REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI FIRENZE
SEZIONE PRIMA CIVILE
riunita in camera di consiglio e composta da:
D.ssa Isabella Mariani Presidente
D.ssa Alessandra Guerrieri Consigliere relatore
Dott. Ludovico Delle Vergini Consigliere
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta a ruolo il 11/05/2021 al numero 855/2021 del Registro generale avente a oggetto: appello avverso sentenza n. 2464/2020 del Tribunale di
FIRENZE pubblicata il 10/11/2020 pendente fra
( ), in Parte_1 P.IVA_1 persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv.
L'EPISCOPO MARIANGELA ( ) ed elettivamente domiciliata C.F._1 presso lo studio del difensore, giusta procura in atti;

PARTE APPELLANTE contro
), in persona del legale rappresentante Controparte_1 P.IVA_2 pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. TREMOLANTI GABRIELE
( e dall'Avv. SELMI CLAUDIO ( ) ed C.F._2 C.F._3 elettivamente domiciliata presso lo studio dei difensori, giusta procura in atti;

PARTE APPELLATA sulle seguenti conclusioni:
Parte appellante: “Insiste integralmente nelle difese spiegate in tutti gli atti e verbali di causa e, in particolare, nell'ammissione delle prove orali reiterate anche nell'atto di citazione in appello e denegate con ordinanza 16/11/2021, con riserva
1 di gravame pel caso negativo. In subordine, Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello, reiectis adversis, accogliere i motivi di gravame formulati e, con qualunque legale formula, accogliere le domande poste dall'odierno appellante con l'atto di citazione introduttivo di I°, e, conseguentemente, in riforma integrale dell'impugnata sentenza, apportare le modifiche richieste alla ricostruzione del fatto compiuta in sentenza come calendate al paragrafo 5 della superiore esposizione “in diritto”.
Con vittoria di spese e compensi di entrambi i gradi del giudizio, oltre accessori di legge (rimborso spese generali, C.P.A. ed I.V.A. se dovuta), da distrarsi a favore del sottoscritto procuratore che ha anticipato le prime e non riscosso i secondi.“
Parte appellata: “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello, contrariis reiectis,
Dichiarare inammissibile, anche ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c., e comunque respingere l'appello ex adverso proposto e tutte le richieste con lo stesso formulate dall'appellante, con conferma integrale dell'appellata Sentenza. Con condanna dell'appellata al pagamento delle spese e competenze, oltre spese generali, ed accessori CAP ed IVA.”
*
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Il giudizio di primo grado
(di seguito, per brevità, Parte_1
Parte
conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Firenze Controparte_1
(di seguito, per brevità, ) per sentirla condannare al pagamento della
[...] CP_1 somma di € 90.020,51 a titolo di indennizzo per ingiustificato arricchimento in Parte relazione alle opere migliorative realizzate da su un immobile di proprietà
in forza di contratto di appalto stipulato in data 8.6.2016 con la locatrice CP_1
(di seguito, per brevità, ), che era stata dichiarata fallita Parte_2 Pt_2 in data 20.11.2017, quando ancora restavano appunto da versare € 90.020,51 a saldo del corrispettivo dei lavori appaltati, con conseguente ingiustificato arricchimento della proprietà, rientrata nel possesso dell'immobile.
si costituiva in giudizio contestando la sussistenza dei requisiti dell'azione di CP_1 ingiustificato arricchimento di cui all'art. 2041 c.c., sotto i profili della sussidiarietà dell'azione, potendo controparte far valere la propria pretesa in sede concorsuale, dell'assenza di giusta causa, sulla base alle clausole del contratto di locazione, e dell'esistenza stessa dell'arricchimento, posto che non aveva potuto CP_1 riscuotere i canoni di locazione a causa del e che le opere, Organizzazione_1 specificamente realizzate per lo svolgimento dell'attività di palestra, non erano di
2 alcuna utilità per la proprietà; contestava, altresì, il quantum della pretesa avversaria. Parte Previo svolgimento di CTU, il Tribunale di Firenze respingeva la domanda di e la condannava alla refusione delle spese di lite, ponendo a suo carico le spese di
CTU.
Riteneva il tribunale che l'arricchimento fosse avvenuto in presenza di un titolo legale, e quindi non “senza una giusta causa”, con conseguente infondatezza dell'azione ex art. 2041 c.c. Rilevava infatti il primo giudice che, in base all'art. 8 del contratto di locazione, le parti avevano determinato il canone in misura inferiore a quello altrimenti applicabile in condizioni ordinarie proprio in ragione dei costi delle opere da realizzare sull'immobile, che avrebbero dovuto far carico al conduttore, con la contestuale rinuncia di questi a pretendere dalla locatrice ogni indennizzo per i miglioramenti apportati al bene locato in caso di cessazione del rapporto. L'arricchimento conseguito dalla locatrice per i miglioramenti apportati Parte grazie ai lavori eseguiti da pertanto, era “giustificato” giuridicamente e sotto il profilo economico proprio in virtù del rapporto locativo e della suddetta pattuizione. Considerava, poi, che la giurisprudenza di legittimità non ammetteva l'azione ex art. 2041 c.c. nel caso di arricchimento indiretto, cioè realizzato da soggetto diverso rispetto a quello cui era destinata la prestazione, salvo che esso sia stato realizzato dalla P.A.
