che l'inidoneità all'uso, come correttamente statuito dal giudice di prime cure e considerato con la disamina del precedente motivo, va ascritta totalmente in capo al conduttore, che di contro nel contratto di locazione sottoscritto ne aveva, non solo accertato l'idoneità, ma si era anche fatto carico degli adeguamenti necessari all'uso.
Stante tutto quanto precedentemente precisato in merito all'inadempimento del locatore sul primo motivo di appello, non può dirsi accertata, neanche in merito a tale censura, alcuna alterazione dell'equilibrio delle prestazioni che giustifichi la sospensione del pagamento dei canoni e che determini di conseguenza la risoluzione del contratto da ascrivere all'inadempimento del locatore, non avendo lo stesso né diminuito, né impedito il godimento del bene in locazione.
Va, invero, tenuto conto del chiaro contenuto della clausola contrattuale 1.2 con cui è stato convenuto che “L'immobile è ben noto e conosciuto dal Conduttore, il quale rinuncia ad ogni ulteriore descrizione, avendolo, tra l'altro, trovato di suo gradimento e, dopo accertamenti condotti da suoi tecnici fiduciari, idoneo all'uso cui intende destinarlo e, come tale, si obbliga a restituirlo al momento della conclusione del rapporto” per cui alcun dubbio può nutrirsi sulla rinuncia a far valere da parte del conduttore vizi del tipo di quelli riportati nella consulenza tecnica di parte, ben evidenti fin dalla conclusione del contratto.
Peraltro, dato il contenuto preciso di siffatta clausola devesi escludere per essa la natura di mera clausola di stile che, diversamente, è costituita soltanto da quelle espressioni generiche, frequentemente contenute nei contratti, che per la loro eccessiva ampiezza e indeterminatezza rivelano la funzione di semplice completamento formale, mentre, non può considerarsi tale la clausola de qua che ha un concreto contenuto volitivo ben determinato, riferibile al negozio posto in essere dalle parti (cfr., in tal senso, Cass. n. 19876 del 29/09/2011 e Cass. Sez. 3, Sentenza n. 7713 del 16/04/2015).
Pertanto, allorquando il conduttore, all'atto della stipulazione del contratto di locazione, non ha denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, né avvalersi dell'eccezione di cui all'art. 1460 c.c., dal momento che non si può escludere che il conduttore abbia ritenuto di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell'eventuale riduzione dell'uso pattuito ovvero accollandosi l'onere delle spese necessarie per adeguare l'immobile locato all'uso convenuto (cfr. in tal senso Cass. n.
25278 del 01/12/2009, Cass. n. 12708 del 25/05/2010 e Cass. Sez. 3 - , Ordinanza n. 21845 del 20/07/2023).
Il primo giudice ha, quindi, correttamente rigettato la domanda riconvenzionale con riguardo alla risoluzione del contratto per inadempimento del locatore. Sebbene rimanga assorbito l'esame dei danni lamentati va ritenuto, valendo come ulteriore motivo di rigetto, che il preteso risarcimento dei danni da mancato guadagno e per l'investimento effettuato per poter adibire la struttura a centro di accoglienza per immigrati, avanzato solo nel presente grado di giudizio, è da dichiararsi inammissibile, in quanto domanda nuova.
Va opportunamente premesso che “una richiesta di risarcimento dei "danni subiti e subendi",quando non sia accompagnata dalla concreta descrizione del pregiudizio di cui si chiede il ristoro, va qualificata generica ed inutile: "generica, perché non mette né il giudice né il convenuto in condizione di sapere di quale concreto pregiudizio si chieda il ristoro;
inutile, perché tale genericità non fa sorgere in capo al giudice il potere-dovere di provvedere" (cfr. Cass. n.2357 del
29/01/2019; Cass. 30/06/2015, n. 13328).
E in tali generici termini la domanda è stata avanzata in primo grado essendo stato richiesto il risarcimento di “tutti i danni patiti e patenti in seguito al comportamento antigiuridico della locatrice”.
La specificazione di detti danni solo nel presente grado non può essere qualificata come una precisazione della domanda precedentemente avanzata, ma, va intesa come domanda nuova in quanto fondata su circostanza di fatto del tutto nuove;
