REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Roma
7° SEZIONE
R.G. 7772/2021
La Corte D'Appello di Roma, 7° SEZIONE, in persona dei magistrati:
Dottor Franco Petrolati              Presidente
Dr.ssa Assunta Marini    Consigliere
Avv.   Paolo Caliman       Consigliere  relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra
( ), residente in [...] C.F._1
2/b, in proprio e n.q. di legale rappresentante della Controparte_1
(C.F. , ed elettivamente domiciliato in Pomezia (RM)
[...] P.IVA_1 alla Via Cavour n. 32, presso lo studio dell'Avv. Eleonora Pontesilli,
( ), che lo rappresenta e difende, giusta procura file C.F._2 telematico, dell'art. 176 c.p.c., PEC ( ; Email_1
appellante e
( )- Controparte_2 P.IVA_2 [...]
, in persona del Presidente p.t. Controparte_3
con sede alla Via Antoniotto Usodimare n.31 in Roma ed ivi CP_4 elettivamente domiciliata al Viale dell'Esperanto n.71 presso lo studio dell'Avv. Marco Acciavatti ( ), che la rappresenta e C.F._3 difende giusta mandato allegato alla Memoria di Costituzione, p.e.c. :
; appellata Email_2
CONCLUSIONI: per parte appellante quelle formulate nel ricorso introduttivo e per parte appellata quelle formulate nella memoria di costituzione, nonché per entrambe quelle rese all'udienza del 12.11.2025 ex art. 127 ter c.p.c. RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con sentenza n. 12201/2021 nel procedimto Rg.16743/2021 il Tribunale di
Roma ha emesso il seguente dispositivo:” .. - dichiara cessato il contratto di locazione ad uso commerciale del 3.11.1987, avente ad oggetto l'immobile sito in Roma, via Schivardi n. 48, alla data del 31.3.2016 per effetto della disdetta del conduttore del 13.10.2015; - condanna il resistente al rilascio dei locali in favore della parte ricorrente e, letto l'art. 56 legge n.392/78, fissa per l'esecuzione la data del 16.08.2021; - condanna il resistente al pagamento, in favore della ricorrente, della somma complessiva di €. 20.086,09 a titolo di canoni e oneri accessori maturati sino al 31.3.2016 oltre interessi come per legge e al pagamento della somma di € 41.637,12, a titolo di corrispettivo (€ 650,58/mese) per i mesi successivi sino alla presente sentenza oltre interessi legali;
- condanna il resistente al rimborso, in favore della ricorrente, delle spese di lite che liquida in euro 4.015,00 oltre euro 300,00 per esborsi, spese generali al
15% e accessori come per legge. Roma, 14.7.2021 F.to il G.U.”
Il procedimento di primo grado è stato così narrato dal Tribunale: “ Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., depositato il 2.3.2021 e notificato alla controparte in data 8.4.2021, la ha convenuto in Controparte_2 giudizio , deducendo: a) che, con contratto del 3/11/1987, Parte_1 registrato presso l'Ufficio del Registro in data 18/11/1987 al n. B/63414, aveva concesso in locazione, ad uso diverso da quello abitativo, l'immobile sito in Roma, Via Schivardi n. 48, in favore di;
b) che, con Persona_1 successivo “atto aggiuntivo”, stipulato in data 12/12/2004, registrato presso l'ufficio delle Entrate Roma 6, in data 27/12/2004, al n.102233, serie 3, essa ricorrente aveva dato il consenso alla cessione del contratto menzionato in favore della ”, in persona del Controparte_1 legale rappresentante;
c) che, con comunicazione del Controparte_5
13/10/2015, , in qualità di legale rappresentante della Parte_1
, aveva inviato la formale disdetta del Controparte_1 contratto di locazione, dichiarandosi disponibile alla restituzione pag. 2/8 dell'immobile libero da cose e/o persone alla data del 31/03/2016; d) che, con lettera del 28/10/2015, essa ricorrente, in risposta alla comunicazione di disdetta del conduttore, aveva indicato a quest'ultimo le modalità di riconsegna dell'immobile; che la menzionata missiva, benché indirizzata presso i locali oggetto della locazione, era stata rimessa al mittente per compiuta giacenza;
che, successivamente, il conduttore non aveva rilasciato l'immobile, permanendovi tuttora;
che, essendo cessato il contratto di locazione alla data del 31.3.2016, per intervenuto recesso del conduttore, quest'ultimo è tenuto, ex art. 38 c.c., al pagamento dei canoni scaduti e non corrisposti, pari ad €. 20.086,09, di cui €. 19.517,40 per canoni di locazione da ottobre 2013 a marzo 2016; €. 256,69 per conguaglio degli oneri accessori (settembre 2012/marzo 2016); €. 312,00 per la registrazione dei contratti (2013-2016), oltre all'indennità di occupazione dalla data della cessazione (31.3.2016) fino all'effettivo rilascio, pari alla somma di €. 650,58 mensili (ultimo canone di locazione);
Tanto dedotto, la ha concluso chiedendo, vinte le Controparte_2 spese di lite: “dichiarare il contratto di locazione risolto e, per l'effetto, ordinarne l'immediato rilascio in favore della ricorrente dell'immobile in
Roma alla Via Schivardi n.48; condannare il Sig. , in proprio e Parte_1 nella qualità di legale rappresentante della , Controparte_1 nato a [...] il [...] CF: , residente in [...]C.F._1
(Roma) alla Via Ortona 2/B al pagamento della morosità pregressa pari ad euro 20.086,09 oltreché delle ulteriori somme ex art.1591 c.c., pari ad euro
650,58 mensili dal mese di aprile 2016 fino alla data della effettiva riconsegna dell'immobile o a quella somma maggiore o minore che risulterà di giustizia.