2. Il giudizio di secondo grado ha appellato la sentenza e ha rassegnato le istanze, anche Parte_3 istruttorie, sopra trascritte.
Ha dedotto i seguenti motivi:
I) Erronea valutazione in ordine alla giusta causa dell'arricchimento.
La parte appellante ha evidenziato, in primo luogo, che la riduzione del canone di Parte locazione afferiva il rapporto tra e , cui era del tutto estranea;
CP_1 Pt_2 in ogni caso, tale riduzione non aveva causato danno alla locatrice poiché la riduzione del canone da € 72.000,00 a € 36.000,00 era stata pattuita solo per il primo anno di locazione, quando ancora l'immobile era privo di agibilità e quindi inservibile per l'uso convenuto;
inoltre era rientrata nel possesso di un CP_1 Parte immobile il cui valore, per effetto dei lavori eseguiti da era aumentato in modo considerevole (come da CTU), e inoltre essa in sede fallimentare aveva recuperato integralmente il proprio credito per i canoni di locazione rimasti insoluti.
3 Parte In secondo luogo, il tribunale non si era pronunciato in ordine alle opere che aveva eseguito sulla parte del fabbricato che era rimasta nel godimento esclusivo di , in quanto esclusa dal contratto di locazione (porzione del piano CP_1 seminterrato di ampiezza pari a circa 289 mq, con acceso tergale tramite il piazzale a comune), per un valore pari a € 56.861,83, di cui € 2.788,83 per la realizzazione delle opere in cartongesso di separazione tra i locali a uso esclusivo della proprietà
e quelli oggetto di locazione e per la “formazione di un bagno” ed € 54.073,00 per l'esecuzione di lavori relativi all'area esterna ad uso comune.
II) Erronea non ammissione delle prove orali. Orga Le prove orali dedotte da avrebbero dovuto essere ammesse, ove ritenute non ultronee alla luce della assenza di contestazione della controparte in ordine all'esecuzione dei lavori anche nella porzione di fabbricato rimasta nel godimento esclusivo di . CP_1
III) Erroneo riparto ed eccessiva quantificazione delle spese di lite.
In conseguenza della riforma della sentenza impugnata, la controparte avrebbe dovuto essere condannata alla refusione delle spese di lite di entrambi i gradi del giudizio. In ogni caso, sarebbe eccessiva la liquidazione operata dal primo giudice con riguardo alla fase di mediazione.
In conclusione, secondo la parte appellante, la sentenza impugnata avrebbe dovuto essere modificata con le seguenti statuizioni: “a) ritenuto che
l'arricchimento conseguito dall'appellata è privo di una causa di giustificazione stante l'assenza di un titolo legale tra la stessa e l'appellante, dichiarare
l'ammissibilità dell'azione di arricchimento senza causa a norma dell'art. 2041 c.c. formulata dall'attrice; b) dichiarare che l'arricchimento di cui si è beneficiato
l'appellata è avvenuto a titolo gratuito considerata l'impossibilità oggettiva di equiparare il valore complessivamente acquisito dall'immobile a seguito delle opere edilizie realizzate con la riduzione del canone locatizio;
c) dichiarare pertanto dovuta la somma di Euro 90.020,51 con conseguente condanna dell'appellata al relativo pagamento, oltreché al pagamento di interessi Controparte_1 legali e rivalutazione monetaria dalla domanda al saldo ovvero, in subordine, condannarla al pagamento della minore somma dovuta, pari ad Euro 56.861,83 per le opere realizzate nel seminterrato e nel piazzale esterno escluse dall'oggetto del contratto di locazione;
d) condannare ancora l'appellata alla refusione, a favore dell'appellante, delle spese di lite, al pagamento delle spese e competenze di CTU ed alle spese di mediazione”
4 2.2 Si è costituita , chiedendo dichiararsi l'appello inammissibile ex CP_1 art. 342 c.p.c. e comunque rigettarlo perché infondato, in particolare deducendo che:
- la parte appellante non si confrontava in alcun modo con la giurisprudenza richiamata dal tribunale secondo cui colui che abbia eseguito opere di miglioramento sull'immobile locato su incarico del conduttore, non può, ove il committente non l'abbia soddisfatto del suo credito, rivalersi con l'azione di indebito arricchimento verso il locatore al quale, in virtù di apposita clausola contrattuale o ai sensi dell'art. 1592 c.c., i miglioramenti siano acquisiti senza obbligo di indennizzo alla cessazione della locazione, in quanto il vantaggio del locatore trova causa giustificatrice nel rapporto di locazione intercorso con il conduttore;