invero, sono con il ricorso in appello è stato specificato che “il danno subito da a titolo di mancato guadagno è Parte_1
pari ad € 54.021,60 mensili (14,64 x 123 x 30) che va quindi moltiplicato per tutti gli ulteriori mesi di durata del contratto […] allo stesso vanno aggiunti i danni consistenti nell'investimento effettuato da per poter ospitare i migranti e precisamente nr.123 letti completi di branda, Parte_1 materassi, comodoni, armadio, coperta e biancheria in genere che prudenzialmente vengono quantificati in € 30.000,00 pari ad € 250,00 a posto letto. Ai danni patrimoniali poi vanno aggiunti
i danni non patrimoniali”.
Con un ultimo motivo di appello viene censurata la sentenza nella parte in cui l'odierno appellante viene condannato alla refusione delle spese di lite, invocando almeno la compensazione parziale delle stesse sulla scorta del rigetto delle domande riconvenzionali proposte da entrambe le parti.
Il motivo appare fondato.
Invero, l'art. 92, comma 2, c.p.c. dispone che se vi è soccombenza reciproca il giudice può compensare, parzialmente o per intero, le spese tra le parti. Dunque, anche nell'ipotesi di soccombenza reciproca, il limite di fronte al quale si arresta la discrezionalità del giudice riguardo alla distribuzione dell'onere delle spese di lite è rappresentato dall'impossibilità di addossarne, in tutto o in parte, il carico alla parte interamente vittoriosa, poiché ciò si tradurrebbe in un'indebita riduzione delle ragioni sostanziali della stessa, ritenute fondate nel merito (cfr. in tal senso Cass. Sez. 5 - , Ordinanza n. 10685 del 17/04/2019 e Cass. Sez. 6 - 2, Sentenza n. 18503 del 02/09/2014).
Ma, nella fattispecie in esame, trattandosi di una pluralità di domande contrapposte formulate nel medesimo processo tra le stesse parti, il cui esito ha visto totalmente soccombente l'odierno appellante (rispetto alla domanda di risoluzione contrattuale ex art.1578 c.c. e di risarcimento dei danni) e parzialmente soccombente l'odierna parte appellata (rispetto alla sola domanda di risarcimento dei danni), vittoriosa invece in ordine alla domanda di risoluzione per inadempimento, ben si giustifica una compensazione delle spese del primo grado nella misura di un terzo mentre i residui 2/3 cedono a carico della odierna appellante, quale parte prevalentemente soccombente.
Negli stessi termini possono essere regolamentate le spese del presente grado di giudizio in ragione del parziale accoglimento dell'appello limitatamente a un unico motivo.
Le spese di lite vengono, poi, liquidate come da dispositivo, con riferimento ai parametri di cui al D.M. n. 55/2014 e successive modifiche, tenuto conto della natura dell'affare, delle questioni trattate e dell'opera prestata e del valore della controversia.


PQM


La Corte di Appello di Napoli – Sesta Sezione Civile – definitivamente pronunciando in ordine all'appello proposto dalla in persona del legale rappresentante pro- Parte_1 tempore, avverso la sentenza n.112/2021 pronunciata in data 21 gennaio 2021 dal
Tribunale di Avellino, così provvede:
a) accoglie l'appello per quanto di ragione e, per l'effetto, in parziale riforma della sentenza impugnata: compensa le spese del primo grado del giudizio nella misura di 1/3 e condanna la al pagamento dei residui 2/3 in favore Parte_1
dell' appellato che liquida in complessivi € 4.000,00 per compenso CP_1 professionale, di cui € 276,26 per spese, oltre rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge con attribuzione in favore dei procuratori antistatari;

b) conferma, per il resto, la sentenza impugnata;
c) compensa le spese del grado nella misura di 1/3 e condanna l'appellante al pagamento dei residui 2/3 che si liquidano in complessivi € 10.000,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge con attribuzione in favore dei procuratori antistatari.
Così deciso in Napoli nella Camera di Consiglio del 13 novembre 2025.
La Presidente est. dott.ssa Assunta d'Amore