Ha resistito in giudizio, il quale ha eccepito: - la propria carenza Parte_1 di legittimazione passiva;
- la prescrizione delle somme richieste;
-
l'avvenuto rilascio dell'immobile alla data del 31.3.2016 e l'estinzione del in data 30.4.2016; - la contrarietà alla Controparte_1 buona fede della condotta tenuta da per mancata preventiva CP_2 escussione del debitore principale e per inerzia nell'attivazione delle proprie pag. 3/8 ragioni creditorie. Tanto dedotto, il resistente ha concluso, chiedendo il rigetto del ricorso e la vittoria delle spese di lite.
Esperita con esito negativo la procedura di mediazione, all'udienza del 14 luglio 2021, la causa è stata decisa mediante lettura del dispositivo”.
Seguiva sentenza gravata.
Con ricorso in appello del 30.12.2021 il conduttore , in proprio e Parte_1
n.q., impugnava la sentenza indicata contestandola sotto diversi profili e chiedendone la riforma con vittoria di spese.
Si costituiva la locatrice , come in atti, che impugnava Controparte_2
l'atto d'appello perché inammissibile ed infondato in fatto e diritto, chiedendone il rigetto con vittoria di spese.
Con decreto del 07.01.2022 veniva fissata l'udienza del 04.05.2022 per la trattazione e successivamente, non concessa la sospensiva, veniva fissata l'udienza di conclusioni e discussione del 12. 11.2025, ai sensi degli artt.
437 e 447 bis c.p.c..
Le parti hanno precisato le conclusioni, ex art. 127 ter c.p.c., all'udienza indicata e la Corte si è riservata all'esito per i provvedimenti conseguenziali.
L'appello è stato formulato sui seguenti motivi.
§.1 ) - Carenza di legittimazione passiva dell'appellante;
§ .2) - Prescrizione delle somme richieste;

§. 3) Avvenuto rilascio dell'immobile alla data del 31.3.2016 ed estinzione dell' in data 30.4.2016; Controparte_1
§.4) - Contrarietà alla buona fede della condotta tenuta da per CP_2 mancata preventiva escussione del debitore principale e per inerzia nell'attivazione delle proprie ragioni creditorie, trattandosi di garanzia fideiussoria.
La Corte così ragiona
I motivi d'appello n. 1, 3 e 4 non superano le motivazioni rese dal Tribunale nella sentenza gravata.
pag. 4/8 Non sussiste alcuna carenza di legittimazione passiva da parte del Pt_1
che ha agito, durante l'esecuzione del contratto, nella qualità di
[...]
Presidente della , non riconosciuta;
egli Controparte_1 stesso ha confermato la sua carica di Presidente ed ha agito comunicando la volontà di recedere dal contratto alla data del 31.3.2016 , senza poi rilasciare l'immobile ma continuandone la detenzione sino a marzo 2021
(verbale di rilascio) e senza corrispondere i dovuti canoni ed indennità
d'occupazione, come richieste dalla . CP_2
Conforme la Cassazione , Ordinanza n. 21246 del 24/07/2025, “Nel giudizio promosso sia nei confronti di un'associazione non riconosciuta che di coloro che hanno agito in nome e per conto dell'ente, ai sensi dell'art. 38 c.c., tra l'associazione e il suo rappresentante non si determina una situazione di litisconsorzio necessario, neppure in fase di impugnazione, in quanto, vertendosi in un'ipotesi di obbligazione solidale dal lato passivo, i rapporti giuridici restano distinti, anche se fra loro connessi, rimanendo perciò sempre possibile la scissione del rapporto processuale”.
I motivi indicati vanno pertanto disattesi.
Va esaminato il secondo motivo d'appello circa l'eccezione di prescrizione delle somme richieste dell' dal 2012 per canoni fino a marzo 2016 CP_2
e da aprile 2016 per indennità d'occupazione al rilascio dell'immobile locato.