- in ogni caso, nella fattispecie mancava il presupposto dell'unicità del fatto causativo dell'arricchimento, che non può ravvisarsi nell'arricchimento indiretto che sia andato a favore di un soggetto diverso dal destinatario della prestazione dell'impoverito, come correttamente ritenuto dal primo giudice sulla base dei principi affermati dalle SS.UU;
- era, peraltro, errata l'affermazione della gratuità del preteso arricchimento per la proprietaria locatrice, poiché, anzitutto, a fronte degli interventi che la conduttrice avrebbe realizzato, non era stata convenuta soltanto la riduzione al
50% del canone per il primo anno ma lo stesso canone era stato determinato sul presupposto della realizzazione di tali interventi;
peraltro, non era ancora CP_1 rientrata nel possesso dell'immobile, poiché l'azienda della società fallita – assieme al relativo contratto di locazione - era stata ceduta a un soggetto terzo che aveva già maturato una morosità di oltre € 100.000,00, tanto che la società appellata era stata costretta a chiedere lo sfratto, ottenuto ma ancora non eseguito;

- il profilo inerente presunte opere escluse dal contratto di locazione era inammissibile, in quanto mai dedotto in primo grado, e comunque infondato poiché tutte le opere commissionate da trovavano la loro origine dal contratto di Pt_2 locazione, in base al quale sarebbero rimaste a carico della locatrice soltanto determinate opere (riparazione del cappotto esterno, ove necessario, e verificato e analisi dello stato della copertura in eternit) che peraltro aveva CP_1 Orga direttamente eseguito ed erano estranee a quelle realizzate da

5 - le istanze istruttorie erano state reiterate dalla parte appellante in modo inammissibile, senza espressa censura delle ragioni per le quali esse erano state respinte, ed erano in ogni caso inammissibili o irrilevanti;

- le doglianze relative alle spese erano infondate, avendole il primo giudice correttamente liquidate in base allo scaglione di valore di riferimento.
In subordine, ex art. 346 c.p.c., la parte appellata ha riproposto l'eccezione relativa alla quantificazione dell'indennizzo richiesto, posto che era estranea CP_1 al contratto di appalto e alle relative contabilizzazioni, mancando quindi la prova Parte sia del valore delle opere compiute da sia del depauperamento effettivamente conseguito da essa per i costi sostenuti.
2.3 La Corte, disattese le istanze istruttorie della parte appellante (cfr. ordinanza del 16.11.2021 all'udienza del 19.9.2023), ha raccolto le conclusioni delle parti, sopra trascritte, e ha trattenuto la causa in decisione, con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
*
3. L'eccezione sollevata dalla parte appellata di inammissibilità dell'appello non risulta fondata.
Come affermato dalle Sezioni Unite della Suprema Corte, “gli artt. 342 e 434
c.p.c., nel testo formulato dal d.l. n. 83 del 2012, conv. con modif. dalla l. n. 134 del 2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di «revisio prioris instantiae» del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni
a critica vincolata.” (Cass. Sez. U - Sentenza n. 27199 del 16/11/2017); nello specifico, la parte appellante ha argomentato in ordine alle questioni e ai punti contestati della sentenza impugnata, per cui risulta sufficientemente apprezzabile la specificità delle censure articolate.
L'appello va rigettato.
3.1 Il primo motivo è infondato.
6 Lamenta in primo luogo la parte appellante come non sarebbe stato considerato Orga che era rimasta estranea al rapporto di locazione tra e e che, CP_1 Pt_2 comunque, la riduzione del canone di locazione era stata prevista solo per il primo anno, quando ancora l'immobile non sarebbe stato agibile, per cui, sembra intendere la parte appellante, essa non era sufficiente a compensare gli esborsi di Orga per l'esecuzione delle opere.
Si osserva come un tale argomento non sia idoneo a contrastare il principio giurisprudenziale, correttamente richiamato dal tribunale e con il quale la parte appellante non si confronta in alcun modo, secondo cui la mancanza di una giusta causa dell'attribuzione patrimoniale, ai fini dell'indennizzo per ingiusto arricchimento ai sensi dell'art. 2041 c.c., non si identifica con il danno soggettivamente ingiusto sofferto dalla parte depauperata, ma va accertata con riferimento alla posizione giuridica dell'arricchito, per cui sussiste detta causa giustificatrice anche se essa derivi da un contratto intercorrente non tra il depauperato e l'arricchito, ma tra questi ed un terzo: “conseguentemente colui che abbia eseguito, su incarico del conduttore di un immobile, opere di miglioramento dell'immobile locato non può, ove il conduttore non l'abbia soddisfatto del suo credito, rivalersi con l'azione di indebito arricchimento verso il locatore al quale, in virtù di apposita clausola contrattuale o ai sensi dell'art. 1592 cod. civ., i miglioramenti siano acquisiti senza obbligo di indennizzo alla cessazione della locazione, trovando il vantaggio del locatore causa giustificatrice nel rapporto di locazione intercorso con il conduttore committente delle opere suddette.” (Cass.
Sez. 3, Sentenza n. 7627 del 24/05/2002).