Ritiene la Corte di riportarsi all'orientamento della Cassazione tra le altre,
Cass. n. 24116/2016 e 3371/2010: In tema di interruzione della prescrizione, un atto, per avere efficacia interruttiva, deve contenere, oltre alla chiara indicazione del soggetto obbligato (elemento soggettivo),
l'esplicitazione di una pretesa e l'intimazione o la richiesta scritta di adempimento, idonea a manifestare l'inequivocabile volontà del titolare del credito di far valere il proprio diritto, nei confronti del soggetto indicato, con l'effetto sostanziale di costituirlo in mora (elemento oggettivo). Quest'ultimo requisito non è soggetto a rigore di forme, all'infuori della scrittura, e, quindi, non richiede l'uso di formule solenni né l'osservanza di particolari adempimenti, essendo sufficiente che il creditore manifesti chiaramente,
pag. 5/8 con un qualsiasi scritto diretto al debitore e portato comunque a sua conoscenza, la volontà di ottenere dal medesimo il soddisfacimento del proprio diritto. Ne consegue che non é ravvisabile tale requisito in semplici sollecitazioni prive di carattere di intimazione e di espressa richiesta di adempimento al debitore e che è priva di efficacia interruttiva la riserva, anche se contenuta in un atto scritto, di agire per il risarcimento di danni diversi e ulteriori rispetto a quelli effettivamente lamentati, trattandosi di espressione che, per genericità ed ipoteticità, non può in alcun modo equipararsi ad una intimazione o ad una richiesta di pagamento”.
Non può ritenersi atto interruttivo quindi la raccomandata dell' del CP_2
28.10.2015, in risposta alla disdetta del 13.10.2015, con la quale si ricordava la persistenza dell'obbligo di pagamento dei canoni rimandando la specifica di quelli pregressi in sede di liquidazione finale, non sussistendo quindi un vero atto intimidatorio specifico.
Non sono stati esibiti validi atti di messa in mora precedenti;
la successiva richiesta è stata effettuata col deposito del ricorso del 02.03.2021 col quale l' richiedeva il rilascio dell'immobile, il pagamento dei canoni CP_2 specificandone gli importi, e dell'indennità di occupazione, ex art. 1590 c.c., sino al rilascio.
Unico effetto interruttivo è dato dall'istanza di mediazione dell'01.01.2020 che copre le indennità precedenti sino al 31.12.2015 dovute per canoni di locazione.
L'appello va quindi accolto solo su quest'ultimo punto.
La Corte, in riforma della gravata sentenza, condanna al Parte_1 pagamento a favore dell'appellata, , come in atti, Controparte_2 dell'importo di € 5.734,00, oltre interessi come per legge, per canoni maturati fino al 31.3.2016 e di € 42.938,00 per indennità d'occupazione per € .650,58 mensili, da aprile 2016 fino alla data del rilascio del
30.09.2021, oltre interessi legali dalla sentenza di primo grado. €
42.938,00
pag. 6/8 Attesi il parziale accoglimento dell'appello e la virtuale soccombenza di
, in atti, di fatto sempre tenuto al pagamento per canoni di Parte_1 locazione ed indennità risarcitorie, la Corte ritiene di compensare per 1/3 le spese di lite con la condanna della parte appellante al pagamento del residuo 2/3 a favore della come in atti. Controparte_2
Le spese di questo grado sono liquidate per l'intero, secondo il DM 147/22, il valore della causa non superiore a €.52.000,00, gli scritti difensivi, la non particolare complessità della questione giuridica trattata, in € 3.474,00
(fase studio € 1.029,00, fase introduttiva €. 709,00, fase decisionale €
1.735,00) oltre € 150,00 per spese ed il 15% per spese generali, IVA se dovuta, C.P.A.; quelle di primo grado vanno liquidate per l'intero in €
4.015,00 di cui € 901,00 per fase studio, € 709,00 per fase introduttiva, €
953,00, fase conclusiva € 1453,00 oltre € 350,00 per spese ed il 15% per spese generali , IVA se dovuta e CPA come per legge.

P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
, in proprio e n.q. di Legale Rappresentante dell' Parte_1 [...]
, in atti, nei confronti di avverso Controparte_1 Controparte_2 la sentenza del Tribunale di Roma n. 12201/2021, così provvede:
1) In accoglimento parziale dell'appello ed in riforma della gravata sentenza condanna al pagamento a favore dell'appellata, Parte_1
, come in atti, dell'importo di € 5.734,00, oltre Controparte_2 interessi come per legge, per canoni maturati fino al 31.3.2016 e di €
42.938,00 quali ndennità d'occupazione per € 650,58 mensili da aprile 2016 fino alla data del rilascio del 30.09.2021,oltre interessi legali dalla sentenza di primo grado.
2) Compensa per 1/3 tra le parti le spese di entrambi i gradi del giudizio.
3) Per l'effetto condanna la parte appellante, , come in atti, al Parte_1 pagamento, in favore della , appellata, dei 2/3 Controparte_2 delle spese del doppio grado;
di cui quelle del presente grado per l'intero in € 3.474,00 oltre € 150,00 per spese ed il 15% per spese pag. 7/8 generali, IVA se dovuta, C.P.A.; quelle di primo grado liquidate per l'intero in € 4.015,00 oltre € 350,00 per spese ed il 15% per spese generali , IVA se dovuta e CPA come per
Così deciso nella camera di consiglio della 7° SEZIONE, in data
12/11/2025.
Il Consigliere Ausiliario Il Presidente relatore/estensore Dottor
Avv. Paolo Caliman Franco Petrolati
pag. 8/8