Più in generale, come affermato dalla Suprema Corte: “l'azione di ingiustificato arricchimento di cui all'art. 2041cod. civ. può essere proposta solo quando ricorrano due presupposti: (a) la mancanza di qualsiasi altro rimedio giudiziale in favore dell'impoverito; (b) la unicità del fatto causativo dell'impoverimento sussistente quando la prestazione resa dall'impoverito sia andata a vantaggio dell'arricchito, con conseguente esclusione dei casi di cosiddetto arricchimento indiretto, nei quali l'arricchimento è realizzato da persona diversa rispetto a quella cui era destinata la prestazione dell'impoverito” (Cass. Sez. U, Sentenza n. 24772 del 08/10/2008), ammettendola, in quest'ultimo caso, solo nell'ipotesi di arricchimento indiretto realizzato dalla P.A. o conseguito dal terzo in forza di un rapporto di mero fatto, e perciò gratuito (conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10663 del 22/05/2015; Sez. 3 - , Sentenza n. 29672 del 22/10/2021): circostanza
7 quest'ultima da escludersi nella fattispecie, vista la sussistenza tra e Pt_2 CP_1 di un contratto di locazione, che peraltro prevedeva specificamente la riduzione al
50% del canone per il primo anno, dando altresì atto “che il canone e il trattamento economico complessivo (era) stato determinato e convenuto dalle parti sul presupposto e alla condizione essenziale” che la conduttrice realizzasse a propria cura e spese tutte le opere necessarie perché l'immobile conseguisse l'agibilità e fosse reso idoneo all'uso destinato (art. 8 del contratto). Parte Quanto alle opere che avrebbe realizzato in relazione alla parte di immobile rimasta nel godimento esclusivo di (cioè l'area del piano seminterrato di CP_1 circa mq. 280 adibita a magazzino in uso alla proprietà, accessibile solamente dall'esterno tramite un ingresso carrabile posto sul fronte tergale), si osserva che non può ritenersi siano stati eseguiti nell'interesse del proprietario dell'immobile i lavori di ripristino relativi alle aree esterne, perché funzionali in primo luogo alle esigenze della stessa locatrice;
quanto alla presunta realizzazione di pareti in cartongesso per la separazione dell'area rimasta in uso alla proprietà, risulta dal contratto di locazione che essa era già “fisicamente delimitata e separata dal resto del piano a mezzo di pareti in cartongesso” (art. 1); infine, la CTU non ha constatato lavori, in specie relativi alla “formazione di un bagno”, realizzati da DDF all'interno di detta area (che peraltro, come si rileva dalla planimetria allegata al contratto – porzione disegnata in rosso, piano seminterrato - era già dotata di servizio igienico).
3.2. Tali ultime considerazioni rendono infondato anche il secondo motivo relativo alla mancata assunzione delle prove orali dedotte dalla parte appellante, da ritenersi irrilevanti alla luce delle emergenze processuali.
3.3. È infine infondato il terzo motivo di appello, in quanto le spese della fase di mediazione sono state liquidate dal primo giudice in misura inferiore ai parametri medi per lo scaglione di valore di riferimento (da € 52.001 a € 260.000).
4. In conclusione, la sentenza impugnata va integralmente confermata.
Le spese - liquidate secondo dispositivo sulla base dei parametri medi di cui al DM
10.3.2014 n. 55 e succ. modif., ad esclusione della fase istruttoria, che non si è tenuta in questa fase del giudizio, e operata la riduzione del 50% (essendo il valore della causa inferiore a quello medio dello scaglione di valore di riferimento) – seguono la soccombenza.

P.Q.M.

8 La Corte d'Appello di Firenze, sezione prima civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza rigettata, così provvede:

1. respinge l'appello e per l'effetto conferma integralmente la sentenza n.
2464/2020 del Tribunale di FIRENZE;

2. condanna l'appellante al pagamento delle spese del presente giudizio, liquidate in € 4.997,00 per compensi professionali, oltre 15% per spese forfettarie e Iva e Cap come per legge;

3. dà atto che ricorrono nei confronti dell'appellante i presupposti per l'applicazione del raddoppio del contributo unificato ex art. 13/1 quater DPR n.
115/2002.
Firenze, camera di consiglio del 5.2.2024
LA CONS. EST.
D.ssa Alessandra Guerrieri
LA PRESIDENTE
D.ssa Isabella Mariani

La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
9